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1、成本控制要點應用指南 (試 用 本) 編者按 我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點應用指南。其中有三點需要說明： 第一：控制要點是大家總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內容。 第二：成本控制的詳細方法已體現在相應的規范里，我們以控制什么What、怎樣控制How和誰來控制Who的編寫形式，僅提供一本應用指南。 第三：由于相應的規范仍在編制中，本指南的內容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家帶來便利。 總部人事部培訓基地、2000、6目 錄目 錄第一項.立項成本控制要點應用指南第二項.規劃環節成本控制要點應用指南第三項.招投標環節成本2、控制要點應用指南第四項.施工環節成本控制要點應用指南第五項.材料及設備采購環節成本控制要點應用指南第六項.銷售環節成本控制要點應用指南第七項.工程預決算環節成本控制要點應用指南第八項.期間費用的成本控制要點應用指南第九項.物業管理成本控制要點應用指南附件.北京公司規范化管理系列文件19第一項立項成本控制要點應用指南立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發形3、式1、 新征土地征地費用 少交或晚交，力爭減免項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產確權后辦理拆遷安置費用項目部負責大市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定辦理工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。規劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項目部、設計部負責2、 買斷項目買斷內容明確買斷內容明細項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構成付款總額為公司爭取最大利益項目部負責付款時間周期長、次數多項目部負責三通或七通一平的標準明確驗收標準明細4、工程部、項目部負責手續風險與項目付款時間直接掛鉤。項目部負責3、 合作開發合作方式符合集團要求，有利于北京公司；項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發成本構成表、附表一、附表二及合作開發的成本構成分成比例雙贏原則；項目部負責交房時間盡可能地延后交房，工程部負責交房標準不低于合同中交房標準項目部負責付款總額付款時間選擇有利于公司利益的方式項目部負責項目部負責第二項規劃環節成本控制要點應用指南規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密5、規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、 規劃方案（1）可行性規劃設計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規劃要點確立可行性研究設計任務書可行性設計變更設計部負責，項目、審算、銷售部配合暫缺相應可操作參考文件，以下同（2）方案評審組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責（3）設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定設計部負責，工程部配合根據提交的設計成果進行投資估算審算6、部負責，設計部配合2、報批設計（1）設計方案根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部負責，項目部、銷售部協作方案設計招投標設計部方案設計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設計注意相關法規，完善自身報批規范性，材料完整項目部負責，設計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核設計部負責，知會各部門（2）成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責制訂經營指導書審算部負責（3）擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審內部評審招投標評審委員會設計調整設計部負責47、樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料自己專業人員勘察設計部負責，工程部協助（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審（3）樁基施工圖設計調整5、施工圖設計（1） 施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協助（2） 報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。項目部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協助，知會銷售部（6） 面積測算8、設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助6、銷售包裝設計結合營銷費用控制施工招投標7、裝修方案設計（1） 方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協助（2） 材料設備選型成本方案市場信息調研根據設計要求確定裝修材料和設備設計部負責制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件（3） 招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協助評審招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設計（1）小區建筑物功能的經濟評估市場調研銷售部負責有針對性擴充建筑物功能設計部負責，銷售、工程部協助（2）市政配套方案市9、政狀況調研爭取政府有利條件項目部負責（3）環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額設計部負責，項目部協助招投標招投標評審委員會（4）智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制銷售部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協助9、設計變更（1）設計調整費用（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、銷售部協助詳見工程現場變更管理規范10、材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備10、的安裝設計部負責，工程部協助（3）采購招投標招投標評審委員會詳見設備材料采購規范其他費用物業管理完善費限額設計審算部第三項招投標環節成本控制要點應用指南招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標單位的選擇（1）資質（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。主11、辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監理招投標合同；設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。審算部負責材料設備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規范第8條至15條和招投標管理程序招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核主管領導批準。詳見招投標管理規范第8條至15條和招投標管理程序2、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單12、位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監理招投標合同；2、設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設備招投標合同。4、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批準；詳見招投標管理規范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優先順序1、13、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、審算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費詳見招投標管理規范第21條至33條、和招投標管理程序綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。主管領導批準詳見招投標管理規范第21條至33條、和招投標管理程序第四項施工環節成本控制要點應用指南施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。控14、制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設計變更環節（1）變更評估項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執行修改的工期評估。審算部成本管理員負責計算變更后的成本現狀。詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）變更的審核簽認根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。經辦部門？詳見工程現場簽證管理規范第二條、第十三條。設計變更通知單。發生變更項目15、的負責人詳見工程現場簽證管理規范第5到第8條。變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經辦部門詳見工程現場簽證管理規范第九到第十二條。（3）變更的審批主管總經理審批后方可進行變更。主管總經理詳見工程現場簽證管理規范第十三條。施工現場簽證（1）簽證的必要性現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。 經辦部門（設計部或工程部）（2）簽證的時限現場簽證確需發生，應堅持當時發生當時簽證的原則。詳見工程現場簽證管理規范第十條。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續）2、施工現場簽證（1）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清楚準16、確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。經辦部門（設計部或工程部）詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）簽證的審批施工洽商通知單發生變更項目的負責人詳見工程現場簽證管理規范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經理詳見工程現場簽證管理規范第十四條。（3）簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師詳見工程現場簽證管理規范第十八、十九條。3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業技術圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各17、專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術負責人詳見施工環節成本控制要點三、“審圖”4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內容（3）分包的責任界定通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環節成本控制要點四、“總分包配合費”5、材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）預留時間施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。設計部主要解決的是材料供應對施工環節成本的影響，詳見施工環節成本控制要點五、“材料供應”先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加限時編制材料計劃。材料計劃簽認。甲方代18、表要考慮可能出現的問題，留出相應的時間。經辦部門6、工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度按合同約定執行付款。按進度付款。多層次多角度審核工程進度。甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位預算人員審核工程價值量詳見付款審批程序規范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理第五項材料及設備采購環節成本控制要點應用指南材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部招投標規范19、中未提及生產周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺運輸周期具體與采購點遠近相對應安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業時間與工序安排相聯系2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部技術參數材料設備的技術參數由設計部確定或封樣。設計部招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部詳見招投標管理規范第六、七條和設備材料采購規范第四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據合同中約定付款。經辦部門（工程部或設計部）詳見付款審批程序規范附20、件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗收數量驗收幾方共同確認貨到現場數量甲方工地代表或專業工程師負責監控驗收詳見設備材料采購規范第八條質量驗收外觀質量的驗收安裝后質量的驗收工程部投入使用后的質量驗收物業公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見設備材料采購規范第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責任和保修期第六項銷售環節成本控制要點應用指南銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節21、的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方案（1）費用總額確定費用目標總額項目部詳見營銷費用管理規范（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預算根據各種相關因素確定具體計劃和費用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經理詳見營銷操作流程規范2、營銷現場費用（1）現場銷售人工費用銷售人數控制銷售工作進度控制獎勵辦法控制銷售部部門經理（2）現場銷售器具費（3）賣場、現場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部專業經理和部門經理詳見營銷包裝操作規范（7）計劃額度22、控制額度內調劑和超額審批制度主管總經理詳見營銷費用管理規范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責銷售部詳見營銷包裝操作規范（2）招投標先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規范內部評審銷售部詳見招投標管理規范招投標評審委員會4、樣板房裝修（1）設計、裝修市場信息收集制訂裝修目標成本總額設計部、銷售部詳見營銷包裝操作規范和設計規劃管理規范（2）材料采購信息搜集材料、設備選型設計部詳見設備、材料采購規范（3）信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見招投標管理規范（4）樣板房維護委托物業代管協議物業公司、銷售部祥見物業管理規范（5）材料回收、保管和再利用建立材料設備清單使用登記閑置23、品評估和處理設計部負責，物業、銷售部配合詳見營銷包裝操作規范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關管理辦法（2）回款周期待定銷售前臺負責，財務監督詳見回款管理規范6、銷售補充條款及承諾（1） 承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負責，設計、工程監督待制訂相關管理辦法（2）設計變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設計部負責，銷售、工程協助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質量補償晚交房原因分類處理與施工隊洽商延長保修期交房驗收協議客戶服務中心負責，銷售前臺、物業公司協作詳見補償管理規范8、其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關的其24、他費用（如因銷售要求而發生的設計洽商變更費）嚴格按相關流程進行主管副總詳見工程現場變更管理規范等第七項工程預決算環節成本控制要點應用指南工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預算（1）乙方預算內容的審查先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題審算部負責，設計部協助參見深圳公司有關文件2、鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）25、洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現場管理經驗豐富、職業道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作財務部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預決算管理規范審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經理監督3、價差的調整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差嚴格執行合同中價差調整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況當價格出現異常波動時，應立即與相關單位商量對策審算部材料組與預算工程師負責詳見正在草擬中工程預決算管理規范4、洽商、變更的費用控制（1）圖紙審核（2）因市26、場因素甲方對圖紙的修改（3）現場簽證工程部項目部負責組織各專業共同審圖，實行專業負責制監理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較現場簽證中，應明確發生費用的原因和責任1、 設計部負責建筑專業圖紙質量的審核2、 工程部負責其他專業圖紙的審核3、 工程項目部負責現場簽證的監控4、 審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經濟性詳見正在草擬中工程預決算管理規范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質量甲方履行自己的合同義務甲方督促乙方履行合同義務工期與質量重視過程中控制1、工程項目部負責施工合同中技術條款的監控2、審算部負責施工27、合同中合同條款經濟部分的監控詳見正在草擬中工程預決算管理規范（3）配合管理工程部項目經理負責各施工方的配合問題工程項目部負責施工過程中協調、配合（4）停工、窩工當造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算審算部負責違約費用的核實第八項期間費用的成本控制要點應用指南期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務費用（1）公司開發速度、規模與貸款計劃制定年度資金計劃資金占壓費28、用估算與控制1、財務部負責年度資金計劃2、財務部與審算部配合控制占壓資金量詳見付款審批程序規范中工程款付款流程、營銷費用付款流程（2）地價款的支付制定項目總體開發計劃項目部負責項目總體開發計劃（3）工程款的支付制定工程年度付款計劃工程部負責工程年度付款計劃（4）銷售回款的管理制定年度銷售計劃銷售部負責年度銷售計劃2、人工費用（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補助（4）加班補助及其他費用（5）獎金（含即時獎金）依據總部人事部有關規定確定北京公司工資總額依據國家和公司有關規定確定加班補助及其他費用與出差補助依據北京公司獎優懲劣的政策確定獎金額財務部負責詳見費用報銷規范第15條至第19條、第26至第29、29條。3、行政管理費用（1）通訊費用通訊費用實行限額報銷總辦與財務部負責詳見費用報銷規范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費用交際費用實行定額報銷（3）車輛交通費車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養路費實報實銷管理；維修費、保養費事前審批；部門經理以上私家車限額報銷（4）其他辦公用品費第九項物業管理成本控制要點應用指南地產公司需要在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考30、文件1、委托物業管理（1）未銷售的商品房（2）地產公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間制定委托管理邀約并致物業公司物業公司就邀約項目提交物業管理方案經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議北京公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托管理協議詳見物業管理成本控制規范中第8條2、資產委托經營（1）康樂中心（2）幼兒園（3）班車制定委托經營合同物業公司就委托經營合同提交委托經營方案經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議北京公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托經營合同詳見物業管理成本控制規范中第6條3、物業虧損或補貼（1）物業管理費虧損（含環境維護費）（2）取暖費虧損（3）水電費虧損（含差額部分）暫缺暫缺現階段集團內物業公司正在籌建萬科物業集團公司，如何處理物業虧損或補貼將出臺相應政策。