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1、內(nèi)部資料，嚴(yán)禁外泄萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)第一章、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則一、 商業(yè)價(jià)值最大化原則1. 商鋪的布置應(yīng)根據(jù)地塊商業(yè)價(jià)值分析結(jié)論進(jìn)行考慮，充分利用商業(yè)價(jià)值，重點(diǎn)布置商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域；2. 首層（含雙首層）商業(yè)面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現(xiàn)3F商鋪，則考慮通過(guò)首層規(guī)劃獨(dú)立的門廳出入口，將首層人流引入；3. 可通過(guò)增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業(yè)導(dǎo)視/廣告燈形式來(lái)改變地塊的商業(yè)價(jià)值。二、 延續(xù)性原則1. 商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷，當(dāng)社區(qū)入口過(guò)大影響商業(yè)連續(xù)性時(shí)，應(yīng)綜合考2、慮其布置；2. 避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；或者占據(jù)轉(zhuǎn)角等商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域；3. 有商業(yè)內(nèi)街出現(xiàn)時(shí)，避免出現(xiàn)單邊街鋪（如圖二所示）；4. 避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實(shí)墻，可以規(guī)劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業(yè)展示性。三、 可達(dá)性1、 避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費(fèi)者順暢抵達(dá)商鋪；若實(shí)在無(wú)法避免的，可以通過(guò)路肩等實(shí)現(xiàn)過(guò)渡；2、 注意停車位的規(guī)劃及人流、車流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)增加商鋪周邊地面停車增大了消費(fèi)的便利性，有利于帶旺商業(yè)。與此同時(shí)，可以將小區(qū)車流與商業(yè)車流進(jìn)行分流，分開(kāi)管理。3、 避免因?yàn)橐?guī)劃水景、綠化帶等阻礙了商業(yè)的人流動(dòng)線四、 3、可視性1、 充分利用商業(yè)街面的昭示性，尤其是項(xiàng)目臨近城市道路時(shí)，可在適當(dāng)?shù)奈恢茫?guī)劃商業(yè)大標(biāo)識(shí)，增加項(xiàng)目的形象展示；2、 避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設(shè)計(jì)出現(xiàn)、3、一些社區(qū)商業(yè)臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當(dāng)?shù)貙⑸虡I(yè)建筑后移，退出部分可規(guī)劃為商業(yè)廣場(chǎng)作為過(guò)渡空間，以及通過(guò)設(shè)置廣告牌等形式來(lái)予以調(diào)節(jié)。五、 其他注意事項(xiàng)1、 塔樓盡量避開(kāi)底層的商業(yè)布置，減少塔樓結(jié)構(gòu)對(duì)商鋪劃分的影響；2、 與住宅緊鄰的樓層不允許出現(xiàn)餐飲，有餐飲功能的商鋪要規(guī)劃油煙管道、隔油池等；3、 建議有餐飲功能的商鋪許設(shè)置后4、傾區(qū)域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區(qū)域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會(huì)導(dǎo)致商業(yè)檔次降低）；4、 如有大中型餐飲主力店，應(yīng)考慮廚房位置，預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備及管井位置。第二章、社區(qū)商業(yè)鋪位劃分原則一、 動(dòng)線設(shè)計(jì)原則銷售型社區(qū)商業(yè)2層以上的常見(jiàn)流線處理方式對(duì)比圖示動(dòng)線特征消防銷售經(jīng)營(yíng)兩層分別為平層鋪：雙層商業(yè)動(dòng)線，二層動(dòng)線通過(guò)規(guī)劃外廊予以導(dǎo)入利用二層動(dòng)線通道解決即可利于快速銷售，但二層商鋪商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低二層鋪多為目的性消費(fèi)，業(yè)態(tài)需求面積大，與銷售產(chǎn)生矛盾一拖多+首層單鋪：二層人流以首層復(fù)式鋪帶動(dòng)，二層走廊僅滿足消防疏散需要為滿足二層面價(jià)較大的復(fù)式鋪消防要求，需要增設(shè)走道保證了首層鋪5、的高單價(jià)，二層鋪需尋找大客戶解決二層符合目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)需求面積大的特征，適合后期的經(jīng)營(yíng)管理一拖一：二層人流以首層復(fù)式鋪帶動(dòng)進(jìn)深不大時(shí)，可鋪內(nèi)解決消防疏散；進(jìn)深較大時(shí)同要需要增加走道一二層捆綁銷售，降低了首層鋪的單價(jià)面積較小時(shí)，難以符合商業(yè)業(yè)態(tài)要求，且捆綁銷售不利于二層合并使用，較難經(jīng)營(yíng)；首層面積較大時(shí)，與首層劃分小鋪位銷售理念矛盾1、 首層解決人流動(dòng)線，2F以上的商業(yè)人流動(dòng)線依靠首層帶動(dòng)（2F以上的通道滿足消費(fèi)疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動(dòng)線及外擺）；2、 若出現(xiàn)3F商業(yè)，則按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留獨(dú)立門面及數(shù)量交通保證人流從首層引入；3、 當(dāng)外部條件影響（如場(chǎng)地有高差或有外部立體人流6、引入時(shí)），可考慮雙首層及立體人流動(dòng)線，視項(xiàng)目具體情況再議。二、 商鋪劃分原則1、 面積分配原則 通過(guò)商業(yè)價(jià)值排序分析，在適合放置商業(yè)的區(qū)域，商業(yè)面積盡可能放在1F，2F次之；若商業(yè)面積過(guò)大必須出現(xiàn)3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留3F商鋪的獨(dú)立門面及立體交通； 商業(yè)的外擺位不得占用商業(yè)面積，需保證商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積；外擺位盡可能在一層設(shè)置或頂層露臺(tái)。2、 商鋪劃分原則 標(biāo)準(zhǔn)鋪定義：避開(kāi)塔樓，不受塔樓剪力墻影響而便于劃分的商鋪；標(biāo)準(zhǔn)鋪劃分原則：1）建議面寬進(jìn)深比控制在1:3以內(nèi)，不超過(guò)1:4；標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬視地下車庫(kù)柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；2）單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)7、深建議控制在15m；3）高層底商單鋪面積大于60（盡端可放大到75）的標(biāo)準(zhǔn)鋪需兩個(gè)門疏散，兩個(gè)出入口之間間距大于5m。寶瓶鋪定義：兩種情況下可能產(chǎn)生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深超過(guò)1:4的時(shí)候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標(biāo)準(zhǔn)鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產(chǎn)生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。寶瓶鋪劃分原則：1）保證“瓶身”位置的進(jìn)深能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，具體項(xiàng)目具體分析；2） 保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬。 轉(zhuǎn)角鋪定義：轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價(jià)值較高的鋪轉(zhuǎn)角鋪劃分原則：1）在商業(yè)價(jià)值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪要保證朝向主街道的個(gè)數(shù)；2）每個(gè)轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出8、現(xiàn)大面實(shí)墻，保證櫥窗的展示面；3）轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。常見(jiàn)的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計(jì)思路：1） 保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力店，規(guī)劃為大鋪（如下圖左所示）2） 考慮轉(zhuǎn)角界面價(jià)值最大，劃小鋪（做下圖右所示） 其他情況當(dāng)商鋪位于塔樓投影部位時(shí)，受到住宅剪力墻結(jié)構(gòu)限制，會(huì)出現(xiàn)商鋪形狀不規(guī)則，或內(nèi)部有橫向剪力墻導(dǎo)致商鋪空間不完整。設(shè)計(jì)原則：1）根據(jù)剪力墻位置劃鋪，商鋪內(nèi)盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；2）當(dāng)確實(shí)無(wú)法避免橫向剪力墻時(shí)，保證該鋪的實(shí)際使用面積和有效展示面，并結(jié)合業(yè)態(tài)考慮其使用（如下圖右）。 二層以上商鋪的消防疏散問(wèn)題1） 內(nèi)廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計(jì)容，降低了商鋪9、的實(shí)用率。調(diào)整建議：在滿足兩疏散門間距5m基礎(chǔ)上，可以將兩側(cè)的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實(shí)用率。2） 外廊：實(shí)用率較高，不計(jì)入容積率面積計(jì)算，并可以作為商家的外擺區(qū)域，但會(huì)影響外立面的完整性和商家昭示性。第三章、 商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則1、 商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)內(nèi)容商業(yè)區(qū)域主標(biāo)識(shí)：是指位于商業(yè)街入口處的醒目標(biāo)識(shí)，其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo，或商業(yè)樓梯上的標(biāo)識(shí)。主廣告牌：位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告，可供物業(yè)出租，廣告設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑立面結(jié)合設(shè)計(jì)。商家集中標(biāo)識(shí)：位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域，涵蓋業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)路線。（主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、您的位置等等）商鋪店招：10、商鋪?zhàn)陨淼牡暾屑皬V告指示性標(biāo)識(shí)：引導(dǎo)消費(fèi)者至特定區(qū)域（洗手間、吸煙區(qū)、問(wèn)訊處等）的標(biāo)識(shí)裝飾性標(biāo)識(shí)：為促進(jìn)商業(yè)氛圍而設(shè)置的裝飾性構(gòu)建，上面有店鋪編號(hào)、店招或品牌理念等信息警示性標(biāo)識(shí)：為規(guī)范合理的消費(fèi)行為而設(shè)置的警示性標(biāo)識(shí)2、 商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)原則：統(tǒng)一性：與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一店招設(shè)計(jì)風(fēng)格。標(biāo)識(shí)不是獨(dú)立的設(shè)計(jì)要素，應(yīng)與里面及其他因素（如雨棚、空調(diào)室外機(jī)、櫥窗等）綜合統(tǒng)一設(shè)計(jì)。適應(yīng)性：預(yù)留足夠的廣告位和店招位：商業(yè)的廣告招牌需要預(yù)留，為適應(yīng)不同類型商業(yè)隊(duì)店招廣告位的需求，需要考慮一定的靈活性；二層及以上可結(jié)合建筑立面劃分，預(yù)留大幅廣告位置，并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設(shè)置。昭示性：盡可能使不同位11、置不同角度都能看到，結(jié)合外立面做多層次招牌：商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可見(jiàn)性越強(qiáng)，價(jià)值越高。因此，在進(jìn)行店招設(shè)計(jì)時(shí)需對(duì)其尺寸、比例、角度，針對(duì)不同動(dòng)線人流的視線進(jìn)行分析。備注：騎樓影響商鋪的昭示性，如沒(méi)有在外立面設(shè)計(jì)預(yù)留廣告位，容易造成商家隨意增加廣告面。強(qiáng)制性：在保證相對(duì)靈活性的前提下，不能由商家亂改造，影響整體形象。設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置幾個(gè)強(qiáng)制因素，如店招的高度、深度、寬度、基本樣式才材質(zhì)，商家必須遵守；后期管理應(yīng)有管理手冊(cè)來(lái)控制商家的店面改造。3、 商鋪的細(xì)部設(shè)計(jì)要素1）層高：影響層高的因素：梁高（根據(jù)柱距而定）；設(shè)備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等12、；凈高。一般情況下：首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過(guò)6m，其它層商業(yè)設(shè)施層高宜小于等于4.2m，不得超過(guò)5.1米。2)店招在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留靈活的店招位，結(jié)合外立面其他因素統(tǒng)一考慮，其他設(shè)計(jì)原則與上述細(xì)部設(shè)計(jì)原則一致，設(shè)計(jì)時(shí)建議控制一下幾個(gè)要素的高度：3） 門頭櫥窗或展示面設(shè)計(jì)原則：通用性，不做個(gè)性化設(shè)計(jì)，兼顧店招適應(yīng)性及可控性；通透性原則，保證足夠的展示面，避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門面；完整性原則，保證商鋪門做平，當(dāng)商鋪面寬小于3米時(shí)，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。4） 雨篷雨篷類型常見(jiàn)材質(zhì)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)硬質(zhì)剝離、混凝土造型統(tǒng)一，使用壽命長(zhǎng)里面形象易與商家個(gè)性化立面沖突，因此容易被拆卸改造13、；阻隔店招對(duì)人的可見(jiàn)度。軟質(zhì)帆布有風(fēng)情感，樣式多樣、更換方便，可結(jié)合店招考慮（如把店招印在上面）使用年限短，放在門頭可能影響空調(diào)散熱；5） 空調(diào)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該預(yù)留足夠的空調(diào)位容量，且避免空調(diào)外機(jī)以及空調(diào)管直接裸露在外墻上。 合理設(shè)置空調(diào)位，避免出現(xiàn)無(wú)空間安裝空調(diào)或者空調(diào)位不夠?qū)е滤罊C(jī)，避免出現(xiàn)室外機(jī)影響塔樓住宅； 合理設(shè)置空調(diào)冷凝水管，避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象； 避免出現(xiàn)空調(diào)位對(duì)著人流吹的情況。4、 不同商鋪組合方式的要素設(shè)計(jì)原則由于各項(xiàng)目的立地條件和開(kāi)發(fā)目標(biāo)的差異，各項(xiàng)目的商鋪組合方式也有所不一樣。目前常見(jiàn)的社區(qū)商業(yè)組合方式主要有單層、雙層以及三層鋪位組合方式。1、 單層鋪1） 空調(diào)14、位2） 店招 非騎樓商鋪店招的設(shè)計(jì) 騎樓商鋪店招的設(shè)計(jì)2、 雙層鋪雙層鋪一層入口處標(biāo)識(shí)遵循單層鋪設(shè)計(jì)原則；如為復(fù)式鋪，考慮到二層鋪組合的多種可能，結(jié)合立面分隔預(yù)留廣告位，既保證其可控性又具有靈活性。視線分析：在標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)時(shí)需進(jìn)行視線分析，確保商家店招傳達(dá)到下層行人視野中；行人看到二層店招，要求距離店鋪有一定距離，店招越高，則行人距離建筑物越近，且二層需玻璃欄板，確保實(shí)現(xiàn)通透；二層廣告位可考慮適當(dāng)傾斜，迎合首層人流視線要求。3、3層及以上鋪位1）若出現(xiàn)三層（或以上）商鋪，建議為大鋪+首層獨(dú)立出入口，因此應(yīng)加強(qiáng)首層門面設(shè)計(jì)吸引人流；2）結(jié)合三層商鋪的外立面分隔，或利用局部外墻預(yù)留大幅廣告位；3）主廣15、告位、次廣告位及店招需結(jié)合視線分析考慮；4）空調(diào)位可部分集中放置。5、 商業(yè)街設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1） 商業(yè)給排水的設(shè)計(jì)須知a 主力店需要設(shè)置專用的生活水池、生活泵房。b 商業(yè)街建議考慮設(shè)置公共衛(wèi)生間：一般情況下每隔80-100m規(guī)劃一處公共衛(wèi)生間，商業(yè)街的衛(wèi)生間面積約整個(gè)商業(yè)街商業(yè)面積的3%。c 可售商業(yè)街均需要考慮上下水點(diǎn)的設(shè)置，預(yù)留餐飲的商鋪需要做衛(wèi)生間給排水點(diǎn)預(yù)留設(shè)計(jì)。d 廚房廢水需單獨(dú)排放，經(jīng)隔油池處理后再行排出，通常情況下不建議在地下室設(shè)置餐飲，因提升式排水成本較高，維修難度較大。e 廚房區(qū)域通常都采用抬高廚房地面400毫米的做法設(shè)置廚房排水溝，具體做法和抬升高度可由設(shè)計(jì)院根據(jù)具體情況具16、體對(duì)待。（2） 隔油池設(shè)計(jì)須知所有的餐飲商鋪都必須設(shè)置隔油池，建議設(shè)立二級(jí)隔油池，一級(jí)隔油池由用戶自理負(fù)責(zé)安裝，二級(jí)隔油池由建設(shè)方結(jié)合室外管網(wǎng)情況進(jìn)行施工。（3） 商鋪消防用水設(shè)計(jì)須知 噴淋：因考慮到商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性（多鋪合并），建議商鋪都需要設(shè)置噴淋：當(dāng)無(wú)吊頂時(shí)，采用上噴淋，若無(wú)吊頂時(shí)，采用下噴淋； 消防栓：a消火栓必須放置在商鋪的公共部位，且不要影響通道通行；b建議沒(méi)隔25m設(shè)置一處消火栓；c消火栓的形式：一般有正置式和倒置式兩種，常見(jiàn)的為正置式；d消防栓安裝方式，分為明裝和暗裝兩種方式，當(dāng)消防栓暗裝時(shí)，注意將墻體做到300mm進(jìn)行安裝。如特殊情況下，考慮使用160mm厚超薄型消防栓箱時(shí)，17、墻體可不用做加厚。（4） 排煙設(shè)計(jì)須知排煙方式成本比較特點(diǎn)比較使用范圍備注高空排放民用建筑通常采用的排煙方式，技術(shù)成熟、建安成本低優(yōu)點(diǎn)：煙道系統(tǒng)布置靈活，便于施工，有眼至高空中排放，最有效的減少對(duì)居民住宅空氣和噪音污染。缺點(diǎn)：在商鋪設(shè)計(jì)中，由于餐飲業(yè)態(tài)形式的不延續(xù)，或造成煙道橫管布置過(guò)長(zhǎng)，影響室內(nèi)空間的使用和感受常用的民用建筑，不包含獨(dú)立式集中商業(yè)需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面中，確定煙道的布置方式低空排放特殊情況下使用，因前端的凈化設(shè)備系統(tǒng)，帶來(lái)成本上的增加，費(fèi)用較高優(yōu)點(diǎn)：排油煙管道可以不用桐鄉(xiāng)屋面，避免每層的豎向煙道而占用室內(nèi)有效空間面積，直接通過(guò)凈化處理設(shè)備，進(jìn)行低空排放。缺點(diǎn)：室外較大尺寸的主機(jī)安裝位置，會(huì)影響屋面的使用及美觀，室內(nèi)煙罩的安裝高度，受到廚房高度的影響，所以對(duì)商鋪層高有一定要求獨(dú)立式多層集中商業(yè)、商住樓設(shè)備室外機(jī)需放置在屋面處，需要注意對(duì)上層住宅的噪音影響，當(dāng)必須使用低空排放時(shí)，一定要取得環(huán)評(píng)局系統(tǒng)的檢測(cè)方可使用