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1、西安ABC置業DEF項目財務分析報告創典地產運營機構西安策劃中心 目錄一、主要技術經濟指標31.本項目主要基礎參數指標32項目主要技術經濟指標3二、建設方式4三、項目開發實施進度5四、項目投資估算6五、靜態銷售收入及成本利潤率計算71銷售收入測算72成本利潤率計算7六、銷售計劃與銷售收入8七、項目經濟效益評價91.盈利能力分析91）財務內部收益率（FIRR）92）財務凈現值（FNPV）103）資本金利潤率104）靜態投資回收期：105）動態投資回收期：102.資金來源與運用分析101）資金來源與運用表（財務平衡表）112）借款還本付息表12八、項目的不確定性分析131.盈虧平衡分析131）動態2、考慮固定成本132）靜態計算142.敏感性分析151）單因素敏感性分析152）雙因素敏感性分析16附件一：投資估算表18附件二：銷售進度與收入表20附件三：全投資現金流量表21附件四：資金來源與運作表22附件五：自有資金現金流量表23附件六：損益表24一、主要技術經濟指標1.本項目主要基礎參數指標項目指標備注1.占地面積25.85 畝2.總建筑面積110946含地下人防及設備用房 地上建筑面積99946 地下建筑面積1100015%為設備用房約1650可公攤銷售，其余為人防部分3.容積率5.80 4.綠化率35%5.總戶數999 戶平均每戶面積為1006.商業面積4000 沿ABC路兩層小開間3、商業,進深15m7.會所面積2000 8.住宅可售建筑面積95596人防部分為不可公攤，設備用房按15考慮可公攤9.車位286 個按3.5：1配置停車位，共286個，每個車位占用建筑面積35計算，地下室除去設備用房，可全部設置下地下停車，做到小區內地面人車分流。2項目主要技術經濟指標項目總投資28771.95萬元建設周期、施工周期24個月/18個月銷售單價住宅3280元/銷售收入（扣除兩稅一費后）33531.79萬元底商8000元/稅前利潤4909.76萬元所得稅后利潤3317萬元成本利潤率18.96基準收益率（年）8稅前資本金利潤率53.94稅后資本金利潤率49.48財務凈現值3223萬元（4、稅前）靜態投資回收期18.21個月（稅前）1749萬元（稅后）18.15個月（稅后）全投資內部收益率（季度）6.29（稅前）動態投資回收期18.94個月（稅前）4.46（稅后）18.37個月（稅后）二、建設方式ABC路項目建設，擬采取面向省內外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業商，以公開招標的方式進行招標。擇優選擇具備一流技術裝備和管理水平，且業績特別突出、信譽與質量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。切實貫徹“百年大計、質量第一”的方針，落實國家質量振興綱要和建設工程質量管理條列，促進建筑施工企業加強質量管理，使建設工程質量水平過硬，業績卓著。此項目建設的工程質量監理，面向國內外知名的監5、理公司實施公開招標，擇優選擇。同時聘請知名資深的監理專家實施工程全過程的監督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。三、項目開發實施進度充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發速度按計劃快速完成整個項目開發運作。具體進度計劃如下頁橫道圖所示：四、項目投資估算 總投資估算及構成=土地費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見費注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表”項目投資估算表序號項目單價數量小計（萬元）取費標準及備注1土地費用238 萬元25.848 畝6160.43 分攤到地上建筑面積6、樓面地價為616.38元2前期費用2733.68 2.1城建費用2364.01 分攤到建筑面積213元/2.2前期工程費369.67 3建筑安裝工程費1510元16752.79 包括土ABC程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、設備、配電箱等內容4.1土建費用1240元110946 13757.26 1240規劃建筑面積4.2安裝費用270元110946 2995.53 270規劃建筑面積4公共配套費及綠化929.42 5其他費用565.95 6.1管理費1.50%26576.32 萬元398.64 取1-5項之和的1.5（同時運作兩個項目）6.2監理費0.80%16752.79 萬元134.027、 按市場取低于國家標準6.3沉降觀測費1元110946 11.09 市場價6.4決算費2元110946 22.19 市場價6銷售及推廣費用3.00%34555.37 萬元1036.66 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入37財務費用319.30 詳見還本付息表8不可預見費1.50%18248.16 萬元273.72 取3-6項之和的1.5合計28771.95 總投資分攤到總建筑面積單方成本為2592元/M2 詳細見附件一五、靜態銷售收入及成本利潤率計算經過詳細市場調查，本項目與同一供求圈內的相似項目對比分析，確定本項目住宅銷售均價為3280元/， 底商銷售均價為8000元/，具體銷售收入計算見下8、表。1銷售收入測算面積單價小計(萬元）可售住宅95596 3280元/31355.37 商業面積40008000元/3200.00 車庫116 個80000元/個928.00 銷售合計35483.37 注：因車位銷售速度較慢，所以保守按40可銷售，8萬一個車位計算收入。2成本利潤率計算1項目全部銷售收入35483.37 萬元2與轉讓房地產有關稅金1951.59 萬元兩稅一費5.53項目可實現開發價值33531.79 萬元4項目總投資28622.03 萬元扣除墊付的天然氣入網費5實現稅前利潤4909.76 萬元6成本利潤率17.15%扣除兩稅一費后可以看出本項目全部銷售完畢（車庫按40計算銷售收9、入）銷售收入為35483.37萬元，扣除營業稅金及附加后為33531.79萬元，稅前利潤為4909.76萬元，成本利潤率為17.15，高于西安目前房地產行業水平。六、銷售計劃與銷售收入本項目銷售周期定為13個月，2006年12月開盤銷售，2007年年底銷售完畢。具體各期銷售比例及銷售收入詳見附表二。本項目為高層住宅，建設周期稍長，為了增強客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達到熱銷場面，烘托人氣，帶動銷售。前期通過營銷推廣，內部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。根據ABC路項目自身特點及代理公司銷售經驗，預計開盤日可實現前期積蓄客戶及現場新客戶簽約達到總10、銷售量的10，以后銷售量穩定在每月9左右，在項目竣工后，用半年時間完成全部銷售任務。詳見附表二：銷售計劃及銷售收入表七、項目經濟效益評價對本項目實行經濟效益評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數第二版以及由建設部發布的房地產開發項目經濟評價方法，建標2000205號，并參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，為了更客觀的評價項目經濟效益，我們只計算全部投資現金流量，從而計算項目的財務評價指標及經濟效益。計算設定前提條件：1.土地費、前期費用年初一次性投入，其他費用施工期按比例均勻投入； 2.會所及配套在開盤前投入，集中供熱入網費、天然氣入網費在竣工后投入； 311、.建安投資及管理費按比例投入，設定建設期間各季度資金投入比例分別為18、21、21、21、19； 4.本表為項目融資前財務分析，建設投資不含建設期利息； 5.結合銀行貸款利率及行業特點，設定項目年基準收益率為8，則計算用季度折現率8/42。1.盈利能力分析財務內部收益（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其年利潤率沒有實際意義，故沒有選取這項指標。評價指標的計算過程詳見附表。1）財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。當FIRR大于基12、礎收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現金流量表計算可得：全部投資的財務內部收益率為：所得稅后： 4.46%； 所得稅前： 6.29%。自有資金的財務內部收益率為：所得稅后： 22.61%；所得稅前： 28.86%。可見項目稅前、稅后財務內部收益率均大于設定的基準季度收益率2，項目風險較小。2）財務凈現值（FNPV）財務凈現值（FNPV）按事先規定的基準貼現率Ic將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目選取的年基準收益率為8%，則季度基準收益率為2，由此可計算得：全部投資的稅前13、財務凈現值為：3223萬元；稅后為1749萬元；可見項目稅前、稅后財務凈現值均大于零且較高，經濟效益顯著。3）資本金利潤率資本金利潤率是利潤與企業真正投入自由資金的比例，是靜態指標。稅前成本利潤率為：49.49稅后成本利潤率為：32.024）靜態投資回收期：全投資稅前18.21月； 稅后18.15月。5）動態投資回收期：全投資稅前 19.37月；稅后18.94月自有資金稅前13.48月；稅后13.19月項目靜態、動態投資回收期均小于設定的項目建設周期24個月，所以風險較小。2.資金來源與運用分析資金來源與運用表集中體現了項目資金平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目資金來源與運用為下表所14、示。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。（接下頁）1）資金來源與運用表（財務平衡表） 時間項目2006年2007年合計2341234一、資金來源12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運作12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設投15、資12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 4.還本付息0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計盈余資金0 0 0 1119 1784 9141 12841 3118 從資金平衡表可以看出，在項目開工的前兩個季度因為沒有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價款，前期費用及本期建設投資，其中自有資金共需916、723萬元，占項目總投資的34，需借助銀行貸款7800萬元。從2006年12月開始有銷售收入，此時可實現滾動開發，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設。項目最終實現累計盈余資金12841萬元，扣除投入的9723萬元的自有資金，項目可實現稅后利潤為3118萬元。2）借款還本付息表還本付息表 時間項目2006年2007年合計2341234季初本息累計5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應計利息72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 17、319.3 本息償還0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本3200 4600 7800 付息0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余額5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來源0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.貸款年利率取5.76； 2.利息按月付息計算； 3.到期一次還本付息；在本項目建設周期內共需借助銀行借款7800萬元，在2007年第二季度末可用銷售收入全部償還完畢，其中利息共計319.3萬元。八、項目的不確定性分析通過以上財務分析可知本項目的開發風險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：18、建造成本、售價、開發周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受國家西部內地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目測算效益的實現。1.盈虧平衡分析1）動態考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產能力條件下，研究分析項目成本費用與收益平衡關系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業的盈利與虧損會有一個轉折點，稱為盈虧平衡點BEP。在這一點上，銷售收入等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。假設條件：l 產量等于銷售量；l 產量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數；l 產量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的19、線性函數；l 多種產品換算為單一產品計算。計算公式：利潤=總固定成本 -（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加）BEP0BEP=總固定成本/（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加） 固定成本土地費用+前期費用+基礎設施費+配套費+綠化費9823.53萬元 可變成本總投資-固定成本18948.42萬元單位變動成本變動成本/銷售量1707.90元/M2BEP（產量）9823.5310000/3280（1-5.5）-1707.9070587M2盈虧銷售率BEP/銷售面積73.84本項目盈虧平衡點的銷售率為73.84，等同于于行業基準水平，開發風險較小。2）靜態計算由于房地產商品的特殊20、性，不可能使產量等于銷售量，所以此處考慮了靜態盈虧平衡方法。不考慮建設過程，在項目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入營業稅及附加 = 28633.03 /35483.37（15.5%） = 85.35 %此方法表明，當項目銷售85.35時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的14.65面積為本項目稅前利潤部分。即：11094614.6532805328萬元為項目稅前利潤。2.敏感性分析為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發面積、開發成本和容積率。21、根據市場預測和長期從事不動產開發所做項目多年積累的經驗得知：開發成本中最有可能發生波動的是建安工程費。1）單因素敏感性分析下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內部收益率FIRR（季度）的變化。稅前IRR銷售收入變化-10%-5.00%0.00%5.00%10.00%投資變化-10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71%-5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40%02.02%4.20%6.29%8.30%10.24%5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21%10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29%通過以上分析圖表可以看22、出：l 當總投資增加時，內部收益率隨之降低，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。當投資增加10時，內部收益率為2.43，仍大于設定的季度收益率2，抗風險性很強；l 當銷售收入增加時，內部收益率隨之升高，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。當售價降低10時，內部收益率為2.02，仍大于設定的基準收益率，抗風險性很強；l 從單因素敏感性分析中得出：該項目抗風險性很強。2）雙因素敏感性分析從雙因素敏感性分析中得出：l 當銷售收入減少5且建設投資增加5時，內部收益率為2.23，曲線位于基準收益率上方，大于基準收益率，抗風險性很強；l 其余雙因素在設定范圍內同時變化時的內部收益率曲線均位于基準收益率曲線上方，表明內部收益率大于基準收益率。綜合上述，本測算研究的結論是：根據本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發是可行的。附件一：投資估算表附件二：銷售進度與收入表注：因車位銷售速度較慢，所以保守按40可銷售，8萬一個車位計算收入。附件三：全投資現金流量表附件四：資金來源與運作表附件五：自有資金現金流量表附件六：損益表