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1、上海保利/首創周浦項目Planning and designResidential Project of Zhoupu,Shanghai 2006五月花2010西塘越2013西岸2016我們創作了為周浦地王找到了最佳答案為我們帶來了什么？15個業態混合，創造8萬俱樂部應有的社區生態鏈15我們創造了7萬的高溢價疊拼產品7W我們讓28%的高層小戶型轉化為疊拼小戶型28%那些疊拼小戶型產品附送率達到45%45%價值 生活為開發者創造足夠的價值為未來的主人創造高品質生活青浦項目產品我們從重新分析青浦錦廬項目中設計的4疊和6疊的產品開始。錦廬4疊產品優點：間距更小更接近地面，看起來就是別墅附加值均好，別2、墅體驗缺點：較低的容積率4疊真的很親切，但它就是多不起來！優點：較高的容積率缺點：間距較大，用地多類似6+1洋房的產品中間戶低附加值6疊看起來就像6+1洋房產品，要稱之為“墅”真是實在沒底氣！錦廬6疊產品是否有一種產品能兼顧4、6疊產品的優勢又規避掉他們的劣勢呢？間距小近地面均好性高容積?The answer is 的誕生誕生22.6M18.8M拿掉其中一層，原有面積在一層部分往北擠壓，并不影響間距,由于層數的降低，頂部的退臺，間距減小到與4疊時相同。22.6M22.6M4VS四疊四疊同樣的間距五疊擁有更高的容積率。五疊五疊上面哪個才是5疊產品？真的很難分辨他們之間的尺度差別4VS6VS六疊北3、院中疊露臺北院中疊遙遠的北院北院露臺家五疊下疊:附贈南院下疊:附贈地下室一層地下室采光天井！中疊：附贈北院中疊：附贈二層露臺中疊：附贈地下室二層北院直達露臺！上疊：附贈五層閣樓上疊：附贈四層露臺上疊：附贈四層大閣樓！大閣樓改造大房間！南院地下一層下疊中疊地下二層北院露臺上疊閣樓露臺的附加值擁有舒適性、高附加值和高容積率三大特性容4、6疊的優勢于一身亞馬遜雨林一只蝴蝶翅膀偶爾振動，也許兩周后就會引起美國得克薩斯州的一場龍卷風蝴蝶效應5用較小的間距排列像恒星般吸納高層的容積率將無敵景觀回饋給高層同時吸納間距陽光城麗景灣樓棟間距為30-90m,缺少在綠化景觀上的均好性。世貿云圖樓棟間距為40-70m4、。因沿林海公路及相鄰幼兒園均有噪音干擾，較好資源樓棟數量僅為2棟。中駿柏景灣樓棟間距為27-70m。而我們的鄰居們還在高呼他們擁有70M的間距當然我們還有兩個非常重要的產品18747自持住宅公共性最強的產品6425公租房 無價值貢獻產品而且公共屬性極強的持有住宅置于西側會影響整個樓盤的私密性為了隔絕噪音和污染可以這樣布置他們的位置BUT根本 隔絕不了土地價值將從這樣變成這樣高低所以我們采取了這樣的布置方式將自持住宅置于東側，這里是整個地塊里公共屬性最強的位置，讓他在這里發揮最大的作用將公租房拉長、做低，巧妙隔絕噪音擁有多達15個社區業態不僅服務于自己，也服務周邊，獲取豐厚利益自持的一部分+可售5、的一部分轉化為社區核也隨之大大提高土地價值高低為22000提供了更多的用地18500朝向和隔音將被著重考慮走道隔絕噪音朝向無敵景觀最后一步我們將售樓處置于南界面正中的位置未來，它也將是疊墅區的入口引起了規劃上一系列的改變 使很多想法都變成可能鳥瞰圖鳥瞰圖鳥瞰圖彩色總平面圖MASTER PLAN經濟技術指標ECONOMIC INDEX周浦鎮A-03-11地塊 綜合經濟技術指標序號項 目數值單位備注1建設用地面積69433.10 2總建筑面積187327.65 其中地上建筑面積（計容）124980.00 其中住宅123273.04 其中疊拼70179.60 高層住宅27920.00 自持住宅1876、48.00 總建面15%，（含配套970）保障房（公租房）6425.44 總建面5%商業及公建配套1706.96 其中社區商業617.00 公建配套1089.96 其中物業管理 249.96 689.96 總建面2且100（前期做為售樓處使用）老年康體活動320.00 80/千人、最小規模320（前期做為售樓處使用）社區服務 120.00 30/千人、最小規模120（前期做為售樓處使用）業委會30.00 30門衛10.00 居委會200.00 50/千人、最小規模200文化活動室30.00 30/千人、最小規模12治安聯防站20.00 5/千人、最小規模20垃圾收集60.00 最小規模60/處7、物資回收站50.00 最小規模50地下建筑面積62347.65 其中地下機動車庫56990.80 人防面積5076.85 10層以及9層的，且基礎埋深3m按首層建筑面積配建，其余按地上總建筑面積的2%配建配電所150.00 最小規模150/處，設地下開閉所90.00 設地下業委會40.00 最小規模40/處，設地下3建筑限高50.00 M高度不大于50M4建筑占地面積23861.00 5建筑密度34%甲方確認可以突破30%6容積率1.80 7綠地面積25125.00 8綠地率0.35 其中集中綠地率10%9總戶數1380 戶10總人數4416 人戶均人口按照3.2人/戶11機動停車位1439 8、輛按照上海市建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準（2014）其中地面停車14 輛地下停車1425 輛12非機動停車1480 輛按照上海市建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準（2014）戶型配比表類型面積（段）每層戶數層數棟數戶數戶數比總面積面積比住宅銷售住宅高層83.5 216516012%13360 27920 12%91.0 216516012%14560 12%五疊拼90.0 2111022016%19800 70180 16%114.5 4144032%50380 40%自持住宅（高層）61.7 916228821%17778 15%公租房57.4 8721128%6425 5%商9、業及公建配套社區商業銷售商業617.0 111-1587 2677 自持配套970.0 111-690.0 公建配套公建配套（售樓處）400.0 111-1090 其他公建配套111-小計1380100%124980停車配比表停車配比表類型面積（段）面積戶數機動系數機動車位非機動系數 非機動車位住宅銷售住宅高層83.5 279201601.0 160 1.1 176 91.0 1601.0 160 1.1 176 五疊拼90.0 70180 2201.0 220 1.1 242 114.5 4401.2 528 0.9 396 自持住宅（高層）61.7 17778 2881.0 288 1.110、 317 公租房57.4 6425 1120.5 56 1.1 123 商業及公建配套社區商業銷售商業617.0 1587-1.0 16 2.0 31 自持配套970.0-公建配套公建配套（售樓處）690.0 1090-1.0 11 1.8 19 其他公建配套400.0-小計123696.6 1380總機動車1439 1480 技術總圖Technology General Layout功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS會所公租自持高層疊墅商業功能分區FUNCTIONAL ANALYSIS公租區高層區社區核疊墅區12345678功能分布FUNCTIONAL ANALYSIS 房型分布11、6090110疊墅19800220戶16%高層27920320戶24%自持17778288戶15%公租6425112戶5%疊墅50380440戶40%9060110動態交通分析Dynamic Traffic Analysis小區主入口城市道路人行區域地庫出入口小區人行入口車行流線緊急消防口靜態交通分析Static Traffic Analysis小區主入口城市道路地面停車區域地庫出入口小區人行入口機動停車位-地面：14輛非機動車：1480量非機動車位靜態交通分析Static Traffic Analysis地下停車區域機動停車位-地下：1425輛其中：普通停車位1252個無障礙車位29個充電樁12、車位144個場地剖消防分析Fire Analysis城市道路登高場地消防流線緊急消防口小區主入口入口儀式公園景觀軸主軸防護景觀區濱水公園次軸社區休閑區小區主入口小區人行入口景觀分析Landscape Analysis結果由天正建筑日照分析得出上海市 冬至 9:0015:00滿窗日照有效時間不少于連續一小時日照分析Sunlight Analysis上疊戶型90 三房兩廳一衛下疊戶型113 三房兩廳兩衛中疊戶型114三房兩廳兩衛戶型產品分析5-疊拼別墅產品研究上述得知，我們需要一款能出高容積率但又不是那么占地一款疊拼產品。所以在確定我們要做一款5疊6戶的產品后，就開始對每戶產品面寬的均好性進行分析13、。1躍2+平層+4躍5下疊戶型占用了南北庭院資源，中疊平層面寬資源小，且只有露臺，下不著地，上不著天。資源壟斷型五疊六戶資源壟斷型1躍2（2戶）+平層+4躍5五疊八戶高容積率，大面寬，下疊進深大，單戶面寬資源小，庭院資源為下疊壟斷。上述得知，我們需要一款能出高容積率但又不是那么占地一款疊拼產品。所以在確定我們要做一款5疊6戶的產品后，就開始對每戶產品面寬的均好性進行分析。1躍2+2躍3+平層+4躍5六疊七戶平層雖然有面寬優勢，然僅此而已，沒有實實在在的贈送來的實惠。資源壟斷型1躍2+2躍3+4躍5五疊六戶下疊戶型從南庭院入戶，占用二層局部，中疊首層從北庭院入戶，他們所占有資源均等（庭院、地庫、14、面寬）。雨露均沾型每單元面寬16M進深19.8M逐層退臺提供相當數量和種類的附加空間疊墅戶型-下疊南側獨立花園入戶附贈-1F超大陽光地下空間8M大面寬113三房兩廳兩衛下疊北院獨立花園入戶尊享雙進入戶庭院-2F超大地下空間8M大面寬114三房兩廳兩衛中疊21 13 南北附贈景觀露臺尊享雙進入戶庭院雙閣樓附贈8M大面寬90三房兩廳一衛上疊5-下疊首層平面 77.5下疊戶型南院獨立花園入戶南院面積約24.3附贈超大地下空間4.6M大面寬客廳客廳、餐廳南北通透兩層占三面寬贈送率：68.6%190 四房兩廳三衛（改造后）別墅庭院下疊-首層平面 77.55-下疊上層平面 27.0占據二層一半面寬巧妙安排15、兩戶共用一部樓梯，減少戶型被占用面積下疊戶型113 三房兩廳兩衛5-下疊地下室平面 77.5附贈超大地下空間，面積約77.5通過戶內樓梯直接下地下室，亦可從地下室直接電梯進入車庫超大采光天井下疊戶型113 三房兩廳兩衛5-中疊首層平面 39.6北院獨立花園入戶，北院面積約21北側坐擁正氣露臺，露臺面積約13.2附贈超大地下空間客廳、餐廳南北通透兩層占三面寬中疊戶型113 三房兩廳兩衛贈送率：47.4%166 三房兩廳三衛（改造后）別墅庭院別墅露臺別墅露臺5-中疊二層平面 62.3臥室全安排在二層，動靜分開附贈北側露臺，面積約6.3113 三房兩廳兩衛中疊戶型別墅地下室5-中疊地下室平面 53.16、6附贈超大地下空間，面積約53.6地庫通過電梯直達家門，亦可直接進入地下室，放松一天疲憊的身體。113 三房兩廳兩衛中疊戶型5-上疊地下室平面 53.6南北附贈露臺4.6M大面寬客廳兩層占三面寬附贈兩個閣樓上疊戶型90 三房兩廳一衛贈送率：28%115 3+1房兩廳兩衛（改造后）別墅客廳5-上疊二層平面 30.0附贈大露臺，面積約15.6。四層、五層閣樓可使用面積約25上疊戶型90 三房兩廳一衛改造前別墅露臺5-上疊閣樓平面 25.0附贈閣樓改造可獲得約25面積上疊戶型90 三房兩廳一衛改造后別墅閣樓附贈兩層地下室5.3M輕質材料墊層5-剖面5-疊墅空間展示5-疊墅立面展示5-疊墅立面圖5-疊17、墅立面圖5-別墅南立面高層戶型平面端戶為偏廳戶型A:83.42 兩房兩廳兩衛戶型C:88.45 兩房兩廳兩衛得房率：83.11%分廳模式，業主無需穿過連廊直接電梯廳入戶每間臥室贈送飄窗南向寬景陽臺廚房餐廳起居室一體化設計，南北通透。戶型A戶型C高層戶型平面端戶為經典戶型戶型A:83.79 兩房兩廳兩衛戶型B:89.64 兩房兩廳兩衛得房率：82.74%分廳模式，業主無需穿過連廊直接電梯廳入戶雙衛生間設計南向寬景陽臺廚房餐廳起居室一體化設計。9.5M7M戶型A戶型B高層平面一標準層平面戶型A:83.79 兩房兩廳兩衛戶型B:89.64 兩房兩廳兩衛得房率：82.74%南向三面寬每間臥室 贈送飄窗18、雙衛設計南向寬景陽臺廚房餐廳起居室衛生間通過回型通道串聯創造高效利用空間主臥和書房可分可合高層戶型平面端戶為偏廳戶型A:83.79 兩房兩廳兩衛戶型C:89.64 兩房兩廳兩衛得房率：82.74%兩個臥室占據南向兩個面寬每間臥室贈送飄窗南向寬景陽臺雙衛設計，主臥帶步入式更衣室。廚房餐廳起居室一體化設計。270度無敵景觀飄窗5-高層立面展示5-高層立面圖自持住宅標準層平面戶型A:63.7 兩房兩廳一衛戶型B:64.2 兩房兩廳一衛戶型C:62.7 兩房兩廳一衛戶型D:67.9 兩房兩廳一衛得房率：77.3%自持住宅標準層平面戶型A:63.7 兩房兩廳一衛戶型B:64.2 兩房兩廳一衛戶型C:6219、.7 兩房兩廳一衛戶型D:67.9 兩房兩廳一衛得房率：77.3%自持住宅標準層平面戶型A:63.7 兩房兩廳一衛戶型B:64.2 兩房兩廳一衛戶型C:62.7 兩房兩廳一衛戶型D:67.9 兩房兩廳一衛得房率：77.3%自持住宅標準層平面戶型A:63.7 兩房兩廳一衛戶型B:64.2 兩房兩廳一衛戶型C:62.7 兩房兩廳一衛戶型D:67.9 兩房兩廳一衛得房率：77.3%5-自持住宅立面展示5-自持住宅立面圖標準層平面戶型A:57.93 兩房兩廳一衛戶型B:60.93 兩房兩廳一衛戶型C:60.99 兩房兩廳一衛得房率：73.25%5-公租房戶型平面標準層平面戶型A:57.93 兩房兩廳一20、衛戶型B:60.93 兩房兩廳一衛戶型C:60.99 兩房兩廳一衛得房率：73.25%5-公租房戶型平面標準層平面戶型A:57.93 兩房兩廳一衛戶型B:60.93 兩房兩廳一衛戶型C:60.99 兩房兩廳一衛得房率：73.25%5-公租房戶型平面5-公租房立面展示圖組團PC研究組團單元A組團單元B組團PC產品：AAABBAABBABBABBABBBBABAB組團拼接示意售樓處平面總建筑面積約650。5-售樓處立面未來 我們的業主將會是怎樣一群人？Who will be our customers？經濟基礎客群主觀特性-本源的答案購房需求客群客觀特性-HOME人生的30-40歲中環內擁有一套621、0-70平的房子追求生活品質的提升想要給家人更好的生活經濟基礎打算利用售出舊房子的資金，置換大房子。新房首付之外，還有結余，可以做適當的投資，或者置換新車。用工資或售房結余來償還房貸。經濟基礎三口之家“生活起了幸福的變化”“想要迎接天使的到來”二人世界幸福的征兆成長空間購房需求經濟基礎人生的30-40工作打拼好多年擁有一套60-70平的房子追求生活品質的提升工作/生活/家庭/票子/車子三口之家成長空間2+2+2三代同堂天倫之樂“想要給寶貝成長的空間，愛和自由”“想要給父母舒適的環境，頤養天年”購房需求新的矛盾New Contradiction工作壓力和精神需求的矛盾希望健康和忽視運動的矛盾三代22、人生活差異的矛盾家人的需求Needs業主的需求更大的家更好的小區環境更便利的配套設施更優良的社交圈層業主孩子的需求成長空間游戲空間學習空間美食餐飲業主父母的需求健身場所健康體檢文化生活有益身心的綠化環境家的困境Home Dilemma空間擁擠安全難以保障生活設施匱乏凌亂的環境生活不便缺乏活動場地家不再僅僅是一處居所Homeis not just a house生活+配套生活+社交提供購物、餐飲、娛樂、醫療等配套設施提供集體休憩、交流、互動的空間。社區營造Lead a high quality life喚醒鄰里意識，回歸人文環境社區營造-便捷社Lead a high quality life8023、0超市，600沿街商業和零星的咖啡店、面包房、花店不出小區就可以把生活過得有滋有味社區營造-活力社Lead a high quality life200健身房為積極的生活方式和健康的身體提供保障。社區營造-聯動社Lead a high quality life200親自游樂場解放孩子的天性，增進親自的感情社區營造-健康社Lead a high quality life地庫大堂+游泳池提供尊貴生活享受體驗。社區營造-聯動社Lead a high quality life寬敞的開放空間、親水平臺好友聚會，鄰里互動的好去處社區營造-尊享社Lead a high quality life地庫大堂+游泳24、池提供尊貴生活享受體驗。1000尊享體驗不足6.5km本案中駿柏景林海公路收費站11min（6.4km）世茂云圖陽光城麗景灣PLUS1500溫情體驗不足0便捷體驗不足 周邊競品社區配套 The surrounding Community打造1600便捷、溫情、尊貴體驗俱佳的社區核尊享溫情Single便捷生鮮超市+ATM機+藥店+社區管家滿足居住者生活購物及商務空間，提供安全便捷的生活用品及服務。公共廚房+餐廳+咖啡館+親子+養老提供消費休閑聚點，一個相對安逸的空間。地庫大堂+游泳池提升社區品質，通透空間，儀式感強 社區解決方案 Community solutions以社交或垂直服務領域為切入點25、，逐漸滲透線下，包括生鮮超市、ATM機、藥店、干洗以及線下家政、快遞、租車、外賣等便民服務。居住社區解決方案 Community solutions半公共空間私密空間公共空間自持公寓的人群構成有可能是熱愛交友的單身群體，也可能是住宅區的來訪親友，臨時雇傭的保姆等。自持公寓為商業提供了最直接和多樣性的消費群體，而社區配套也為自持公寓提供了空間，提升了價值，兩者相輔相成共同打造社區商業的“生態閉環”。公寓人流支持提升價值社區 自持公寓社區需求解決方案 Community solutions面積及比例,銷售,617,19%面積及比例,自持,2713.4,81%銷售自持比例銷售自持面積比例,餐飲,4026、5.4,12%面積比例,超市及零售,1466,44%面積比例,娛樂及其他,1461,44%業態比例餐飲超市及零售娛樂及其他 社區中心業態分析 Community center Spatial analysis沿街銷售面積61757%1%42%零售面積比例若比鄰生鮮超市花店沿街銷售 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis公共廚房140 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐飲面積比例公共廚房餐廳咖啡面包房河濱餐廳240+160(室外)35%59%3%3%餐飲面積比例公共廚房餐廳咖啡面27、包房 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis咖啡店12.7 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐飲面積比例公共廚房餐廳咖啡面包房面包房12.7 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis35%59%3%3%餐飲面積比例公共廚房餐廳咖啡面包房花店1157%1%42%零售面積比例若比鄰生鮮超市花店沿街銷售 社區中心空間分析 Community center Spatial analysisATM5 社區中心空間分析 Community cen28、ter Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房自助洗衣房11 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房社區管家50 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房和熹會55 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis1%3%29、4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房兒童娛樂2161%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis若比鄰生鮮超市82557%1%42%零售面積比例若比鄰生鮮超市花店沿街銷售 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房游泳池25mx15m 社區中心空間分析 Community center Spatial 30、analysis健身房209 社區中心空間分析 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis1%3%4%15%63%14%娛樂及其他面積比例自助洗衣房社區管家和熹會親子泳池健身房 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis 社區中心空間分析 Community center Spatial analysis 社區中心空間分析 社區中心空間分析 Community center Spatial analysisX基本功能1-社區超31、市2-公共廚房3-親子4-和熹會5-游泳池ATM機自助洗衣社區管家健身房花店服飾餐廳咖啡廳面包房家政15個業態混合，創造8萬俱樂部應有的社區生態鏈15銷售區策略結論：售樓處最理想的布局位置在2-南側。若售樓處布局在地塊東側，看房流線如果從東側走則容易被北側其他競品樓盤截流，從南側走則流線過長過繞。因此東側并不是售樓處最理想的布局位置。陽光城麗景灣PLUS售樓處布局本案世茂云圖中駿柏景售樓處優勢交通便捷性1可識別性較強2可重復利用3增強疊墅盤的尊貴感4樣板房定位比較方案1：高層和疊拼的樣板房都臨時建設于西南角城市綠化帶中，銷售完后拆除。此方案可以使售樓展示性得到一定加強并且有利于車庫的相對完整性。但是一方面會造成一定建設費用的浪費，另一方面會使樣板房品質不高，看房流線容易被割裂，給整個樓盤銷售帶來不利影響。方案2：高層樣板房放在售樓處二層，疊拼樣板房位于沿街第一排疊墅，車庫開挖仍會受一定影響，且景觀打造范圍有限，看房的品質不是最佳。方案3：高層樣板房放在售樓處二層，疊拼樣板房位于售樓處后側第一排疊墅，觀景流線最佳，景觀打造效果最佳，車庫完整性受一頂影響。結論：以售樓前期銷售效果為優先考慮，應選方案3。11112，332看房流線1.下客接待區122.大堂迎賓區2.大堂內部34.內院景觀區125.疊墅樣板區34566.高層樣板區看房流線售樓處平面圖綠色節能THANKS!