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1、第一大道投資分析手冊SOHO中國有限公司目錄第一部分：第一大道投資收益分析第二部分：第一大道投資風(fēng)險分析第三部分：第一大道良好的退出機制第一部分：第一大道投資收益分析1. 買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較：投資手段回報率風(fēng)險優(yōu)點缺點銀行存款1-2%無保本，流動性好低回報國債3-4%很小一般和銀行區(qū)別不大股票5%（假定按20倍市盈率購入，即便100%盈利用來派息）股價可能大幅波動，公司可能倒閉，使股票一錢不值股價有上漲空間，流通性好風(fēng)險大，對公司和股票真實價值很難判斷房地產(chǎn)10%（假定不作按揭），如按揭則更高房價可能波動，有時可能租不出去回報率高，銀行按揭支持，價格風(fēng)險比股票小流通性不如2、股票結(jié)論：在高回報、高風(fēng)險的投資選擇中，房地產(chǎn)的優(yōu)越性是顯而易見的。2. 標(biāo)準(zhǔn)情況下第一大道寫字樓投資收益測算 表一項目計算單價￥16000面積300平米總價￥4800000按揭比例60%貸款總額￥2880000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月） 120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理費）$26月租金￥215年租金￥2580假設(shè)空置及其他費用（0%）/凈租金￥2580扣稅（營業(yè)及附加稅5.5）￥142稅后租金￥2438租金回報率15.2%投資回報分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥-48003、000租金/￥731498￥731498￥731498賣房收入/￥4800000凈現(xiàn)金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)10.8%總現(xiàn)金回報 (不考慮時間成本)￥6994494回報率19.9%回報率211.4%投資回報分析2：假設(shè)作按揭,四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥1920000租金/￥731498￥731498￥731498還按揭款/￥376438￥376438￥376438￥376438賣房收入￥4800000按揭4、還本￥1915675凈現(xiàn)金流￥1920000￥376438￥355060￥355060￥3239384內(nèi)部收益率IRR16.5%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本) ￥3573066報率116.8%回報率221.5% 4年還按揭總額：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427 賣房時按揭還本=總按揭款-4年還按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675 一般來說如果按揭還款3-5年，總的按揭款中，約有65%是本金，35%是利息。3. 標(biāo)準(zhǔn)情況下某寫字樓投資收益測算某單價按20000元/月/建筑平米，假設(shè)租金也等比增加按32美金/月5、/建筑平米,（屬CBD甲級辦公樓較高租金水平，參見附表）交房時間比第一大道晚14個月，其余測算條件同第一大道。表二項目計算單價￥20000面積300平米總價￥6000000按揭比例60%貸款總額￥3600000年利率5.58%貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金（不含物業(yè)管理費）$32月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假設(shè)空置及其他費用（0%） ￥-凈租金 ￥3176 扣稅（營業(yè)及附加稅5.5） ￥175 稅后租金 ￥3001租金回報率15.0%投資回報分析：假設(shè)作按揭,四年后賣出，房價上升幅度0年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款￥ -60006、000按揭款￥3600000 首付款￥-2400000 租金/￥900,305 ￥900,305還按揭款￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 ￥-470548 賣房收入￥6000000 按揭還本￥-2394594 凈現(xiàn)金流￥-2400000 ￥-470548 ￥-470548 ￥ 429757 ￥4035163 內(nèi)部收益率IRR86%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本) ￥3523825回報率1101%回報率2117%測算方法：租金回報率 =（月租金 12）/ 單價1/4回報率1=（總現(xiàn)金回報/首付款） -1回報率2 =（總現(xiàn)金回報/首付款-1）/ 4內(nèi)部收益率IRR的計算方法是對每年7、的凈現(xiàn)金流的綜合測算所得結(jié)論 按揭對投資收益具有顯著的放大作用（參見圖1）假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，內(nèi)部收益率是10.8。如果作按揭,四年后賣出，內(nèi)部收益率高達(dá)16.5。 IRR考慮了投資的時間成本和其他累計收益與投入，是最科學(xué)的分析投資收益的方法，而租金回報率有很大的局限性。（參見圖2）通過第一大道與某寫字樓的對比，在租金回報率接近的情況下，而實際的投資收益有顯著的區(qū)別。第一大道IRR =16.5% 財富中心IRR=8.6%主要原因是某寫字樓的期房時間比第一大道晚一年通過IRR分析，我們可以進(jìn)一步得到如下結(jié)論：（測試案例的正常回收時間為13年） 晚出租一年，回收投資的時間（即現(xiàn)金流為零的時8、間）將延長三年。 房價增加10%，回收投資的時間將延長四年。 房價、租金、成功出租所須的時間是與投資收益相關(guān)性最高的因素。4. 附圖（1） 第一大道采用一次性付款與按揭付款投資收益的對比 圖1（2） 采用按揭, 第一大道與財富中心投資收益的對比圖2第二部分：第一大道投資風(fēng)險分析1. 投資第一大道可能出現(xiàn)的風(fēng)險 受市場供需等狀況的影響，寫字樓租金可能走低； 受市場供需等狀況的影響，寫字樓售價可能走低； 變現(xiàn)困難，流動性較差；2. 考慮風(fēng)險因素后的投資收益分析假設(shè) 將原租金26 US$/月/平米下調(diào)到20 US$/月/平米； 將原來的不考慮空置及其他費用，調(diào)整為考慮空置及其他費用且占租金的10； 9、將原來的5.5營業(yè)及附加稅調(diào)整為17房產(chǎn)稅加營業(yè)稅； 將原來的不考慮房價變化，調(diào)整為房價下降103. 考慮風(fēng)險因素后第一大道寫字樓投資收益測算項目計算單價￥16,000面積300平米總價￥4800,000按揭比例60%貸款總額￥2,880,000年利率5.58 月息：0.47貸款期（月）120CBD甲級辦公樓租金20 US$/月/平米月租金￥165/月/平米年租金￥1985假設(shè)空置及其他費用（10）￥199凈租金￥1786扣稅(房產(chǎn)稅及營業(yè)稅17)￥304稅后租金￥1482租金回報率9.3%投資回報分析1：假設(shè)不作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10年份2002200320042005200610、現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款￥-4800000租金/￥444600￥444600￥444600賣房收入/￥4320000凈現(xiàn)金流-4800000/￥731498￥731498￥5531498內(nèi)部收益率 (IRR)6.5%￥6994494回報率16.1%回報率26.7%投資回報分析2：假設(shè)作按揭, 四年后賣出，房價下降幅度10年份20022003200420052006現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負(fù))房款-4800000按揭款￥2880000首付款1920000租金/￥444600￥444600￥444600￥444600還按揭款/376438￥376438376438￥376438賣房收入11、/￥4320000按揭還本/1915675凈現(xiàn)金流1920000￥68162￥68162￥68162￥2472487內(nèi)部收益率IRR13.4%總現(xiàn)金回報(不考慮時間成本)￥3109746回報率112.8%回報率215.5%4相關(guān)理論 黃金地段理論（參下圖）黃金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場的績優(yōu)股。CBD是黃金地段 高風(fēng)險 高回報理論擁有高回報率的產(chǎn)品一般有比較高的風(fēng)險，在房地產(chǎn)行業(yè)回報率由高到低依次是商鋪，寫字樓，住宅。CBD、中關(guān)村、金融街寫字樓租金對比第三部分：第一大道良好的退出機制1. 我們的理念：打造租務(wù)品牌理念：一個物業(yè)的真正價值不是通過銷售環(huán)節(jié)來體現(xiàn)的，而是要12、看其在租憑市場的表現(xiàn)。終極服務(wù)理念：開發(fā)商的服務(wù)不僅限于“微笑服務(wù)”的范疇，而應(yīng)該打造產(chǎn)品品牌，通過輔助客戶出租、出售使客戶得到較高的投資回報，這才是最高層次的服務(wù)。2. 我們的措施與業(yè)績率先成立租務(wù)部：統(tǒng)一出租服務(wù)，避免業(yè)主間的惡性競爭；投入大量廣告，提高租務(wù)市場的知名度緊密與京城各大中介公司合作，充分利用社會資源；出租：截止2001年12月，租務(wù)部共成交713套次，平均租金回報率達(dá)911%, 公寓平均租金$1012/平米。(租客情況參見附圖1)轉(zhuǎn)售：協(xié)助客戶轉(zhuǎn)售房屋78套，平均售價漲幅16.7%。3地產(chǎn)市場中有利于流通的政策及發(fā)展趨勢（1）轉(zhuǎn)按揭政策的推出A轉(zhuǎn)按揭的概念：“轉(zhuǎn)按揭”往往特指13、是變更借款人的貸款也就是說，借款人在未將住房貸款還清之前，就可以通過此項業(yè)務(wù)將房屋出售，而由新的買家將賣家已經(jīng)支付的購房首付款、稅費、已經(jīng)償還的貸款本息等補償給賣家，買家再繼續(xù)支付賣家剩余的貸款本息。B目前北京只有工行有政策，相信其它銀行會陸續(xù)跟上；C“轉(zhuǎn)按揭”投資者的擦過球：l 解決貸款買的房賣不出去的瓶頸依據(jù)按揭政策要求，賣房者必須一次性付清所有剩余貸款，才能進(jìn)行房屋買賣，而“轉(zhuǎn)按揭”就不必。l 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要交的營業(yè)稅、契稅可能被“合理”避掉l 使投資者收益增加貸款利息不再由賣房者承擔(dān)，而轉(zhuǎn)移給買房者。（2）二手房市場將大有發(fā)展北京與上海二手房市場對比成交量：北京：截止2001年底，成交僅314、600多套，不足30萬平米上海：截止2001年底，成交面積共1442.4萬平米，占商品房總銷售的64.1%市場成熟度：北京：尚處于“導(dǎo)入期”上海：已進(jìn)入“成熟期”綜述：上海通過采用降低稅費、簡化手續(xù)、政府提供擔(dān)保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256萬平米，增到2001年的1442.4萬平米。如北京調(diào)整政策，相信二手房市場也將大有發(fā)展。附圖一： 資料來源：公司租務(wù)部，截止日期：2001年12月18日附圖二：CBD區(qū)域中、高檔寫字樓租金對比 資料來源：公司市場部單位：美金/建筑平米/月 含物業(yè)管理費 日期：2002年8月附件一：投資小常識-調(diào)整投資心態(tài) 目前一些投資客戶的投資心15、態(tài)不夠成熟，主要表現(xiàn)在： 重一時的小利，在租金上不退讓，合同條款不靈活，造成出租時間長期的拖延。 不注重與租客的溝通，往往因窗簾的配置等小問題與租客鬧矛盾，到頭來重新出租，多交中介費。 認(rèn)為租金收益是小錢，不愿意花心思。正確的態(tài)度是： 積極的與物業(yè)公司（或發(fā)展商）合作，提升整個物業(yè)的形象。 主動的與租客溝通，了解他們的想法，建立良好的關(guān)系。 投入更多的時間、經(jīng)歷，掌握投資技巧。附件二：關(guān)于房屋出租的稅務(wù)政策根據(jù)中國法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將房屋出租人應(yīng)繳納的稅款簡要列明如下：一、 營業(yè)稅。稅率為租金收入的5%，納稅期限分別為5日、10日、15日或1個月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)16、納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以依次納稅。二、 營業(yè)稅的附加稅：1）城市建設(shè)維護(hù)稅（北京市朝陽區(qū)）。征收標(biāo)準(zhǔn)為營業(yè)稅的7%（郊區(qū)縣為5%）；2）教育費附加。征收標(biāo)準(zhǔn)為營業(yè)稅的3%。三、 所得稅。稅率為租金收入總額的20%，征收標(biāo)準(zhǔn)為：1）租金收入不超過4000元的，租金收入減去800元作為應(yīng)納稅所得；2) 租金收入在4000元以上的，租金收入減去20%的費用后的收入作為應(yīng)納稅所得。四、 印花稅。房屋租賃合同，立合同人（租賃雙方）應(yīng)按0.1%貼花。應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時貼花。五、 房產(chǎn)稅。征收標(biāo)準(zhǔn)為出租人應(yīng)繳納租金收入的12%。以上為依據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)匯總的房屋出租人應(yīng)繳納的稅款。僅供參考。注：目前投資型客戶在出租房屋時交納稅費的實際情況如下：交營業(yè)稅及附加稅：占租金收入總額的5.5% 約有70%的客戶采用交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅：占租金收入總額的17% 約有5%的客戶采用打白條（不交稅） 約有25%的客戶采用17