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1、三亞灣“陽光海岸”段控制性詳細規劃及城市設計修編批后公布根據三亞市人民政府關于批準三亞灣陽光海岸段控制性詳細規劃及城市設計修編的批復（三府函【2011】200號），由中國城市規劃設計研究院編制的三亞灣“陽光海岸”段控制性詳細規劃及城市設計修編已經批準實施。現根據中華人民共和國城鄉規劃法等有關規定，依法予以公布。在上述法定控規規劃區范圍內的各項建設活動應嚴格按照三亞市政府批準的控規執行。附：三亞灣“陽光海岸”段控制性詳細規劃及城市設計修編相關內容三亞市規劃局二一一年五月十日三亞灣“陽光海岸”段控制性詳細規劃簡介一、規劃背景為了落實新版城市總體規劃對三亞灣的定位，推進建設大三亞灣的海上門戶和標志性2、形象區域，規范和引導三亞灣“陽光海岸”地區的發展建設，特編制該控制性詳細規劃。項目進行過程中通過專家咨詢會等形式，分別征求了省內外專家、海南省住房和城鄉建設廳、三亞市人民政府、三亞市規劃局、三亞灣管委會等多方面的意見，具體過程如下：2011年1月19日提交專家咨詢，會議原則同意該規劃并提出了修改完善意見；2011年2月28日在三亞市規劃委員會原則通過，4月15日由三亞市人民政府正式批復（詳見三府函【2011】200號）；2011年1月底至2月底，該規劃通過媒體、網絡等手段，進行了公示。二、規劃范圍三亞市“陽光海岸”地區，南起三亞河口港務局碼頭，北至月川路和海月廣場，東至勝利路、解放路（局部包括3、解放路東側食品廠安置儲備用地）。規劃范圍合計約167.99公頃，該范圍也是技術指標計算范圍。三、定位和主題（1）總體定位：大三亞灣的海上門戶、標志性形象區域，以旅游服務為主的城市功能中心之一。（2）核心功能：旅游服務功能：服務于旅游城市特別是郵輪母港和游艇港灣的文化娛樂、商業服務、休閑度假等功能；城市公共服務功能：為居民及游客服務的各類城市公共服務功能；居住功能：優先滿足本地居民需求的居住功能。四、規劃布局1.規劃結構：“一港三帶、三點多片、通海綠廊”。（1）一港：鳳凰島、鳳凰島大橋至碼頭區、鹿回頭半島共同圍合而成的三角港灣區域，是整個三亞灣南端的標志性形象區域和海陸活動交匯的區域。（2）三帶4、：分別指濱海帶“五彩大道”、老鐵軌軸帶（也是現代有軌電車線路）、勝利路交通軸帶，是整個區域南北向聯系的紐帶和骨架。（3）三點：南端、中部、北端三個關鍵性的標志性節點區域，分別為南端“都市舞臺”節慶廣場及周邊、中部商業購物中心及周邊、北端海月廣場及周邊。（4）多片：主要指由北至南具有不同特色和主題功能的片區，包括地段北部的食品廠安置片區、四更園村商住綜合功能區、儋州村文化商住綜合功能區，中北部的文化娛樂區、商業購物區，鳳凰島大橋以南的濱港風情商住綜合功能區、濱港文化藝術及商業區，以及作為獨立功能片區的鳳凰島。（5）通海綠廊：指一系列聯系城市縱深和濱海空間的綠化景觀廊道、景觀道路廊道，也是容納豐富5、城市活動的活力廊道。2.用地布局（1）濱海為公共開敞空間，也是公共活動集中的軸帶。（2）濱海一線地集中規劃商業服務、文化娛樂、城市酒店、主題公園、游艇游船碼頭設施等旅游及公共設施用地；現狀居住功能也應逐漸向旅游度假功能轉化。（3）濱海二線地優先滿足本地居民就地就近安置需要，規劃居住及商住混合功能為主的用地；現狀汽車站、火車站一帶規劃商業購物、文化娛樂等公共性功能為主的用地。五、公共服務設施用地規劃規劃各類旅游設施、公共服務設施用地面積約61.12公頃，占總建設用地的36.38%。保留新風路南側行政辦公用地。規劃行政辦公用地面積約1.63公頃，占總用地的0.97%。規劃商業金融業用地主要集中于北6、端四更園商住綜合區中部、中部時尚購物中心至海濱一帶、鳳凰島東側濱港地帶、鳳凰島大橋以南濱港地帶。規劃商業金融業用地面積約22.01公頃，占總用地的13.10%。規劃旅館業用地主要集中于鳳凰島大橋以北濱海地帶、鳳凰島大橋以南濱海局部地段、鳳凰島中部。規劃旅館業用地面積約22.58公頃，占總用地的13.44%。規劃文化娛樂用地主要集中于南端文化藝術及商業區、鳳凰島北端。規劃文化娛樂用地面積約6.39公頃，占總用地的3.80%。規劃文化商業混合用地主要集中于鳳凰島南端、中北部文化娛樂區。規劃文化商業混合用地面積約7.20公頃，占總用地的4.29%。規劃體育用地位于鳳凰島國際郵輪碼頭以北。規劃體育用地7、面積約1.31公頃，占總用地的0.78%。結合居住用地、商住用地和商業用地等，按照相關標準進行幼兒園、社區衛生服務中心、社區衛生服務站、文化活動站、社區體育活動場地、養老院、社區管理服務設施、社區肉菜超市等社區級公共服務設施配建（詳見表1）。注：1.設置項目后帶“”號的為一類公共設施項目，其內容和標準為剛性規定；其余項目為二類公共設施項目，其內容和標準具有一定彈性，在保證基本服務的前提下可適當擴充調整。2.具體指標可根據人口規模和居住社區定位取較高或較低指標。區域內的發展建設必須保障落實重要的主題性項目，其主題、性質、位置等不得變更，包括：椰風酒吧街、“老式火車”花園、火車主題博物館、影視廣場8、娛樂中心、時尚購物中心、濱海風情街、夢幻劇場、海洋文化博物館系列、節慶廣場等。六、居住用地規劃規劃居住用地及商住用地主要集中于濱海二線沿勝利路一帶。包括食品廠安置區，四更園村、儋州村、時尚購物中心外圍、“中央海岸”以東等區域。規劃居住及商住混合用地合計約36.79公頃，占總建設用地的21.90%。其中，居住用地面積約5.46公頃，商住混合用地面積約31.33公頃。現狀食品廠用地作為集中安置小區；其他更新改造地區應基于就地就近安置原則，在新規劃建設的居住用地和商住混合用地內優先保障本地居民的安置。七、道路交通系統規劃規劃主干路網骨架結構為“三縱，九橫”。三縱分別是解放路、勝利路、現代有軌電車線9、路（北段部分與勝利路重合）；九橫分別為月川路、吉祥路、團結路、新風街、光明街、和平路、躍進路、新建路、建港路。規劃城市主干道、次干道、支路、旅游步行道等四級道路。城市主干道紅線寬度為40-50米；次干道紅線寬度為18-28米；支路紅線寬度為9-18米；旅游公交步行道（原三亞灣路），紅線寬度為20米。道路紅線內用地為道路及道路綠化專用，任何與道路交通無關的建筑和構筑物的改建、擴建和新建均不得占用道路用地。采用旅游公交和慢行交通相結合的方式，實現“人、車”分離，結合各類公共設施、綠地系統創造環境宜人的慢行空間，規劃沿濱海地區一定寬度的區域形成以步行為主的旅游慢行街區。沿濱海地帶和平行于海灣的主要道10、路，規劃現代有軌電車、旅游公交觀光線等，保障在5分鐘步行半徑（約250米）內，旅游公交系統100%全覆蓋該地區。規劃保留老鐵軌空間軸帶作為現代有軌電車通道，現代有軌電車作為城市特色公共交通系統，在“陽光海岸”區段內結合重要功能節點共設置7處站點。規劃沿三亞灣路建立旅游公交線路，在“陽光海岸”區段內結合重要功能節點和景觀節點共設置9處站點。規劃在鳳凰島大橋至現港務局碼頭一帶集中建設游艇游船碼頭區，鳳凰島大橋北面須慎重建設游艇碼頭區，應經相關專業部門論證。游艇游船碼頭區提供海上游船站點，通過海上旅游交通工具聯系三亞灣濱海地區各景區景點。結合市政工程的建設綜合開發地下空間。三亞灣路沿線可考慮規劃建設11、地下交通長廊，在重要節點和路段設出入口，實現地下交通長廊、地下停車場和地下商業空間的便捷聯系。規劃范圍內不同用途建筑物在改建、擴建和新建時，必須按照相關標準配建停車場（庫），并符合本規劃的規定，配建標準參見表2。注：1、考慮到中心區域用地緊張及停車場供需策略，在這里一般采取低限值；2、鳳凰島上用地緊張以及交通容量有限，一般計算時乘以折減系數0.50.6。規劃道路廣場用地共約37.36公頃，占總用地面積的22.24%。其中：規劃道路用地約31.78公頃，占總用地面積的18.92%。規劃廣場用地約4.70公頃，占總用地面積的2.80%。規劃各類廣場12處，主要位于濱海地帶沿線，以及文化娛樂區、商業12、購物區等人流比較集中的區域。規劃社會停車場庫用地0.88公頃，占總用地面積的0.52%，共4處，分別位于北部商住綜合功能區、文化娛樂區、商業購物區、文化藝術及商業區。規劃對外交通用地位于鳳凰島南部位置，是鳳凰島國際郵輪母港的港口用地，約2.73公頃，占總用地面積的1.63%。八、綠地及景觀系統規劃規劃公共綠地約28.09公頃，占總用地面積的16.72%。區內的綠地系統由濱海綠地、公園綠地、街頭及道路綠地等幾部分組成。（1）濱海綠地沿三亞灣形成濱海景觀綠化帶，鳳凰島大橋以北以生態景觀為主；鳳凰島大橋以南以人工化景觀為主。綠地中應適當的安排各種休閑活動設施，兼顧綠地的景觀功能和休閑活動功能。（2）13、公園綠地規劃2處城市小型公園，分別為現儋州村的“老式火車”花園、鳳凰島大橋東端橋頭公園。結合現有環境資源和歷史痕跡，規劃建設成為主題鮮明的公園綠地，為居民和游客提供環境優良、富有特色的游憩空間。（3）街頭綠地因地制宜利用現狀空地、道路兩側綠化帶、通海綠廊等建設各類街頭綠地，強化城市腹地與海濱的綠化景觀聯系，滿足居民、游客游憩活動和景觀環境需求。（4）景觀主題“山、海、港、城”四大要素相互交融、有機銜接。任何建設不得影響城市背景山體輪廓線和鹿回頭的標志性地位。強調海面和濱海地帶開放、活躍的氣氛特征。重點保障濱海空間的公共性和良好的可達性，強化濱海空間和景觀向城市縱深的滲透。保障港灣水域和濱港地帶14、的公共性、開放性和活力性，強化港灣對區域及城市的影響力和輻射力。延續城市良好肌理和宜人尺度，挖掘地段內的場所特征，營造特色片區。（5）景觀系統要素由“一港三帶、通海綠廊、特色片區、節點標志”等共同構成“點、線、面”相結合的景觀系統結構。濱水開敞空間：沿三亞灣的濱海開敞空間帶，以“五彩大道”為主題，是地段內綠化景觀最豐富、公共活動最集中的區域。綠色開敞廊道：沿現狀舊鐵軌沿線的廊道，規劃成為具有特色的景觀廊道。通海綠廊：聯系城市腹地及海濱的一系列綠化景觀廊道，包括景觀道路廊道、步行街景觀廊道、各類公園綠地等。各級節點：沿濱海公共活動軸帶及主要的公共開敞空間規劃若干景觀節點，也是人流集散活動的場所。15、主要觀景點：與主要的“通海綠廊”相對應，位于開敞空間中，擁有良好視野位置的一系列觀景點，是體驗和觀看海洋、城市景觀的良好視點。（6）建筑形態指引建筑高度控制總體原則為“北高南低，東高西低”。鳳凰島大橋以北高度控制可適當放寬，大橋以南由于鹿回頭的景觀敏感性應加強高度控制。規劃區域西側濱海一線高度應加強控制，腹地二線區域高度控制可適當放寬。在規劃區域中部的文化娛樂區和商業購物區，因地制宜建設挺拔簡潔的點式標志性高層建筑。建筑風貌宜采用現代并且體現熱帶海濱風貌特色的建筑形式，鼓勵運用具有本土特征的如門廊、騎樓等建筑元素。濱海風情街、椰風酒吧街等區域應注重宜人尺度營造，宜采用坡屋頂形式和暖色墻面，注重16、建筑細部刻畫。以暖色、白色為色彩主基調，配以少量明快的紅、藍、黃等純色。坡屋頂宜采用磚紅色或灰藍色。濱海地區建議采用明快的暖色系高明度、低純度的色譜；居住區及社區級的公共配套設施在與環境相協調的基礎上，宜運用淡雅色調；旅游功能區提倡多種色彩構成，整體應偏于暖色。（6）公共藝術及廣告標識指引強化旅游休閑氛圍，鼓勵結合環境小品進行豐富多樣的公共藝術小品設計，鼓勵將各類歷史痕跡、本土特色符號等應用在具體設計中。廣告的設置不應破壞重要建筑立面造型和界面連續性，小型懸挑廣告不應破壞街道總體景觀和視線通廊，不應有礙通行。加強對主要集散廣場周邊商業建筑的廣告設置控制，不宜設置大型商業廣告和屋頂廣告。九、建設17、開發管控（1）總體要求本規劃范圍內的各類市政、公共交通設施等屬于黃線控制范圍。黃線內的用地，不得改作他用，不得違反法律法規、強制性標準以及批準的規劃進行開發建設；因城市發展和城市功能、布局變化等，需要調整黃線的，應當組織專家論證，依法調整城鎮規劃，并相應調整黃線；在黃線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門（城鄉規劃主管部門）申請辦理規劃許可，并依據有關法律、法規辦理相關手續。黃線范圍內禁止下列活動：違反規劃要求進行建筑物、構筑物以及其他設施的建設；違反國家有關技術標準進行建設；未經批準，改裝、遷移或拆毀原有基礎設施的行為；其他損壞城鎮基礎設施或18、影響城鎮基礎設施安全和正常運轉的行為。本規劃范圍內的公園綠地、街頭綠地、濱海休閑綠帶、防護綠帶等屬于綠線控制范圍。綠線內的用地，不得改作他用，不得違反法律法規、強制性標準以及批準的規劃進行開發建設；有關部門不得違反規定，批準在綠線范圍內進行建設；因建設或者其他特殊情況，需要臨時占用綠線內用地的，必須依法辦理相關審批手續；在綠線范圍內，不符合規劃要求的建筑物、構筑物及其他設施應當限期遷出；對公園綠地、街頭綠地、濱水休閑綠帶實行嚴格的控制，對居住小區級綠地及組團級綠地，嚴格控制其面積，對具體位置不做硬性規定。嚴格遵守總體規劃及相關法規關于后退最高潮位線控制的相關管制要求。嚴格保護濱海岸線、沙灘及濱19、海綠化帶，保障濱海地帶的公共性和良好的可進入性，因地制宜規劃建設富有活力的濱海公共開敞空間，營造具有熱帶濱海風貌特色、環境優越的濱海景觀帶。（2）地塊開發控制為了有效的引導開發，適應未來片區建設管理及應對市場需求，規劃地塊編號分為三級：片區、街坊、地塊分別用阿拉伯數字表示。在舊城區各地區統一編號中“陽光海岸”用拼音簡寫表示。如YG1-01-01地塊表示的就是“陽光海岸”地區1片區01號街坊01號地塊。規劃區內地塊的開發建設，應符合本規劃總圖及分圖圖則的規定，嚴格按照地塊控制指標，并參考規劃設計要求，進行開發建設。規劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務20、設施配套規定應當作為強制性內容。規劃范圍內所有建筑物、構筑物改建、擴建和新建后的絕對高度，建筑密度和容積率不得超過分圖圖則中規定的建筑限高、建筑密度、容積率的限制。任何建筑的間距應符合國家有關日照、消防、衛生、管線、埋設和建筑設計規范的要求，同時應符合三亞市有關的規定。住宅建筑與其遮擋建筑的正面間距應滿足城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）中的相關要求。建筑后退距離應同時滿足建筑后退用地邊界和建筑物后退城市道路紅線距離兩項要求，具體距離按分圖圖則執行。同時還應滿足三亞市建筑后退道路紅線距離控制指標規定要求。沿城市道路兩側新建、改建、擴建無大量人流、車流集散的多層、低層建筑（含高層建筑21、裙房），其后退城市干路紅線的距離不得小于5米，后退城市支路紅線距離不得小于3米。新建影劇院、游樂場、展覽館、大型商場等有大量人流、車流集散的多層、低層建筑（含高層建筑裙房），其主要出入口后退城市干路紅線的距離為5-8米，后退城市支路紅線距離為3-5米。道路交叉口四周的建筑物后退道路紅線的距離，多層建筑不宜小于5米、低層建筑不得小于3米，大型公共建筑不得小于8米。建筑后退用地邊界應同時滿足日照距離和消防間距的要求。多層建筑后退不小于3米，高層建筑后退不小于6.5米。結合市政工程建設，鼓勵綜合利用地下空間。地下一層（即淺層地下空間）鼓勵設置地下商業空間、地下停車場庫和市政設施空間，鄰近地下交通長廊22、的應與其良好銜接；地下二層（即中深度地下空間）鼓勵作為各建筑單體的地下停車和市政設施空間等，也可由業主自行開發利用，但其垂直投影范圍不能超出其用地邊界。（3）配套公共設施管控各街坊、地塊內配套設施項目、數量、位置等要求，應符合相關分圖圖則的規定，如調整需經規劃主管部門批準。在進行較大范圍的成片開發時，地塊內配套公用設施的位置經規劃主管部門批準后，可根據修建性詳細規劃作適當調整，但其項目、數量、用地或建筑面積均不得少于分圖圖則中的規定。十、土地使用管控規劃區內城市建設用地的使用性質分類和分類代碼采用國標城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ137-90）的規定。建設用地分類以小類為主、中類為輔。23、規劃兩種混合功能用地：商住混合用地，可以容納居住和商業服務功能，臨主要街道應提供商業及公共服務性功能，其中商業服務建筑面積應不少于總建筑面積的10%；文娛商業混合用地，其中文化娛樂建筑面積應不少于總建筑面積的30%。規劃區內鼓勵公共功能混合性的用地，城市建設用地的適建范圍應按照本規劃中的規定執行（表4）。十一、操作實施策略為保障相對獨立的功能片區的整體性，“陽光海岸”地區更新改造的操作實施應采用規劃單元開發的模式，保障土地混合利用和功能業態的靈活性。建議整個“陽光海岸”地區劃分為10個開發單元進行更新改造（不含鳳凰島）。規劃區域內各單元開發建設、重要地段的重點項目或大型項目，其招商競標時，應根據三亞市相關文件要求，同時提供搬遷方案、規劃建設方案，項目選擇應依據搬遷方案、規劃方案、招商方案、競標價格等多因素綜合比較確定。招標或競賽由城市規劃主管部門會同三亞灣管理委員會組織，規劃設計成果經專家評審認可，公示通過，原規劃批準部門審查同意后方可批準。確定近期實施啟動重點地段，包括：南部文化藝術及商業區，中部商業購物區和文化娛樂區，北部食品廠安置主宅區和海月廣場周邊。