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1、佰特策劃 2016年10月19日 渤海花園商業(yè) 調(diào)研報(bào)告 城市商圈調(diào)研分析 目錄 項(xiàng)目本體分析 壽光市情分析 項(xiàng)目本體 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、三期商業(yè)二、三期商業(yè) 建筑建筑面積面積 二期0.5萬(wàn)；三期 1.28萬(wàn) 大大館館 （5 5、6 6號(hào)號(hào)館館） 8146.3 小館小館（4 4號(hào)號(hào)樓樓） 4735.83 步行街步行街面積面積 47套約0.5萬(wàn) 商業(yè)建筑樓層、商業(yè)建筑樓層、 街街長(zhǎng)長(zhǎng) 商場(chǎng)三層、街鋪兩層 本項(xiàng)目是以步行街串聯(lián)的三個(gè)獨(dú)立場(chǎng)館式商業(yè)， 如何有效互動(dòng)，讓業(yè)態(tài)連貫？對(duì)應(yīng)人民廣場(chǎng)、渤 海路丌同的人群屬性制定合理商業(yè)業(yè)態(tài)是項(xiàng)目存 活關(guān)鍵。 項(xiàng)目本體 地塊區(qū)位分析 全福元布局圖 1、菜都店 22、世紀(jì)廣場(chǎng)店 3、販物中心店 4、百大家電 5、全福元百貨 6、東城東城全福元 7、綜合體店 7 由上圖可知，壽光商業(yè)街渤海路商圈一家獨(dú)大，相鄰的石馬路、新興街在商 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中都必須尋找自己的獨(dú)特主題業(yè)態(tài)，方能實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)生存。 1 2 3 4 5 6 佳樂家 中百大廈 銀座商城 佳樂家 （籌備） 繽紛五洲 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) （籌備） 項(xiàng)目本體 地塊商業(yè)價(jià)值分析 本項(xiàng)目四至,當(dāng)前商業(yè)價(jià)值排序?yàn)? 西東南北 西面(C)為渤海路步行街 中段，緊鄰新春天、陽(yáng)光 春天百貨，當(dāng)前商業(yè)價(jià)值 最高。 北面(D)臨空置土地和居民 區(qū)，商業(yè)斷流，價(jià)值最低。 南面(B)為志軍文化用品 店，再向南100米即是人 流最密集的新3、興街夜市。 東面(A)緊靠17萬(wàn)人民 廣場(chǎng)正中央，目前廣場(chǎng)人 流集中于南側(cè)，合理挖掘 后，有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 最高！ 項(xiàng)目本體 項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 全福元與中百、品牌街鋪雙重?cái)D壓下，中低端商品、餐飲占據(jù)主流。 商業(yè)規(guī)模 渤海路商圈超30萬(wàn)平方米；空置商業(yè)項(xiàng)目較多 租金水平 街鋪:約100-240元/平 月 商場(chǎng)內(nèi)格子鋪:約45-120元/平 月 現(xiàn)狀: 項(xiàng)目800米商圈內(nèi)商業(yè)規(guī)模最集中, 整體約30萬(wàn); 渤海路：受網(wǎng)販沖擊，目前渤海路 （新興街廣場(chǎng)路段）商品檔次較低, 形象較差,人氣下滑較為明顯; 新興街夜市:伴隨1998年人民廣場(chǎng) 竣工，近20年的沉淀,已成為了整 個(gè)壽光人氣最高的休閑場(chǎng)所;老人、 年輕人最常去的娛樂場(chǎng)地。 未來: 隨著中高端人口的東移和東區(qū)商圈的分 流，渤海路商圈未來的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激 烈; 陽(yáng)光春天時(shí)尚販物的下滑是種趨勢(shì)，加 之5-8年為商場(chǎng)換裝期，如何避免