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1、新城新城張家港張家港派克宮派克宮 Future Land Zhangjiagang PARKS PALACE 張家港最具話題性新概念樓盤設計 設計關注 1.營銷關注：“紅海”求生，精確的客群定位 2.盈利關注：“三高一快”問題如何解決 3.品牌關注：新城在張家港品牌推廣 4.銷售關注：銷售制導型首開區 5.產品關注：新城剛需剛改產品線 規劃策略 規劃設計 首開打造 產品策略 目錄 TABLE CONTENTS 紅海求生 社區配套 造型專篇 PART 1 紅海求生 宗地的業主群?項目區位 結論：區域地理位置優越,周邊交通便利 基地位于張家港市中心城區域內的城北科教研發區，沙洲湖商務中心板塊，區位2、價值潛力巨大。SITE 張家港市轄區 項目周邊有張楊公路和東二環路兩條城市快速路，以及振興路、蔣錦公路、平安路等現狀道路，交通非常完善、便利。SITE 區域配套 結論：生活配套較為完善，有一定教育資源 SITE 工商銀行 農村商業銀行 銀行集群 匯金中心 世紀聯華超市 蔬菜家禽交易區 興華副食超市 江蘇科技大學分校 江帆幼兒園 江帆小學 二中分校 綜合性醫院（洽談）1.0km 1.5km 2.0km 結論：地塊較為方整，場地地面基本平整，四周交通均暢通；周邊景觀資源良好；北側為恒大雅苑項目；南側有一排民房、后期不拆遷，品相相對較差，后期或有一定影響。5 2 3 1 6 4 1.二干河 2.恒大3、雅苑 3.恒大雅苑售樓處 6.現狀空地 5.民房 4.農聯家園 7 7.庫房 周邊現狀 挖掘潛力，明確目標客戶 三類人群、精確制導 第一類 周邊首改客群 第二類 市區首置客群 第三類 投資客群 周邊首改客群 市區首置客群 投資客群 5%35%60%目標客群訴求 高附加值 高贈送，實得大 大面寬，陽面多 高品質 禮儀序列，儀式感 一梯兩戶，品質感 PART 2 規劃策略 2.三高一快問題解決之道 高貨值、高品質、高贈送 規劃貨值分析和推導 合理的開盤順序 用地性質 住宅、商業用地 用地規模 A地塊 69969.1 B地塊60710.66 C地塊 42893.43 D地塊46417.52 建設規模4、 地上建筑控制規模50.59 萬 建筑容積率 1.5R2.3 車位數 普通單元住宅1.0車位/100建筑面積，另應設置不小于總戶數2%的的訪客車位，室外停車率不大于20%綠地率 35%控制高度 住宅：24mH100m 商業及其它配套設施：30m 建筑退道路紅線、退地界、建筑間距 滿足控規條件退界，東側蔣錦公路退15m，北側振興路退15m，西側平安路低多層建筑退10m、高層建筑退15m，南側張楊公路退用地紅線5m，同時滿足江蘇省城市規劃管理技術規定（2011版）建筑密度 35%用地信息 根據用地條件進行土地居住價值排序 級近位于基地中心區域，遠離周邊干擾，享有內部景觀資源，為地塊最佳；級沿北側南5、涇河和西側二干河景觀，但同時也受到振興路和西側蔣錦公路的影響，地塊價值次之；級靠近北側民房和東側平安路，但可依靠基地內營造環境，地塊價值一般；級靠近南側張楊公路，借助綠化帶和基地內部環境可起到阻隔干擾的作用，地塊價值一般；級 級 級 級 地塊價值 快推項目產品策略 1.成熟產品 2.空間感受大 3.獨立入戶，全主臥套設計 4.公區私有 10.4 強排方案對比（根據貨值、土地價值利用，空間形態，日照因素等確定最優方案）高層：29.17萬 占比57.66%小高層：19.67萬 占比38.88%高層：30.3萬 占比60%小高層：18.7萬 占比36.55%高層：30.3萬 占比60%小高層：18.6、7萬 占比36.55%高層：32.7萬 占比64.52%小高層：16.3萬 占比32.03%方案一 方案二 方案三 方案四 方案一實際貨值量 貨值計算 項目 面積（）單價(萬元)總量（萬元）備注 高層 291760 0.91 265851.7 小高層 60830 1.05 207501.68 商業 6200 2.2 13640 不包含配套用房 合計 486993.39 PART 3 規劃設計 設計理念篇 禮樂重門 規劃理念 鳥瞰圖 規劃生成 1.中國傳統禮儀空間 2.生成坊 3.引入生活軸 規劃理念 五級規劃體系 第一級：入口空間 金石為開 第二級：中軸序列 禮樂重門 第三級：節點空間 八音迭7、奏 第四級：組團空間 八街五園 第五級：坊內空間 山水坊里 1 2 3 4 5 第一級：入口空間 金石為開 大堂 地下會所 第二級：中軸序列 禮樂重門 大堂 入口廣場 生活景觀軸 地下會所 中央禮儀軸 第三級：節點空間 八音迭奏 絲 竹 革 石 金 土 匏 木【革】曰鼓【金】曰鼓【石】曰磬【匏】曰笙【絲】曰弦【土】曰塤【木】曰祝【竹】曰管 絲 曰弦 竹 曰管 革 曰鼓 第四級：組團空間 八街五園 居住閭里 八街五園 聽風園 沁馨園 靜思園 水悅園 求索園 劃 坊 傳統居住坊里 唐長安1KM*1KM 現代居住組團 浦江華僑城規劃300M*300M 劃分坊里 本案組團115M*95M 1KM 1K8、M 115M 95M 八街五園 八街五園 八街五園 第五級：園內空間 山水園里 交通軸 生活軸 休閑步道 禮儀軸 景觀節點 園 城市級 公園式景觀 =假日式 游園漫步 天然級 城市氧吧 享受級 園林體驗 全天候 場所提供 山水園里 山水園里 山水園里 規劃方案 方案一 經濟技術指標 綜合經濟技術指標表綜合經濟技術指標表 項目項目 單位單位 數量數量 備注備注 規劃條件規劃條件 規劃用地面積規劃用地面積 219990.71 219990.71 329.98 約329.98畝 總建筑面積總建筑面積 645137.77 1 1，總計容建筑面積，總計容建筑面積 505974.45 505974.45 9、其中 A:A:住宅住宅 488500.00 488500.00 96.55%其中 高層住宅 291760 小高層住宅 196740 B:B:社區配套社區配套 7074.45 7074.45 1.40%其中 社區居委會用房面積 800.00 物業管理用房 3541.85 不小于地上總建筑面積的0.7%社區居家養老設施用房 1261.20 30/100戶 健身設施用房 1471.40 0.1/人 C:C:幼兒園幼兒園 4200.00 0.83%D:D:沿街商業沿街商業 6200.00 6200.00 1.23%2 2，不計容積率建筑面積，不計容積率建筑面積 139163.32 其中 地下室 13910、163.32 半地下室 0.00 人防地下室面積 26833.72 建筑占地面積 37692.93 建筑密度 17.13%35%容積率 2.30 2.3 綠地率 35.00%35%總戶數 戶 4204 住宅 總人口 個 13453 機動車停車位 個 4970 普通單元住宅1.0車位/100建筑面積，另應設置不小于總戶數2%的的訪客車位，室外停車率不大于20%,商業：不小于0.6個/100 其中 地上停車 個 994 地下停車 個 3976 戶型分布 根據景觀級配配置產品線，每一種產品都有自己的營銷點 135+95+95+135 高層 135+135 小高 115+115 小高 135+95+911、5+115 高層 115+95+95+115 高層 首期看房流線 城市道路 小區主入口 看房入口 小區次入口 首開區分析 小區主入口 小區次入口 分區開發分析 二期 三期 首開區 一期 一期 小區主入口 小區次入口 交通分析 城市道路 小區人行 地下車庫出入口 出租車落客流線 P 小區車行 P P P P P 小區主入口 小區次入口 消防分析 城市道路 小區隱形消防車道 消防登高場地 酒店化景觀地庫回家體驗 地下車庫 B.酒店化景觀地庫地庫分區 高層停車區 小高層車區 在車庫頂板的合適位置，如區域中心、重要交通節點、入戶落客區等預留洞口，頂部用玻璃密封，讓陽光灑入，同時側邊可開啟通風。采光井 12、地下會所區 地下入戶大堂 地下車庫 停車位3976輛 地下建筑面積 139160 單車位面積 35.0/輛 下沉會所 PART 4 銷售制導型首開區 首開區打造 及會所設計 5 2 3 1 6 4 1.二干河 2.恒大雅苑 3.恒大雅苑售樓處 6.現狀空地 5.民房 4.農聯家園 7 7.庫房 周邊現狀 首開區設置原則：1、展示面好 2、交通可達性好 3、便于快速開發 4、規避不利界面 界面分析 有利展示界面：1.城市主要道路界面;2.交通可達性較好 不利展示界面：1.道路級別低，交通可達性較差 2.展示性較弱 首開區打造 首開區設置原則：1、展示性強 設置在地塊西側平安路，靠近張楊公路，展示13、性較好 2、便于快速開發 售樓部不設地下車庫，啟動區可快速打造。3、與一期銷售相結合 展示區為實際景觀展示。形象展示界面：圍擋范圍 03 首開區打造 看房流線：03 1 停車區 2 迎賓廣場 4 文化展廳（售樓部）4 1 2 3 5 6 7 5 動感院落（地下會所）7 樣板房展示區 看房流線 3 前廳 6 中心景觀 03 首開區打造 2 迎賓廣場 03 首開區打造 前廳 3 03 首開區打造 售樓處入口 4 首開區打造 03 5 下沉庭院 首開區打造 03 6 樣板區前場景觀 社區會所 在這里，你能享受到 兒童成長區 養生休閑區 尊貴宴會區 悅享活力區 庭院與通廊 突破傳統標準跨的沿街商業界面14、。通過不同材料多層次的細部處理帶來豐富的視覺感受，柱礎線腳均采取內凹做法，細膩獨特。整體感受協調有品位 會所入口 會所置于地下，一方面可以連接地庫創造另一種入戶的方式，另外可以加強會所的私密性，通過搭配植物疊水，打造情景空間。地上平面 主入口 地上大堂部分 泳池 兒童泳池 水池 瑜伽室 健身室 桌球室 棋牌室 兒童成長區 茶吧 下沉庭院 下沉庭院 水池 地下平面 入口 休閑區 大堂 悅享活力區 養生休閑區 兒童成長區 前場禮儀區 功能分區 禮【】奢華的 BE EXCLUSIVE 前場禮儀區 長【】興奮的 BE EXHILARATED 兒童成長區 養【】安靜的 BE AT PEACE 養生休閑區15、 茶吧意向圖 棋牌室意向圖 悅【】重煥活力的 BE REJUVENATED 悅享活力區 泳池意向 健身器械區意向 品鑒平層產品 尊享獨立電梯入戶 通廳+洄游 專享主臥套 公建化平立面設計 PART 5 產品策略 115房型 1.一梯一戶|高品質入戶 2.公區私屬|空間利用率高 尊享獨立電梯入戶 115房型 1.南北通廳，空間感受大 2.餐廚一體，空間洄游 通廳+洄游 10.4 115房型 主臥套間 115+95+95+115 一梯一戶 通廳+洄游 主臥套 共建化平面 135+135 一梯一戶 主臥套 共建化平面 我們是否已經找到最佳答案我們是否已經找到最佳答案 產品是否還有提升余地產品是否還有16、提升余地？極地化產品 高層復式 底town 競品競品案例案例 恒大雅苑（高層）戶型：3房2廳2衛 建筑面積：125 戶型特點：常規房型，三面寬朝南，南北廳，主臥套 碧桂園翡翠灣（高層）戶型：4房2廳2衛+1房 建筑面積：140 戶型特點：常規房型，四室朝南，南北通廳，主臥套 恒大雅苑（高層）戶型：3房2廳1衛 建筑面積：105 戶型特點：常規房型，三面寬朝南，南北通廳 剛需、剛改 客群 需求 挖掘&生活 方式 細分 01 高贈送|實得大 02 大面寬|儀式感 03 一梯兩戶|品質入戶 04 套間設計|晉級提升 05 洄游設計|空間可變 06 收納空間|智能設計 云頂墅 115產品 躍層下 景觀17、餐廳 觀江產品 贈送面積：1.挑空 2.公共走道上空 3.陽臺面積 4.飄窗面積 躍層上（改造前）躍層上（改造后）高贈送高贈送|實得大實得大 躍層房型設計，用戶后期改造，總贈送面積28.3。建筑面積 增加面積 贈送面積 陽臺面積 飄窗面積 挑空面積 公共走道面積 總送面積 改造前 115.9 23.66 6.6 4.64 15.84 4.52 28.30 改造后 139.56 115房型 云頂墅 贈送率24.4%躍層下 景觀餐廳 觀江產品 躍層上（改造后）大面寬大面寬|儀式感儀式感 四面寬朝南+景觀朝向通透通廳，盡情享受窗外每一縷陽光 極致入口儀式感精致玄關 觀江產品 云頂墅 115房型 觀江18、產品 一梯兩戶一梯兩戶|品質入戶品質入戶 有效分散回家人流 精致入戶電梯廳靜候主人歸家 躍層下 觀江產品 云頂墅 115房型 躍層下 景觀餐廳 觀江產品 躍層上（改造后）套間設計套間設計|晉級提升晉級提升 舒適主臥套 學習冥想私密空間 觀江產品 云頂墅 115房型 躍層下 景觀餐廳 觀江產品 躍層上（改造后）洄游設計洄游設計|空間可變空間可變 洄游空間讓室內更靈動，使用效率更高 二層挑空空間，更多空間可變性 亦可改造為豪華主臥套，享受高品質生活 觀江產品 云頂墅 115房型 躍層下 景觀餐廳 觀江產品 躍層上（改造后）收納空間收納空間|智能設計智能設計 智慧社區借助云計算、物聯網等先進的信息化19、技術手段，整合智能樓宇、智能家居、能源管理、家庭健康、數字生活與智慧政務等諸多領域，更加便捷居民的生活和物業的服務以及政務便民服務。家政型收納（打掃、廚房）后勤型收納（衛生間）常用型收納 展示型書房收納 高容型玄關收納 觀江產品 云頂墅 115房型 競品：恒大雅苑/125 對比 本案/115 贈送面積：28.3 房間數量：4+1房2廳3衛 南向面寬：4 套間數量：1 復式下層 上層（改造后）房間數量：3房2廳2衛 南向面寬：3 套間數量：1 競品對比 標準層 L型景觀餐客廳 視野佳，更氣派 多重面積贈送 獨立入戶舒適 玄關空間 洄游靈動空間 南向四開間 觀江產品 觀江產品 云頂墅 115房型 20、10 躍層下 躍層上（改造后）躍層上（改造前）戶型特點 競品對比 戶型展示 改造后4房2廳3衛 ，贈送面積24.21 1.雙層空間，享受別墅品質 2.一梯兩戶，品質入戶 3.4面寬朝南，盡享陽光 4.主客分離，保證私密感受 建筑面積 增加面積 贈送面積 陽臺面積 飄窗面積 挑空面積 公共走道面積 總送面積 改造前 97.1 22.41 5.94 1.8 12 7.44 24.21 改造后 119.51 觀江產品 觀江產品 云頂墅 97房型 贈送率25.0%對比 本案/97（改造前面積）贈送面積：26.2 房間數量：4房2廳3衛 南向面寬：4 套間數量：1 復式下層 上層（改造后）戶型特點 競品21、對比 戶型展示 四面寬朝南 雙層空間，墅質感受 10 觀江產品 觀江產品 云頂墅 97房型 房間數量：3房2廳1衛 南向面寬：3 套間數量：1 標準層 競品：恒大雅苑/125 主臥套帶衛生間 戶型特點 競品對比 戶型展示 115 +97+97+115 復式一層平面圖 觀江產品 觀江產品 云頂墅 戶型特點 競品對比 戶型展示 復式二層平面圖（改造前）115 +97+97+115 觀江產品 觀江產品 云頂墅 戶型特點 競品對比 戶型展示 復式二層平面圖（改造后）115 +97+97+115 觀江產品 觀江產品 云頂墅 戶型特點 競品對比 戶型展示 3房2廳2衛 面積：130 一層平面圖 公園墅 改22、造前二層平面圖 4房2廳3衛，總送面積25.31 改造后二層平面圖 改造前二層平面圖 架空贈送 14.06 天井贈送 戶型特點 競品對比 戶型展示 建筑面積 增加面積 贈送面積 陽臺面積 飄窗面積 挑空面積 天井 總送面積 改造前 135 16.46 5.1 6.3 14.06 2.4 25.31 改造后 151.46 公園墅 贈送率18.7%戶型特點 競品對比 戶型展示 下躍平面圖 上躍平面圖 1.7米寬廳設計提升空間品質，享受大景觀視野 2.2面寬朝南，盡享陽光 3.奢侈套房式主臥，衣帽間、獨立衛生間，觀景陽臺 4房2廳3衛 建筑面積：150（改造后）公園墅 戶型特點 競品對比 戶型展示 23、134（改造前）4房2廳1衛 改造前標準層平面圖 改造后標準層平面圖 154（改造后）4房2廳2衛 天井贈送 19.92 建筑面積 增加面積 贈送面積 陽臺面積 飄窗面積 挑空 總送面積 改造前 133.64 19.92 10.4 7.3 19.92 32.42 改造后 153.56 贈送率24.3%公園墅 對比 本案/135（改造前面積）贈送面積：25.31 房間數量：4房2廳3衛 南向面寬：4 套間數量：1 復式下層 上層（改造后）戶型特點 競品對比 戶型展示 南向寬廳 雙層空間，墅質感受 135房型 房間數量：4房2廳1衛 南向面寬：4 套間數量：1 標準層 競品：碧桂園翡翠灣/140 24、豪華主臥套 公園墅 PART 6 社區配套 沿街商業&幼兒園 沿街商業 突破傳統標準跨的沿街商業界面。通過不同材料多層次的細部處理帶來豐富的視覺感受，柱礎線腳均采取內凹做法，細膩獨特。整體感受協調有品位 商業界面 突破傳統標準跨的沿街商業界面。通過不同材料多層次的細部處理帶來豐富的視覺感受，柱礎線腳均采取內凹做法，細膩獨特。整體感受協調有品位 商業界面 戶外裝備 精致餐廳 自助燒烤 美容SPA 登山裝備，垂釣裝備，休閑跑鞋，游泳設備。咖啡甜點，面包房，下午茶，牛排餐廳，日式料理，特色魯菜。出租燒烤設備，提供戶外燒烤場地，燒烤原材料。商業配套 休閑放松，美容健身，健康時尚新理念 護理基地 向老人提供健康檢查，日托，疾病陪護等服務 活動會所 棋牌室，書畫館，球類運動室 舞蹈排練廳，閱覽室等 生活輔助 干洗店，家政服務中心，眼鏡店 家電維修，快遞代取 生活消費 水果店，小型超市，藥店，理發店 商業配套 幼兒園 幼兒園 Kindergarten 幼兒園 Kindergarten 幼兒園 Kindergarten 幼兒園 Kindergarten PART 7 造型專篇 打造新城張家港都市風格 軸線 儀式 新城？比例 虛實 三段式 時代性 簡潔、經典