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1、漫話漫話“偷面積偷面積”何謂何謂“偷面積偷面積”所謂“偷面積偷面積”，就是鉆建筑面積計算方法的空子，將可以不計如建筑面積的套內平面面積，“送”給住宅買家。偷面積偷面積“八八”式式第一式：第一式：“萬科城萬科城”半地下室半地下室第二式：第二式：“萬科萬科1717英里英里”半地下室半地下室第三式：第三式：“桂芳園桂芳園”可拆卸凸窗可拆卸凸窗第四式：第四式：“桂芳園桂芳園”隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥第五式：第五式：“城市主場城市主場”可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁第六式：第六式：“新天地新天地”6 6米高入戶花園米高入戶花園第七式：第七式：“新天地新天地”可延展客廳可延展客廳第八式：第八式：金眾金眾2、“香詩美林香詩美林”共享梯廳共享梯廳第一式：第一式：萬科城半地下室萬科城半地下室解解 密密萬科的半地下室萬科的半地下室“偷面積偷面積”，事實上其層，事實上其層高多在高多在2.22.2米以上，其鉆的空子不是米以上，其鉆的空子不是“低低于于2.22.2米的空間不計建筑面積米的空間不計建筑面積”條款，而條款，而是正負零以下結構空間不計入容積率面積是正負零以下結構空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入建筑面積）。（比如地下停車場的不計入建筑面積）。萬科的半地下室的高明之處在于其萬科的半地下室的高明之處在于其“半半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光。字，使得所送的空間可以自然通風和采光。依此類3、推，凡是有一樓的住宅建筑，都可依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）業主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣業主大送其半地下室，使一樓住宅增加賣點，使消費者嘗到實惠。點，使消費者嘗到實惠。地下室室內圖地下室室內圖-1半地下室層凈高約半地下室層凈高約2.42.4米，估計層高在米，估計層高在2.62.6米米 地下室室內圖地下室室內圖-2地下室室內圖地下室室內圖-3寬景寬景HOUSEHOUSE的一樓單位的一樓單位140140多平方米，送的半地多平方米，送的半地下室約下室約8080多平方米多平方米 地下室室外圖地下室室外圖-1由于室4、外架空由于室外架空1 1米左右，給采光窗創造了通米左右，給采光窗創造了通風采光的條件風采光的條件 地下室樓梯地下室樓梯-1地下室樓梯地下室樓梯-2“萬科城萬科城”寬寬景景HOUSEHOUSE的一的一樓單位，由院樓單位，由院子里下達半地子里下達半地下室的天井。下室的天井。地下室樓梯地下室樓梯-3寬景寬景HOUSEHOUSE的二樓單位通過直下兩層室內樓的二樓單位通過直下兩層室內樓梯，到達被送的半地下室。梯，到達被送的半地下室。地下室景觀地下室景觀-1地下室景觀地下室景觀-2地下室天井地下室天井-1地下室天井地下室天井-2寬景寬景HOUSEHOUSE的的一樓單位從一樓單位從天井看，每天井看，每戶就象5、是一戶就象是一樓的復式房樓的復式房 地下室天井地下室天井-3第二式：第二式：萬科萬科1717英里半地下室英里半地下室依靠其得天獨厚的懸崖建山體建筑，模依靠其得天獨厚的懸崖建山體建筑，模糊其地面值做半地下室。糊其地面值做半地下室。這類做法對于坡地住宅這類做法對于坡地住宅(如萬科東海岸如萬科東海岸)的項目具有借鑒意義的項目具有借鑒意義,因為兩者均為模因為兩者均為模糊地面值的特點糊地面值的特點.解解 密密地下室地下室室內圖室內圖-1地下室地下室室內圖室內圖-2地下室地下室室內圖室內圖-3地下室地下室外觀圖外觀圖萬科萬科“1717英里英里”TOWNHOUSETOWNHOUSE所送半地下室的層所送半地下6、室的層高，達到了高，達到了2.82.8米，已經和住宅的標準層高相米，已經和住宅的標準層高相同，在使用上將與標準住宅樓層一樣便利。同，在使用上將與標準住宅樓層一樣便利。第三式：第三式：“桂芳園桂芳園”可拆卸凸窗可拆卸凸窗“可拆卸凸窗可拆卸凸窗”是將可以原設計的凸窗是將可以原設計的凸窗（不計建筑面積）打掉。（不計建筑面積）打掉。其特點在于既不計入建筑面積，又使業其特點在于既不計入建筑面積，又使業主在今后的有比一般的凸窗更多的室內主在今后的有比一般的凸窗更多的室內地面面積，也比步入式凸窗有更高的空地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。間高度。這些這些“可拆卸凸窗可拆卸凸窗”在交樓時是真正的在交樓7、時是真正的凸窗（在結構上是虛設的）。凸窗（在結構上是虛設的）。解解 密密可拆卸凸窗樓書介紹可拆卸凸窗樓書介紹可拆卸凸窗拆卸前可拆卸凸窗拆卸前-1業主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影業主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）。響外墻立面）。可拆卸凸窗拆卸前可拆卸凸窗拆卸前-2可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后-1可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后-2可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后-3可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后-4可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后-5可拆卸凸窗外觀圖可拆卸凸窗外觀圖在其外立面是看不出是凸窗的在其外立面是看不出是凸窗的外墻與外窗齊平。外墻與外窗齊平。第四式：第四式：8、“桂芳園桂芳園”隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥“桂芳園桂芳園”、“可園可園”在臥室內設有外在臥室內設有外凸的壁柜空間，由于其高度為凸的壁柜空間，由于其高度為2.12.1米米（鉆了（鉆了“低于低于2.22.2米層高不計入建筑面米層高不計入建筑面積積”的規定空子），不計入建筑面積，的規定空子），不計入建筑面積，也屬也屬“偷面積偷面積”的行為。的行為。臥室壁柜空間高度為臥室壁柜空間高度為2.12.1米，由于低于米，由于低于2.22.2米而不計入建筑面積，被稱為米而不計入建筑面積，被稱為“隱隱藏式衣櫥藏式衣櫥”。解解 密密隱藏式衣櫥樓書介紹隱藏式衣櫥樓書介紹隱藏式衣櫥圖隱藏式衣櫥圖第五式：第五式：“城市主場城市9、主場”可打掉步入式凸窗可打掉步入式凸窗梁梁步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室大行其道，是其直接增加了小戶型的室內面積（又由于其低于內面積（又由于其低于2.22.2米層高，可米層高，可以不計入建筑面積）。以不計入建筑面積）。“城市主場城市主場”的創新點，并不完全在于的創新點，并不完全在于其步入式凸窗的進深之大，關鍵在于其其步入式凸窗的進深之大，關鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內空間。有效的室內空間。解解 密密可打掉步入式凸窗梁平面圖可打掉步入式凸窗梁平面圖-1窗口位置后標注了10、進深有窗口位置后標注了進深有1.51.5米的虛線米的虛線 可打掉步入式凸窗梁平面圖可打掉步入式凸窗梁平面圖-2可打掉步入式凸窗梁平面圖可打掉步入式凸窗梁平面圖-3可打掉步入式凸窗梁平面圖可打掉步入式凸窗梁平面圖-4可打掉步入式凸窗梁樣板房可打掉步入式凸窗梁樣板房-1在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。可打掉步入式凸窗梁樣板房可打掉步入式凸窗梁樣板房-2據現場銷售代表說，在據現場銷售代表說，在1.51.5米的步入式凸窗中，可以打米的步入式凸窗中，可以打掉掉0.90.9米，其米，其0.60.6米是真實的步入式凸窗的上梁結構。米是真實的步入式凸窗的上梁11、結構。可打掉步入式凸窗梁樣板房可打掉步入式凸窗梁樣板房-3可打掉步入式凸窗梁樣板房可打掉步入式凸窗梁樣板房-4可打掉步入式凸窗梁樣板房可打掉步入式凸窗梁樣板房-5第六式第六式：“新天地新天地”6 6米高入戶花米高入戶花園園“新天地新天地”的的“6 6米高入戶花園米高入戶花園”采用采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度，可以高度，可以100%100%的的“偷面積偷面積”。解解 密密6米高入戶花園平面圖米高入戶花園平面圖-16米高入戶花園平面圖米高入戶花園平面圖-26米高入戶花園樣板房米高入戶花園樣板房-16米高入戶花園樣板房米高入戶花園樣板房-2“6 6米高12、入戶花園米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。甚至可以再作一層閣樓。6米高入戶花園樣板房米高入戶花園樣板房-3第七式：第七式：“新天地新天地”可延展客廳可延展客廳“客廳偷面積客廳偷面積”又被稱為又被稱為“可延展客廳可延展客廳”,指的是將原設計的兩戶之間的管道指的是將原設計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（據說每家有井面積，兩家各分一半（據說每家有9 9平方米）。在樣板房中明顯地將平方米）。在樣板房中明顯地將“偷的偷的面積面積”用紅色墻面表示。用紅色墻面表示。經與銷售員確認，在竣工驗收時該紅白經與銷售員確認，在竣工驗收時該紅白墻面交界處有磚墻分隔13、。待驗收后，發墻面交界處有磚墻分隔。待驗收后，發展商會組織重展商會組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業主交樓。新隔墻，按照樣板房樣式向業主交樓。解解 密密可延展客廳樣板房可延展客廳樣板房第八式：第八式：金眾金眾“香詩美林香詩美林”共享梯廳共享梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近層電梯廳均有一個近30304040平方米的露平方米的露臺，形成了可供兩層業主共同使用梯廳臺，形成了可供兩層業主共同使用梯廳花園。花園。由于電梯廳露臺是兩層高度，按照建筑由于電梯廳露臺是兩層高度，按照建筑面積計算有關規定，不屬于計容積率部面積計算有關規定，不屬于計容積率部分14、，可以不計入容積率，也屬于分，可以不計入容積率，也屬于“偷面偷面積積”部分。部分。這部分建筑面積，并沒有計入公攤面積，這部分建筑面積，并沒有計入公攤面積，可以給業主帶來了額外的實惠。可以給業主帶來了額外的實惠。解解 密密共享梯廳外觀圖共享梯廳外觀圖-1共享梯廳外觀圖共享梯廳外觀圖-2共享梯廳外觀圖共享梯廳外觀圖-3共享梯廳外觀圖共享梯廳外觀圖-4“雙御雅軒”的“N+M”2006年2月26日寶中“西城上筑”一期的“N+1”戶型，2007年1月13日龍城“奧林華府”一期的“N+2”戶型，即在N=二房單位、三房單位、四房單位，增送可以隔成1間房，或2間房的空間。說白了，就是把其中的1間房，或2間房的15、外墻打掉，換成攔桿，成為一個進深如同房間的凹陽臺；待入伙后，再將欄桿換回外墻，成為房間。而今，2007年12月1日開盤的羅湖翠竹路北的“雙御雅軒”的“N+M”戶型，卻是一房送3房，二房送4房，三房送5房。在“雙御雅軒”，送2房已經不再是賣點，起碼得送個3房、或4房、或5房。用數學公式來表達，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。怪不得在去樓盤的路上，大家競猜的房價1.41.5萬元/平米統統猜錯，2萬元/平米的均價既使人大跌眼鏡，也使這個定位于普通戶型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的樓盤單價出奇的高！下面看看下面看看16、“雙御雅軒雙御雅軒”戶型的贈送戶型的贈送面積情況：面積情況：一房建筑面積一房建筑面積61.67-62.99平米，贈平米，贈送面積送面積45.6平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的72.9%。二房建筑面積二房建筑面積81.38-88.52平米，贈平米，贈送面積送面積59.3平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的69.8%。三房建筑面積三房建筑面積19.24-20.39平米，贈平米，贈送面積送面積76.2平米，贈送面積達戶型建筑平米，贈送面積達戶型建筑面積的面積的63.8%。2006年6月25日，深圳政府頒布了深圳經濟特區房屋建筑面積測繪技術規范（俗稱17、“禁偷令”），規范了深圳住宅戶型設計上日益夸張的“偷面積”情況。看到“雙御雅軒”的“N+M”戶型，感到深圳的地產人真是“太有才了”“禁偷令”剛使得“偷面積”有所收斂，在一年半后的今天，卻又可以采用“雙御雅軒”的“N+M”戶型，而肆無忌憚地“大偷、特偷”。“雙御雅軒”戶型破解了“禁偷令”，“N+M”之M房可以隨開發商、建筑師、策劃師的思路有限地延長，可以送M間房！“雙御雅軒雙御雅軒”戶型破解戶型破解“禁偷令禁偷令”的方的方法，卻是利用構架大做文章，對這個法，卻是利用構架大做文章，對這個“規范規范空白空白”而大鉆空子，不僅使市場大開眼界，而大鉆空子，不僅使市場大開眼界，也使國家有關部門始料未及。也18、使國家有關部門始料未及。“禁偷令禁偷令“禁禁”的是的是“板板”，而，而“雙御雙御雅軒雅軒”“偷偷”的是的是“架架”！“雙御雅軒雙御雅軒”“偷面積偷面積”的構架，也可的構架，也可以說是以說是“花架花架”，事實上其又可以作為樓板，事實上其又可以作為樓板的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外隔墻成房間。隔墻成房間。現場售樓員介紹說，開發商將負責在驗現場售樓員介紹說，開發商將負責在驗收后將這些部分統一搭好樓板，隔成房間，收后將這些部分統一搭好樓板，隔成房間，業主無需再費力費神，就可以多得到業主無需再費力費神，就可以多得到M間房。間房。如下戶型圖可以看到，一條只計算19、一半如下戶型圖可以看到，一條只計算一半面積的通道，兩邊的花架是不計算建筑面積面積的通道，兩邊的花架是不計算建筑面積的的“贈送部分贈送部分”，這些花架，今后將全部搭，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。上板，隔成房。從現場的毛坯房可以清楚地看到，一條從現場的毛坯房可以清楚地看到，一條只計算一半面積的通道入戶。只計算一半面積的通道入戶。從現場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側花架，是不計算建筑面積的從現場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側花架，是不計算建筑面積的“贈送部分贈送部分”。現場的樣板房則將通道的兩側花現場的樣板房則將通道的兩側花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯架，全部鋪板隔房，這些在20、毛坯房可以看到的房可以看到的“花架花架”無影無蹤，無影無蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的連同通道，一并成為堂而皇之的“贈送面積贈送面積”與與“贈送房間贈送房間”。現場的樣板房則將通道的兩側花架，全部鋪板隔房，這現場的樣板房則將通道的兩側花架，全部鋪板隔房，這現場的樣板房則將通道的兩側花架，全部鋪板隔房，這現場的樣板房則將通道的兩側花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看到的些在毛坯房可以看到的些在毛坯房可以看到的些在毛坯房可以看到的“花架花架花架花架”無影無蹤，連同通道，無影無蹤，連同通道，無影無蹤，連同通道，無影無蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的一并成為堂而皇之的一并成為堂而皇之的一并成為堂而21、皇之的“贈送面積贈送面積贈送面積贈送面積”與與與與“贈送房間贈送房間贈送房間贈送房間”。改造后的改造后的“花架花架”擴大空間擴大空間近些年，深圳的戶型創新主要表現在近些年，深圳的戶型創新主要表現在“偷面積偷面積”上，并且在贈送面積上競上，并且在贈送面積上競相升級，剛開始是入戶花園、兩層高相升級，剛開始是入戶花園、兩層高露臺，又有了贈送落地凸窗，可拆卸露臺，又有了贈送落地凸窗，可拆卸凸窗，超大凸窗，隨后是凹陽臺贈送凸窗，超大凸窗，隨后是凹陽臺贈送房間房間大送、特送面積，在給業主大送、特送面積，在給業主帶來實惠的同時，房價也順勢突飛猛帶來實惠的同時，房價也順勢突飛猛進。進。我在加一式我在加一式復式送夾層復式送夾層首層層高首層層高3.6-5米不等米不等二層層高二層層高2.2米，也可向下米，也可向下分奇數和偶數層，互相搭建分奇數和偶數層，互相搭建夾層當然就可以贈送。夾層當然就可以贈送。這種產品市場反應不錯。這種產品市場反應不錯。示意圖示意圖