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1、項目論證階段城市評價報告成果標準 版本：1 第5頁，共13頁文件編號版 本 號1.0生效日期項目論證階段城市評價報告成果標準 (蓋控制專用章處)修改狀態修 訂 情 況生 效 日 期IIIIIIIVV起 草職 務日 期審 核職 務日 期審 核 職 務日 期審 核職 務日 期簽 發職 務日 期以下指標和內容是研發部提交的城市評價報告中必須涵蓋的部分，除此之外，可根據當地的具體情況增加其他內容，以期對項目的市場前景和盈利前景進行詳盡說明。目 錄一、城市市場趨勢評價指標2(1) 新開工面積 / 施工面積2(2) 施工面積 / 銷售面積2(3) 預售面積 / 批準預售面積2(4) 房地產開發投資額 / 2、固定資產投資額3(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積3(6) 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅3(7) 投資性購買所占的比例3(8) 房價收入比4(9) 新建商品住宅空置率4(10) 租金 / 價格比4(11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅4(12) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅5(13) 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額5(14) 個人購房信貸比5二、市場趨勢預測輔助定性指標6(1) 產業結構特征6(2) 民營經濟發展狀況6(3) 房地產開發水平6(4) 未來城市規劃及重大建設項目6(5) 地方政策導向6(6) 重大城市3、活動6(7) 重大經濟發展機會6三、運作可行性指標6(1) 城區面積6(2) 常住人口6(3) 人均GDP7(4) 商品住宅年銷售面積7(5) 商品住宅年銷售額7(6) 土地機會7(7) 政府配合效率7四、附件：指標定義和數據來源要求1主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市宏觀市場的把握和判斷。一、城市市場趨勢評價指標 (1) 新開工面積 / 施工面積指標的意義：該指標也稱開工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積反映12年后的預售供應量和23年后的現房供應量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當前市場運行狀況和房地產開發企業對市場的預期。該比值的異常變化，結合近年來新開4、工面積的增幅，可以預示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。20012002200320042005商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積(2) 施工面積 / 銷售面積指標的意義：施工面積反映了12年內的期房和現房供應量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發展，該指標的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預示性作用。20012002200320042005商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積(3) 預售面積 / 批準預售面積指標的意義：即期消費指標，反映當前商品住宅預售情況，該指標合理區域在0.8-1，在一般情況下不應大于1。 20012002205、0320042005商品住宅預售面積商品住宅批準預售面積商品住宅預售率(4) 房地產開發投資額 / 固定資產投資額指標的意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎性指標。20012002200320042005房地產開發投資額固定資產投資額房地產開發投資額/固定資產投資額(5) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積指標的意義：此項指標是表明一、二級市場是否協調發展的重要指標。當比值大于1時，提示開發商手中待開發土地數量增加。20012002200320042005新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值(6) 商品住宅價格增幅 / 人均GDP增幅指標的意義：該指標可以6、作為工具之一判斷房價是否處在正常區間內，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應與GDP的增幅或收入的增幅相接近。200020012002200320042005商品住宅價格增幅人均GDP增幅比值要求：圖表說明。(7) 投資性購買所占的比例指標的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產泡沫的重要指標。在一個價格平穩的市場中，以居住為目的的購房者居多或長期投資為主，這樣的市場結構穩定，抗市場波動能力較強，而在一個房價上漲過快的市場里，房價的快速上漲刺激了投機者的增加，以短7、期獲利為目的的投機行為反過來又會加劇房價的上揚速度。我們把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內，才能判定一個市場是否健康理性，國際上的警戒標準為20%。20012002200320042005投資性購買所占的比例外地人購房比例(8) 房價收入比指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發現近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。20012002200320042005房價收入比(9) 新建商品住宅空置率指標的意義：空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工8、面積之和。主要是反映報告期當期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現新房供應和需求的匹配狀況。空置率過高過低既表示市場的過冷過熱，又將引發商品住宅價格的波動。20012002200320042005商品住宅空置面積（空置一年以上）近三年新建商品住宅竣工面積新建商品住宅空置率（%）(10) 租金 / 價格比指標的意義：主要反映買房租房的成本差，從側面反映房價水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷售總價租金/價格數據來源：典型樓盤調研。(11) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅指標的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20012002200320042005商9、品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值 (12) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅指標的意義：該指標可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標起到側面印證的作用。因為有些城市統計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經濟實力，而人均消費支出人均儲蓄余額能從側面印證居民的經濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。20012002200320042005商品住宅價格增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅比值 (13) 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額指標的意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標，反映了房地產企業以及銀行對10、未來房地產市場發展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產市場，一方面會影響宏觀經濟的協調發展，另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱情，盲目擴大開發規模。20012002200320042005房地產開發貸款余額全社會企業貸款余額比值(14) 個人購房信貸比指標的意義：該指標一方面反映了個人購房的現時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預期收入水平增加和未來房地產市場發展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風險隨之加大。20012002200320042005新增住房個人貸款額商品住宅銷售額存量住宅買賣金額個人購房信貸比二、市場趨勢預測輔助定性指標(111、) 產業結構特征 主要介紹歷年三次產業所占比重，以及對當地經濟和居民收入產生重要影響的支柱產業。(2) 民營經濟發展狀況 主要指民營經濟對GDP的貢獻程度。民營經濟發展好的地方，個體私營企業主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。(3) 房地產開發水平包括產品開發水平、營銷水平、知名品牌開發商的數量等。(4) 未來城市規劃及重大建設項目(5) 地方政策導向包括拆遷政策、土地政策、消費政策等。(6) 重大城市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等。(7) 重大經濟發展機會三、運作可行性指標(1) 城區面積 指以“區”為行政單位的部分的土地面積之和(12、2) 常住人口分別給出全市常住人口和市區常住人口(3) 人均GDP20012002200320042005人均GDP增幅 (4) 商品住宅年銷售面積20012002200320042005商品住宅年銷售面積增幅(5) 商品住宅年銷售額20012002200320042005商品住宅年銷售額增幅(6) 土地機會 包括國土局年度推地計劃、土地市場競爭程度、低價水平等(7) 政府配合效率5四、附件：指標定義和數據來源要求指標定義、統計口徑和數據來源要求指標名稱指標定義數據來源要求數據修正新開工面積/施工面積該指標也稱開工率，是重要的前瞻性指標。新開工面積是指在報告期內新開工建設的商品住宅建筑面積，不13、包括上期跨入報告期繼續施工的商品住宅面積和上期停緩建而在本期恢復施工的商品住宅面積。新開工面積，反映12年后預售供應量和23年后現房供應量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當前市場運行狀況和房地產開發企業對市場的預期。建委施工面積/銷售面積商品住宅施工面積：指報告期內所有施過工的商品住宅面積之和。它包括本期新開工的商品住宅面積、上期跨入本期繼續施工的商品住宅面積、以及上期已經停、緩建在本期又恢復施工的商品住宅面積。本期開工后又停、緩建的商品住宅面積仍包括在本期施工面積中；銷售面積：指已簽訂商品住宅銷售合同并在報告期正式交付購房者使用的商品住宅面積，它包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，14、在報告期又竣工并交付使用的商品住宅面積。建委/房地產交易中心竣工面積商品住宅竣工面積：指報告期內商品住宅建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。建委預售面積/批準預售面積預售面積：是指在報告期內已簽訂預售合同，但在報告期末仍未竣工交付使用的商品住宅面積。（報告期預售又在報告期內竣工交付的商品住宅面積列入實際銷售面積）批準預售面積：是指房地產主管部門當年核發給房地產企業的預售許可證上的商品住宅面積的總和；房管局或房地產交易中心房地產開發投資額/固定資產投資額全社會固定資產投資：是以貨幣表現的建造和購置固定資產活15、動的工作量，它是反映固定資產投資規模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標。全社會固定資產投資按管理渠道可分為基本建設、更新改造、房地產開發投資和其他固定資產投資四個部分；房地產開發投資：指房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產開發或經營的活動單位統一開發的包括統代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務設施，土地開發工程（如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動。國土局新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積新增住宅用地可建面積：年度新增住16、宅用地交易面積與相應容積率的乘積；商品住宅新開工面積：同上。國土局商品住宅價格增幅/人均GDP增幅 GDP：是按市場價格計算的地區生產總值的簡稱。它是一個地區所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。地區生產總值有三種表現形式，即價值形態、收入形態和產品形態。從價值形態看，它是所有常住單位在一定時期內所生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；從收入形態看，它是所有常住單位在一定時期內所創造并分配給常住單位和非常住單位的初次分配收入之和；從產品形態看，它是最終使用的貨物和服務減去進口貨物和服務。在實際核算中，地區生產總值的三種表現形17、態表現為三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映地區生產總值及其構成。人均GDP：GDP總量除以戶籍人口數（部分比較特殊的城市使用的是常住人口，如深圳、東莞）；人均GDP增幅：指用歷年人均GDP數據直接計算得出的環比增幅派生指標此處的商品住宅均價應該剔除掉配套商品房；部分城市由于情況特殊其人均GDP是GDP總量除以常住人口，如深圳、東莞投資性購買所占比例（及外地人購買所占比例）投資性購買：指以出租或轉讓為目的，短期內不自住的購買行為；投資性購買比例：投資性購買面積（或外地人購買面積）除以年度商品住宅銷售面積的比值房管局或房地產交易中心通過典型樓盤調研進行修正房價收入18、比房價：年度新建商品住宅銷售均價；收入：年度城鎮居民人均可支配收入；可支配收入：指城鎮調查戶可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及調查戶的記賬補貼后的收入。計算公式：可支配收入=家庭總收入-交納所得稅-個人交納的社會保障支出-記賬補貼房價收入比（新建商品住宅均價90）/（城市人均可支配收入戶均人口數）房管局/統計局新建商品住宅空置率空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。該指標主要是反映報告期當期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現新房19、供應和需求的匹配狀況。房管局/統計局租金/價格比某套商品住宅年租金總和除以該套商品住宅總價的比值典型樓盤抽樣商品住宅價格增幅/(人均消費支出人均儲蓄余額)增幅城市居民儲蓄存款余額：指某一時點城市居民存入銀行及其他金融機構的儲蓄金額，不包括居民的手存現金和工礦企業、部隊、機關、團體等單位存款。城市居民消費支出：指被調查的城市居民家庭用于滿足家庭日常生活消費需要的全部支出，包括食品、衣著、家庭設備用品及服務、醫療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務、居住、雜項商品和服務等八大類。 城市居民服務性消費支出：指被調查的城市居民家庭用于本家庭支付社會提供的各種文化和生活方面的非商品性服務費用。不包括為別人20、付款的服務。服務消費與商品消費不同，其特點在于其勞動過程和消費過程在時間與空間上的統一。派生指標（數據來源于房管局、統計局）商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅城市居民可支配收入：指被調查的城市居民家庭可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及調查戶的記賬補貼后的收入。商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅的比值反映房價漲幅與居民收入的匹配程度，能說明房地產市場投機程度的大小及健康程度。派生指標（人均可支配收入的數據來源于統計局）房地產開發企業貸款余額/全社會企業貸款余額該指標是表明銀行資金具體投21、向的指標，反映了房地產企業以及銀行對未來房地產市場發展的信心。如果該指標過高，表示銀行資金大量投向房地產市場，一方面會影響宏觀經濟的協調發展，另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱情，盲目擴大開發規模。中國人民銀行分行發布的城市金融運行報告個人購房信貸比該指標是當年新增個人住房貸款占個人購房金額的比例。它一方面反映了個人購房的現時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件下，個人對預期收入水平增加和未來房地產市場發展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風險隨之加大。中國人民銀行分行發布的城市金融運行報告產業結構特征（三次產業結構）三次產業是根據社會生產活動歷史發展的順序對產業結構22、的劃分，產品直接取自自然界的部門稱為第一產業，對初級產品進行再加工的部門成為第二產業，為生產和消費提供各種服務的部門稱為第三產業。三次產業結構是指三次產業增加值分別在GDP中所占的比重統計局城區面積是指城市內以“區”為行政單位的土地面積的總和統計局城市常住人口指在某城市市區實際居住半年以上的人口。公安局和統計局銷售均價銷售面積施工面積此類指標的統計口徑統一界定為“城市市區的商品住宅（剔除配套商品房及政府建設中低價房）”；城市市區指以“區”為行政單位的部分，在城市化率較高的城市，如北京、上海等，部分數據搜集不到時可以用“全市”數據代替，但需要加以注明；房管局/建委政府統計的銷售均價如果與市場實際情況相差很遠，應通過“典型樓盤調研”加以修正