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1、鹽城市農貿市場規劃鹽城市農貿市場規劃鹽城市農貿市場規劃鹽城市農貿市場規劃匯報稿2007年6月編制背景鹽城市農貿市場規劃是鹽城市規劃體系的重要組成部分，與市民的日常生活息息相關。為進一步加強對農貿市場的宏觀管理，促進農貿市場規范有序地發展，特編制本規劃。鹽城市市區商業網點規劃（20052020）于2005年編制完成并批準實施，該規劃對鹽城市農貿市場的建設起到了一定的指導作用，使得鹽城市的農貿市場建設在市場規模以及市場建筑質量方面都有所提高，但是因為以下因素，農貿市場的建設又相對滯后于城市化進程。1、城市發展的需要1）城市規模擴展2）行政區劃調整3）新一輪城市總體規劃調整的影響總體規劃調整的內容22、003年2006年規劃人口分布2、農貿市場自身發展的需要1）開發主體的多元化農貿市場的選址、規劃、投資、建設將更多地由市場來選擇。為了更好地加強農貿市場的引導和建設，避免無序競爭，急需編制農貿市場規劃。2）經營業態多元化在商業體系中，經營業態日趨多元化，競爭態勢必將愈演愈烈。3）市場管理模式面臨改進近年來鹽城的農貿市場雖然發展較快，但是，傳統的農貿市場發展模式、管理體制已經不能適應現代經濟的發展要求，面臨轉軌的需要。為此，編制鹽城市農貿市場規劃，加強鹽城市農貿市場的規劃布局、建設及管理，促進農貿市場的持續發展，已變得非常緊迫和重要。規劃范圍及年限1、規劃范圍本次規劃的規劃范圍與城市總體規劃的規3、劃建設用地范圍一致，東至“東環路-新洋港-通榆運河”，南至南環路，西至“小馬溝-聚亨路-大馬溝-東進路-開發路-蟒蛇河-新洋港-串場河”，北至鐵路貨站。建設用地面積約108平方公里。2、規劃年限近期至2010年，城市人口規模70萬人。遠期至2020年，城市人口規模90萬人。區域位置有利因素鹽城及其周邊地區經濟的持續增長和強大后勁，為農貿市場的發展奠定了堅實的市場基礎。鹽城交通狀況的進一步改善，大大加強了對農貿市場的交通支持。進一步推進城市化進程，使得近郊農村改造速度加快。科技進步，新的營銷方式的推廣也將為農貿市場的發展創造條件?，F狀概況隨著鹽城市經濟的發展和市民生活水平的提高，農貿市場的形式也4、由過去的沿街設攤的馬路市場逐步向干凈整潔的大棚、建筑底層及獨立式的市場發展。根據2006年底的統計，規劃范圍內共有農貿市場39座?，F狀布點圖規劃范圍內的農貿市場：大棚26座、建筑底層二層5座、獨立式8座。以大棚為主要形式，占66.7%，建筑底層占12.8%，獨立式農貿市場占20.5%。現狀建筑形式評價圖布局狀況分區布局鹽城市總體規劃確定將主城區劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河東六大片區。本次規劃范圍也相應與鹽城市總體規劃保持一致。目前城中片區有農貿市場28處，城北片區有農貿市場4處，河東片區有農貿市場1處，城南片區有農貿市場4處，城西片區有農貿市場2處，西南片區無農貿市場?，F狀農貿市場分5、布密度表現狀農貿市場分布密度表現狀農貿市場分布密度表現狀農貿市場分布密度表1.470.6839合計7.880.161河東片區-0西南片區2.150.332城西片區1.030.364城北片區1.500.314城南片區1.211.8128城中片區服務人口（萬人/個）分布密度（個/平方公里）市場個數（個）規劃分區現狀農貿市場分布密度表現狀農貿市場分布密度表從分布密度和服務人口兩項指標看，城中片區的農貿市場分布密度高，局部區域存在農貿市場分布過密的現象。城南片區、河東片區存在農貿市場布局過少，服務半徑過大的問題。城北片區、城西片區農貿市場分布密度不高，但服務人口也較少。從分布形態看，存在越靠近城市中心6、，農貿市場分布越密的狀態。城西西南城南城中城北河東現狀農貿市場規模為了滿足市民的需求，近年來建設的農貿市場也不同程度的擴大了規模，提高了建設檔次。根據現狀資料統計：大型農貿市場的占地面積達8000平方米左右，建筑面積在10000平方米左右；中型農貿市場的占地面積為4000平方米左右，建筑面積為3000平方米左右；小型農貿市場的占地面積為2500平方米左右，建筑面積為1500平方米左右。經營狀況隨著市場規模的擴大以及市民消費水平的提高，鹽城市農貿市場成交額2005年為11.4億元，2006年達到12.3億元，增加了8.3%，說明我市的農貿市場進入了較快的發展時期。業主狀況隨著我國經濟體制改革的深7、入，農貿市場的經營主體也由原來單一的國營性質轉變為國有、集體企業或個人等多種經營主體。現狀存在問題1、總體發展不平衡近年來鹽城市建成區面積有了很大的拓展，但是部分新建小區存在著農貿市場的配套建設滯后，或是規模達不到規劃要求，相對舊城區而言，農貿市場的分布密度較低，部分的建筑質量也較差。2、部分市場業態落后、規模過小、市場建設水平較低例如本次規劃范圍內還存在大量的大棚市場，一部分市場設施配套和環境都較差，而獨立式的農貿市場所占比例很小。3、農貿市場停車矛盾日趨突顯大部分的農貿市場在建設過程中對停車問題的考慮過于簡單，由于人民生活水準得到了很大的提高，汽車開始逐步走入了尋常百姓家，駕車買菜也成為了8、農貿市場的一種風景，但隨之也帶來農貿市場附近無處停車的尷尬局面，給農貿市場周邊的市容和交通帶來極大的影響。規劃依據、原則及目標1、規劃依據1、鹽城市城市總體規劃（2003-2020）2、鹽城市市區商業網點規劃（2005-2020）3、有關已批準的分區規劃、控制性詳細規劃及其他相關規劃4、城鄉集市貿易管理辦法5、江蘇省城鄉集市貿易管理條例6、江蘇省商品交易市場管理規范7、其他相關法律、法規、文件2、規劃原則1）系統化原則農貿市場的規劃建設，應從區位、規模、經營、形式、業態、特色、功能等方面與城市社會經濟系統、規劃布局、交通體系緊密協調和配合，成為城市系統的有機組成部分。2）綜合化多業態發展原則在9、經營方式上，規劃把握農貿市場發展趨勢，密切關注超市對農貿市場發展的影響，新建市場盡可能采取超市化經營的方式。在經營主體上，引導多元化辦市場的原則，加大扶持引進外來資金、合資的農貿市場或連鎖超市。3）突出文化內涵和地域特色原則對于新規劃建設的農貿市場應當以本土文化為立足點，結合時代發展的特點，體現時代和地域特色。4）相對均衡布局的原則農貿市場應相對均衡布置。既要考慮到農貿市場發展的要求，又要考慮到新城區的發展對農貿市場的需求，還要方便市民購菜，保證農貿市場的有序運行。5）與現狀相協調的原則農貿市場的發展應與現狀社會經濟發展水平相適應，對市場的投資建設要進行引導和規范，避免重復建設和資源浪費。城市10、農貿市場的發展關鍵是要滿足城市發展和人民生活水平提高的需要，不在于多、大，而在于持續的發展動力。6）以人為本的原則農貿市場的規劃布局和設計應盡可能從顧客的角度考慮，將人的需求作為農貿市場規劃及建設的根本出發點?，F代農貿市場應配置完善的環境設施，創造良好的環境條件。所有的農貿市場應有統一的標識。3、規劃目標1、定性目標1）近期：提升農貿市場檔次和競爭力，形成規范有序的農貿市場體系。2）遠期：農貿市場發展中高檔化、規?；?、信息化。在全市形成高、中檔相結合，功能齊全，特色突出，布局合理的農貿市場體系。2、定量目標根據鹽城市城市總體規劃，至2010年主城區人口70萬人，至2020年，主城區人口90萬人11、。2010年規劃農貿市場51座；2020年規劃農貿市場64座。2010年規劃農貿市場51座2020年規劃農貿市場64座規劃控制指標導引一、市場的選址原則1、應符合城市規劃及城市發展政策。2、原則上以新建居住區為基本單元，以合適的服務人口和服務半徑設置。3、交通便利，有利于交通組織，方便運輸，但不應布置在主干道沿線，以免引起交通阻塞。4、原則上不鼓勵新建小型農貿市場，可采用凈菜超市等形式作為補充。在城市新城中心以及對景觀要求較高的區域，市場宜采用超市形式為主。5、城市新區農貿市場建設應采用獨立式布置，考慮到舊城區建設用地比較緊張，農貿市場建設可適當采用建筑底層布置。二、市場的分級分為三級：大型農12、貿市場、中型農貿市場和小型農貿市場。大型農貿市場在肉菜副食品供應服務、管理方面起導向示范作用，體現市區肉菜食品供應特色和水平，并作為政府了解市區肉菜食品供求情況的主要窗口和調控肉菜食品市場的基點。服務半徑800米左右，服務人口2萬人以上。中型農貿市場在肉菜食品供應中起骨干作用，要求門類齊全、花色品種較多，滿足周圍居民的一般選擇性購買需求。服務半徑500米左右，服務人口0.8-2萬人。小型農貿市場方便就近居民生活，滿足居民家常菜需要，達到“小型農貿市場買個方便”的要求。服務半徑小于500米，服務人口小于0.8萬人。三、市場的建設標準參考國內部分城市的農貿市場建設指標，結合鹽城的現狀農貿市場建設情13、況，本次規劃確定鹽城農貿市場建設標準為：240平方米/千人建筑密度按50-60%建設5000-100002500-60000.8-2500左右中型農貿市場10000-180006000-120002800左右大型農貿市場用地面積(m)建筑面積(m)服務人口(萬人)服務半徑(m)控制指標市場形式農貿市場布局一、總體發展思路本次規劃通過對現有市場的整改及對新市場的建設規劃，形成大、中、小型各類農貿市場合理分布。規劃至2020年，共形成農貿市場64個，其中新建農貿市場29個。在新市場的建設中根據用地布局和人口規模分布的科學選址，合理確定農貿市場的用地規模及服務半徑，對停車場及其它基礎設施予以充分考慮14、，并留有一定的發展余地。二、各級農貿市場的發展思路規劃期內，鹽城將淘汰馬路市場，逐步改建大棚菜場，促進現有農貿市場的完善和提高，加快新建設地區農貿市場的發展。新規劃大型農貿市場5家，占7.8%，中型農貿市場為33家,占51.6%，小型農貿市場為26家，占40.6%。在市區逐步形成以大型農貿市場為依托、中型農貿市場為骨干、小型農貿市場為補充的肉菜副食品經營格局。三、農貿市場經營模式引導本次規劃對農貿市場的經營模式也作了引導性的要求，分為以下4種：1）普通農貿市場2）農加超市場3）鄰里中心4）臨時保留大棚四、農貿市場的建設與整改模式農貿市場建設與整改模式分為以下五種：1）新建在規劃的新址上進行農貿15、市場建設，新建的農貿市場形式以獨立式為主。一般建設規模上采取大、中型農貿市場，部分市場在經營方式上可采用超市化經營。2）保留市場主體建筑保持原狀。在保留的同時治理內部與外部環境，完善各項設施配置。3）改建大棚市場的選址與規劃相同的，對其采取改建的方式，使其在原址建設與規劃要求相一致的農貿市場。有擴建余地的采取原址擴建的方式。4）遷建選址與規劃用地性質沖突，該區域有建農貿市場需求的，采取異地遷建的方式。5）撤銷市場規模小、建筑質量差、對周圍影響大的農貿市場，規劃中予以撤銷。規劃布點圖農貿市場分區布局新洋港以南、通榆運河以西、青年路以北、西環路以東的區域。以商業服務和居住功能為主。強化建軍路、解放16、路沿線的城市中心功能?，F狀農貿市場配置密度較為合理。規劃城中分區農貿市場共28處。規劃保留的農貿市場6處，擴建和改建的12處，新建的2處，遷建的8處，撤銷的2處。城中分區青年路以南、通榆運河以西、新河以北、西環路以東的區域。以居住和行政、文化、商業、教育功能為主。規劃期內重點建設區域，建設具有綜合功能的城市新中心。城南分區比較舊城區而言，農貿市場配套相對較新，現狀質量較好，多為新建。規劃保留的農貿市場4處，新建的11處。城南分區新洋港以北、通榆運河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場河以東的區域。以物流和工業為主。城北分區是現狀能源、化工等污染相對嚴重企業的集中地區，并有較為密集的農村居民點混雜其中17、。因此農貿市場較少。規劃擴建和改建的農貿市場3處，新建的2處。城北分區西環路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以北、新洋港以南區域。以居住和生活功能為主，提升城市環境質量。城西分區現狀建設主要包括沿西環路開發的部分住宅小區和潘黃鎮區，農貿市場較少。規劃新建的農貿市場3處，遷建的2處。城西分區西環路以西、寧靖鹽高速公路以東、世紀大道以南、徐淮鹽高速公路以北區域。具綜合功能的城市新區。調整現狀工業項目；重點發展現代服務業。西南片區現狀以鹽都新區的產業用地開發為主，集中在西環路與世紀大道交匯處，區內無農貿市場。規劃新建農貿市場4處。西南分區通榆運河以東區域。居住、工業相對平衡的新城區。以世紀大道為軸18、集中布置公共設施。現狀北部的南洋開發區和南部的河東開發區基礎設施建設已經初具雛形。規劃保留的農貿市場1處，新建農貿市場6處。河東分區環境保護規劃對策及措施1、節約用水，提高水資源利用率。2、配套建設污水收集與排放管網系統，禁止農貿市場污水、廢水亂排放。3、努力改善居住區的聲環境，降低農貿市場噪聲污染。4、提高垃圾無害化處理率，提高廢棄物綜合利用率和處理處置率，真正實現無害化、資源化處理。5、逐步推進凈菜超市建設，減少垃圾的產生量。近期建設規劃一、規劃期限至2010年。二、規模1、人口規模根據鹽城市城市總體規劃，至2010年城市人口約70萬。2、市場總量近期規劃形成農貿市場共51座，其中作為農加19、超試點的市場6座。近期規劃農貿市場用地共23.5公頃，建筑面積共16.8萬平方米。三、布局規劃近期規劃布點圖農貿市場布局可分為舊城改建和新區建設兩部分。1、舊城改建主要分為三種形式：保留、改建、撤銷。保留適用于兩種情況，一種是建筑質量較好，布局符合規劃需求的，服務半徑較為合理的菜場；另一種是建筑質量一般或較差，遠期規劃撤銷的農貿市場，在近期相應的規劃菜場尚未能建成，近期予以保留。規劃近期保留的農貿市場17座，建議對建筑內外環境較差的菜場加強管理，并擇時整治。城中（11處）：新西門、沙井頭、迎賓路、大洋、利民、民主。魚市口、城西、灘涂、旭日、沿河路。城南（4處）：鹽都、興業路、高登、源龍。城北鹽20、灣河東新民擴、改建的農貿市場盡可能與規劃的相一致，以避免二次改建。規劃近期擴建和改建的農貿市場10座，其中擴建6座，改建4座。城中（8處）：亭湖、老虎橋、長壩、前進、大慶路、耿伙、解放路、小海。城北（2處）：童家溝、北閘。撤銷的農貿市場：規劃近期撤銷農貿市場3座。分別為悅達菜場、東郊菜場、袁莊菜場。2、新區建設新區建設配置的農貿市場有兩種情況，一種是根據規劃的居住區按標準配建相應的農貿市場，稱為新建；另一種是搬遷原有與規劃用地不符的農貿市場，在鄰近周邊地段興建新的農貿市場，并撤銷原有選址，稱之為遷建。規劃新建、遷建農貿市場共24座。近期新建近期新建、遷建菜場一覽表遷建菜場一覽表河東02、河東021、3、河東04、河東06河東（4座）城南01、城南02、城南03、城南04、城南05、城南06、紫薇花園城南（7座）城北01城北（1座）西南01、西南02西南（2座）西大橋、潘黃、新日月、城西01城西（4座）海純路、鹽南（五星）、人民路、大星、東閘、先鋒城中（6座）市場名稱片區名近期新建近期新建、遷建菜場一覽表遷建菜場一覽表2007年農貿市場整治改造計劃年農貿市場整治改造計劃2007年下半年奮斗路、解放路交叉口西南利民（內部改造）2007年上半年農民街大洋（內部改造）保留農貿市場（2個）在建鹽灣大道童家溝2007年下半年長壩路北長壩2007年上半年小海西路小海擴、改建農貿市場（3個）2007年下22、半年鹽都區潘黃鎮潘黃2007年上半年五星村鹽南（五星）遷建農貿市場（2個）2007下半年繽紛亞洲地段城南032007年下半年黃海路、小海路交叉口東南先鋒2007年下半年紫薇花園紫薇花園2007年上半年西環路新日月翠洲嘉園新建農貿市場（4個）時間安排市場地址市場名稱20072007年農貿市場整治改造計劃年農貿市場整治改造計劃政策與管理措施一、建立市場經濟的產權制度基礎，限制無序競爭避免以炒賣房產為目的的出讓轉讓，特別是對享受優惠政策的菜場，轉讓應經有關部門批準。建立健全農貿市場開辦、建設、交易、管理的相關規章制度，保障農貿市場建設、交易、管理公開、公平、公正進行。規范農貿市場開辦主體，從嚴審查開23、辦者的資格，保證農貿市場交易主體的信譽，提高農貿市場的規?；?。二、統一規劃、統一管理、加強法制建設根據鹽城市長遠發展的需要，農貿市場的建設必須做到“三同步”（同步設計、同步施工、同步交付）和“三統一”（統一規劃、統一步驟、統一管理）。三、加強規劃的引導和控制，發揮城市規劃的決策引導作用。農貿市場是與人民生活息息相關的公共基礎設施，它的投入對未來城市空間的布局具有非常強的空間引導作用，因此，要加強規劃的引導和控制，發揮城市規劃的決策引導作用。同時，規劃需要給實施留有一定的彈性空間，比如預留發展用地以及保持用地控制指標的彈性范圍等。四、結合實踐建設實行滾動修訂。針對農貿市場本身發展面臨的新趨勢和不可預見性，本次規劃以鹽城市農貿市場的現狀用地調查和分析為主，在對其他城市的相應比較中，得出目前狀況下適合鹽城市農貿市場發展的控制指標體系和用地指標體系。對于凈菜超市的控制指標體系，尚有待于深入研究和調整，本規劃中作為試點布局，如果實踐效果良好可進一步推進，建議結合實踐建設實行滾動修訂。