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1、 1 2 第一部分第一部分 商業規劃分析商業規劃分析 一、項目介紹 二、項目總體定位分析 項目總體環境 項目總體定位 第二部分第二部分 商業規劃設計商業規劃設計 一、規劃設計原則 二、規劃設計思路 三、規劃設計方案 方案方案 1：水藝天下：水藝天下-主題洗浴休閑中心主題洗浴休閑中心 1）主題定位 2）規劃設計要點 3）整體布局設計 4）各樓層業種業態布局設計 5）方案可行性分析 方案方案 2：海韻之都：海韻之都-綜合休閑娛樂廣場綜合休閑娛樂廣場 1）主題定位 2）規劃設計要點 3）整體布局設計 4）各樓層業種業態布局設計 5）方案可行性分析 3 第一部分商 業 規 劃 分 析 一、項目介紹一、2、項目介紹 項目名稱：項目名稱：威海“自由東方 SOHO 綜合樓”商業項目；項目位置：項目位置：高技區主干道沈陽路與火炬路交叉口，是高技居民出行的主要途徑路線，同時也是前往“國際海水浴場”的主要通道之一；項目規模：項目規模：項目占地 9978.5 平方米，總建筑面積約為 39708.1 平方米；項目商業部分建筑指標：項目商業部分建筑指標：層高（米）層高（米）建筑面積（約）樓層 建筑面積（約）樓層（平方米）北部 南部（平方米）北部 南部 1 層 2698 5.25 4.2 2 層 2642 4.20 3.9 3 層 2642 4.20 3.9 4 層 2614 4.50 3.9 5 層 2548 3、3.90 3.6 二、項目總體定位分析二、項目總體定位分析 項目總體環境項目總體環境 1）區位條件：存在商業氣氛建立的困難存在商業氣氛建立的困難。項目地處威海市高技區，屬于城市開發區，距離威海市城市中心區（核心商業區）較遠（5 公里以上）。雖然緊鄰域內主交通要道（沈陽路與火炬路交叉口），但與域內商業要道（商業+交通）文化路尚有一定距離（海悅國際緊鄰主干道文化路，區位優勢顯著）4 2）消費力支撐：雖然客流質量較好，但客流數量及穩定性存在弊端。雖然客流質量較好，但客流數量及穩定性存在弊端。高技區消費具有較高的可發展空間，域內常駐市民、高校師生、部分韓國人士有著較強的消費潛力；項目地處旅游要道，旅游4、消費是今后本項目的潛在消費市場之一；由于處于旅游區域，度假旅游客源較多，而常住客源有限。3）商業競爭環境：有著機遇，但也有有著孤軍奮戰的風險。有著機遇，但也有有著孤軍奮戰的風險。項目周邊尚無已經建成的、形成一定競爭力的大型商業設施，利于本項目以自身為核心，形成新的消費集中區，商圈的可塑性和擴張性較強。項目周邊未來競爭對手實力強勁，擬規劃條件、擬入住的品牌、租售方式等方面均有將強的競爭力，對本項目將構成一定的威脅；目前項目周邊尚無商業設施，無法形成具有高集客能力的商業集中區，商業氛圍不濃，本項目開發后需要一段培養期，以形成較為濃厚的商業氛圍，吸引更多的消費者。4）市場現狀及消費需求：以市場及消費5、者的實際需求，作為規劃設計的主要依據。以市場及消費者的實際需求，作為規劃設計的主要依據。市場現狀（數據來源：前期商業環境調查）：購物消費：零售業態上占有較大市場份額的為商場（百貨+超市業態）、社區便利超市和“韓國服裝服飾”市場。餐飲消費：現有餐飲設施主要以本地海鮮家常菜、火鍋、韓餐、燒烤為主。休閑娛樂消費：洗浴/足療、夜總會KTV練歌房、茶館所占比重較大；迪廳和酒吧所占比重相對偏小。5 消費者實際需求（數據來源：前期消費者動向調查）：購物消費需求：市民日常更傾向于日常生活必需品的購買，中小型超市的市場需求較高。本項目處于樓盤密集區域，適合引入超市業態，但在實際操作上要注意比重的降低，勢必與項目6、周邊已經形成規模和輻射力的家家悅形成錯位經營；餐飲消費需求：火鍋、魯菜、燒烤受歡迎程度較高；根據項目的中高檔定位，本項目的餐飲部分可引入火鍋、魯味正餐和燒烤業態。休閑娛樂消費需求：洗浴、足療、按摩和美容美發、以及茶座、酒吧、咖啡等品位消費有著一定的市場。根據項目所在位置（旅游+社區商業服務的特征）和周邊大學城以及今后海悅國際所帶來的時尚、休閑、辦公的商業氣氛的帶動，本項目在休閑、娛樂上有著強大的市場潛力。此外，鑒于周邊市場的空缺，本項目還應增有健身、KTV 和練歌房等。綜上所述：綜上所述：周邊客群結構、今后消費發展要求以及本項目的周邊客群結構、今后消費發展要求以及本項目的 SOHO 為定位，都7、決定了本項目未來定位的檔次要以為定位，都決定了本項目未來定位的檔次要以中、高檔為主中、高檔為主，區別于區域內現有的中小型餐飲和零售、休閑商家，引入，區別于區域內現有的中小型餐飲和零售、休閑商家，引入高品質的商業設施高品質的商業設施才能符合整體定位需求，發揮設施的整體魅力，填補現有市場空白。才能符合整體定位需求，發揮設施的整體魅力，填補現有市場空白。依據項目本身條件和周邊商業競爭環境以及未來區域發展機遇，本項目應依據項目本身條件和周邊商業競爭環境以及未來區域發展機遇，本項目應立足于周邊社區商業配套和服務立足于周邊社區商業配套和服務。此外，作為項目本身的特征、亮點，項目應。此外，作為項目本身的特征8、亮點，項目應加強餐飲、休閑、娛樂的補充加強餐飲、休閑、娛樂的補充，爭取周邊潛在的商務消費和核心區部分中高檔品位消費。，爭取周邊潛在的商務消費和核心區部分中高檔品位消費。在與城市內現有成熟商圈內的成規模的商業街、餐飲街競爭上，本項目要采取以一個在與城市內現有成熟商圈內的成規模的商業街、餐飲街競爭上，本項目要采取以一個商業項目綜合體承載著多元化業態的現代商業特征商業項目綜合體承載著多元化業態的現代商業特征上來吸引人們的目光，并且使本項目可在滿足周邊居民生活需要的同時，爭取今后做旅游消費定點機構。上來吸引人們的目光，并且使本項目可在滿足周邊居民生活需要的同時，爭取今后做旅游消費定點機構。6 項目總9、體定位項目總體定位 1）商業定位及主題概念 打造高技區【生活消費的新中心】打造高技區【生活消費的新中心】立足本地，以滿足消費者高品質生活需求為前提的，多業態組合的，以休閑、娛樂、餐飲為主，購物、服務業態為 輔 的綜合性商業設施。立足本地，以滿足消費者高品質生活需求為前提的，多業態組合的，以休閑、娛樂、餐飲為主，購物、服務業態為 輔 的綜合性商業設施。滿足社區居民對商業設施質和量的雙向需求；實施高獨特性的招商組合（兼備獨特性和專業性）；開發適合中高層次居民物質及精神需求的設施；注重日常性生活用品，休閑娛樂、餐飲消費兼備，同時增加服務性業種，體現設施服務社區的人性化設計。2）差異化方向性 【區域型10、的新生活商業中心】【關注體驗消費需求，創造都市休閑快感】【提高生活質量的復合型設施】3）目標客群 居住在項目周遍及高技區的消費群體；市區中高收入客群；未來商務聚集地的寫字樓白領階層。7 8 4）功能定位：匯集購物、休閑娛樂、餐飲等多重業態，提供購物、聚會交友、休閑、家庭娛樂、商務休閑的新場所，打造集多項功能于一身的新型社區生活中心，提升消費者的滿足感。購物功能：滿足高技區居民日常生活需求，為消費者提供更高品質的日常生活用品，從商品質量、商品齊全程度、購物便利性上吸引消費者；休閑娛樂功能：立足高技、輻射市區，引入多業態綜合的休閑娛樂場所，為中高收入階層和年輕時尚的消費者帶來全新的官能體驗，將“一11、站式”歡樂進行到底；餐飲功能：服務于全客層，引入知名店鋪，為消費者提供親朋聚會、商務交流、互動交友的最佳場所；服務功能：服務社區，方便大眾，為周邊居民提供溫馨服務，在消費者心目中樹立起人性化的典范。5）自由東方的業態組合：兼顧體驗型消費和生活型消費的組合方式：體驗型消費：綜合休閑娛樂設施餐飲設施（具有一定品質的知名店鋪）服務型消費：服務設施（提供社區生活便利性的各項設施）生活型消費：專業店或大中型超市（全國連鎖性質的知名企業）第二部分商 業 規 劃 設 計 一、規劃設計原則一、規劃設計原則 立足消費市場基礎，適應業態發展規律；符合項目建筑條件，實現最大經營價值。立足消費市場基礎，適應業態發展規12、律；符合項目建筑條件，實現最大經營價值。立足消費市場基礎，適用業態發展規律。立足消費市場基礎，適用業態發展規律。本項目在規劃設計上應以威海市現有主要商業業態發展現狀為基礎（本項目必須也是應該要達到的市場現有標準），同時研究消費者的實際消費需求，適度超前，確定本項目的定位發展方向（本項目希望達到的市場潛在標準），使本項目的定位既能符合市場現狀、又能滿足消費者需求、且具有一定的市場前瞻性，成為區域內的主導商業項目之一。符合項目建筑條件，實現最大經營價值。符合項目建筑條件，實現最大經營價值。由于項目自身建筑已經完成建設，因此規劃設計應充分考慮項目建筑條件，利用建筑優勢營造適應商業發展的消費環境，規避13、建筑劣勢使之滿足業態經營的各項條件；在使業態經營與建筑條件相輔相成的同時，應充分考慮項目整體經營的價值，引入收益率較高的業態且能適用現有建筑條件的業態，使開發商最大限度的獲得利益。二、規劃設計思路二、規劃設計思路 項目建筑條件特征及存在弊端項目建筑條件特征及存在弊端 商業地產是商業和地產的有機結合體，其實體價值的體現要通過商業地產項目今后的合理化經營來打造。一般而言，商業地產的開發流程為商業調研商業定位商業規劃商業建筑設計商業項目招商實施商業項目施工商業項目經營等一系列工作程序。商業項目開發工程體系是科學地、有續的進行開展的，各個組成要素之間相互聯合、相互制約。自由東方商業綜合體項目現已開鑿施14、工，部分樓體已出地面。鑒于此種情況的發生，商業規劃設計的工作將只能以現有工程狀況為藍本做商業規劃的適應性設計，使之具備商業使用價值、逐步完善前期的工程設計工作，彌補其中不適宜商業運作的弊端。10 1）“自由東方 SOHO 綜合樓”商業項目現有工程建筑條件存在以下特征：從現有項目建筑設計上看，本項目的建筑結構靠近酒店及其附屬設施的營造，借助通透性大廳和搭配相關休閑、娛樂等設施用做商務、旅游和休閑服務。現本項目主入口位于東側沈陽路邊上，原有建筑體和新建部分的連接處設有大面積的中庭并且中庭邊緣設有防火卷簾等，勢必從建筑結構上把本項目分為南北 2 部分。項目南北區域的現狀：項目南區由于有中庭，1-4 15、層可實用的面積較小，呈圍合狀分布商業業態布局；項目北區由于有 2 個電梯間的存在，無法打造通透性強的購物廣場，只可盡量通過店鋪分割來合理布置動線、帶動整體區域的經營。2）從商業經營角度考慮，本項目現有工程建筑條件存在以下弊端：“自由東方 SOHO 綜合樓”商業項目按現有建筑設計方案，用作酒店及相關附屬服務設施可以運用，但作為商業建筑用于經營適用性較差。項目從內外的交通組織、層高及單層規模、建筑使用率上都存在著較大的不足，嚴重影響著今后商業業態的選擇、商家的規劃和布置等。項目位于高技區主干道沈陽路與火炬路交叉口，未來客流聚集地為項目的東北角，即交叉口兩面臨街處。而目前項目商業的主出入口為沈陽路（16、一面臨街），勢必對于客流的帶動產生阻礙。項目前期規劃南部 2-4 層的中間區域設有較大面積的中庭，雖然可以產生良好的景觀效果，但是相應地喪失了商業有效經營面積（每層約 400平方米），若今后南北區分別經營，則中庭部分很難用于商業使用面積，只能成為客流通道。項目為公寓+底商結構，項目內部電梯間較多，給客流動線帶來不便，也影響著整體的感官效果、降低了商業可用面積。其中，北邊的 4 部直梯只用于公寓；商業部分垂直交通利用的只有中庭的觀光梯和東部的 2 部直梯，且這兩者位置較近無法有效地組織客流交通，為項目今后的各樓層垂直客流走向帶來不便。整體項目存在商業使用率低的問題。商業部分層高設計有一定局限性，17、主要的標準為 3.9 米4.2 米，且規劃的單層建筑面積偏小（小于 3000平方米），對于現代化購物廣場，本項目不適于操作。11 規劃設計思路規劃設計思路 綜上所述，中海首佳參考前期調研數據，結合項目自身建筑條件，為自由東方項目商業部分訂制了 2 套適合其發展的規劃設計方案：1）方案 1主題洗浴休閑中心方案：項目由一家大規模的、多元化經營的企業整體打造定位于休閑、餐飲、娛樂為主、適當搭配為周邊社區消費、服務的綜合商業體。商家以中庭為圍合整體經營，各樓層連帶經營、銷售相關商業服務。即：現代化大規模經營洗浴、餐飲、休閑、娛樂、商務為一體的企業商業整體租賃。2）方案 2多功能休閑娛樂廣場方案：項目由18、多家企業聯合入住經營，通過各樓層的業態布局選擇適合的商家，打造定位于休閑、餐飲、娛樂為主、適當搭配為周邊社區消費、服務的綜合商業體。即：以傳統型洗浴中心為主，搭配多家其他經營業態的商家來組合起來租賃本項目商業分區域、店鋪個別租賃。12 13 三、規劃設計方案三、規劃設計方案 14 規劃設計要點規劃設計要點 1）大規模現代化主題休閑中心經營面積較大，爭取可租賃的商業面積 1-6 層。2）在大的商家租賃面積之余,可考慮部分承受租金能力較高，又能滿足社區配套的小型商家，作為洗浴城的配套、附屬設施，承租部分外租區的面積。3）此方案中，主要考慮外租賃區為地面一層，規劃銀行、便利服務及快餐、咖啡等可產生高19、租金的業態商家，用以平衡此方案的實施過程中為吸引大型商家的入駐而犧牲的租金份額。其中，銀行和便利服務主要為滿足本項目公寓的 SOHO 定位,作為社區生活配套;咖啡或快餐主要吸引高技區中高檔次消費和旅客消費。4）本方案主要的招商商家為：主力店 1 家（休閑、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型商家）；附屬次主力店 4 家（銀行、便利店、配套服務店、休閑餐飲）。整體布局設計：整體布局設計：1）主要招商商家面積占比：銀行2%便利服務4%咖啡快餐6%休閑洗浴中心88%商家 面積(平方米)占比（%）商家 面積(平方米)占比（%）1休閑洗浴中心 5633 88.65 2咖啡、快餐 376 5.92 3銀行 10020、 1.57 4便利服務 245 3.86 合計 6354 100.00 合計 6354 100.00 2）主要招商商家規劃布局：樓層 商 家 樓層 商 家 15 6F 洗浴休閑中心 6F 洗浴休閑中心 5F 洗浴休閑中心 5F 洗浴休閑中心 4F 洗浴休閑中心 4F 洗浴休閑中心 3F 洗浴休閑中心 3F 洗浴休閑中心 休閑餐飲（茶藝咖啡快餐等）休閑餐飲（茶藝咖啡快餐等）2F 洗浴休閑中心 2F 洗浴休閑中心 銀行 銀行 洗衣店、復印打字店 洗衣店、復印打字店 便利店超市 便利店超市 休閑餐飲（茶藝咖啡快餐等）休閑餐飲（茶藝咖啡快餐等）洗浴中休閑心 洗浴中休閑心 1F 2F 3F 4F 5F 21、6F 1F 1F 各樓層業種業態布局設計各樓層業種業態布局設計 依據大、中型城市現行綜合洗浴休閑中心經營模式并考慮今后市場發展的方向，我方建議各樓層業態、業種組合為（本方案中列舉的具體樓層業態功能劃分僅供參考，若招商成功則入駐的大型休閑、娛樂商家將自行安排其各項業種搭配。）：1）一層 通過融合中外溫泉水療保健之精華，引領消費潮流的高尚休閑項目。以“健康”為中心，倡導“回歸自然”，關注“生態環保”，為眾多追求健康、鐘情美麗的高雅人士搭建一個自然、放松、溫馨、寧靜的港灣。北側部分的沿街部分主要是休閑廣場的外租區，可以用來滿足社區生活需要和部分商務人群的特殊需要。其中，咖啡、快餐廳建議采取 1-2層22、聯體商鋪的模式來經營，既可以帶動 2 層的客流動線又可以通過規模效應來突出本項目的特征。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 餐飲 咖啡、快餐 143 14.49 銀行 100 10.13 服務 便利服務 245 24.82 1 層 1 層 休閑 洗浴 499 987 50.56 16 17 一層一層 業態分布圖業態分布圖 18 一層一層 動線走向圖動線走向圖 2）二層 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓23、層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 咖啡、快餐 233 15.67 餐飲 自助 600 40.35 休閑 休息大廳 254 17.08 2 層 2 層 娛樂 演藝 400 1487 26.9 南部區域秉承 1 層既以設置的洗浴相關業種，本層搭配公共休息間。垂直交通通過內部梯解決；北側部分依據目前大型休閑、洗浴廣場的業態搭配要求設置賓客的餐飲區域。本方案主要選擇自助餐服務區，分設公共廳及 VIP 廳。在公共區域部分為了打造休閑、娛樂的特征，特規劃了演藝舞臺，在賓客休息之余為其提供娛樂演出；北側的咖啡為 1 層餐飲商家的樓上經營區部分。19 20 二層二層 業態分布圖業24、態分布圖 21 二層二層 動線走向圖動線走向圖 3）三層 足療、按摩為休閑、洗浴廣場的主要經營項目之一。南部區域設置按摩、足療的經營面積，滿足中檔水平的消費。操作時注意相關更衣室、休息間的設置等。垂直交通通過觀光梯和消防樓梯解決。北側部分主要是洗浴、休閑廣場內的休閑、娛樂配套區域。康樂、上網服務、棋牌間、商務茶座滿足部分休閑商務人群的業務活動需要；美容美體中心則為女賓提供傳屬的休閑服務區。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 康樂游藝區 308 26.69 休閑 足療 25、255 22.1 健身 機械健身 103 8.93 美容美體 纖體美容 250 21.66 3 層 3 層 餐飲 商務茶吧、上網區 238 1154 20.62 22 23 三層三層 業態分布圖業態分布圖 24 三層三層 動線走向圖動線走向圖 4）四層 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 休閑 按摩 255 18.89 4 層 4 層 住宿服務 普通住宿區 1095 1350 81.11 本層主題打造洗浴休閑廣場的附屬住宿、休息場所。北側區域在旅游旺季（5 月-10 26、月）時可轉做旅店，旅游淡季（11 月次年 4 月）時則主要吸引威海市市民的品位消費、作為洗浴廣場的住宿包間。目前，國內大型休閑、洗浴廣場的主要消費者為男賓。其在休閑廣場內主要消費的項目除洗浴外，則以按摩、足療等為主。所以，在現有主要的規模性洗浴休閑中心的經營上，這三項的經營面積在整體規模上也占有著很大比重。現在威海市內有著大量的外來韓國友人，韓國的風俗習慣和文化也大量滲透到威海市市民和外來友人的日常生活中。洗浴、按摩等休閑消費在當地市場較大。本方案在 4-5 層規劃較大規模的足浴、理療、按摩區域主要也是為了迎合這方面的市場需求。25 26 四層四層 業態分布圖業態分布圖 27 四層四層 動線走27、向圖動線走向圖 5）五層 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 休閑 按摩、足療服務 VIP 255 22.75 5 層 5 層 住宿服務 豪華住宿區 866 1121 77.25 本層打造整個休閑娛樂城最高端的服務區域，主要為 VIP 客戶服務區。北部區域在旅游旺季（5 月-10 月）時可轉做旅店，旅游淡季（11 月次年 4 月）時主要吸引威海市市民的品位消費（洗浴配套住宿）。南部區域由于布有中庭，實質經營面積有限所以主要用于做小包間而存在。垂直交通通過觀光直梯和消防28、樓梯解決。本方案規劃集足浴、理療、按摩多功能的 VIP 包房。28 29 五層五層 業態分布圖業態分布圖 30 五層五層 動線走向圖動線走向圖 31 6）六層：本層主要商業業態組合：洗浴城配套的住宿、按摩休閑、休息區域的 VIP 室。分析：本層打造整個休閑娛樂城最高端的服務區域,主要為 VIP 客戶服務區。（業態分布圖具體見附件 CAD-1 套 6 層平面圖）六層各業態面積占比：商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 6 層 6 層 休閑 按摩、足療服務 VIP 255 29、255 100 32 六層六層 業態分布圖業態分布圖 33 六層六層 動線走向圖動線走向圖 34 各樓層垂直交通圖各樓層垂直交通圖 方案可行性分析：方案可行性分析：1）本方案的規劃主要是以從如何利用現有建筑設計來進行商業經營的角度出發，采取現威海市少有的大規模現代化集中洗浴、餐飲、休閑、美體、娛樂、商務等多項功能于一體的休閑娛樂主題廣場的方式進行。根據 1 家整體經營的原則，合理布局其下各相關業種的樓層設置，使之更貼近威海市的市民及游客的生活消費習慣。2）本方案的特征：為威海市居民提供前所未有的規模性洗浴廣場、足療按摩中心、商務業務洽談場所的一站式服務。消費水平根據消費項目內容，逐步提高。（樓30、層越高顧客的消費檔次越高。）3）由于是大型商家的整體入駐，故可以從內部解決本項目建筑設計上交通動線不便的弊端。東部直梯和南部的觀光梯可以用于大型娛樂、洗浴、休閑廣場的整體垂直動線來利用。（其中，北側 4-5 層在旅游旺季用于旅店，故東部直梯在旅游季節可調節為旅店的專用電梯。）4）此方案有利于項目整體品牌效應的推出，可最大限度地提高項目的可實用性。在商家選擇上注重于國內知名商家。同時方案也存在著目前國內有實力的目標商家較少，商戶資源有限的矛盾。在今后的招商過程中，要注重于此類商家的聯系，適當時候采取加盟、品牌輸出的方式進行合作，有利于項目今后的市場集客力的增加、企業的可持續發展。5）本規劃設計的31、最大優勢就是在不改變現有建筑設計的前提下進行操作和實施。項目南、北區整體營造新型洗浴城，可以最大限度的開發利用北區和南區的死角區域，提升商用地產價值。35 36 37 規劃設計要點規劃設計要點 1）本方案主要是把項目按 2 個區域分開考慮。北側部分區域（東部）主要匯集生活服務配套、商務辦公和時尚、健康的高品味娛樂服務項目，各部分業態、業種單獨進行招商。南側所有區域和北側西部區域主要根據物業結構，打造新型的專業洗浴中心。為了適應今后的市場發展，本方案中在中型桑拿洗浴場（主要提供洗浴、搓澡、足底、按摩、修腳，理療等服務）的基礎上增加商務、餐飲、康樂功能。2）從經營商家的性質上講，主要選擇中、小型商32、家入駐本項目進行各自業種的經營。從這樣的角度考慮，未來招商的重點集中在山東省區域，重點為濟南、青島、煙臺、威海市的品牌。3）目前，威海市整體休閑、娛樂商家資源少且定位在中、高檔的品牌少。原建筑設計依據消防卷簾將項目整體分為南（約 1100 平方米）、北（約 1400 平方米）兩大區域，若以此為界點分成 2 大區域各自經營，勢必產生很大的招商壓力。4）因此，本方案建議吸引 1 家經營中型專業洗浴廣場的商家承租項目的 2/3 面積，其余中小商家則經營其余商業。考慮到現有垂直交通設施的分布，將項目的南側和北側西邊部分（2-4 層）用于洗浴中心的商業經營；項目的北側東邊部分則規劃為其他娛樂、休閑業態商33、家。5）本方案主要的招商商家為：主力店 1 家（大型休閑、餐飲、娛樂、休閑商家）；次主力店 6 家（特色正餐、社區配套店鋪、休閑餐飲、練歌房、健身俱樂部、美容美體）。整體布局設計：整體布局設計：1）主要招商商家面積占比：美容美體4%社區配套3%特色正餐9%休閑餐飲（咖啡）10%健身俱樂部14%練歌房20%洗浴休閑廣場40%商家 面積(平方米)占比（%）商家 面積(平方米)占比（%）1社區配套 184 2.90 2特色正餐 541 8.51 3休閑餐飲（咖啡）604 9.51 4健身俱樂部 913 14.37 5美容美體 238 3.75 6練歌房 1289 20.29 7洗浴休閑廣場 258534、 40.68 合計 6354 100.00 合計 6354 100.00 38 2）主要招商商家規劃布局：樓層 商 家 樓層 商 家 洗浴休閑廣場 6F 洗浴休閑廣場 6F 健身俱樂部 健身俱樂部 女子美容美體 女子美容美體 5F 洗浴休閑廣場 5F 洗浴休閑廣場 練歌房 練歌房 4F 洗浴休閑廣場 4F 洗浴休閑廣場 練歌房 練歌房 3F 洗浴休閑廣場 3F 洗浴休閑廣場 休閑餐飲（咖啡）休閑餐飲（咖啡）2F 洗浴休閑廣場 2F 洗浴休閑廣場 特色正餐 特色正餐 社區配套 社區配套 1F 洗浴休閑廣場 1F 洗浴休閑廣場 1F 2F 3F 4F 5F 6F 39 各樓層業種、業態布局設計 各35、樓層業種、業態布局設計 1）一層 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 社區配套 銀行便利特色店 184 17.08 正餐 火鍋燒烤等 541 50.23 1 層 休閑 洗浴 352 1077 32.68 南部區域為休閑娛樂廣場的主要洗浴部分。放置于 1 層有利于樓層荷載的解決，并便于上下水的接入、排出的安排。北側部分主要于餐飲區和生活配套商業，有利于吸引人氣，同時爭取商務客流和時尚人群。依據市場調研和威海市市民生活風俗習慣，正餐部分重點選擇燒烤、火鍋等特色餐飲，品牌檔36、次考慮中、高檔，吸引國內、國外重點品牌，用以保證項目的中高檔次的特征。40 一層一層 業態分布圖業態分布圖 41 一層一層 動線走向圖動線走向圖 2）二層：商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 商務咖啡 560 41.33 自助 395 29.15 餐飲 商務茶吧、上網區 117 8.63 書吧 28 2.07 2 層 休閑 休息大廳 255 1355 18.82 南部區域秉承 1 層既以設置的洗浴相關業種，本層搭配休息大廳。垂直交通通過內部梯和消防樓梯解決。北側部分主37、要為洗浴廣場的餐飲服務區域和外租區的商務餐飲區域。依據現有洗浴廣場的經營規律，餐飲服務部分不宜設置過高樓層，所以建議在 2 層西側設置休閑廣場內部的自助餐廳和相關服務配套（書吧、茶座、上網服務）。42 43 二層二層 業態分布圖業態分布圖 44 二層二層 動線走向圖動線走向圖 3）三層：足療、按摩為休閑、洗浴廣場的主要經營項目之一。南部區域設置按摩、足療的經營面積，用以滿足中檔水平的消費。北側部分主要為洗浴廣場的康樂區和外租區的娛樂設施部分。項目周邊中、高檔次消費者較多、但相關的娛樂設施較少。外租區主要規劃練歌房，可以用來滿足高技區的娛樂消費市場。考慮到洗浴休閑廣場今后的市場發展，3 層北部西38、側則規劃康樂區，主要是用做洗浴廣場內部的配套設施，滿足賓客在洗浴、按摩之余的其他休閑娛樂。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 娛樂 練歌房夜總會 645 56.98 休閑 康樂區 232 20.49 3 層 足療按摩間 255 1132 22.53 45 46 三層三層 業態分布圖業態分布圖 三層三層 動線走向圖動線走向圖 47 4）四層 北側東部主題打造娛樂業態。規模性的練歌房、夜總會便于突出項目的特色，有利于項目整體在市場上站住腳。目前，在休閑廣場內主要消費的項目39、除洗浴外，則以按摩、足療為主等。并且，威海市現有足療、按摩市場正處于市場繁榮期。本方案在 4 層集中規劃較大規模的足浴、理療、按摩區域（南側區域和北部西側區域）主要也是為了迎合這方面的市場需求。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 娛樂 練歌房夜總會 644 57.04 按摩包間 230 20.37 4 層 休閑 足療按摩間 255 1129 22.59 48 49 四層四層 業態分布圖業態分布圖 50 四層四層 動線走向圖動線走向圖 5）五層 南側主要為洗浴廣場的配套40、設施住宿區域。目前，規模性的洗浴廣場均有住宿這項服務內容，用以滿足當前消費者的多重需要、一站式服務。由于五層南側和北側互不相連，所以建議五層北側部分單獨規劃。鑒于業態功能位于較高樓層，業態設置偏向于定向性消費的業種。所以，本方案規劃健身俱樂部和美容美體，兩種相互關聯的業態組合可以填補高技區的綠色健康事業的市場空白，同時滿足自由東方SOHO 的時尚、健康的特征消費。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 健身 健身俱樂部 913 64.94 美容美體 女子理療、纖體 23841、 16.93 5 層 住宿服務 VIP 255 1406 18.14 51 52 五層五層 業態分布圖業態分布圖 53 五層五層 動線走向圖動線走向圖 54 6）六層 本層打造整個休閑娛樂城最高端的服務區域,主要為 VIP 客戶服務區（住宿）。商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 商業建筑面積 占各層面積 占各層面積 樓層 業態 業種 樓層 業態 業種（平方米）（平方米）比重（平方米）（平方米）比重 6 層 住宿服務 VIP 255 255 100 55 六層六層 業態分布圖業態分布圖 56 六層六層 動線走向圖動線走向圖 57 各樓層垂直交通圖各樓層垂直交通圖 58 方案可行性分析：方案可行性分析：本方案的規劃主要是從若項目整體招租 1 家經營出現困難的情況下可選擇的后備方案。不同于方案一（1 家商戶整體經營），本方案為各業態選取不同商家入駐項目，多家商戶共同聯合經營（大商家帶動部分小商家經營，小商家作為大商家的補充。）。方案中主要是將項目分為南北 2 個區域分別經營。鑒于項目建筑設計現狀，在交通動線安排上也要考慮到洗浴賓客和定向性娛樂、健身顧客的分別開來。在動線設計上,將東部直梯主要用做娛樂、健身客流的垂直動線滿足；南部觀光電梯主要用做大型洗浴、休閑廣場的賓客客流的垂直交通的走向。這樣可以從最大程度上吸引更多的客流，爭取更大的市場。