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1、引子：走進龍湖引子：走進龍湖2009 年 11 月 19 日，龍湖地產有限公司在香港聯交所主板掛牌，公司董事長吳亞軍和丈夫持股 78.2%，身家達到 312 億港元，被稱為內地房地產新科女首富。大學時學導航工程專業，后又做過記者，一次糟糕的買房經歷讓吳亞軍有了自己蓋房的夢想。1995 年起涉足房地產業，對吳亞軍來說，是機緣巧合。吳亞軍第一次買房子，跟家人一起在重慶買的，面積大約80 平方米，遇到延遲交房，時間長達一年。入住之后，又有一年多的時間天然氣不通，只能靠電爐來煮菜。那時候電力供應很緊張，用電爐的時候空調就不能使用，否則就會短路，夏天很痛苦。不止電力、天然氣等問題困擾吳亞軍，房子的設計和2、采光也很差，她家的客廳沒有窗戶，只能打開另外一間房門才能采光。電梯也常常遇故障，開電梯的師傅是按照正常時間上下班，晚上回來晚了就要自己爬樓，對她來說，這是一段痛苦的買房經歷。就是從這開始，吳亞軍有了一個“如果有一天我做開發商的話，一定不會這么差”的夢想，由此她也認定房地產行業有很大的發展空間。龍湖地產目前在全國布陣，包括重慶、上海、北京、成都、西安、沈陽、蘇南重慶、上海、北京、成都、西安、沈陽、蘇南和青島和青島八個地區或城市。2010 年合同銷售額 333.2 億，比上年度增長 81.5%；2011年，龍湖集團將在在售 30 個項目的基礎上，另推出 16 個新項目。截至 2010 年 12 月3、 31 日，龍湖的土地儲備合計 3161 萬平方米（47415 畝）。龍湖是怎樣煉成的？龍湖是怎樣煉成的？（見附件 1-龍湖是怎樣煉成的）“兄弟”是吳亞軍經常稱呼別人的一個詞，用的范圍很廣泛，對高層管理人員、中層員工，甚至園林里干活的工人和銷售人員，她都會喊一聲“兄弟”。平等的企業文化和有創造力的員工，是龍湖的核心競爭力。上篇：龍湖地產景觀設計管理上篇：龍湖地產景觀設計管理上龍湖地產景觀設計管（）（一、景觀設計管理模式一、景觀設計管理模式設計管理流程部門職責及組織架構景觀設計合作單位管理景觀設計計劃管理篇龍湖地產景觀設計管 設計管理流程及要素設計管理流程及要素1、設計研發部工作流程 業務流程主4、線流程：概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、施工過程控制。主線部門：設計部。配合部門：營銷、成本、工程、發展、物業、商運。項目景觀設計流程：項目景觀設計流程：項目定位-景觀概念設計：同步進行；項目規劃概念設計-景觀方案設計：同步進行；項目方案設計-景觀擴初設計：同步進行；項目擴初設計-景觀施工圖設計：同步進行。項目定位及建筑方案等項目設計與景觀設計相互影響，項目定位及建筑方案等項目設計與景觀設計相互影響，有時候甚至以景觀設計來指有時候甚至以景觀設計來指導項目定位。導項目定位。2、設計管理流程分為四個階段：1）設計前期準備階段；2）設計中間過程階段；3）設計階段性成果控制；4）設計后期審查5、跟蹤階段。設計管理要素：設計管理要素：設計管理是高增值工作，有四大工作要素：1）組織：整合設計資源；2）性質：具有專業能力的管理工作；3）職能：實現產品的研發與設計；4）使命：品牌與企業競爭力的保障。設計研發部職責及組織架構設計研發部職責及組織架構1、設計研發部職責1）項目設計過程管理和質量標準管理；2）公司產品線設計，產品組合研究；3）以價值為導向的研發工作，產品標準和產品系列的維護；4）負責分供方的管理。2、設計研發部組織架構：景觀設計合作單位管理景觀設計合作單位管理1、合作單位的選擇；公司任何一位員工都可以推薦自認為好的、合適的供方給業務部門。公司任何一位員工都可以推薦自認為好的、合適的6、供方給業務部門。2、合作單位的評價；由責任部門組織考察、評價并決定是否入庫。由責任部門組織考察、評價并決定是否入庫。3、合作單位資源庫。合作單位的選擇：建立供方資源的考察、選擇、評價管理標準，對資源進行動態管理對資源進行動態管理（根據評價，部分留下部分被打入黑名單，這時需更新資源庫；一年后被打入黑名單的供方可重新申請入庫），以保障分供方的服務質量符合需求。考察入庫招投標（由設計部門根據擬設計項目的規模、性質等優先從資源庫中篩選出三家或以上供方參加投標）評價確定 景觀設計計劃管理景觀設計計劃管理：1、按公司年度目標和一級計劃，分解部門二級和三級計劃；2、形成部門年度計劃、月度計劃、周計劃；3、形7、成項目計劃；4、形成資金計劃。案例分享：案例分享：龍湖項目景觀效果分享龍湖項目景觀效果分享東橋郡項目簡介：東橋郡項目簡介：龍湖東橋郡總體量約38萬方，以托斯卡納風情別墅為主，一期推出約368套聯排別墅，雙拼，價格約為105-200萬元。項目位于沙區虎溪鎮大學城核心地段，東至中梁山脈，南鄰第三軍醫大，西至縉云山脈，北臨重慶警官職業學院。客群描摹：對教育配套有一定要求的家庭，大學教師，私企業主，醫生，以及高科技人才等。龍湖東橋郡龍湖東橋郡示范區小區大門前庭項目入口處設有中軸水景景觀，雖造價不高，但增添項目靈動性，整體氛圍得以增強。售房部外觀采用托斯卡納建筑風格以及立面石材的應用，使項目更顯品質感與8、穩重感。售房部門前展示桁架，內容主打企業牌。售房部兩旁配以樹干筆直的棕櫚樹以增加儀式感。在售房部旁（進門左側）打造一座鐘樓式建筑，與售房部建筑主體相連接。有效地增強了建筑整體氛圍，并增加項目了昭示性售房部前庭打造小型MINI廣場，配以噴泉小品，更添項目生氣。示范區示范區人行道路，地面采用紅磚、石材拼鋪而成，與項目整體建筑風格形成較好相輝映。情景示范區通道右側，設有客戶休息區域，其在使項目更加人性化的同時，前方景觀視野為大面積緩坡草坪與白樺樹植被，充分將人的視線感體現了出來，給以心曠神怡之感。1、情景示范區通道左側，打造地中海風情拱形門廊，更添項目情調與品質。2、采用矮小灌木鋪底，雖成本較低，但9、呈現效果較好。宅間景觀篇宅間景觀篇細致的宅間景觀以色葉植物搭配。1、沿途庭院小品綴，充分描繪未來生活狀態；2、宅間植物搭配密度大，層次豐富，高矮適宜，將看似局促的空間里讓視線看起來更加放松而不壓抑。此外，既保護了一層的私密性，又不影響視線的通透性。細節決定成敗細節決定成敗景觀細節處理篇：龍湖的細節處理簡單、細致，處處體現龍湖的高端成熟企業形象。龍湖的細節處理簡單、細致，處處體現龍湖的高端成熟企業形象。1、入口小區總平圖2、導視系統語言新穎，不像常規“愛護花草等”；用于澆灌植被的接水龍頭處，設置方形鐵盒遮蔽，即對接水龍頭起到美化遮蔽作用又對其起到良好的保護作用。車行道旁，植被從草坪到低矮灌木，再10、到中低灌木，最后到較高樹木植被層次感較強。二、龍湖景觀設計階段性成果及各階段管控要點二、龍湖景觀設計階段性成果及各階段管控要點項目階段性成果管理景觀設計啟動階段景觀概念設計景觀方案設計景觀擴初設計景觀施工圖合圖階段景觀施工圖合圖階段（龍湖獨有的設計管理階段）景觀施工圖設計景觀施工圖交底及施工配合階段項目階段性成果標準項目階段性成果標準以階段劃分為主，專業劃分為輔，階段性成果覆蓋各專業成果。1、項目方案階段設計成果標準2、項目初步設計階段設計成果標準3、項目施工圖階段設計成果標準4、項目其他設計成果標準景觀設計啟動階段景觀設計啟動階段調研與準備；準備工作草圖，收集關于基地現狀和特點的草圖；實地勘11、察、基地資料分類記錄；制定項目設計計劃；提出景觀設計思路和理念；擬定景觀設計合同和設計任務書（見附件2-龍湖景觀設計任務書模版）；開展景觀設計單位的邀標工作；確定景觀設計單位。景觀概念設計景觀概念設計采用意向圖片，描述景觀的整體調性，描述關鍵景觀節點。控制景觀的硬景和水景的面積。硬景鋪裝材料一般控制3 35 5種以內。對喬木、灌木等提出品種范圍。體驗區景觀構想。總圖評估。概念設計成果。景觀方案設計景觀方案設計平面功能分區重要節點透視圖豎向關系與建筑消防的關系軟景意想圖片分綠、贈綠（指私家花園綠化面積及其占總綠化面積的比例）綠化指標的控制方案設計成果景觀擴初設計景觀擴初設計總平面布置圖及標高圖給12、排水平面布置圖物料圖照明平面位置圖大樣圖：a、鋪地/臺階詳圖；b、道牙/花槽/擋墻詳圖；c、水景/噴泉詳圖；d、泳池/嬉水池詳圖e、欄桿/花架詳圖f、照明燈具選型參考圖片及供方資料g、景觀小品（如垃圾桶、花盤等）選型參考圖片及供方資料；h、物料樣板（兩套或以上）j、背景音樂點/取水點大樣。景觀擴初設計景觀擴初設計軟景土壤造型平面圖喬木平面布置圖灌木及地被植物平面布置圖重要接點喬木灌木透視圖（要與周邊建筑物畫到一起，以直觀感覺其效果）及參考圖片擴初設計成果景觀施工圖合圖階段景觀施工圖合圖階段（非常重要而且必要，避免扯皮、返工而影響工期）綜合管網圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖疊圖會審；依據疊圖審查13、意見指導綜合管網施工圖和景觀施工圖。過了這個階段，如哪個部門或供方再提出管網或景觀大型喬木位置調整問題，一般是沒有人理會你的。景觀施工圖設計景觀施工圖設計結構詳圖及施工工藝詳圖；水、電系統施工圖；照明走廊及控制；水景電氣控制；喬木配置標準；灌木配置標準；施工圖設計成果。過了這個階段，如哪個部門再提出諸如景觀風格等問題，是沒有人理會你的！景觀施工圖交底及施工配合階段景觀施工圖交底及施工配合階段施工圖交底：施工圖設計成果（電子和紙質）裝飾材料的確認表及實物樣品選用的植物種植效果圖片選用的設施、設備的文本（要求單獨出文本）提交必達目標及優先目標表（由設計部和供方共同提出，工程、采購、成本和營銷部接收14、。一旦經各方確認，今后不許隨意修改或變更，否則要受到處罰：記入績效）提交審批后的景觀目標成本控制表（移交到工程部和采購部嚴格控制，責任主體由此發生了變化，即轉移到了工程和采購部）施工配合階段：關鍵節點檢查（項目經理、景觀工程師必須及時組織檢查、確認關鍵節點）樣板帶路三、龍湖景觀設計管理關鍵點分析三、龍湖景觀設計管理關鍵點分析景觀設計的關鍵點體驗示范區設計管理設計成本管理與效果控制景觀設計的關鍵點景觀設計的關鍵點四個關鍵環節：1）設計合同/任務（由設計部編制及報批，要求乙方無條件認可，如違反或未達到要求，則予以處罰）；2）設計過程控制（各階段設計圖紙均要求打印出白圖給甲方審核，如連續修改3次均不15、合格，則公司可即時單方面終止設計合同而無需承擔任何責任，無誤后再出正式藍圖24份）；3）設計成果評審（出臺龍湖集團項目階段性成果管理辦法，從拿到土地到產品銷售完畢共需經歷38個階段，如加上調整則達44個階段；主要是約定：各階段控制標準和輸出成果以及成果未達標的管控措施；不同階段成果評審由相應分管或主管領導組織，參加者簽字后方可轉入下一階段，否則工作不能也沒人推進）；4）設計變更控制（給予工程部一定的授權，出于成本或現場實際情況的考慮，在不影響安全和品質的前提下作出局部設計變更，但設計部有一票否決權）。體驗示范區設計管理體驗示范區設計管理1）客戶敏感點分析；2）客戶體驗路線；3）體驗區的選址及開16、放計劃。客戶敏感點：客戶敏感點：顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產品特性，也是顧客具體需求在產品中的體現，并相對投入能有較大的產出效益。客戶體驗路線和關鍵點：客戶體驗路線和關鍵點：主入口有提示性空間設計-主體景觀-展示區-樣板庭院（見附件3-龍湖體驗區景觀設計）。示范區的選址與規劃原則：示范區的選址與規劃原則：1.交通便捷性原則2.形象展示性原則3.客戶體驗與駐留原則1）示范區位置、范圍的確定，包括客戶停車場、營銷中心、樣板段；2）營銷中心定位及面積；3）樣板房的位置和數量；4）交通組織：交通路線、參觀動線和施工動線；5）示范區與周邊環境的關系處理（包裝、導示等），不能看到施工作業；6）施工周17、期及開放計劃的制訂。景觀設計效果與成本控制景觀設計效果與成本控制景觀設計效果：景觀設計效果：空間布局-布局疏密有致，投入成本主次有別；合理搭配植物-植物為主，硬景為輔（硬景不得超過20%，這是硬性指標）；客戶關注度-根據客戶關注度排序來設計，突出景觀賣點；營銷賣點-功能與細節保證品質，重視營銷賣點，增加產品附加值。（見附件4-龍湖景觀特點分析，附件5-龍湖景觀及常用物料）景觀設計成本控制：景觀設計成本控制：豎向設計在排水設計上材料選擇植物配置1）功能不變，成本下降；2）功能大幅度提高，成本略有增加；3）功能提高，成本不變；4）功能略有降低，成本大幅度下降。（見附件6-園林景觀工程全過程成本管理18、手冊）龍湖地產植物采購的三種形式：龍湖地產植物采購的三種形式：1）征地或租地作為苗圃基地，購置種植機械、設備，組建苗圃種植、維護隊伍，自行采購幼苗回來自己培育（早期）；2）征地或租地作為苗圃基地，尋找苗圃種植、維護隊伍，由其負責幼苗或成樹的培育或種植（中期）；3）在外界尋找苗圃基地，采購成樹或基本成樹到基地，由基地負責種植或培育。龍湖景觀設計五大成功要素：龍湖景觀設計五大成功要素：1）注重植物層次并合理搭配；2）注重大小尺度的空間把握；3）善用色彩對比，形成視覺沖擊力；4）善用場景體驗來感染人、打動人；5）關注客戶敏感度，成本投入主次有別。下篇：龍湖地產景觀施工管理下篇：龍湖地產景觀施工管理一19、龍湖景觀施工管理流程一、龍湖景觀施工管理流程景觀施工管理流程及職責景觀施工合作單位管理景觀施工計劃管理景觀施工管理流程及職責景觀施工管理流程及職責流程流程職責職責負責組織圖紙會審，技術交底；審核施工組織設計及施工方案，技術核定及洽商；工程項目質量和工程施工進度計劃管理；組織景觀工程驗收、移交；協助景觀工程結算；協助處理項目物管景觀維護期內的問題；參與景觀設計的全過程；負責組織景觀工程施工單位的考察、選擇及實施考評。景觀施工合作單位管理景觀施工合作單位管理形成項目管理大綱和現場施工獎懲制度。合作單位的選擇合作單位的評價合作單位資源庫景觀施工計劃管理景觀施工計劃管理1 1、計劃管理組織架構1）景20、觀施工單位應建立以項目經理為責任主體，全員參加的項目計劃管理體系；2）施工單位須設置專職的計劃管理專員，負責編制并落實項目各級施工進度計劃及材料設備供應計劃；3）施工單位應將分包工程施工進度計劃納入項目進度計劃管理體系，并協助分包人解決項目進度問題。2 2、施工總進度計劃1）施工單位在施工合同簽訂后10日內編制完成承包范圍的施工總進度計劃，并提交工程部；2）施工總進度計劃內容；3）施工總進度計劃的控制。3 3、工段施工進度計劃1）結合景觀項目實施的特點，要求在施工總進度計劃的基礎上依據設計圖出圖順序、施工方案以及總體施工安排編制；2）工段施工進度計劃內容；3）進度計劃編制須采用電子表格；4）施21、工單位項目經理對該計劃審核后交工程部。4 4、月度施工計劃、進度報告及完成量報表1）月度施工計劃、進度報告及完成量報表在每半月提交，逾期不交，不支付當月進度款；2）本月進度控制目標；進度計劃圖；3）月度施工進度報告內容；4）月度施工計劃的考核。5 5、施工周報1）施工周報在每周工地例會前一天上午提交工程部；2）施工周報內容（實際進度與計劃進度比較，現場勞動力動態，影響進度的原因分析，下周須甲方協調或解決的問題等）。6 6、材料設備計劃管理1）施工單位在收到施工圖后10天內應向工程部提交項目材料設備供應計劃；2）施工單位在收到施工圖10天內應向工程部提交項目工程量清單；3）施工單位在每月10日向22、甲方建設單位提交次月月度甲供材料設備供應計劃；4）施工單位對材料設備計劃的準確性負責，并承擔由此造成的一切經濟損失。二、景觀施工管理難點分析二、景觀施工管理難點分析對景觀設計效果的理解實施標準的把控和成本控制施工過程與其他專業施工的配合對景觀設計效果的理解對景觀設計效果的理解1）參加項目啟動會議；2）項目設計各階段介入（設計部景觀設計師和工程部景觀工程師要不定期交換使用，設計部側重人性化管理，工程部相對強勢管理，兩部門要相互理解、相互學習及相互支持）；3）熟悉并理解項目設計成果；4）參加各階段設計成果移交交底會議；5）參與項目設計后評估；6）熟悉5層垂直綠化種植原則和搭配方式；7）在施工時，323、60度尋找苗木的最佳觀賞方向。實施標準的把控和成本控制（一）實施標準的把控和成本控制（一）1）組織相關單位進行講解圖紙；2）關鍵節點樣板點評和樣板帶路；3）資源的整合和儲備。實施標準的把控和成本控制（二）實施標準的把控和成本控制（二）景觀定位和節點標準化：1）把成熟的項目按別墅、公寓明確為幾個檔次，明確每個檔次景觀設計的內容標準，從源頭控制景觀成本和效果；2）節點工藝標準化，在多個項目重復使用；3）充分認識到苗木種植對景觀效果的重要性，堅持“全冠成樹移植”，制定標準化工藝。施工過程與施工過程與其他其他專業施工的配合專業施工的配合1）硬景的場地交接管理要求；2）種植土回填前的場地交接管理要求；324、）組織各分項及專業工程驗收，協調各專業間關系；4）關鍵節點樣板點評及形成紀要；5）參與景觀效果的把控；6）負責實施過程目標成本的控制。三、龍湖景觀施工管理的階段分析三、龍湖景觀施工管理的階段分析施工單位交底和施工前準備階段施工階段竣工驗收階段交房及移交物業階段正式使用階段施工單位交底和施工前準備階段施工單位交底和施工前準備階段1）開工前，施工單位對施工圖紙進行詳細的審查；2）項目開工前1010天內，施工單位報送施工組織設計給工程部審批；3）在分部、分項工程開工前1010天內報送專項施工方案給工程部審批；4）工程部負責編制項目管理大綱。施工階段施工階段1）施工過程中，經建設單位審定的管理組織和定25、崗人員不得隨意變動（避免乙方隨意抽調人員支援或搶先做其他公司的景觀工程）；2）技術核定及洽商（影響到竣工結算的所有技術核定、設計變更及洽商紀要等資料）；3）對于現場突發事件處理（園林工程現場突發事件一般都很多，要善于把控和及時作出處理，往往可檢驗景觀工程師的應變和協調能力）；4）加強施工過程的質量控制嚴格執行工序報驗制度；5）材料管理（包括領用和現場堆放管理）；6）建立并落實技術交底制度，做到分部分項工程開工前，項目技術負責人向施工員、施工員向施工班組進行技術交底；7）資料及圖紙管理；8）關鍵節點樣板點評和樣板帶路。竣工驗收階段竣工驗收階段1）節點景觀效果的控制；2）現場實施與設計圖紙的核對；26、3）資料及圖紙管理，竣工圖的繪制必須與工程施工同步進行。1）工程初驗后10天內，提交硬景竣工圖；2）竣工驗收后10天內，提交軟景竣工圖；3）在實物移交前5天內，乙方應將全套竣工資料提交給工程部。交房及移交物業階段交房及移交物業階段1）交房時的氛圍管理；2）客戶敏感點的重新梳理（以提供給銷售員講解用）；3）梳理已竣工項目在原施工圖基礎上的功能更改；4）物業公司提出的對已交工項目施工未完工作事項的后期補充完善；5）對工程漏項完善和維修整改。6）交房時的施工技術方面的解釋和引導（工程部負責）。7）水電等隱蔽工程施工圖的移交。正式使用階段正式使用階段1）項目后評估（設計后評估由設計部負責）；2）景觀成27、本數據收集（由成本部負責）；3）后期物業的維護；4）分期交房時的安全管理（任何時候都不允許工人在施工現場和房內留宿）。四、龍湖景觀施工管理關鍵點分析四、龍湖景觀施工管理關鍵點分析景觀施工啟動管理景觀施工效果停滯點檢查景觀施工的關鍵控制節點景觀施工啟動管理景觀施工啟動管理1）項目交底會議；2）項目目標成本；3）項目景觀定位；4）項目景觀節點工藝標準化；5）項目配置標準。景觀施工效果停滯點檢查景觀施工效果停滯點檢查1）關鍵節點樣板點評并形成會議紀要（這個步驟非常重要，避免事后相互推諉，由各方簽字認可為證）；2）統一標準，樣板帶路；3）相關部門參與配合。景觀施工的關鍵控制節點景觀施工的關鍵控制節點128、）場地移交；2）定位放線；3）基礎墊層砼澆筑；4）水電及基層隱蔽驗收；5）土壤造型；6）大喬木進場及種植驗收；7）硬景材料進場及飾面驗收；8）灌木及草坪驗收；9）全部工程竣工驗收。（見附件7、8、9-植物進場質量、栽植及回填要求）總結總結向龍湖學習什么？向龍湖學習什么？1、大而不亂靠“文控”：高度集權與充分放權，明確邊界。高度集權與充分放權，明確邊界。（見附件10-龍湖地產強大的文控管理OA信息平臺）2、專注目標客戶和目標市場：客戶敏感點客戶敏感點-我們想要的和客戶愿付的。我們想要的和客戶愿付的。3、簡單直接的人際關系：對事不對人，減少內耗對事不對人，減少內耗-組織效率大幅度提升。組織效率大幅29、度提升。4、龍湖“人才為王”的價值觀：老板很重視人才老板很重視人才-人才機制相對公平。人才機制相對公平。5、以“客戶最佳體驗”：關注客戶、產品品質在公司長遠發展戰略層面的重要意義。關注客戶、產品品質在公司長遠發展戰略層面的重要意義。6、講故事的能力：學習總結學習總結沉淀傳播沉淀傳播繼承發揚繼承發揚持續創新的做事方法。持續創新的做事方法。7、成熟的景觀和一流的物業服務：龍湖致勝的兩大法寶。龍湖致勝的兩大法寶。8、總結能力+學習能力+執行能力：總結、學習與執行能力，構成龍湖人的三大能力總結、學習與執行能力，構成龍湖人的三大能力要求和表現。要求和表現。吳亞軍創業至今，善于向別人學習，博采眾家之長。創業初期，吳亞軍曾專程去深圳拜訪萬科，向王石討教做房地產的門道。吳亞軍還會送員工到海外長住數個月，參考別人的設計，學習別人的技術，吸收經驗。除此之外，她拜訪政府的、金融界的、房地產的，各行各業的高手，她喜歡在和他們交流中學習。吳亞軍給龍湖企業文化中寫下的一條，便是“研究精神”。比如，為了能夠讓園區做到“鳥語花香”，吳亞軍會和員工坐下來一起研究，研究那些鳥兒究竟喜歡吃什么果實，然后就相應種植那種植物，自然能吸引到鳥雀飛來。2011年7月25日