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1、山東萊陽盛隆山東萊陽盛隆MallMall商業定位與規劃商業定位與規劃 方案方案 單位：單位： 華韜國際華韜國際 日期：日期： 2009 2009 年年 8 8 月月 25 25 日日 第一部分：定位前的理性思考第一部分：定位前的理性思考 在做項目整體定位與規劃前，首先我們必須了解項目周邊經濟發展狀在做項目整體定位與規劃前，首先我們必須了解項目周邊經濟發展狀 況及萊陽城市商業現狀：況及萊陽城市商業現狀： 第一：項目地處萊陽市河東地區，目前城東消費市場尚不成熟（周邊第一：項目地處萊陽市河東地區，目前城東消費市場尚不成熟（周邊 小區眾多，有近小區眾多，有近3030個；但入駐率不高，消費力不強，以中檔2、為主；市個；但入駐率不高，消費力不強，以中檔為主；市 場總量不夠）；場總量不夠）； 第二：項目距離萊陽傳統商業中心相對較遠，約第二：項目距離萊陽傳統商業中心相對較遠，約1.51.5公里左右；公里左右； 第三：項目周邊商業氛圍不足，項目為河東地區第一個大型商業項目第三：項目周邊商業氛圍不足，項目為河東地區第一個大型商業項目 （商業體量（商業體量2400024000平米）；平米）； 第四：項目周邊交通環境相對欠缺，僅有一條公交線路經過，且有蜆第四：項目周邊交通環境相對欠缺，僅有一條公交線路經過，且有蜆 河隔斷；河隔斷； 第五：項目往東主要為自然用地，且消費市場零散，商業拓展空間較為第五：項目往東主3、要為自然用地，且消費市場零散，商業拓展空間較為 有限；有限； 第六：萊陽城市偏小，商家資源不足；第六：萊陽城市偏小，商家資源不足； 第七：項目單層體量過大，容易讓消費者產生疲勞，不利于項目定位、第七：項目單層體量過大，容易讓消費者產生疲勞，不利于項目定位、 規劃和招商；規劃和招商； 第八：項目開發后一直呈空置狀態（第八：項目開發后一直呈空置狀態（4 4- -5 5年），由于長時間沒有啟動年），由于長時間沒有啟動 （從市場角度講），后來北京公司有稍微啟動，但定位與現在截然不（從市場角度講），后來北京公司有稍微啟動，但定位與現在截然不 同，所以項目本身在市場上有一定負面影響；同，所以項目本身在市場上有一定負面影響； 第九：項目前期開發商內部已經與絕大多數主力商家進行過招商與聯第九：項目前期開發商內部已經與絕大多數主力商家進行過招商與聯 系，且招商政策非常優惠（利群免租系，且招商政策非常優惠（利