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1、目 錄1、總論11.1規劃修改位置及范圍11.2項目必要性分析11.3項目進程21.4規劃修改依據32、原規劃及現狀建設概況32.1原規劃解讀32.2地塊現狀建設43、規劃修改前期研究43.1道路交通的前期研究43.2用地指標的前期研究53.3公共服務設施的前期研究53.4綜合分析54、規劃修改方案55、規劃修改的評價85.1規劃結構的評價85.2用地指標修改的評價85.3公建服務設施修改的評價125.5空間景觀規劃修改的評價125.6市政設施修改的評價125.7道路交通修改的評價125.8社會影響的評價126、規劃修改的結論12附表一附圖：1、區位圖 2、現狀圖3、原用地功能圖 4、修改后用2、地功能圖5、原道路系統規劃圖 6、修改后道路系統規劃圖7、原控規分幅圖則 8、規劃修改分幅圖則1、總論1.1規劃修改位置及范圍本次規劃修改主要涉及馬嶼鎮鎮區內部道路線位及相關地塊的用地面積，修改總用地面積約83.09公頃，主要包括以下二部分：修改地塊1：由江心路、三馬街、鎮中路、河濱路、五六省道（府前路）、皋翔路和鎮前街所界定，用地面積49.24公頃。修改地塊2：由躍馬大道、興達路、鎮中路、雙嶼北路和河濱路所界定，用地面積33.85公頃。1.2項目必要性分析項目基本情況馬嶼鎮作為我市中西部重鎮和市域發展次中心，2004年被國家建設部等六部委確定為全國重點鎮、浙江省中心鎮。在瑞安市域總體規劃203、06-2020、瑞安市馬嶼鎮總體規劃修改（2008）的指導下，馬嶼鎮人民政府于2009年組織編制了瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃，并于2010年2月經市人民政府審批。此規劃是馬嶼鎮區舊村和團塊改造及新區建設項目規劃管理的重要依據，對馬嶼鎮的城鎮建設具有重要的指導意義。項目修改的必要性隨著城鎮建設的不斷推進和建設項目開展過程中碰到的實際情況，原控規部分地塊的交通出入口、土地集約利用和道路線位等方面的問題，限制了部分地塊的開發和建設。為更好地進行地塊開發，推進馬嶼城鎮建設，需對原控規范圍內的二條道路（沙凰路、五六省道（府前路）進行線位的修改，增加兩條城市道路，并對道路周邊涉及的地塊做出相應的銜接與4、修改，以滿足近期建設的需求。依據相關部門意見及對現狀的調查和認識，本次規劃修改的原因主要為：沙凰路：原規劃考慮鎮一中擴建及村界情況，經過多次協調，沙凰路西移從馬巖木材市場中部穿過后與三馬街對接。一年多時間過去以后，馬巖村兩委再次對該線位做了多次討論，認為馬巖木材市場地塊分割過小，實施難度較大；規劃沙凰路與三馬街交叉口內新建一幢10間7層民房（2010年1月建設），遷拆難度較大且不經濟。五六省道（府前路）：原控規中的五六省道線位符合馬嶼鎮道路網規劃調整；但現狀五六省道中心線與道路施工圖的中心線存在誤差，特別是現狀五六省道（府前路）與雙嶼北路交叉口與規劃情況存在一定偏差；且規劃五六省道（府前路）的5、道路斷面未考慮現狀電力高壓線、污水管線等情況；導致周邊地塊近期難以開發。興盛路（新增）：根據原控規，E-1-3地塊規劃用地面積約4.44公頃，東面為街頭綠地，南向為城市支路興達路，西向為商業金融用地，北向為城市主干路五六省道（府前路），規劃出入口方位設置在興達路。由于土地指標有限和實際可操作性，E-1-3地塊北向部分先進行市場公開出讓，但其交通出入口問題突出。康寧路（新增西延伸段）：根據原控規，B-7-5地塊規劃用地面積6.14公頃，東、北向為公共綠地，西向為城市建設用地，南向為城市主干路五六省道（府前路），交通出入口設置在主干路。由于B-7-5地塊建設容量較大，交通吸引量較大，僅設置一個交通6、出入口，一是對城市主干路交通影響較大，二是不利于內部交通組織及疏散，三是不利于消防設計要求。基于以上多方面因素，馬嶼鎮人民政府和馬巖村村兩委要求局部修改馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃，經報告和協調，市規劃建設局原則同意按照城鄉規劃法的要求，對原規劃進行局部修改。因此，馬嶼鎮人民政府特委托我院進行瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）局部修改論證報告，以適應項目建設的需要。1.3項目進程1）2010年9-10月，馬嶼鎮人民政府、馬巖村村兩委向規劃建設局報告要求局部修改馬嶼鎮鎮區控規，規劃建設局同意進入修改程序。2）2010年11月23日，我院受瑞安市馬嶼鎮人民政府委托，開始著手編制瑞安市馬嶼鎮鎮7、區控制性詳細規劃（局部）修改論證報告。1.4規劃修改依據1）中華人民共和國城鄉規劃法（2008年1月1日）2）建設部城市規劃編制辦法（2006年4月1日）3）浙江省城鄉規劃條例（2010年7月）4）城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ13790）5）瑞安市域總體規劃(2006-2020)(方案)6）瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）7）瑞安市城市規劃管理技術規定（試行）8）瑞安市馬嶼鎮馬嶼工業區（馬巖片、樹排頭片）控制性詳細規劃(2010年方案)9）1：500地形圖2、原規劃及現狀建設概況2.1原規劃解讀瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）由瑞安市城鄉規劃設計研究院編制，并8、由市規劃建設局審批。馬嶼城鎮的功能定位為瑞安市中西部集居住、商貿和輕工業功能為一體的設施配套齊全、生態環境優美的現代化山水小城鎮。總體結構：“一心二軸三區”。“一心”：城市公建服務中心，“二軸”：依托城市主干道形成兩條城市發展軸，“三區”：根據城市功能和城市干道，將馬嶼建成區劃分為三區九組團。道路結構：延續總體規劃中確定的方格網格局，充分考慮現狀區內的道路及拆遷，對部分道路線型予以調整，以適應城市發展的需要，構筑了“四橫三縱”的主干道系統。空間景觀：圍繞“水軸”、“道路軸”來塑造整體空間景觀特色，形成以公共建筑核心區為中心、東南部山體為背景、北部濱江景觀為特色的城市空間景觀，將馬嶼建設成為瑞安9、中部地區的最具地域特色的代表區域之一。2.2地塊現狀建設修改地塊1，現狀周邊有馬巖木材市場、舊村民房、馬嶼鎮第一中學等其他設施。修改地塊2，現狀包括馬嶼鎮人民政府入口場地、五六省道、雙嶼路、瑞安市國土局馬嶼所、馬嶼稅物分局、民房及耕地等。通過一年多的前期建設工作，地塊周邊的各建設工程的相關手續審批或市場出讓，使本次規劃修改具有較好的實際意義，且規劃修改不會造成經濟、社會或政治方面的矛盾；同時規劃的修改，將推進馬嶼鎮區建設的進程，加強政府與民眾的和諧氛圍。3、規劃修改前期研究本次規劃修改按照相關文件和相關技術規范要求，從用地指標、公共服務設施、道路交通組織等多個方面進行前期研究，并作為規劃修改的10、重要依據，以便于馬嶼城鎮建設的順利推進。根據瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）功能結構、用地布局、道路交通和空間景觀組織等方面研究，本次規劃修改在不影響總體功能結構布局的情況下，提出一個可行性相對較高、對原規劃相對影響較小的規劃修改方案。3.1道路交通的前期研究本次規劃道路修改在瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）道路交通系統的基礎上進行研究。修改地塊1：沙凰路，原規劃考慮鎮一中擴建及村界情況，經過多次協調，沙凰路西移從馬巖木材市場中部穿過后與三馬街對接。但實際操作中，由于規劃道路交叉口內新建了一幢10間7層民房，且規劃沙凰路將馬巖木材市場地塊分割過小，使規劃道路和市場地塊改11、建實施難度較大。道路線位修改將利于沙凰路近期實施，利于鎮區與馬巖工業功能區連系，也利于周邊舊村的交通組織和避免較大的拆遷量。修改地塊2：考慮五六省道（府前路）線位與交叉口與現狀實施情況銜接，更好銜接五六省道（府前路）斷面與現狀電力高壓線、污水管線等情況，適當修改府前路線位及斷面。同時，為更利于B-7-5、E-2-7地塊交通出入，減少對城市主干路（府前路）的交通影響，更利于城鎮交通組織，需增加興盛路和康寧路西延伸段。3.2用地指標的前期研究本著以人為本，創建和諧社會的設計理念，規劃對地塊1和地塊2內部道路進行修改后，道路廣場用地面積增加，居住用地減少，商業金融業用地減少，周邊其他相關地塊用地面積12、將發生相應變化，其他指標按原規劃要求進行控制。3.3公共服務設施的前期研究1）規劃修改后人口容量分析本次規劃修改后，居住用地面積減少，其他指標控制不變，其居住人口相應減少，但屬控規預測的合理范圍內。2）公共服務設施修改分析由于居住用地面積減少，修改后人口變化不多，本次規劃修改不重新考慮公共服務設施配置。3.4綜合分析通過以上分析可以看出，本次規劃修改仍延續原規劃的空間結構、用地布局不會對城鎮的整體造成過多的負面影響。4、規劃修改方案根據以上前期研究結果和相關法律、法規文件，綜合考慮各方面因素，提出以下規劃修改方案：（1）沙凰路在不影響馬嶼鎮一中用地紅線的基礎上，依據最新的現狀地形圖，道路線位從13、馬巖木材市場東向穿過，保證其地塊相對完整；同時應瑞安市馬嶼工業區(馬巖片、樹排頭片)控制性詳細規劃編制的需求，將沙凰路延伸至賞江路，以便園區交通組織，修改后道路占地面積1948。為此周邊涉及地塊面積發生相應變化，A-4-1地塊由7234分為A-4-1的2419和A-4-9的4465；A-4-2地塊由4581分為A-4-2的2544和A-4-8的1695；A-4-6地塊由3722減少為2918；A-4-7地塊由1197減少為991；A-6-2地塊由16738增加為24342；A-7-1地塊由11636減少為9058；A-7-2地塊由38473減少為33204；A-9-1地塊由121249增加為114、21561；A-10-1地塊由18594減少為18279，其他指標保持不變。（2）五六省道（府前路）雙嶼路交叉口依據最新的現狀地形圖，在不影響其他路段線位的基礎上，對綠化隔離帶、機動車道、非機動車道、人行道等做相應調整，修改后道路占地面積減少49，交叉口周邊地塊用地面積也發生相應的變化。原控規五六省道（府前路）橫斷面為3-9-7.75-8.5-2-8.5-7.75-9-3米，修改為4-9-3.25-12-2-12-3.25-9-4米。A-13-9地塊由2176增加為2337；B-7-6地塊由3235增加為3444；B-7-7地塊由7085增加為7157；D-2-2地塊由2364減少為2271；15、E-1-1地塊由2392減少為2169；E-1-2地塊由32334減少為32257，其他指標保持不變。（3）興盛路在現狀機耕路的基礎上向東延伸至躍馬大道，道路寬度為18米，橫斷面形式為3-12-3米，修改后道路占地面積4872。E-1-3地塊由44367分為E-1-3的24261和E-1-4的17154；E-1-4地塊由4077分為E-1-7的2284和E-1-9的1523；E-1-5地塊由4081分為E-1-8 的2297和E-1-10的1514；E-1-7地塊由17549分為E-1-5 的7477和E-1-6的8692，其他指標保持不變。（4）康寧路（新增西延伸段）在規劃康寧路的基礎上向西16、延伸至B-7-5地塊，道路寬度為18米，橫斷面形式為3-12-3米，修改后道路占地面積1450。B-7-2地塊由15672分為B-7-2的12900和B-7-13的2502；B-7-9地塊由3949分為B-7-9的1173和B-7-14的2506；B-7-10地塊由16978分為B-7-10的10474和B-7-12的5594，地塊其他指標保持不變。綜上所述，道路面積增加8221（詳見表4-1：主要規劃道路一覽表（修改前后對比），商住用地面積增加1270，住宅用地面積減少5272，商業金融業用地面積減少77，街頭綠地面積減少3172，交通廣場用地面積增加54，社會停車場庫用地減少206，公共交17、通用地面積增加72，水域面積減少890。（詳見附表一：規劃用地平衡表（修改前后對比）表4-1：主要規劃道路一覽表（修改前后對比）序號道路性質道路名稱道路編號斷面編號長度紅線寬度用地面積(m2)斷面形式備注1主干道五六省道（府前路）修改前G01-G10A-A307958.51462003-9-7修改后G01-G10A-A307958.51461512次干道沙凰路修改前C02-K02C-C187624296004-8-8-4修改后S01-K02C-C196224315484-8-8-43支路康寧路修改前F01-F04E-E92218160003-6-6-3延伸修改后F05-F04E-E10111818、174503-6-6-34支路興盛路修改前-新增修改后R01-R02E-E2791848723-6-6-3注：道路長度、用地面積均為瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃規劃范圍內數值。5、規劃修改的評價瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃明確了鎮區的建設內容，對促進馬嶼城鎮建設的健康、有序發展提供了科學依據。但沙凰路、五六省道（府前路）的線位與B-7-5地塊和E-1-3地塊的交通出入口的控制上處理欠妥。本次規劃修改本著解決實際建設中存在的問題，在不影響鎮區整體發展，不違反國家、地方有關法律、法規的前提下，對瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃進行局部修改。并對修改方案做如下評價：5.1規劃結構的評價由于本次規劃19、修改主要針對局部道路線位修改和進行小范圍的用地整合，故不會對瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）的功能結構產生變化。5.2用地指標修改的評價本次規劃提出相應的修改方案，依據原控規要求確定各相關地塊的用地指標。（詳見表5-1：修改地塊用地指標表）表5-1：修改地塊用地指標表主要地塊規劃控制指標地塊編號（修改前）地塊編號（修改后）規定性指標指導性指標用地性質用地面積（m2)建筑密度（%）容積率 建筑限高（m）綠地率（%）停車位(輛)配套設施居住戶數（戶）居住人數（人）備注代碼名稱機動車位非機動車位A-4-1E1水域7234A-4-1E1水域2419A-4-9E1水域4465A-4-2G1220、街頭綠地458170 A-4-2G12街頭綠地254470 A-4-8G12街頭綠地169570 A-4-6C21/R21商住用地3722302.46015 54 161 36 114 A-4-6C21/R21商住用地2918302.46015 42 126 28 90 A-4-7S3社會停車用地1197100.2 10A-4-7S3社會停車場庫用地991100.2 10A-6-2C21/R21商住用地16738302.16020 211 633 141 450 A-6-2C21/R21商住用地24342302.16020 307 920 204 654 A-7-1C21/R21商住用地11621、36302.16015 147 440 98 313 A-7-1C21/R21商住用地9058302.16015 114 342 76 243 A-7-2R21住宅用地38473282.16025 485 404 404 1293A-7-2R21住宅用地33204282.16025 418 349 349 1116A-9-1R21住宅用地121249281.83030 1309 1091 社、開、廁1091 3492A-9-1R21住宅用地121561281.83030 1313 1094 社、開、廁1094 3501A-10-1R21住宅用地18594301.62425 179 149 社、22、開149 476主要地塊規劃控制指標地塊編號（修改前）地塊編號（修改后）規定性指標指導性指標用地性質用地面積（m2)建筑密度（%）容積率 建筑限高（m）綠地率（%）停車位(輛)配套設施居住戶數（戶）居住人數（人）備注代碼名稱機動車位非機動車位A-10-1R21住宅用地18279301.62425 175 146 社、開146 468A-13-9S21交通廣場用地217625 A-13-9S21交通廣場用地233725 B-7-2E1水域15672B-7-2E1水域12900B-7-13E1水域2502B-7-6S21交通廣場用地323525 B-7-6S21交通廣場用地344425 B-7-723、U21公共交通用地7085100.51520 廁公交首末站B-7-7U21公共交通用地7157100.51520 廁公交首末站B-7-9G12街頭綠地394970 B-7-9G12街頭綠地117370 B-7-14G12街頭綠地250670 B-7-10G12街頭綠地1697870 B-7-10G12街頭綠地1047470 B-7-12G12街頭綠地559470 D-2-2S21交通廣場用地236425 D-2-2S21交通廣場用地227125 E-1-1S21交通廣場用地239225 E-1-1S21交通廣場用地216925 主要地塊規劃控制指標地塊編號（修改前）地塊編號（修改后）規定性指標24、 指導性指標用地性質用地面積（m2)建筑密度（%）容積率 建筑限高（m）綠地率（%）停車位(輛)配套設施居住戶數（戶）居住人數（人）備注代碼名稱機動車位非機動車位E-1-2C2商業金融業用地32334302.58030 647 4850 E-1-2C2商業金融業用地32257302.58030 645 4839 E-1-3C21/R21商住用地44367302.48030 639 1917 開426 1363 E-1-3C21/R21商住用地24261302.48030 349 1048 開233 745 E-1-4C21/R21商住用地17154302.48030 247 741 開165 25、527 E-1-4G12街頭綠地407770 E-1-7G12街頭綠地228470 E-1-9G12街頭綠地152370 E-1-5E1水域4081E-1-8E1水域2297E-1-10E1水域1514E-1-7G12街頭綠地1754970 E-1-5G12街頭綠地747770 E-1-6G12街頭綠地869270 5.3公建服務設施修改的評價本次規劃修改后，居住用地面積減少，其他指標控制不變，其居住人口相應減少，但屬控規預測的合理范圍內，對整體各項公共設施影響較小，對中小學等自身配套方面也影響微小。5.5空間景觀規劃修改的評價由于本次規劃局部修改道路線位及相關地塊用地面積，并未對鎮區內的主要26、河流、主干路和山體等特色景觀造成破壞或嚴重干擾，故不會對馬嶼城鎮的總體空間景觀造成較大影響。5.6市政設施修改的評價由于修改后建筑容量變化幅度不大，對城鎮給水、排水、電力、電信、燃氣等城鎮基礎設施不會造成過大影響。所以本次規劃修改的幅度應屬于鎮區各項市政設施可承受范圍內，對城鎮市政工程方面影響較小。5.7道路交通修改的評價規劃道路與瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃（2010年）及現狀實際情況銜接后，道路的線位及交叉口的設置將更加合理，更利于城鎮交通及地塊出入口的合理組織。5.8社會影響的評價不僅有利于舊村整體改造和城鎮建設的順利進行，而且有利于社會和諧、穩定發展。同時，局部地塊用地規模的調整和道27、路的新增，符合馬嶼鎮政府、相關建設方和當地居住人們的意愿。6、規劃修改的結論根據以上分析，本次規劃修改不會對馬嶼鎮的整體利益及遠期發展造成不利的影響，同時可以促進馬嶼鎮的城鎮建設，更有利于社會的和諧、穩定。因此，對瑞安市馬嶼鎮鎮區控制性詳細規劃進行局部修改的方案基本可行。附表一：規劃用地平衡表（修改前后對比）序號用地性質用地面積（ha）比例（%）人均指標(/人)代碼名稱修改前修改后差額修改前修改后修改前修改后1 R居住用地252.98 252.55 -0.43 42.04 41.96 42.16 42.09 其中R21住宅用地167.67 167.14 -0.53 R22公共服務設施用地33.28、89 33.89 R21C21商住用地(住宅部分)51.42 51.55 0.10 2 C公共設施用地56.18 56.20 0.02 9.34 9.34 9.369.37其中C11市屬辦公用地3.30 3.30 C12非市屬辦公用地2.09 2.09 C2商業金融業用地8.55 8.54 -0.01 C21商業用地7.25 7.25 C22金融保險業用地0.71 0.71 C26市場用地4.69 4.69 C21R21商住用地(商業部分)12.85 12.88 0.03C36文化娛樂用地0.84 0.84 C41體育用地4.27 4.27 C51醫院用地1.78 1.78 C62中等專業學校29、用地6.44 6.44 C63成人與業余學校用地2.56 2.56 C9其他公共設施用地0.85 0.85 3 M工業用地123.53 123.53 20.53 20.52 20.5920.59 其中M2二類工業用地123.53 123.53 4 W倉儲用地2.27 2.27 0.38 0.38 0.38 0.38 其中W1普通倉庫用地2.27 2.27 5 T對外交通用地8.38 8.38 1.39 1.39 1.40 1.40 其中T22公路用地7.07 7.07 T23客運站用地1.31 1.31 6 S道路廣場用地98.41 99.22 0.81 16.35 16.48 16.401630、.54 其中S1道路用地91.58 92.40 0.82 S21交通廣場用地1.02 1.03 0.01 S22游憩集會廣場用地1.38 1.38 S3社會停車場庫用地4.43 4.41 -0.02 序號用地性質用地面積（ha）比例（%）人均指標(/人)代碼名稱修改前修改后差額修改前修改后修改前修改后7 U市政公用設施用地8.64 8.65 0.01 1.44 1.44 1.441.44其中U11供水用地0.56 0.56 U12供電用地0.52 0.52 U13供燃氣用地0.53 0.53 U21公共交通用地1.67 1.68 0.01 U22貨運交通用地2.82 2.82 U3郵電設施用地31、1.71 1.71 U41雨水、污水處理用地0.15 0.15 U42糞便垃圾處理用地0.18 0.18 U9其他市政公用設施用地0.50 0.50 8 G綠地51.42 51.10 -0.32 8.54 8.49 8.578.52 其中G11公園3.16 3.16 G12街頭綠地44.24 43.92 -0.32 G22防護綠地4.02 4.02 規劃建設用地601.81 601.90 0.09 100.00 100.00 100.30 100.32 9 E水域或其它用地59.62 59.53 -0.09 其中E1水域24.00 23.91 -0.09 E2耕地24.81 24.81 E4林地10.81 10.81 規劃范圍總用地661.43 661.43 注：由于修改前后人口相差不大，故修改前后規劃人口統一采用6.0萬人計算。