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1、五、項目開發成本、費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地成本、勘查設計和前期費用、建筑工程造價費用，間接費用包括物業管理維修基金、管理銷售財務費用及不可預見費用。1.土地成本本項目的土地成本主要是由土地使用權轉讓金、和契稅兩部分組成。詳見項目各類開發成本構成一覽表。2勘察設計和前期費本項目的勘察設計和前期費用主要由交通管理費、圖紙審查費、地質勘察費、建筑設計費、市政公用基礎設施配套費（一級）、建筑工程招投標費、監理費、安全質量監督費、質檢費、白蟻預防費、三通一平費、自來水管網建設工程費、自來水管網建設工程費、民用管道燃設施安裝費、樓內配套用電費各項費用構成，合計為12、318萬元。詳見項目各類開發成本構成一覽表。3. 建筑工程造價費用由商業、住宅建筑工程造價費用構成，總計共5520萬元。詳見項目各類開發成本構成一覽表。4. 物業管理維修基金物業管理維修基金為483萬元，詳見項目各類開發成本構成一覽表。6. 管理銷售財務費用本項目的管理銷售財務費用主要是開辦和管理費、銷售代理費、銷售推廣費、前期物業管理費總計共為770萬元。詳見項目各類開發成本構成一覽表。7.不可預見費用不可預見費用為165.6萬元，詳見項目各類開發成本構成一覽表。*地塊開發成本、費用分析表實際成本計劃控制情況(+表示費用增加，費用減少）備注編碼費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元3、）樓面造價（元/m2)比例（%）費用標準費用或造價1.一、土地費用未知2.二、勘察設計和前期費13182.1交通管理費1.12.2圖紙審查費5.52.3地質勘察費41.42.4建筑設計費692.5市政公用基礎設施配套費（一級）483一類，105元/M2，按建筑面積2.6建筑工程招投標費9.92.7監理費16.52.8安全質量監督費27.62.9質檢費6.62.10白蟻預防費10.52.11三通一平費276按實際發生工程量，通常60元/M22.12自來水管網建設工程費78住宅26元/M22.13自來水管網建設工程費60.8商業38元/M22.14民用管道燃設施安裝費戶2162.15樓內配套用電費4、戶16.83.三、建筑工程造價55201200元/平方米jjf間接費1418.64物業管理維修基金483按成交價3計提5管理銷售財務費用7705.1開辦和管理費276.工程總價5計提5.2銷售代理費3225.3銷售推廣費1615.4前期物業管理費11工程總價0.2計提6不可預見費用165.6工程總價3計提7總計8256.6除去(1)項注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可銷售的面積中去。細則： 1、按計算投資的各項成本來分攤； 2、各項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤； 3、若不能按使用數量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤；4、各種稅費中與工程有關的按同一5、分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤； 5、與功能無關的分項按各功能面積比例分攤。本案利潤測算利潤15時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤15%項目成本總銷金額/（1+開發利潤）16100/1.1514000除土地外的成本8256.6詳見項目各類開發成本構成一覽表土地成本（140008256.6）/1.045522.5255萬/畝折合土地成交單價3835元/平方米折合樓面價1237元/平方米利潤20時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*356、0016100開發利潤20%項目成本總銷金額/（1+開發利潤）16100/1.213416除土地外的成本8256.6詳見項目各類開發成本構成一覽表土地成本（134168256.6）/1.044960229萬/畝折合土地成交單價3444元/平方米折合樓面價1111元/平方米利潤30時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤30%項目成本總銷金額/（1+開發利潤）16100/1.312384除土地外的成本8256.6詳見項目各類開發成本構成一覽表土地成本（123848256.6）/1.043968183萬/畝折合土地成交單7、價2755元/平方米折合樓面價888元/平方米利潤40時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數據結果備注總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100開發利潤30%項目成本總銷金額/（1+開發利潤）16100/1.411500除土地外的成本8256.6詳見項目各類開發成本構成一覽表土地成本（123848256.6）/1.043118144萬/畝折合土地成交單價2165元/平方米折合樓面價698元/平方米注：以上利潤估算時所有成本為直接成本，以土地增值稅、銷售稅金、企業所得稅為主的其它稅費沒有詳細計算在內。根據目前市場情況該地價約為50萬/畝，推算本項目利潤如下：類別計算公試計算過8、程數據結果備注土地成本1080土地契稅1080*0.0443.2獲取土地總費用1123.2除土地外的成本8256.6詳見項目各類開發成本構成一覽表項目總成本9379.8總銷金額總銷售面積*均價4.6*350016100u 地價50萬/畝時項目銷售稅金及附加測算*地塊銷售稅金及附加一覽表序號類別計算依據交納金額（萬元）1營業稅銷售收入*5.568952城市維護建設稅營業稅*7%623教育費附加營業稅*3%264教育專項基金營業稅*4%355防洪工程維護費銷售收入*11616印花稅銷售收入*0.058合計1187u 地價50萬/畝時項目土地增值稅測算：*地塊土地增值稅測算序號類別計算依據交納金額（9、萬元）1銷售收入161002扣除項目金額99072.1開發成本及相關費用82562.2其它扣除項目?。?.1）項2016513增值額（1）-（2）61634增值率（3）/ (2)38.45增值稅率30%6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）1848u 地價50萬/畝時項目資金損益表資金損益表序號項目名稱計算依據金額（萬元）1銷售收入161002總成本費用82563銷售稅金及附加11874土地增值稅18485利潤總額（1-2-34）48096所得稅（5）*3315867稅后利潤（5）-（6）3223本項目稅前利潤總額為： 4809萬元本項目稅后利潤總額為： 3223萬元本項目稅前直接投資成本利潤率為：60.4本項目稅后直接投資成本利潤率為：40.4以上指標與同類房地產項目相比，可以看出本項目的靜態經濟效益指標良好，項目可行。五：結論及建議根據預期利潤以及銷售價格的不同情況，估計最終的地塊價格可以有一定的浮空間。而2004年該地塊周邊地塊最終成交折合50萬/畝左右，對比這樣的價格，本地塊預計成交價格應不宜高于50萬/畝，總價約為1080萬以上。在本地塊未來項目銷售均價看好的情況下，如達到預估的3500元/平方米，甚至以上，同時嚴格控制各類成本，使得土地之外的綜合成本控制在預期的8256.6萬元之內，該項目存在較大盈利空間。