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1、社社 區區 商商 業業 地地 產產 招招 商商 規規 劃劃主講人：何其琛主講人：何其琛上海威斯頓不動產學院上海威斯頓不動產學院社區商業地產招商管理社區商業地產招商管理之之目目 錄錄第一部分第一部分社區商業定位與建筑規劃的關系社區商業定位與建筑規劃的關系第五部分第五部分社區商業交通組織動線規劃社區商業交通組織動線規劃第二部分第二部分社區商業建筑風格與立面效果社區商業建筑風格與立面效果第三部分第三部分社區商業規劃設計要點社區商業規劃設計要點第四部分第四部分商鋪結構與內部分割方案商鋪結構與內部分割方案社區商業的建筑規劃設計與要求社區商業的建筑規劃設計與要求社區商業的規模規劃社區商業的規模規劃社區型商2、業的三種開發模式社區型商業的三種開發模式模式一：社區型商業中心模式一：社區型商業中心典型社區商業中心的業態構成典型社區商業中心的業態構成模式二：社區次主力店組合型模式二：社區次主力店組合型模式三：純商業街模式模式三：純商業街模式社區商業的多種布局模式之一社區商業的多種布局模式之一社區商業的多種布局模式之二社區商業的多種布局模式之二社區大圍合，商業街大圍合布局模式社區大圍合，商業街大圍合布局模式社區商業的多種布局模式之三社區商業的多種布局模式之三社區商業如何處理好商業與住宅的關系社區商業如何處理好商業與住宅的關系社區商業如何處理好商業與住宅的關系社區商業如何處理好商業與住宅的關系 雨棚式商業街：3、新新家園商業街采用統一加裝的金屬玻璃雨棚，雨棚式商業街：新新家園商業街采用統一加裝的金屬玻璃雨棚，美觀實用，既能遮擋風雨，又不影響鋪位的光線。并且使用率能美觀實用，既能遮擋風雨，又不影響鋪位的光線。并且使用率能夠達到夠達到90%以上。以上。社區商業規劃設計的具體要求社區商業規劃設計的具體要求 無騎樓無雨棚的商業街：外觀簡單明了、廣告效果明顯，但是由無騎樓無雨棚的商業街：外觀簡單明了、廣告效果明顯，但是由于它沒有雨棚等遮風擋雨的輔助建筑，不利于消費者的停留。于它沒有雨棚等遮風擋雨的輔助建筑，不利于消費者的停留。復式商業街：復式商業街：社區商業規劃設計的具體要求社區商業規劃設計的具體要求廣告位規劃4、：廣告位規劃：燈箱式廣告燈箱式廣告 廣告無規劃，影響商業街形象廣告無規劃，影響商業街形象空調位規劃：空調位規劃：社區商業規劃設計的具體要求社區商業規劃設計的具體要求社區商業規劃設計的具體要求社區商業規劃設計的具體要求目目 錄錄第二部分第二部分社區商業建筑風格與立面效果社區商業建筑風格與立面效果第一部分第一部分社區商業定位與建筑規劃的關系社區商業定位與建筑規劃的關系第五部分第五部分社區商業交通組織動線規劃社區商業交通組織動線規劃第三部分第三部分社區商業規劃設計要點社區商業規劃設計要點第四部分第四部分商鋪結構與內部分割方案商鋪結構與內部分割方案常用于的建筑風格常用于的建筑風格 功能主義建筑功能主義5、建筑 有機建筑有機建筑現代主義建筑現代主義建筑建筑外立面建筑外立面外立面的分類外立面的分類建筑外立面建筑外立面影響外立面的因素影響外立面的因素 外掛空調機外掛空調機 在發達城市早期的一些住宅及寫字樓上都可以看到樓盤外立面上密密麻麻的外掛空調機，經長時間風吹雨淋日曬，都變成一個個小黑點，就如在一塊完整的皮膚上附著一個個小蒼蠅，給人的視角沖擊留下極其難受的感覺，給樓盤整體形象的提升帶來難度。色彩、用材色彩、用材建筑立面用色程序建筑立面用色程序目目 錄錄第三部分第三部分社區商業規劃設計要點社區商業規劃設計要點第一部分第一部分社區商業定位與建筑規劃的關系社區商業定位與建筑規劃的關系第五部分第五部分社區6、商業交通組織動線規劃社區商業交通組織動線規劃第二部分第二部分社區商業建筑風格與立面效果社區商業建筑風格與立面效果第四部分第四部分商鋪結構與內部分割方案商鋪結構與內部分割方案社區商業的分布特點社區商業的分布特點包括一下四個方面社區商業的分布特點包括一下四個方面社區商業能否良好經營的重要環節表現為人流焦點和人流端點兩種形式前期規劃重點問題鋪位面積配比鋪位面積配比人流動線的特點人流動線的特點社區商業的分布類型社區商業的分布類型 社區商業的分布類型社區商業的分布類型社區商業的分布特點 社區商業的分布類型社區商業的分布類型社區商業的分布特點社區商業的分布特點優點：商業體量可以較大限度的擴大，展示面較長，7、可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業的銷售。缺點：商業規模較大，不利于業態的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區的整體形象有較大的負面影響。社區商業的分布類型社區商業的分布類型入口街鋪型入口街鋪型社區商業的分布特點社區商業的分布特點優點：有利社區居民的購物消費，街鋪商業價值較高。缺點：一定程度上限制了商業的規模擴大，且展示面不長，可視性不強社區商業的分布類型社區商業的分布類型入口集中型入口集中型社區商業的分布特點社區商業的分布特點優點：優點：將商業獨立于住宅區，減少商業對居住的影響，同時，在一定程度商業利于商業規模的擴大，易于形成規模效應，帶旺整個社區商業。缺點8、：缺點：商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。社區商業的分布類型社區商業的分布類型以點帶面型以點帶面型社區商業的分布特點社區商業的分布特點優點：優點：商業較分散，在一定程度上方便居民的購物。缺點：缺點：商業較分散，難以形成規模效應。社區商業的業態規劃設計與要求社區商業的業態規劃設計與要求業態組合規劃業態組合規劃便利店便利店業態業態組合規劃組合規劃餐飲餐飲服飾精品服飾精品生活家居生活家居服務配套服務配套美容美容超市超市休閑休閑其中，其中，超市、餐飲和服務配套超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態；是社區商業三大基本業態；業態組合規劃原則業態組合規劃原則租金收益的最9、大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態；業態；項目是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；項目是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；項目能否在目前條件下開業經營，培育商業氛圍；項目能否在目前條件下開業經營，培育商業氛圍；項目必須符合商鋪建筑設計技術指標。項目必須符合商鋪建筑設計技術指標。外向型社區商業業態面積比例外向型社區商業業態面積比例休閑 22.7%地產中介 0.7%服飾精品 1.7%美容 2.2%服務配套 6.1%生活家居 0.4%超市 53.1%便利店 0.4%餐飲 11.1%其他 0.9%雜貨/肉菜/五金/證券 0.10、7%超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑服飾精品地產中介雜貨/肉菜/五金/證券其他業態組合規劃業態組合規劃以深圳以深圳2323個社區商業為例個社區商業為例業態組合規劃業態組合規劃以深圳以深圳2323個社區商業為例個社區商業為例中間型社區商業業態面積比例中間型社區商業業態面積比例服飾精品 4.47%地產中介 3.19%休閑 7.38%生活家居 3.33%美容 6.08%服務配套 8.80%超市 30.42%雜貨/肉菜/五金/證券 3.29%其他 5.88%餐飲 25.36%便利店 1.79%超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑服飾精品地產中介雜貨/肉菜/五金/證券其他業態組合規劃業態組合規劃11、以深圳以深圳2323個社區商業為例個社區商業為例內向型社區商業業態面積比例內向型社區商業業態面積比例生活家居 0.13%服飾精品 4.03%地產中介 6.10%休閑 7.82%便利店 1.04%餐飲 15.79%其他 10.11%雜貨/肉菜/五金/證券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服務配套 17.42%超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑服飾精品地產中介雜貨/肉菜/五金/證券其他業態組合規劃業態組合規劃典型社區商業業態比例典型社區商業業態比例都市名園業態面積比例都市名園業態面積比例地產中介 0.3%肉菜市場 2.2%服飾精品 0.2%休閑 55.3%百貨/超市 30.5%美容12、 0.3%服務配套 6.0%餐飲 5.2%其他 0.1%百貨/超市餐飲服務配套美容休閑服飾精品地產中介其他肉菜市場萬科城業態面積比例萬科城業態面積比例超市 17.1%餐飲 38.8%生活家居 11.3%便利店 0.9%服務配套 11.2%其他 7.1%服飾精品 3.6%休閑 3.6%美容 6.3%超市餐飲服務配套便利店生活家居美容休閑服飾精品其他波托菲諾業態面積比例波托菲諾業態面積比例便利店 0.6%美容 2.6%生活家居 11.1%休閑 8.0%地產中介 2.57%其他 3.7%服務配套 6.6%餐飲 53.4%百貨/超市 11.4%百貨/超市餐飲便利店服務配套美容生活家居休閑地產中介其他蔚13、藍海岸業態面積比例蔚藍海岸業態面積比例百貨/超市 57.4%美容 2.5%餐飲 6.0%便利店 0.7%服務配套 8.1%地產中介 0.6%服飾精品 21.4%其他 2.7%百貨/超市餐飲便利店服務配套美容服飾精品地產中介其他社區商業各業態的分布特點社區商業各業態的分布特點綜合社區商業主要業態的布點，則主要有以下基本要求：一層一層二層二層商業分布形式為環繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型商業分布形式為環繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。品牌主力商家分布最密集的區域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六14、湯包等。社區商業各業態的分布特點社區商業各業態的分布特點典型案例：萬科金色家園典型案例：萬科金色家園目目 錄錄第四部分第四部分商鋪結構與內部分割方案商鋪結構與內部分割方案第一部分第一部分社區商業定位與建筑規劃的關系社區商業定位與建筑規劃的關系第五部分第五部分社區商業交通組織動線規劃社區商業交通組織動線規劃第三部分第三部分社區商業規劃設計要點社區商業規劃設計要點第二部分第二部分社區商業建筑風格與立面效果社區商業建筑風格與立面效果鋪位面積配比的特點鋪位面積配比的特點 硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良15、好經營的重要環節。鋪位面積配比的特點鋪位面積配比的特點從以上特點看，面積區間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區商業的特點：輻射面較廣的業態如餐飲、美容等的比例相對其他面積區間的社區商業較高，而這些業態的經營面積都較大，因此，面積區間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數上有著較大的優勢鋪位面積配比的特點鋪位面積配比的特點中間型社區商業的輻射力相對于外向型社區商業較弱，經營面積較大的主力店在規模上會相對的減少，因而該面積區間中“501以上”的面積相對應的降16、低，但個數比例卻有所上升，主要由于在缺少經營面積較大的主力店，為保持商業的輻射面，相應增加次主力店的數量，形成規模效應。鋪位面積配比的特點鋪位面積配比的特點內向型社區商業中面積區間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區商業的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業態比例會相應的較少。主題的原則主題的原則商鋪分割的原則商鋪分割的原則人性化的原則人性化的原則科學利用的原則科學利用的原則商鋪分割商鋪分割目前常見的誤區目前常見的誤區輔助功能區輔助功能區通道分割通道分割 通過兩個方面來定價：通過兩個方面來定價：價格參考標準：價格參考標準：公攤比例問題公攤比例問題商鋪定價的一些參考原則：商鋪17、定價的一些參考原則：公攤比例問題公攤比例問題定價方法定價方法目目 錄錄第五部分第五部分社區商業交通組織動線規劃社區商業交通組織動線規劃第一部分第一部分社區商業定位與建筑規劃的關系社區商業定位與建筑規劃的關系第二部分第二部分社區商業建筑風格與立面效果社區商業建筑風格與立面效果第三部分第三部分社區商業規劃設計要點社區商業規劃設計要點第四部分第四部分商鋪結構與內部分割方案商鋪結構與內部分割方案完整的交通體系包括哪些部分完整的交通體系包括哪些部分交通分外部交通和內部交通交通分外部交通和內部交通交通體系交通體系注意事項注意事項外部交通體系外部交通體系停車場的計算停車場的計算內部交通體系內部交通體系內部交通的核心問題內部交通的核心問題內部交通的構成內部交通的構成內部交通體系內部交通體系平面交通平面交通 動線的設計動線的設計要點要點 動線的設計動線的設計動線寬度動線寬度 動線的設計動線的設計動線走向動線走向內部交通體系內部交通體系垂直交通垂直交通 垂直交通的設計要點垂直交通的設計要點內部交通體系內部交通體系人流與舒適度人流與舒適度案例社區商業的市場機會社區商業的市場機會