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1、華宇 合肥包河 S1803 號地塊規劃建筑方案設計2018.111前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計用地市場政府“知己知彼”設計開始前，我們要我們在哪里？我們有什么？我們基地現狀如何？周邊有哪些競品？合肥當地有哪些房產政策？區位分析：（1）項目位于淝河鎮地塊瑤海（東部新中心）-高鐵片區、老城區-濱湖新區銜接的雙節點，地理位置優越。（2）地塊的東、中、西部分別融入周邊區域的生態、生產和生活三大發展軸帶，未來發展前景巨大。用地雙節點、三大發展軸帶地理位置優越SITE合肥站市府廣場市政府省政府合肥南站SITE3.0KM8.8KM8.8KM5.6KM8.1KM翡翠天際物流園包河產業園用2、地配套分析：（1）基地周邊道路交通完善，臨 4 號線地鐵，距合肥南站 3 公里，內外交通便捷。（2）區域內商業、醫院體系完善，但缺少學區配套。京臺高速4 號線1號線龍川路高鐵路南北一號高架裕溪路高架東二環路北京路上海路第三人民醫院市政府中心綠地淝河生態園省立兒童醫院合肥南站加僑國際廣場SITE用地現狀分析：（1）基地北部有萬科翡翠天際在建項目，對本案存在較大競爭。（2）基地北部軌道交通經過，A 地塊存在軌道交通控制線影響范圍。（3）基地地塊劃分較為分散，不利于建筑排布，需要統一打造。唐模路太平湖路橫江路厲口路龍川路北京路4 號線規劃支路A綠地服務幼兒園幼兒園服務綠地BCDEF萬科翡翠天際綜合體3、用地區位雙節點、三大發展軸帶，發展潛力大交通周邊路網完善，臨 4 號線，通達性高配套周邊商業醫院配套完善，缺學區配套現狀北側軌交不利影響；地塊零散打造高品質宜居社區市場供貨量大，紅海競爭市場金隅大成郡融僑觀瀾建發雍龍府金輝廬州云著金科博翠天辰翡翠天際小高層：128 /140 高層：93-135 住宅剩余面積：37 萬高層（25F/28F)+小高層（11F)洋房+高層疊拼（4F)+小高層+高層別墅+小高層+高層洋房+小高層+高層小高層（11F)+高層(28/30F)住宅剩余面積：2.5 萬住宅剩余面積：13.2 萬住宅剩余面積：31 萬住宅剩余面積：3.5 萬住宅剩余面積：17.5 萬洋房：134、3-162 高層：104-132 洋房：116 /166 小高層：116-166 高層：104 小高層：143 高層：96 /132 疊拼：117 高層：120-138 小高層：142-252 高層：100 /128 /147 高層房型：T4高層房型：T4高層房型：T4高層房型：T4高層房型：T4高層房型：T4疊拼：四層疊拼住宅總剩余面積:約 104.7 萬政府“限價”“限購、限貸”合肥區域限價：高層（毛坯）：16000 元/高層（精裝）：22000 元/洋房（毛坯）：21000 元/別墅（毛坯）：23000 元/7 月 1 日起，房查有兩套房一套貸款未結清拒貸有房情況貸款情況貸款記錄現狀新政5、首付比例合肥市無房無貸款/25%1 次貸款記錄已結清40%1 次貸款記錄未結清50%2 次及以上貸款記錄已結清60%2 次及以上貸款記錄1 次未結清停止貸款2 次及以上貸款記錄2 次及以上未結清停止貸款有 1 套房無貸款/40%1 次貸款記錄已結清40%1 次貸款記錄未結清50%2 次及以上貸款記錄已結清60%2 次及以上貸款記錄1 次未結清停止貸款2 次及以上貸款記錄2 次及以上未結清停止貸款有房 2 套及以上無貸款/60%1 次以上貸款記錄已結清60%1 次以上貸款記錄1 次未結清停止貸款1 次以上貸款記錄2 次及以上未結清停止貸款限購和限價“雙重”調控用地市場政府供貨量大，紅海競爭限價限6、購“雙重”調控區域發展潛力較大如何利用自身特點，突出重圍，脫穎而出？2前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計快穩準精準產品定位吃準當地規范瞄準政府偏好目的：“準”“快”“穩”快速政府審批快速施工建設快速銷售成本可控成熟產品微創新我們的策略高周轉高貨值快穩準精準產品定位融僑觀瀾建發雍龍府金科博翠天宸金輝廬州云著萬科翡翠天際金隅大成郡大高（T4）中間戶面積116（42.2%)105（50.0%）96（23.9%）/98（26.1）10095開間數33333邊戶面積138（41.6%）/120（4.2%）103（50.0%）99（26.1%）/133（23.9%）128/147122/17、34開間數3233318F 高層（T4）中間戶面積105（42.7%）112（50.0%）164（T2）開間數333.5邊戶面積133（42.7%）/135（15.5%）132（50.0%）開間數3311F 小高（T2）戶型面積117（31.8%）/144（59.0%）/167（9.0%）142130（50.0%）/142（50.0%）開間數3/3.5/3.53.54洋房（T2）戶型面積133（76.5%）117（96.6%）124（15.3%）/143（76.3%）開間數433/3.5高層中間戶（T4）面積區間95-105 333/3.53/3.5100-130 117-144 117-148、4 開間數高層邊戶（T4）11F 小高洋房競品分析結論通過競品分析，初定我們的產品結構及面積區間快穩準精準產品定位樓盤萬科翡翠天際金隅大成郡業態高層 T4高層 T4高層 T4高層 T2（18F）11F高層 T4高層 T4高層 T411F11F產品面積（）10012814716414295122134130142開間數3333.53.533344單價（元/）2.2w2.1w2.172.1w總價（元）220w280w320w360w298w206w265w290w270w298w推出套數1165458724214827272222銷售套數643035151041611209去化率55.17%55.9、56%5.17%6.94%35.71%70%60%40%90%40%以上兩個樓盤的去化情況分析結論：高層超過 128，去化率較低；11F 小高以面積段最小的 130（4 開間）產品去化率最高高層：95-120，3 開間；11F 小高及洋房：120-130，3.5-4 開間快穩準精準產品定位吃準當地規范7+1F 洋房的+1 層設計成北退臺，滿足日照要求，可不計入建筑高度快穩準精準產品定位吃準當地規范高層重疊面以40m 為界，小于 40m,0.5H、大于 40m，0.6H快穩準精準產品定位吃準當地規范滿足山墻間距規范要求，盡可能卡最小間距，以釋放更多集中景觀空間快穩準精準產品定位吃準當地規范陽臺飄10、窗設備平臺合肥市城市規劃管理技術規定，1、在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2 面積。2、居住類建筑每層陽（含各類形式的陽臺、露臺、入戶花園、空中花園、活動平臺等非公共活動空間）水平投影面積之和不應超過該層建筑水平投影面積的 15%，進深不應大于 2 米，陽臺寬度不應大于陽臺所連接居室開間寬度（限一個居室），每套住宅陽臺個數不應超過 2 個。如超出，則超出部分應按水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。房產測繪，封閉陽臺不論結構內外，均計全面積。合肥市城市規劃管理技術規定，1、飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不應小于 0.45米，結構凈高不應大于 2.1 米，進深11、（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應大于 0.6 米。2、當飄窗窗臺高度小于0.45米或進深大于0.6米，且飄窗窗臺上方空間的結構凈高大于 2.1 米時，按挑出外墻部分的水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。合肥市城市規劃管理技術規定，1、設備平臺應設置在主體結構外，滿足使用及安全要求。每套住宅用于集中放置空調外機等的設備平臺只限一個，且水平投影面積不應大于 4 平方米。2、每套住宅用于放置分體式空調外機的設備平臺的數量不得超過居室個數。當設備平臺水平投影面積及其數量大于上述規定，按其水平投影面積計算全部建筑面積并計入容積率。盡可能做足陽臺比例盡可能增加飄窗個數根據條件做足設備平臺滿足規范前提下12、，將面積贈送附加值做到極限，通過產品的設計增加溢價快穩準精準產品定位吃準當地規范瞄準政府偏好 沿街立面公建化 中心大景觀沿街不得設置敞開式外廊城市天際線豐富，3 個梯段起，每個地段層數相差 4-5 層起快穩準快速政府報批滿足規范要求，迎合政府偏好，落地性強，減少報批反復快穩準快速政府報批快速施工建設總圖規整，地庫經濟；產品結構盡量拉齊，滿足 PC 要求快穩準快速政府報批快速施工建設快速銷售控總價；提升產品競爭力120 南向 3.5 開間128 南向 3 開間 280w（精裝）230w（精裝）186w（精裝）98 南向 3 開間萬科 翡翠天際128 穩準快成本控制穩立面設計門頭-石材基座-真石漆13、（石材）墻身-真石漆（涂料）頂部-真石漆（涂料）立面設計盡量少用石材及金屬外墻，以真石漆和涂料的組合到達到美觀的立面效果。穩準快成本控制穩總結實際項目經驗，充分運用土建裝飾框構造做法呈現立面，既保證項目外立面效果，同時大幅降低項目建造成本細部構造穩準快成本控制穩1T2-125 +125 標準層平面在建安成本中，主體工程（含防水）約占總成本的42%-51%，而外立面裝飾僅占4%-6%，因此整齊的柱網和結構是成本控制的第一要素。可售面積建安成本分析成本控制降低配置成本控制廉價的材料成本控制 結構對齊，降低建造成本穩準快成本控制穩產品品質穩3.5 米3.2 米3.5 米6.8 米2.7 米2.9 米14、2.9 米3.4 米3.9 米3.4 米3.5 米3.8 米2.9 米3.0 米7.2 米3.4 米6 米3.3 米97 高層戶型PKWIN!98 高層戶型120 高層戶型125 洋房戶型120 高層戶型精確狙擊競品，產品在面寬尺寸上持平或勝于競品。128 洋房戶型3前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計用足密度，容積率做不足，需拔高建筑高度！以地塊 A 為例15 個單元容積率不足*20單元=?用地面積：24068 容積率：2.0建筑密度：20%10F120 120 平均層數10 層住宅建筑面積48136 用地面積 2.4 萬方容積率 2.0 建筑密度 20%地塊 A用地面積 2.15、11 萬方容積率 2.5 建筑密度 18%地塊 D用地面積 2.26 萬方容積率 1.8 建筑密度 22%地塊 F用地面積 1.43 萬方容積率 1.8 建筑密度 22%地塊 E用地面積 1.48 萬方容積率 2.0 建筑密度 20%地塊 B總圖推導 量的測算減少單元數，拔高建筑高度，做足容積率。以地塊 A 為例容積率滿足用地面積：24068 容積率：2.0建筑密度：20%住宅建筑面積48136*8單元+*3單元=11F120 層數 11F120 11F110 層數 24F93 110 93 用地面積 2.4 萬方容積率 2.0 建筑密度 20%地塊 A用地面積 2.11 萬方容積率 2.5 16、建筑密度 18%地塊 D用地面積 2.26 萬方容積率 1.8 建筑密度 22%地塊 F用地面積 1.43 萬方容積率 1.8 建筑密度 22%地塊 E用地面積 1.48 萬方容積率 2.0 建筑密度 20%地塊 B總圖推導 量的測算中間道路結合社區服務街排布低建筑，聚集人氣。結合用地性質，將南北向中間道路打造成小區集中的社區服務街，聚集人氣。建筑高度降低，近人尺度！總圖推導 天際線總平面圖（方案一）鳥瞰圖（方案一）體塊展示VIEW體塊展示VIEW體塊展示VIEW產品分布圖A 地塊戶型配比B 地塊戶型配比D 地塊戶型配比E 地塊戶型配比F 地塊戶型配比戶型總配比A50-01套型樓層面積段套數套17、數占比面積占比93-9813230.00%1227725.72%110-11513230.00%1434230.04%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12517640.00%2112044.24%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%440100%47739100%B50-02套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-989233.82%864829.35%110-1156925.37%752125.53%115-120238.46%26458.98%洋房(1T2)11F120-1258832.35%10648.8836.14%洋房(1T2)6F18、-7F12500.00%00.00%272100%29463100%D52-02套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9818036.59%1691532.19%110-11518036.59%1980037.67%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12513226.83%1584030.14%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%492100%52555100%E52-03套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-988435.29%771830.10%110-1156326.47%686726.78%115-120218.82%23739.219、6%洋房(1T2)11F120-12500.00%00.00%洋房(1T2)6F-7F1257029.41%868033.86%238100%25638100%F52-06套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9817244.79%1616840.09%110-11517244.79%1915847.51%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12500.00%00.00%洋房(1T2)6F-7F1254010.42%500012.40%384100%40326100%總配比套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9866036.14%6172631.54%11020、-11561633.73%6768834.58%115-120442.41%50182.56%洋房(1T2)11F120-12539621.69%47608.8824.32%洋房(1T2)6F-7F1251106.02%136806.99%1826100%195721100%合計20F-24F合計高層(2T4)20F-24F合計高層(2T4)20F-24F（A+B+D+E+F)戶型配比F52-06戶型配比高層(2T4)A50-01戶型配比合計合計D52-02戶型配比E52-03戶型配比高層(2T4)20F-24F合計高層(2T4)20F-24FB50-02型配比高層(2T4)20F-24F洋房21、（11F）120-125 洋房(6F-7F)125 高層 115-120 高層 110-115 高層 93-98 圖例交通分析圖車行流線城市道路車庫出入口小區次入口小區主入口圖例消防分析圖城市消防道路主要消防車道消防登高場地消防車出入口圖例綠地綠地軌道交通影響控制線軌道交通嚴格控制線軌道交通影響控制線軌道交通嚴格控制線橫江路規劃中心線支路一規劃中心線太平湖路規劃中心線太平湖路規劃中心線橫江路規劃中心線龍川路規劃中心線BH8-52-05(公園綠地)BH8-52-08(公園綠地)BH8-50-04(公園綠地)土地面積為3391.57平方米(合5.0874畝)J103J104J105J106J10722、J108J109J110J91J92J93J94J95J96J97J98J99J100J101J102J76J86J87J88J89J90J82J77J78J83J84J85J75J79J80J81J71J70J69J73J74J62J63J64J65J66J67J68J72J51J52J53J54J55J56J57J58J59J60J61J16J26J27J28J29J30J31J32J33J35J36J37J38J39J40J43J44J45J46J47J48J49J50J22J20J17J21J23J24J25J18J14J15J19J1J2J3J4J5J6J7J8J9J10J11J1223、J13綠地日照分析圖 1 小時1-2 小時2-3 小時3-4 小時4-5 小時5-6 小時6-7 小時7 小時分析軟件：天正軟件-日照系統 T-Sun2014地理位置：合肥，東經 E 117 18,北緯 N 31 53日照基準年：2001有效時間：大寒 8:0016:00（真太陽時）計算結果：住宅日照滿足大寒日 2H 幼兒園滿足冬至日 3H是否還是貨值更大的方案？支路一規劃中心線太平湖路規劃中心線太平湖路規劃中心線BH8-52-05(公園綠地)BH8-52-08(公園綠地)公共開閉所1F物業配套1F24F24F24F支路一規劃中心線太平湖路規劃中心線太平湖路規劃中心線BH8-52-05(公園綠24、地)BH8-52-08(公園綠地)1F物業管理24F公共開閉所1F物業配套1F建議做到四面寬，保證舒適度，提高性價比，增加產品競爭力根據任務書要求，洋房面寬僅需三面寬，做到洋房最大化經市場調研、產品去化率等綜合分析，優化洋房產品，做到四面寬E 地塊總建筑面積：25786.8 E 地塊洋房面積：12250 F 地塊總建筑面積：40696.2 F 地塊洋房面積：7000 E 地塊總建筑面積：25786.8 E 地塊洋房面積：10500 F 地塊總建筑面積：40696.2 F 地塊洋房面積：5250 推薦總平面圖（方案二）鳥瞰圖（方案二）體塊展示VIEW體塊展示VIEW體塊展示VIEW產品分布圖A 25、地塊戶型配比B 地塊戶型配比D 地塊戶型配比E 地塊戶型配比F 地塊戶型配比戶型總配比A50-01套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9813230.00%1227725.72%110-11513230.00%1434230.04%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12517640.00%2112044.24%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%440100%47739100%B50-02套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-988029.63%737225.02%110-1156022.22%648021.99%115-120207.426、1%23007.81%洋房(1T2)11F120-12511040.74%1331145.18%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%270100%29463100%D52-02套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9818036.59%1691532.19%110-11518036.59%1980037.67%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12513226.83%1584030.14%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%492100%52555100%E52-03套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9812049.127、8%1092042.59%110-1154016.39%430216.78%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-1258434.43%1041640.63%洋房(1T2)6F-7F12500.00%00.00%244100%25638100%F52-06套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9817244.79%1616840.09%110-11517244.79%1915847.51%115-12000.00%00.00%洋房(1T2)11F120-12500.00%00.00%洋房(1T2)6F-7F1254010.42%500012.40%384100%428、0326100%方案二總配比套型樓層面積段套數套數占比面積占比93-9868437.38%6365332.52%110-11558431.91%6408232.74%115-120201.09%23001.18%洋房(1T2)11F120-12550227.43%6068731.01%洋房(1T2)6F-7F125402.19%50002.55%1830100%195721100%E52-03戶型配比A50-01戶型配比高層(2T4)20F-24F合計B50-02型配比高層(2T4)20F-24F合計D52-02戶型配比高層(2T4)20F-24F合計高層(2T4)20F-24F合計F52-029、6戶型配比高層(2T4)20F-24F合計（A+B+D+E+F)戶型配比高層(2T4)20F-24F合計洋房（11F）120-125 洋房(6F-7F)125 高層 110-115 高層 93-98 圖例高層 115-120 交通分析圖車行流線城市道路車庫出入口小區次入口小區主入口圖例消防分析圖城市消防道路主要消防車道消防登高場地消防車出入口圖例綠地綠地軌道交通影響控制線軌道交通嚴格控制線軌道交通影響控制線軌道交通嚴格控制線橫江路規劃中心線支路一規劃中心線太平湖路規劃中心線太平湖路規劃中心線橫江路規劃中心線龍川路規劃中心線BH8-52-05(公園綠地)BH8-52-08(公園綠地)BH8-5030、-04(公園綠地)土地面積為3391.57平方米(合5.0874畝)J103J104J105J106J107J108J109J110J91J92J93J94J95J96J97J98J99J100J101J102J76J86J87J88J89J90J82J77J78J83J84J85J75J79J80J81J71J70J69J73J74J62J63J64J65J66J67J68J72J51J52J53J54J55J56J57J58J59J60J61J16J26J27J28J29J30J31J32J33J35J36J37J38J39J40J43J44J45J46J47J48J49J50J22J2031、J17J21J23J24J25J18J14J15J19J1J2J3J4J5J6J7J8J9J10J11J12J13綠地日照分析圖 1 小時1-2 小時2-3 小時3-4 小時4-5 小時5-6 小時6-7 小時7 小時分析軟件：天正軟件-日照系統 T-Sun2014地理位置：合肥，東經 E 117 18,北緯 N 31 53日照基準年：2001有效時間：大寒 8:0016:00（真太陽時）計算結果：住宅日照滿足大寒日 2H 幼兒園滿足冬至日 3H方案對比儀式中軸均好性佳貨值最大化方案一方案二20F11F11F24F21F21F21F7F24F沿西側唐模路天際線20F24F11F11F24F2032、F24F24F沿東側歷口路天際線24F11F3F24F24F20F沿北側龍川路天際線除此高品質社區還需要人性化、品質感、體驗化的設計中軸景觀側翼景觀側翼景觀泛大堂地庫坡道前導廣場小區主入口前導廣場泛大堂中軸景觀側翼景觀側翼景觀“七合一”入戶大堂設計前導區獨立休息區信報區寵物驛站集中信息欄區門禁控制區垃圾收集區丨單元入口大堂“七合一”功能配置首層住戶大堂除滿足核心的過廳功能，還需滿足一下功能配置：前導區門禁控制區集中信息欄區信報區前導區獨立休息區信報區寵物驛站集中信息欄區門禁控制區垃圾收集區休息區可轉變為老人、兒童室內活動區寵物驛站休息區垃圾收集區信奶箱移動花箱寵物驛站嬰兒車停放區信奶箱寵物樁嬰33、兒車停放寵物驛站水景特色鋪裝移動花箱嬰兒車停放區信奶箱丨單元入口大堂效果展示雨具收納入戶對景墻移動花箱門禁系統雨具收納門禁系統入戶對景墻移動花箱特色鋪裝寵物驛站信奶間移動花箱丨單元入口大堂效果展示跑步道+健身步道丨高品質景觀打造街邊公共綠化丨高品質景觀打造中央景觀丨高品質景觀打造4前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計奢華面寬，超越競品精研法規，極致贈送結構方正，節省造價產品設計策略獨立前室非獨立前室得房率 75.93%得房率 78.46%高層 24F 115 +98 +98 +115 改造前改造后面積區間特征套數套內面積（陽臺全面積）陽臺全面積銷售面積得房率陽臺占比公攤標準層面積34、1153房2廳2衛189.875.04114.554.50%22.16983房2廳2衛177.414.8698.665.05%18.82983房2廳2衛177.414.8698.665.05%18.821153房2廳2衛189.875.04114.554.50%22.1678.46%426.4224 5 3349.8 米面寬 9.8 米面寬 233三房兩廳兩衛 3 開間朝南 98（改造后）98（改造前）北向設備平臺贈送 提升附加值 豪華主臥套 極致享受 增強豪華感5 4 3 開間 9.8 米面寬南向飄窗贈送 提升附加值 1233.5 面寬豎廳 空間方正半贈送面積 全贈送面積 5 三房兩廳兩衛 35、3 開間朝南 115（改造后）115（改造前）125 433 北向設備平臺贈送 提升附加值 豪華主臥套 極致享受 增強豪華感5 4L 形玄關 方便入戶體驗南向飄窗贈送 提升附加值 1233.6 面寬南北通廳 采光通風極佳半贈送面積 全贈送面積 410.1 米面寬 10.1 米面寬 12335 高層 24F120 +98 +98 +115 面積區間特征套數套內面積（陽臺全面積）陽臺全面積銷售面積 得房率 陽臺占比公攤標準層面積1203+1房2廳2衛193.898.76120.547.27%26.65983房2廳2衛177.414.8699.384.89%21.97983房2廳2衛177.414.36、8699.384.89%21.971153房2廳2衛189.875.04115.384.37%25.5177.89%434.68123312.5 米面寬 4三房兩廳兩衛 3 開間朝南 12.5 米面寬 120 改造后120 改造前1245 33北向設備平臺贈送 提升附加值 豪華主臥套 極致享受 增強豪華感5 4L 形玄關 方便入戶體驗南向飄窗贈送 提升附加值 1236m 面寬橫廳 極致享受 增強豪華感半贈送面積 全贈送面積 5 小高層 11F125 +125 面積區間特征套數套內面積（陽臺全面積）陽臺全面積 銷售面積得房率 陽臺占比公攤標準層面積1254房2廳2衛1104.5111.9412537、.929.48%21.411254房2廳2衛1104.5111.94125.929.48%21.4183.00%251.84改造前改造后三加一房兩廳兩衛 3+1 開間朝南 125 小高層（改造前）125 小高層（改造后）12643333312643333313.4 米面寬 13.4 米面寬 獨立電梯入戶 保證住戶私密性3+1 開間南向 提升生活品質極限儲藏空間 提升居家舒適性豪華主臥配套 彰顯主人身份6.5 面寬極致大寬廳 提升生活品質 U 型廚房 完美美食體驗 1253674L 型入戶玄關 尊享私密居家體驗半贈送面積 全贈送面積 77面積區間特征套數套內面積（陽臺半面積）陽臺全面積 銷售面積38、得房率 陽臺占比公攤標準層面積1253+1房2廳2衛1104.8612.54125.819.97%20.951253+1房2廳2衛1104.8612.54125.819.97%20.9583.35%251.62洋房 7F125 +125 改造前改造后四房兩廳兩衛 4 開間朝南 125 洋房（改造后）125 洋房（改造前）半贈送面積 全贈送面積 獨立電梯入戶 保證住戶私密性四開間南向 提升生活品質極限儲藏空間 提升居家舒適性豪華主臥配套 彰顯主人身份7.2 面寬極致大寬廳 提升生活品質 U 型廚房 完美美食體驗 1253674L 型入戶玄關 方便入戶體驗14.3 米面寬 14.3 米面寬 12639、433333126433333V775前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計立面設計思考本案應該具有的調性？如何打造快銷盤的品質感？延續合肥印象，彰顯品質，打造獨特的立面風格現代典雅新亞洲風格現代風格中式元素精髓的提煉，融合典雅現代的元素，全新的建筑風格。擯棄繁瑣中式細節，將現代簡約的形體，材質與之融合，獨一無二的新亞洲。利用簡潔的建筑形體，結合現代風格，發展出具有地域特征的新現代風格。立面研究 結論：周邊競品以現代風格和新亞洲居多建發雍龍府金科博翠天辰金隅大城郡融僑觀瀾萬科信達翡翠天際風格：新亞洲風格：現代風格風格：新亞洲風格：現代風格周邊競品分析 風格：現代風格立面風格:現代典40、雅Modern Elegant Style01立面研究 立面效果展示-現代典雅 立面效果展示-現代典雅 立面效果展示-細節展示立面風格:新亞洲風格New Asia Style02立面研究 立面效果展示-新亞洲風格立面效果展示-細節展示立面風格:現代風格Modern Style03立面研究 立面效果展示 立面效果展示-現代風格立面效果展示 立面效果展示-現代風格立面效果展示 立面效果展示-現代風格立面效果展示 立面效果展示-現代風格立面效果展示-細節展示6前期分析策劃思路規劃推導產品研發立面研究示范區設計合肥印象合肥市地處中國華東地區、江淮之間，環抱巢湖，素有“三國故地，包拯家鄉”之稱，境內名勝41、古跡眾多，歷史悠久，文化底蘊深厚合肥印象提煉古典情韻，融入現代建筑空間體驗式意境家園成就品質生活廬州文脈 重塑意境隱于鬧市里 私享清境設計愿景C 地塊A 地塊D 地塊B 地塊規劃路唐模路規劃路橫 江 路龍 川 路規劃公園綠地售樓處位置05#服務設施用地市區方向實體樣板區選址售樓處設置在 06號服務設施用地緊鄰城市主干道龍川路正對市區人流主要來向展示效果佳前后場接待空間豐富視角 A視角 A視角 B視角 B06#服務設施用地總圖北側規劃公園用地作為前場南側服務設施用地作為后場景觀后期考慮保留，可作公園景觀一角。【方案一】主入口建筑紅線道路紅線57m8m20m5m5m5m流線入口對景停車區域景觀回廊42、主題雕塑中心水院展示中心景觀小徑后場花園幽靜小徑實體樣板芳歇小庭【方案一】245681110101013791234567891011輞川娟畫上下天光翠竹山水松影石階四水歸堂峽翠寧徑四季茶色柳浪聞鶯接秀山房景觀【方案一】廬州九境淮南御邸輞川娟畫上下天光翠竹山水柳浪聞鶯松影石階峽翠寧徑四水歸堂四季茶色接秀山房總圖西側規劃路作為主入口，保證前場空間完整性【方案二】主入口建筑紅線道路紅線景觀亭57m8m20m5m5m5m流線【方案二】245663718111010109入口對景停車區域景觀回廊主題雕塑中心水院景觀小徑展示中心后場花園幽靜小徑實體樣板芳歇小庭1234567891011景觀廬州九境淮南御43、邸輞川娟畫上下天光翠竹山水柳浪聞鶯松影石階峽翠寧徑四水歸堂四季茶色接秀山房【方案二】輞川娟畫上下天光翠竹山水松影石階四水歸堂柳浪聞鶯峽翠寧徑四季茶色接秀山房總圖不占用南側地塊，將后場空間融入樣板房區域，節約后期改造成本【方案三】12456378910鳥瞰圖效果圖意向【入口對景】【景觀回廊】意向【中心水院】意向【展示中心】意向【展示中心】意向【景觀小徑】意向【芳歇小庭】意向平面【一層平面】售樓處面積指標售樓處面積：762.24 其中精裝面積：468 簡裝面積：231（不包含樣板房）平面【二層平面】平面【三層平面】快穩準快速宣傳營銷快速后期改造標準化成熟施工手段示范區沿街展示面豐富立面零改造、結構少改造快速施工建設售樓部案例售樓部案例售樓部案例售樓部案例THANK YOU