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1、板式小高層戶型設計和產品研究戶型研發專題之一：1前言當前，國內三、四線城市的房地產開發進入蓬勃發展時期，其市場上的住宅產品大多數處于多層向小高層轉化階段。如果說，多層住宅的戶型可以原樣照搬書本或其它項目的設計圖，而從小高層開始，戶型設計應更多考慮南北不同區域特點和各地（市）的報建審批、消防審核差異。此時做產品研發，單個戶型圖是不夠的，我們需要根據項目和地塊尺寸，研究不同戶型的單元組合平面。本報告以華北某地一個樓座進深12.5m的項目地塊為案例，從專業角度出發，通過分析小高層戶型設計的建筑規范和基本要點，結合項目地塊條件、當地房地產市場的消費者需求，提出小高層戶型設計和產品研究的操作思路和創新方2、案。針對特定的項目地塊進深（12.5m 在小高層中最常見），報告列舉了41種不同面積的戶型設計草圖及其套型調整建議，同時配有一些可借鑒的其它項目戶型，供投資方決策參考。2目90m108m126m140m錄一、小高層戶型中常見交通核布局 3二、項目地塊及戶型設計限制條件 11三、90 2左右2室戶型方案（9種）15四、108 2左右小三室方案（8種）22五、126 2左右大三室方案（8種）29六、140 2以上大戶型方案（5種）39七、戶型創新：電梯直接入戶（2種）55八、戶型創新：1+2 組合戶型（9種）603匯報提綱右2 第一部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 3、左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）1-1 小高層戶型中常見交通核布局 豎向這是交通核面積最小的三種布局形式。根據進深和消防需要，侯梯廳與樓梯之間的面積應考慮適當調大。如層數低，可用小型號的住宅電梯。451-2 小高層戶型中常見交通核布局 豎向通過擴展交通走廊，可設計一梯多戶，如右圖。這三種戶型的交通核面積約2628平米，實際設計中需根據地塊和戶型情況做必要尺寸調整。1-3 小高層戶型中常見交通核布局 并排并排式布局可形成相對獨立的電梯前室。4、調整管道井的位置，即可設計一梯多戶。671-4 小高層戶型中常見交通核布局 橫向橫向布局主要應用于一些特殊地塊，如設計短進深、寬面戶型。右側的也是基于特定需求的布局形式，寬敞侯梯廳彰顯品質，便于設計一梯多戶。1-5 小高層戶型中常見交通核布局 電梯入戶這四種布局主要在高檔品質樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶(雙開門)和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。電梯直接入戶采用卡式或密碼門禁系統，有利于后期物業管理。右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中使用。8額定載重(kg)人數額定速度(m/s)轎廂內部尺寸(寬深)(mm)井5、道內部尺寸(寬深)(mm)電梯井軸線尺寸(寬深)(mm)320 40.631.001.602.5090010001400160017001900400 51100100018001600(1600)21002000630 81100140018001900(1600)210022001000 131100210018002600(1600)210029009小常識：住宅電梯的常用參數和尺寸備注：、此類電梯只允許運送人。、此類電梯還允許運送殘疾人乘坐輪椅及童車。如服務于殘疾人乘坐輪椅，其候梯廳深度不應小于1.50。、此類電梯還能運送把手可拆卸的擔架和家具。電梯主要參數及轎廂、井道、機房的型式與尺6、寸（GBT7025.17025.31997）規定：額定載重(kg)額定速度(m/s)型號TKJ630/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF提升高度(m)層高(mm)轎廂(mm)層門(mm)轎廂(mm)單臺機房GQ630VKN1.0/1.6TR最大5080HE最小3000AA寬1400BB深1200HK高2400M寬800HH高2100AA寬2000BBpp深1400/160018002200OH4400/4600AM2800BM3500HM24002.052008001.0/1.6 TKJ800/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF50803000 1400 1350 2400 800217、00 20001400/1600195022004400/4600 2800350024002.052001000 1.0/1.6 TKJ1000/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF50803000 1600 1500 2400 9002100 20001400/1600212022004400/4600 3200420030002.052001250 1.0/1.6 TKJ1250/1.0-1.6-2.0JXW-VVVF503000 1950 1400 2400 1100 2100 25501400/16002030220054003200420030002.010小常識：不同品牌電梯的8、尺寸略有不同下表為某品牌住宅電梯的相關技術參數和尺寸：提示：2.2m設計帶電梯住宅的戶型，一定要考慮配套電梯的選型問題，提前了解擬用電梯的參數。一般而言，做小高層戶型的產品研發時，電梯井道軸線可按按2.2m2.4m通用尺寸設計。11匯報提綱右2 第二部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）122-1 小高層樓座在項目地塊中的位置擬建的小高層位于項目三期地塊北部，緊鄰城市外環綠化帶。9、規劃四棟11.5F小高層，進深12.5米，樓長分別為51.8、82.5和75.5米。提示：單元戶型組合變化，將影響樓座的具體長度。82.5米長的樓座，需考慮伸縮縫，是否適合有待斟酌。從建筑風水角度看，樓長需微調。132-2 本案小高層戶型設計的相關限制條件根據樓座所在地塊位置，結合市房地產市場的需求特點，本報告中所提出的小高層戶型建議方案，均把握了以下限制條件，這也是后期建筑設計需遵循的設計要點：板式小高層，以一梯兩戶為主，進深控制在12.5米內，盡量用足，保證多出建筑面積。因樓座位處地塊北部，需考慮南向單元門，或者通過轉換，在一層設置單元公共大堂。主力戶型：二室面積積90m2左右，小三室面積10、積105118m2；普通三室面積積120136m2。三室戶型，以2個陽面臥室為主；應考慮設計一些3陽面臥室的三室、2陽面臥室的二室。關于戶型配比、戶型創新問題，有待各方進一步溝通討論，報告中的一些思路僅供參考。應考慮適當配置150 m2以上的四室戶型或躍層戶型，頂層可設180 m2以上復式戶型。14小常識：住宅戶型設計的“風水宜忌”好戶型宜“格局方正、分區合理”，不缺角，盡量避免異型；不宜開門見廚房、餐廳，或戶門正對廚房門（有退財之象）；房子忌直沖，入戶門不能正對衛生間門、或對陽臺、窗戶；廚房不能設在樓座西北角和西方；廚房、衛生間不能設置在戶型中央（室內中心十字線上）；樓梯、電梯不能設在室內中11、心（一梯一戶、躍層戶型需注意）；室內不能有三門相對的情況，或出現兩門相對咬合交錯；不能出現橫梁壓頂（入戶見橫梁或床、沙發頂有梁）現象；門窗大小和個數比例要合理（一間房不可有三個以上門窗）；主臥不能有超過兩面的落地玻璃門窗，主臥衛的門不能對床。15右2匯報提綱 第三部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）163-1 90m2左右兩室戶型方案基本型設計說明：這是板式小高層中一梯兩戶最常12、用的布局方式。南北方向的凹槽處理一是考慮樓座進深限制，二是為了讓建筑外立面更顯豐富。E1戶型突出餐廳能容納多人聚餐。E2戶型突出進門玄關和北側露臺。南向陽臺可按不同地域消費者的喜好，選擇與臥室或客廳相連；陽臺造型也可根據建筑立面風格調整。產品細節：建議預留洗手盆的上下水管道；另E2戶型衛生間可考慮干濕分區。173-2 90m2左右兩室戶型方案明廚明衛型設計說明：設計明衛戶型有三種方式：一是利用樓端頭；二是退凹槽；三是巧妙排列組合。E3戶型以凹槽實現一明一暗兩衛，滿足現代家庭生活需要，入口玄關開闊。E4戶型則是單元錯位組合，形成大2室2廳2衛，方正大氣的餐廳，使用舒適。產品細節：管道井位置18313、-3 90m2左右兩室戶型方案全陽臥戶型設計說明：延續單元錯位組合思路，E5戶型為全陽面臥室的2室2廳，北向客廳寬大。E5、X7戶型的衛生間區域，可根據實際需要調整為干、濕分區或兩個衛生間。調整開間尺寸，可適當壓縮前面提到的E1、E4戶型面積，如圖中右側所示。產品細節：如不喜歡多個衛生間（后期裝修需花費較多），可考慮改為儲藏室。設一個衛生間的，考慮做干濕分區布局，193-4 90m2左右兩室戶型方案并排式交通核設計說明：調整交通核為并排布局，能適應短進深地塊，有利于根據戶型需要調整管道井位置，且使入戶門開口方向更合理，便于各戶室內空間分割，減少面積浪費。這種布局更多在 2+3室組合單元中使用，14、一層設南向入樓通道。E6戶型大、小各得其所（大客廳大主臥），更符合年輕小家庭。產品細節：E6戶型的客廳分隔，可變小三室一廳一衛，滿足家庭成長需要；并在閃爍光標處考慮設洗手盆。203-5 90m2左右兩室戶型方案自由變化戶型設計說明：本方案最大限度利用地塊條件，多出面積無浪費；可充分滿足區域消費者的個性需求，客廳在南或在北自由選擇（可變區域均預留電話和電視接口），餐廳也可隨機安排。K1、K2戶型為同外形尺寸條件下，不同的布局方式。其中，K1的衛生間更大些；K2后期分隔更省事。陽臺可選擇與主臥相連。產品細節：如K2戶型選擇南向設客廳，應考慮在此處設入戶門。臥廳廳臥21戶型借鑒：根據家庭人口變化調整15、的戶型說明：此方案為天津市90/70 大賽的優秀作品。該方案借鑒之處在于：戶型 B1、C1和C2由 一室到二室，可根據家庭人口變化進行個性組合。22右2匯報提綱 第四部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）234-1 關于本案小三室戶型設計的思考由于項目地塊進深（12.5m）受限制，不好設計大進深板式戶型，建議：小三室戶型作為產品補充，主要在樓端頭布置，或與二室搭配組合，是否專門做16、小三室單元，需根據戶型配比定。244-2 108m2左右小三室方案樓端頭基本型設計說明：這兩種戶型可在樓端頭布置，通過北向凹槽處理，也能在中間拼合。X1戶型為3室2廳1衛，面積較小。餐廳衛臥室兒童房調整思路11：入戶門也可設在此處，餐廳下移。X2戶型為3室2廳2衛，面積適中。為多出面積，在樓頭布置時，圖中兩戶型北向的凹槽處均可補齊。調整思路22：X2戶型書房調整為3.0m、客廳開間調整為4.2m、主臥開間調整為3.6m，如圖所示，可變成小四室戶型，銷售面積約132平米。254-3 108m2左右小三室方案樓端頭突出型設計說明：當地塊尺寸受限制，或為了讓建筑外立面造型更顯豐富，對于樓端頭的戶型，17、可考慮局部突出。對局部突出的房間，可通過開角窗使其實現南面采光（這在一梯多戶設計中經常采用，從而使主要房間北面的戶型通過規劃審核）。右圖所示的端頭戶型僅供示意，實際設計中應分開與其它戶型組合。產品創新：陽臺進深適當擴大，設計陽光室和露臺組合，陽光室可做多功能房。26戶型借鑒：樓端頭戶型的三種變型調整思路274-4 108m2左右小三室方案交通核豎向布局設計說明：這是兩種交通豎向布置的小三室戶型，即可在樓端頭布置，也能在中間單元拼合。X5戶型銷售面積可控制到100m2，經濟實惠。X6戶型有兩間臥室朝南向，且全明廚明衛，3室2廳2衛，分區合理。兩種戶型可自由組合。產品細節：戶型平面不一樣，管道井的18、位置也需適當調整，以便空間合理布局。284-5 108m2左右小三室方案不同單元交錯組合設計說明：此方案主要與二室組合使用。根據地塊尺寸和建筑造型的需要，具體進深可適當調整。X7戶型為三陽面臥室，客廳開間達 4.5 m，方正大氣；衛生間也可根據需要改造為雙衛。X8戶型為3室2廳2衛。產品細節：為了減少內墻的凹凸拐角，電梯井調為：寬2.6m深2.2m。29右2匯報提綱 第五部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型19、創新：1+2 組合戶型（9種）、注意戶型細節，避免不必要的空間浪費；、給業主留下適當改造空間，如把12.5m進、可考慮引入“電梯入戶”、“空中庭院”等產品創新概念，以提升產品品質。305-1 126m2左右大三室戶型設計提示2 1、注意戶型細節，避免不必要的空間浪費；、交通流線合理，2個陽面臥室、1個明衛；、給業主留下適當改造空間，如把12.5m進深用足，能考慮變4 室（增加保姆房）;4 ;、可考慮引入“電梯入戶”、“空中庭院”等產品創新概念，以提升產品品質。5-2 126m2左右大三室方案交通核豎向、基本型設計說明：這是兩種最常見的小高層3室戶型布局。S1戶型考慮地塊用足；S2戶型考慮空間緊20、湊，餐廳獨立。31陽光室產品細節：儲藏室、家政廳洗手盆等，形成創意第三廳。產品細節：陽臺進深擴大至2.4m的陽光室。保姆間產品細節：此處可改為保姆間產品細節：入戶門開向和玄關產品細節：衣帽間和書房相連325-3 126m2左右大三室方案交通核豎向、客廳正中設計說明：本方案與前面不同的是客廳在正中，兩陽面臥室分列左右，入戶門方向、管道井可根據地塊和單元尺寸適當調整。S3戶型適合單元寬較小地塊，廚房區域可增改工作陽臺。S4戶型適合較寬地塊，能形成獨立的大餐廳，錯層布局彰顯生活品質。產品細節：衛生間采用集中布局，有利于節省上下水管線，降低成本。戶型借鑒：樓端頭戶型調整思路說明：這是北京華僑城的3室221、廳2衛戶型方案，可借鑒之處見圖中彩色區域。借鑒11：衛生間另一種集中布局，減少室內交通面積，主臥增加衣帽間。借鑒22：交通核電梯外置，入戶緩沖空間，實現電梯直接入戶。3334戶型借鑒：豎向交通核、非對稱式戶型布局說明：這是廣州星河灣的戶型方案。該方案借鑒之處在于：非對稱布局使交通動線更簡潔，浪費面積少；而且可交錯組合，建筑立面更生動，避免兵營式小區規劃。355-4 126m2左右大三室方案并排交通核、標準型設計說明：如前所述，并排式交通核便于設計23室組合單元，且3室面積能控制126m2。該布局容易實現南向入樓。產品細節：預留門洞，讓客戶自由選擇入戶門的開向。產品細節：此處開門，便于客廳擺放家22、具，可使臥室床靠北放置，藏風納氣，順應地球磁場。365-5 126m2左右大三室方案豎向交通核、樓端頭設計說明：請關注一個細節：項目地塊進深 10.5m，如全部用足，標準3室2廳2衛 戶型面積往往會達到135m2左右，偏大。如需設計126m2左右的三室，要么壓進深或退凹槽(浪費土地)，要么利用樓兩端頭。這是兩種端頭戶型，面積可控制到126m2以下，且能寬大方正的客廳（4.54.8m）和 超寬的大主臥（3.73.9m）。產品細節：利用樓端頭，進深可突破12.5米限制（南外墻與陽臺平齊）。37戶型借鑒：大進深的樓端頭戶型 說明：這是北京文峻景苑的戶型方案。北觀景餐廳可改造為工人房餐廳。該方案借鑒之23、處在于：朝南陽面全部設為臥室，當端頭進深可突破12.5m時可考慮采用。38戶型借鑒：大進深的樓端頭戶型 方案借鑒：270圓弧觀景餐廳。躍層布局。既可用于樓端頭，也可在中間單元拼接。39右2匯報提綱 第六部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）406-1 140m2以上大戶型方案豎向交通核設計說明：140m2以上面積，一般宜設計四室或五室戶型，考慮配北向工作陽臺，右圖是常用的豎向交通24、核、一梯兩戶布局形式。D1為4室2廳2衛，南向客廳，南、北各兩個臥室。D2為5室2廳3衛，南向客廳，南向三個臥室。產品細節：大戶型應有相對獨立、寬敞餐廳，此時需根據面寬考慮合適的入戶門開向。41戶型借鑒：大面積、三室戶型、景觀餐廳42戶型借鑒：北向入戶、觀光電梯43戶型借鑒：南向入戶、錯層設計6-2 140m2以上大戶型方案 并排式交通核設計說明：這是采用并排式交通核的常用大戶型布局形式，可根據地塊尺寸，選擇合適的入戶門開口方向。D3為4室2廳2衛，書房區域可改為帶衛生間的保姆房。D4為5室2廳3衛，三陽面臥室工人房。產品細節：五室及以上大戶型應考慮設計帶衛生間的工人房。4445戶型借鑒：樓端25、頭、四室大戶型46戶型借鑒：樓端頭、南北面寬不同的大戶型476-3 140m2以上大戶型方案豪華型（一梯一戶）設計說明：如果項目擬考慮200m2以上大戶型，建議本案采用一梯一戶方案或做復式住宅。D5戶型采用“雙流線”設計思路：入戶有正門和側門，正門進客廳，側門進廚房（注意避免兩門相對）；進入客廳后向兩側分向，東側為私密區，西側為就餐起居區（老人房）。方案調整：書房區域可調為一個明衛，客房更大更方正，使東側形成三房兩衛，更私密的家庭空間。48戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 49戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 50戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 51戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 52戶型26、借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 53戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 54戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 55右2匯報提綱 第七部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）567-1 戶型方案創新：電梯直接入戶（南向入戶）設計說明：這兩種設計符合項目地塊條件，能實現南向入樓，且每戶7m2的空中花園。R1戶型適合樓端頭，能確保全明衛。R2戶型可用于單元拼接，面積適中。產品細節：此處可改為27、真正的電梯直接入戶或觀光電梯。57戶型借鑒：南向電梯入戶 4室2廳2衛58戶型借鑒：南向電梯入戶 3室2廳2衛59戶型借鑒：北向電梯入戶 2室2廳1衛60右2匯報提綱 第八部分小高層戶型中常見交通核布局項目地塊及戶型設計限制條件90m2 左右2室戶型方案（9種）108m2 左右小三室方案（8種）126m2 左右大三室方案（8種）140m2 以上大戶型方案（5種）戶型創新：電梯直接入戶（2種）戶型創新：1+2 組合戶型（9種）618-1 戶型創新：1+2組合戶型一梯三戶設計說明：本方案是較常見的小高層1室、2室和 3室組合單元布局，適合三代人居住，也適合投資。兩側的Z2、Z3戶型可參照前面已介紹28、的戶型自由變化為不同風格的二室、三室或四室。產品細節：窄陽臺陽光室設計能形成二室半布局，方便業主后期個性使用。628-2 戶型創新：1+2組合戶型一梯四戶、多衛型設計說明：這是1室+3室組合的一梯四戶常見單元布局，各戶型面積適中，考慮到本案緊鄰大學城，多衛設計特別適合投資用作學生公寓出租。Z5戶型兩個南向臥室。Z6戶型兩個北向臥室。該方案最大限度地利用了地塊條件。產品細節：儲藏室和主臥衛相連，方便業主自由決定衛生間大小和個數。638-3 戶型創新：1+2組合戶型一梯四戶、小套型設計說明：本方案仍是一梯四戶布局，大候梯廳更方便后期做租賃使用。Z7戶型布局做了微調，入口玄關設計確保了業主生活的私密29、性。兩側的Z8、Z9戶型考慮了面積控制問題。Z8戶型錯位可參照前面提到的案例進行單元拼接。產品細節：此處應做非承重墻，不設置電路管線，方便業主后期自由選擇拆除。戶型套型描述建筑面積套內面積3E-13室2廳1衛89.5275.461E-11室1廳1衛64.1854.1064戶型借鑒：可分可合的“兩代居”戶型借鑒說明：“兩代居”中一室一廳功能分區更明顯，舒適度高。兩戶前增設一道門和共享平臺，既保證了“合”之后的統一，又能解決中戶的通風問題。營銷口號：一家兩天地，老少皆相宜買兩套，住一套，租一套1+2，預約未來更大的家戶型 套型描述建筑面積套內面積A1室1廳1衛 54.0546.91B2室2廳1衛 81.1470.40C3室2廳2衛 87.3475.7865戶型借鑒說明：引入空中庭院概念，打造和諧的鄰里空間。同一庭院的兩戶又可組合成 2+1戶型，庭院成為獨享“空中花園”。戶型借鑒：1+2/3室組合、空中庭院住宅66空中別墅高層花園洋房 北京附：產品創新的其它思路 產品創新借鑒：京高教新城 層層退臺空中別墅附：產品創新的其它思路 空中花園產品創新借鑒：成都世紀城67附：產品創新的其它思路 空中庭院產品創新借鑒：人視花園68演示結束，謝謝！