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1、Zhejiang Ruian TRade Complex pRojeCT浙江瑞安商貿(mào)城項目2016.03.02aedas1desgin speCifiCaTion設(shè)計說明aedas規(guī)劃設(shè)計說明Design Specification規(guī)劃設(shè)計說明一、項目概況1.1 項目建設(shè)條件1）地理位置規(guī)劃用地位于瑞安市區(qū)，西臨飛云江，東至隆山公園，南接 104 國道，整體背山面水，交通便利，條件得天獨厚。規(guī)劃用地總面積約 31.5 公頃，用地內(nèi)包括商城大廈、華都賓館、商城三期三區(qū)、商城樓房營業(yè)房、商城東、西廳營業(yè)房、商城簡易營業(yè)房、機(jī)場路地塊住宅、濱江小區(qū)、隆山公園三圣村地塊等、總用地面積約 31.5 公頃2、（472.5 畝，其中商城集團(tuán)用地226.7 畝）。2）自然與現(xiàn)狀瑞安市全境屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，全年無嚴(yán)寒酷暑，冬短夏長，四季分明，雨水充沛。境內(nèi)常年平均氣溫 17.9，歷史年平均降水量 1527.2 毫米。瑞安季風(fēng)氣候明顯，夏季多東南偏東風(fēng)，冬季多西北偏西風(fēng)。現(xiàn)狀用地為平原地形，規(guī)劃紅線區(qū)域內(nèi)無起伏山丘。地塊總體研究范圍用地約 31.5 公頃，其中建設(shè)用地范圍 21.36 公頃、濱江小區(qū) 5.36 公頃，另有 2.17 公頃隆山公園用地以及城市道路用地 2.57 公頃。總體研究范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積約 32 萬平米，其中住宅建筑約 17 萬平米，商業(yè)建筑面積約 15 萬平方米（店攤 56803、 間）。建設(shè)用地范圍包括瑞安商城一期、二期、三期及部分建議商業(yè)用房，還包括瑞光大道旁住宅民房，華都大酒店及一棟辦公商業(yè)綜合性商城大廈，商城主要經(jīng)營服飾、布料、鞋帽、針織品、床上用品、日用百貨、家電、家具等產(chǎn)品的批發(fā)，曾是浙江省十大專業(yè)市場之一。隨著瑞安市社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，瑞安商城作為批發(fā)市場，其產(chǎn)品檔次、經(jīng)營理念和經(jīng)營模式已不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。為了充分發(fā)揮商城的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，商城商業(yè)業(yè)態(tài)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型和提升。1.2 規(guī)劃依據(jù)1）中國人民共和國城市規(guī)劃法（2008 年）2）城市規(guī)劃編制辦法（2006 年）3）城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則（1995 年）4）瑞安市市域總體4、規(guī)劃5）瑞安市城市總體設(shè)計6）瑞安市歷史文化名城規(guī)劃7）瑞安市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃8）瑞安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）（2006 年 2 月），瑞安市規(guī)劃建設(shè)局9）瑞安商城改造提升概念性規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書二、城市設(shè)計總體構(gòu)思與整體規(guī)劃2.1 總體構(gòu)思2.1.1 規(guī)劃定位本次設(shè)計的規(guī)劃定位是：進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)移和提升，從以批發(fā)兼零售的低端店攤式逐步向高檔零售、電子商務(wù)、O2O 個性化定制、休閑娛樂及設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等方面轉(zhuǎn)移。考慮吸收高端客戶的消費(fèi)需求，建設(shè)在商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)上具有特色的有文化品味的高檔次區(qū)域性商業(yè)購物中心，并兼顧休閑購物、休閑觀光和旅游功能，輻射溫州以及浙南、閩北等區(qū)域，把瑞安商城5、打造成一個融購物、商務(wù)、旅游、餐飲、文化創(chuàng)意為一體的大型城市商貿(mào)綜合體，成為瑞安的“城市中心，商業(yè)地標(biāo)”。2.1.2 規(guī)劃基本原則1）繼承發(fā)揚(yáng)瑞安歷史文化名域與山水城市的優(yōu)勢，對區(qū)域周邊的自然環(huán)境和文化古跡進(jìn)行有效的保護(hù)和利用，做到“顯山露水”強(qiáng)調(diào)人工自然環(huán)境與自然環(huán)境和諧交融的同時，營造一個環(huán)境優(yōu)美、視鏡動人的現(xiàn)代濱水城市綜合體。2）注重規(guī)劃的超前性和長效性，使開發(fā)目標(biāo)與建設(shè)實際及宏觀控制與微觀引導(dǎo)相結(jié)合，力求城市發(fā)展兼具靈活性與可操作性。3）把握商城開發(fā)特點，創(chuàng)造一個符合商城分期開發(fā)的建筑模式，以滿足商城改建拆遷安置的需要，并最大可能地挖掘內(nèi)在潛力，以增加商城開發(fā)效益。2.1.3 設(shè)計理念6、“打造 24 小時活力新城”瑞安商城作為瑞安的大型商業(yè)企業(yè)，沿襲了瑞安商業(yè)歷史格局，擁有極高的商業(yè)認(rèn)知度，在新一輪的改造提升機(jī)遇中，任重而道遠(yuǎn)。我們應(yīng)遵循現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢、傳承瑞安當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化為己任，兼容并包平衡多方利益，統(tǒng)籌安排建設(shè)時序，承擔(dān)聯(lián)接產(chǎn)銷、支撐發(fā)展、引導(dǎo)消費(fèi)三大任務(wù)為目的，充分發(fā)揮瑞安的優(yōu)勢，做到高起點、大手筆、優(yōu)品位、樹特色，實現(xiàn)跨越發(fā)展，加深向多元化服務(wù)滲透，從簡單“中轉(zhuǎn)”功能向“設(shè)計生產(chǎn)銷售”的復(fù)合型功能轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新經(jīng)營模式，提升輻射能力，也必將融合蛻變成為瑞安新一代城市中心、商業(yè)地標(biāo)。2.2 規(guī)劃結(jié)構(gòu)2.2.1 整體結(jié)構(gòu)（1）建筑限高與規(guī)劃空間布局：隆山塔塔底標(biāo)高約為 77、0 米，從視線分析上分析，在地塊中心區(qū)域不應(yīng)出現(xiàn)高層建筑。故我們將高層塔樓布置在場地外圍，中部形成開敞的城市空間。在南側(cè) G24 地塊，臨瑞祥大道我們在原商城集團(tuán)大廈位置樹立起 180 米的超高層主塔樓，打造瑞安標(biāo)志性建筑。故規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為基地北側(cè)和南側(cè)設(shè)計為高層酒店辦公和公寓區(qū)，中部地塊為 45 米和55 米的多層商業(yè)建筑。在與北側(cè)市中心隆山公園的城市關(guān)系上，我們希望是能提供更多視線、交通及空間上的聯(lián)系與溝通而不是阻隔與斷絕。因此在東側(cè)臨隆山公園一側(cè)布置低層精品商業(yè)街區(qū)，空間與景觀上與隆山景色形成滲透。在沿江區(qū)域規(guī)劃時，我們必須堅持城市形態(tài)對南側(cè)的開放性，盡可能避免在沿江區(qū)域出現(xiàn)板式建筑，并8、留出足夠的視線通廊與開放空間。故將點式小高層住宅布置在西側(cè)臨江地塊上。（2）城市空間序列與建筑密度分布：規(guī)劃由地塊內(nèi)至外逐漸實現(xiàn)由密集型現(xiàn)代城市空間到自然生態(tài)的變化與過渡，核心區(qū) G22，G23，G24 地塊由 180 米超高層酒店辦公樓及六座100 米公寓塔樓，圍合限定出核心區(qū)城市空間，裙房以現(xiàn)代都市形象的集中式購物中心組成。向北臨隆山側(cè)地塊通過點式低層的精品商業(yè)街區(qū)，分散滲透至隆山公園的自然山體之中，實現(xiàn)城市和生態(tài)的自然鏈接。向西臨飛云江及外灘濱江商業(yè)，通過點式小高層住宅及底商，將江景風(fēng)格滲透到基地中來，爭取景觀最大化。2.2.2 功能布局根據(jù)規(guī)劃的現(xiàn)狀以及分期開發(fā)的時序，地塊中心區(qū) G29、3 地塊為一期集中商業(yè)、北側(cè) G22地塊為二期精品商業(yè)區(qū)，西側(cè) G25 地塊為物流商業(yè)綜合體，底層有商業(yè)及物流中心。南側(cè)G24 地塊為辦公、酒店和商業(yè)的高檔商業(yè)綜合體，南側(cè)沿濱江大道地塊為濱江南商務(wù)住宅區(qū)，西側(cè)臨隆山地塊為精品風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。2.2.3 分期開發(fā)一期：原有停車場空地、以及簡易營業(yè)房區(qū)域共 90 畝，規(guī)劃地上建筑面積 30.76 萬，地下兩層 9.3 萬，其中公寓 2.88 萬，商業(yè) 27.88 萬。回遷部分原有簡易營業(yè)房和二期商戶，近期業(yè)態(tài)以中檔品牌展示式批發(fā)和直銷式批零兼營式為主，遠(yuǎn)期以大眾化品牌零售為主，建設(shè)期兩年。規(guī)劃設(shè)計說明Design Specification二期：貨10、運(yùn)站、商城三期三區(qū)及東西廳營業(yè)房占地共 110 畝，共 33.35 萬建筑面積，地下兩層 7.32 萬。其中公寓 7.72 萬，商業(yè) 25.62 萬，以零售精品商業(yè)為主體，并作為部分批發(fā)業(yè)態(tài)遷移至站前配套過渡區(qū)，二期與一期的集中商業(yè)區(qū)形成功能互補(bǔ)的團(tuán)塊，貨運(yùn)站地塊地下及首層兼顧物流中心功能。建設(shè)期兩年。三期：原商貿(mào)集團(tuán)大廈地塊。繼承原商貿(mào)城的商業(yè)認(rèn)知度，未來規(guī)劃建成高端購物綜合體，包含電子商務(wù)區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)、餐飲娛樂區(qū)及酒店辦公區(qū)。形成現(xiàn)商城區(qū)塊商貿(mào)綜合體的門戶，建設(shè)期三年。四期：東側(cè)臨隆山公園地塊及西側(cè)濱江住宅地塊均為四期開發(fā)。完成拆遷后作為對前面已建成的商貿(mào)城商圈的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充。規(guī)劃建成風(fēng)情式11、低層商業(yè)街區(qū)，以靈活的建筑體量和豐富的街區(qū)空間聯(lián)系隆山公園。西側(cè)濱江地塊為拆遷安置的住宅及部分濱江商業(yè)。2.3 景觀系統(tǒng)1）整個規(guī)劃區(qū)域的景觀系統(tǒng)以 T 形主干道為核心景觀區(qū)，兩條步行景觀帶為軸線，聯(lián)系三個入口廣場，共同形成規(guī)劃的景觀空間結(jié)構(gòu)。核心景觀區(qū)沿指場地內(nèi)聯(lián)通的 T 形干道布置，連通三個主入口的景觀廣場，三個入口廣場分別為西側(cè)的商業(yè)街主入口廣場、南側(cè)的辦公酒店入口廣場和北側(cè)的商城大道主入口廣場，兩條步行景觀帶分別沿河道及 G23 地塊中部設(shè)置，聯(lián)系周圍集中商業(yè)、精品商業(yè)以及旗艦mall、高層酒店辦公等主要的功能區(qū)間，形成瑞安商城城市景觀系統(tǒng)的重要景觀軸線。同時在中心點上設(shè)置城市中央廣場12、，結(jié)合其他節(jié)點廣場，形成人們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂的城市開放空間。2）；核心景觀帶打開通往江濱的景觀視線，聯(lián)通城市廣場形成開放的規(guī)劃布局，吸引來自商城周邊人群的進(jìn)入；3）步行景觀軸利用精品商業(yè)街區(qū)域分散的布局，形成通向隆山公園的視線通廊，讓綠色滲透進(jìn)來。遠(yuǎn)期可以通過二層大平臺把隆山公園的綠化引入商城內(nèi)部。2.4 重要建（構(gòu)）筑物規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要的主體建筑群為一期集中商業(yè)體，二期精品商業(yè)綜合體及物理中心，三期為高檔 shoppingmall 及酒店、辦公，四期為精品商業(yè)街以及濱江商住區(qū)。它們構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)域最主要的形態(tài)。這幾個區(qū)域的建筑以高層和大型多層建筑為主，它們對整個區(qū)域的空間形態(tài)和天際線起著主導(dǎo)作用。2.13、5 開放空間規(guī)劃區(qū)域的開放空間系統(tǒng)由濱江廣場、中庭廣場、精品商業(yè)街以及商業(yè)主入口廣場以及隆山公園組成，是開展各種公共活動和展示規(guī)劃區(qū)建筑形象的主要空間，也是構(gòu)成規(guī)劃區(qū)景觀框架和整體城市意向的重要組成部分。2.6 豎向形態(tài)組織規(guī)劃設(shè)計將商城豎向空間形態(tài)的組織作為重要內(nèi)容進(jìn)行研究，避免商城開發(fā)中高層建筑布置無序，城市天際線單調(diào)，城市第五立面雜亂等問題的再現(xiàn)。設(shè)計將商城豎向形態(tài)分作三個不同層面進(jìn)行組織；以河道、街道、廣場、綠地等開敞空間作為城市的第一層面，商業(yè)裙房屋頂豐富的 village 形態(tài)為第二層面，高層建筑為第三層面，共同構(gòu)造高低起伏，疏密有致的城市豎向形態(tài)與城市肌理。從主要視點處研究確定建14、筑豎向形態(tài)，以形成良好的天際線。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)除主塔樓 180 米外，其余高層塔樓嚴(yán)格將建筑高度控制在 100 米以內(nèi)，形成層次豐富的空間形態(tài)。局部留出視線通廊，形成寬窄變化、高低有序的空間與界面，為塑造街景、豐富的天際線提供可能。商城規(guī)劃設(shè)計對建筑的第五立面，即屋頂形態(tài)及綠化做出精心的設(shè)計。商業(yè)屋頂有大量屋頂綠化及形態(tài)各異的創(chuàng)意辦公區(qū)存在，平臺上局部開零星天窗，考慮以方格網(wǎng)布置綠化以及硬質(zhì)鋪裝和灌木，精品商業(yè)街中式現(xiàn)代的坡屋頂形式豐富步行商業(yè)街的第五立面，體現(xiàn)出現(xiàn)代建筑的傳統(tǒng)底蘊(yùn)。三、交通規(guī)劃3.1 規(guī)劃設(shè)計原則區(qū)內(nèi)通路系統(tǒng)組織首先以滿足功能活動需求與便利內(nèi)外交通、服務(wù)商城物流為基本原則。基于遠(yuǎn)15、期打造大型商業(yè)綜合體的設(shè)計定位，商業(yè)步行內(nèi)街將成為商業(yè)氛圍塑造的主要商業(yè)內(nèi)部交通形式，交通組織應(yīng)以此為核心展開。商城車行交通流線主要是沿基地外圍周邊城市道路，和商業(yè)步行區(qū)域有效分離，局部拓寬周邊城市道路，社會車輛和物流通過不同的城市外圍道路進(jìn)入地下空間，在地下室內(nèi)分片區(qū)流通。3.2 車行系統(tǒng)3.2.1 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)系統(tǒng)分三級主干道：4060m 支路：1632m，包括穿過商城用地內(nèi)部的商城大道、以及沿江東路、瑞光大道、商城東路。步行路、步行街：912m，包括商城西路、商城南路。3.2.2 商城內(nèi)部車行方案：經(jīng)過商城內(nèi)部的車行干到商城大道經(jīng)由地面通過商城，商城大道地面車行道的寬度為 32米，商城東路16、車行道寬度為 24 米，在充分滿足車行交通的情況下，留出更多的商業(yè)步行區(qū)域。3.2.3 立體交通聯(lián)系：為減少規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的車行和人行交叉問題，采用了局部立體交通的方式，通過下沉廣場、天橋或者建筑物之間的連廊的方式，實現(xiàn)行人車上下分層分流，使得商場商業(yè)街等人行區(qū)域相互直接貫通，不受城市道路的影響。3.3 停車規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各商業(yè)建筑、高層酒店及辦公建筑和居位小區(qū)均設(shè)有地下停車庫，地面上設(shè)不少于 10%的臨時停車位。充分利用地下空間，分兩層進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一層主要為超市、餐飲等營業(yè)場所、住宅以及商業(yè)停車位，強(qiáng)調(diào)地下停車與同層商業(yè)之間便利的可達(dá)性，同時也方便地下二層停車和負(fù)一層商業(yè)之間便利的可達(dá)性；負(fù)二層主17、要為停車與小型物流配送點、配套設(shè)備用房。3.4 物流系統(tǒng)商城物流配送中心擬在商城用地的 G23 地塊解決，商城物流配送可直接通過地下車庫出入口進(jìn)入商城地下一層，通過地下一層的小型物流配送點和垂直交通體系運(yùn)達(dá)商城各個區(qū)域。3.5 公共交通本片區(qū)地面公共交通站場設(shè)置了一個公交站，主要分布在商城大道旁，方便市民由此直接進(jìn)入商城內(nèi)部的一期范圍。3.6 步行系統(tǒng)本規(guī)劃本著以人為本的規(guī)劃原則，關(guān)注步行系統(tǒng)的合理布局與組織，力圖與區(qū)內(nèi)通路及主要城市公共開放空間相協(xié)調(diào)，構(gòu)成區(qū)內(nèi)完整的步行系統(tǒng)。主要步行系統(tǒng)包括濱江入口廣場、中央廣場、步行景觀帶、精品商業(yè)街、商業(yè)主入口廣場、人行過街天橋等，以休閑、娛樂及觀光為主18、，步行景觀帶貫穿規(guī)劃區(qū)域的整個空間，聯(lián)系主要的橫向景觀步行系統(tǒng)。垂直縱向步行系統(tǒng)有過街天橋，二層平臺、并通過垂直電梯和扶梯、下沉廣場室外臺階，和一層、地下一層相連，步行景觀帶構(gòu)成了整個區(qū)域系統(tǒng)的主要框架，同時也將合地鐵與濱江城市開放空間，各區(qū)域商業(yè)建筑群聯(lián)系為一體。四、建筑設(shè)計規(guī)劃設(shè)計說明Design Specification4.1 建筑的設(shè)計原則1）整體建筑控高在 180 米和 100 米兩個高度，形成逐漸遞減的城市天際線立面效果。建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，在注重一定的超前與前瞻性的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)操作性與可實施性，并形成一定的城市特色與識別性。2）步行層面要求具有人體的尺度，并通過景觀要素，飾面材料19、及質(zhì)地、建筑的紋理和韻律的表現(xiàn)、建筑細(xì)部等處理手段來獲得。并且通過建筑內(nèi)部空間的靈動布局，創(chuàng)造出生動感人的街道層面。尤為重要的是，要尊重已有的或周邊的建筑并強(qiáng)化已有的交通系統(tǒng)和開放空間形態(tài)。同時要考慮建筑的其它要素，如門窗花飾、天篷陽臺和建筑后退等。4.2 建筑形式利用有特色、易識別的高層玻璃幕墻建筑，來增強(qiáng)城市的形象特點并提升地面空間利用。住宅塔樓外形采用公建化的設(shè)計風(fēng)格，滿足住宅使用功能的同時，做到對城市公共空間、酒店及辦公高層和商業(yè)綜合體等公共建筑的呼應(yīng)和尊重。中心集中商業(yè)的造型，以及精品商業(yè)步行街，組成商城夜間群體建筑的呼應(yīng)和對比，吸引前來觀看和購物的人群。建筑設(shè)計細(xì)部處理，如花紋、材20、料、質(zhì)地與色彩上的對比和變化，有助于建筑的統(tǒng)一。2siTe loCaTion基地區(qū)位aedas北京Beijing瑞安Ruian基地Site瑞安，中國浙江省溫州市代管縣級市，位于中國黃金海岸線中段，地處上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三角之間，屬江南魚米之鄉(xiāng)，郭沫若曾為玉海樓題聯(lián)“玉成桃李，海涌波瀾”。1987年瑞安市被國務(wù)院確定為首批14個沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，為中國農(nóng)村綜合經(jīng)濟(jì)實力百強(qiáng)縣（市）之一、浙江省小康縣（市）、浙江省重要的現(xiàn)代工貿(mào)城市和歷史文化名城。2013年中國最具投資潛力中小城市，瑞安市位列第31位。基地區(qū)位Site Location1.5公里3公里5.5公里瑞安火車站高速公路出口客運(yùn)中心速高21、海沈路鐵福溫飛云江大橋siTesiTe速高海沈瑞祥大道羅陽大道飛云江大橋道大江濱道大南城道大光瑞隆山東路萬松路解放東路路湖瑞路南橋虹路北橋虹路山瑞拱省道330高速路及省道highway&provencial Way城市主干道City primary Road城市次干路City secondary Road道路系統(tǒng)Road System至溫州至福州商業(yè)步行街Commercial pedestrian street隆山公園住宅用地Residential停車用地parking商住用地Commercial&Residential商業(yè)用地Commercial貨運(yùn)用地logistics綠化廣場用地gree22、n&plaza商辦用地Commercial&office商業(yè)服務(wù)業(yè)用地Commercial&service工業(yè)用地industry用地情況分析Land Use Situation Analysis 本地塊主要由商業(yè)用地、商住用地和住宅用地組成。建筑權(quán)屬分析Building Ownership Analysis樓房東廳西廳濱江地塊商城三期三區(qū)三圣門貨運(yùn)站商城大廈簡易房瑞光大道地塊華都大酒店 本地塊建筑權(quán)屬較為混雜，所屬功能也比較紊亂。1421536136254基地照片Site Photos3developmenT oRienTaTion發(fā)展定位aedas 瑞安商城始建于1993年 義烏小商品市場23、，海寧皮革城，桐鄉(xiāng)市場，崇福皮革市場，紹興柯橋輕紡城等小商品市場的沖擊與競爭 互聯(lián)網(wǎng)+個性化定制 O2O體驗式消費(fèi)未來發(fā)展Future Development Orientation珠江三角洲海西經(jīng)濟(jì)區(qū)長江三角洲瑞安浙 江 省瑞安溫州義烏臺州寧波紹興杭州海寧廣州火車站GUAnGzhOU RAiLwAy StAtiOn一層平面-潮流女裝區(qū)1F PLAn-LADieS APPAReL五層平面-時尚品牌女裝區(qū)5F PLAn-LADieSFAShiOn BRAnD DReSS二層平面-潮流服飾區(qū)2F PLAn-FAShiOnS AReA六層平面-時尚品牌男裝區(qū)6F PLAn-menSFAShiOn B24、RAnD DReSS七層平面-優(yōu)質(zhì)品牌男裝區(qū)7F PLAn-menSAPPAReL hiGh-qUALity BRAnD八層平面-歐韓品牌營銷區(qū)8F PLAn-eUROPe/kOReA BRAnD三層平面-時尚品牌女裝區(qū)3F PLAn-LADieSFAShiOn BRAnD DReSS四層平面-時尚品牌女裝區(qū)4F PLAn-LADieSFAShiOn BRAnD DReSS區(qū)位LOcAtiOn白馬服裝城white cLOthinG whOLeSALe mARket廣州汽車客運(yùn)站GUAnGzhOU PASSenGeR StAtiOn白云區(qū)廣州東站越秀區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白馬天馬紅棉SITE白馬服25、裝商貿(mào)城交通便利：火車站、省汽車站、流花車站、廣州市汽車站近在咫尺；物流運(yùn)輸發(fā)達(dá)：火車站和南方航空公司均在市場內(nèi)設(shè)有貨物托運(yùn)辦事處；人流量大：由于服裝批發(fā)市場就在廣州市交通樞紐地帶，在這一區(qū)域有巨大的人流，每天人流量數(shù)萬人次。價值點：1.交易方式多樣：批發(fā)+零售+加盟2.交通便利，靠近交通樞紐3.產(chǎn)業(yè)鏈完整：設(shè)計+選材+銷售160m170m160m110m案例研究case Study傳統(tǒng)市場擠壓案例：廣州白馬服裝批發(fā)市場廣州白馬服裝市場是由廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)投資建設(shè)，市場位于緊鄰廣州火車站的站南路，位于越秀區(qū)南路16號。有很大的幾個字眼；“廣州白馬服裝市場”“白馬大廈服裝天下”。這兒交通方26、便。現(xiàn)有建筑面積60000平方米，共10層，有4層商場，5層寫字樓，1層地下停車場。廣州白馬服裝市場開辦于1993年，由廣州白馬服裝市場有限公司經(jīng)營管理。廣州白馬服裝市場是廣州地區(qū)規(guī)模最大、裝修最好、配套最完善、管理最規(guī)范、交易量最大的中高檔服裝市場。目前相關(guān)產(chǎn)業(yè)新動態(tài) 目前相關(guān)產(chǎn)業(yè)由于新興電商和互聯(lián)網(wǎng)迅速的崛起，實體店各功能環(huán)節(jié)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，并且發(fā)生新的調(diào)整和轉(zhuǎn)變。對于品牌企業(yè)而言，21世紀(jì)的第二個十年是“到網(wǎng)上去”的時代，過去一年全國電子商務(wù)交易規(guī)模已經(jīng)超過7500億，比2010年增長逾60%。電子商務(wù)的這種狂速發(fā)展，讓許多品牌企業(yè)都難以置之不理。從電子商務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展來看，與傳統(tǒng)商27、業(yè)相比，有許多新的特點。電子商務(wù)既是對傳統(tǒng)商業(yè)的一個挑戰(zhàn)，也給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了飛躍。這種飛躍滲透在整個產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)。新興電商及O2O消費(fèi)模式倉儲物流建設(shè)先進(jìn)物流中心利用互聯(lián)網(wǎng)模式重建商業(yè)新空間互聯(lián)網(wǎng)快速設(shè)計集中配套按需生產(chǎn)時尚潮流社會經(jīng)濟(jì)客戶需求新興電商及O2O消費(fèi)模式internet and O2O mode1KM 24H10:3015:0020:0000:005:008:0017:0010:3024H24H:韓國東大門市場于1905年7月建立，最初從東部梨峴的禮智洞地段，后慢慢發(fā)展擴(kuò)大。如今東大門市場已經(jīng)發(fā)展成韓國最大規(guī)模的批發(fā)與零售市場。價值點：1.錯時銷售-多業(yè)態(tài)，24小時營業(yè)2.價值連28、鎖-緊密聯(lián)系生產(chǎn)廠家與設(shè)計工作室3.快速反應(yīng)-配套完善，產(chǎn)業(yè)一條龍，快速制造時尚東大門模式價值連鎖生產(chǎn)廠家設(shè)計工作室面輔料生產(chǎn)加工銷售情況市場變化消費(fèi)者商業(yè)計劃與設(shè)計服裝產(chǎn)品流通服裝買賣商業(yè)配置完善(24H)第一購物區(qū)（零售）17h30min第二購物區(qū)（批發(fā)）10h24H案例研究case Study案例:韓國東大門市場Year of completion/完成時間:1905年P(guān)rogram/業(yè)態(tài):服裝批發(fā)為主，輔以呢、美食、文具等dooTamaxTYleJangcHungdan-RoadmiglioReddphello apmeasT gaTe韓國東大門廣場 首爾ddP耗資4.5億美元，由英國29、建筑師扎哈哈迪德設(shè)計的東大門設(shè)計廣場及公園終于對外開放，內(nèi)設(shè)有藝術(shù)廳、展覽館、設(shè)計實驗室、創(chuàng)意市場和東大門歷史文化公園五大區(qū)域，為與周邊東大門商業(yè)圈氛圍契合，首爾ddP計劃全天24小時營業(yè)。基本營業(yè)時間從上午10點到晚上19點，論壇、展示會等活動將在這個時段舉行。從晚上19點到午夜，將舉辦時尚演出。另外，根據(jù)活動的需要，一些公演、電影節(jié)、品牌發(fā)布會等活動可在凌晨舉辦。據(jù)首爾dPP經(jīng)營團(tuán)長鄭國鉉介紹，ddP將成為包括韓、中、日在內(nèi)的各國文化交融匯聚的場所。對市民開放的24小時創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)廣場在很大程度上帶動了周邊人氣，激活了商業(yè)圈氛圍，并且對于此區(qū)域的商業(yè)品質(zhì)及檔次有很大程度上的提升。韓國東大門市場30、新動向Year of completion/完成時間:1905年P(guān)rogram/業(yè)態(tài):服裝批發(fā)為主，輔以呢、美食、文具等案例研究case Study設(shè)計目標(biāo)Design Goal打造瑞安的國際全產(chǎn)業(yè)鏈商貿(mào)中心社區(qū)！1快速生產(chǎn)引領(lǐng)潮流信息共享展銷一體完善物流2345北京 798藝術(shù)區(qū)ZaRa(Inditex)設(shè)計產(chǎn)業(yè)快速制造時尚潮流 以ZARA和H&M為代表的“快速時尚行業(yè)”啟示未來設(shè)計產(chǎn)業(yè)方向，設(shè)計-生產(chǎn)-分銷需要更緊密高效地整合，順應(yīng)次世代時尚潮流的脈動。萬科集團(tuán)總部橫放的摩天大樓凌空SOHO空港片區(qū)的火車頭 創(chuàng)意辦公支撐多產(chǎn)業(yè)線上線下發(fā)展 國內(nèi)目前最新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公強(qiáng)調(diào)指狀大環(huán)境，每個功能31、區(qū)相互連通互動，形態(tài)上體現(xiàn)了創(chuàng)新、積極向上、富有激情的氛圍和環(huán)境。博鰲亞洲論壇時裝周 媒體信息平臺打造行業(yè)風(fēng)向標(biāo) 打造媒體信息平臺，掌握信息主動權(quán)，避免單一的被動生產(chǎn)格局，創(chuàng)造引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)北京頤堤港 北京頤堤港占地約5.9萬平方米，總樓面面積約17.5萬平方米。該項目擁有一座時尚購物商場；高25層的國際甲級辦公樓頤堤港一座；擁有共369間客房與套間的休閑式商務(wù)酒店北京東隅；及17公頃的開放式公園。平面動線設(shè)計：采用目前較為主流的”回“字型，并設(shè)置多處挑空，增加商場的空間感和購物舒適度；垂直動線設(shè)計：中庭挑空直達(dá)屋頂，不僅增加室內(nèi)采光，還將顧客的視線引導(dǎo)向上。重慶棕櫚泉國際花園 重慶棕櫚泉國際32、花園位于重慶市北部新區(qū)金開大道88號，占地約1200畝，其中純水面面積約160畝的湖泊，地形由四周呈緩坡狀層層跌落湖邊，湖光掠影，形成天造地設(shè)的自然大園林。項目總建筑面積逾100萬平方米，240余畝棕櫚泉生態(tài)公園、近10000平方米的棕櫚泉國際俱樂部、15000余平方米的棕櫚泉湖濱商業(yè)和南加州風(fēng)情商業(yè)街、4000多平方米體育會館構(gòu)成了國際標(biāo)準(zhǔn)居住配套。體驗式商業(yè)保持商圈活力 體驗型購物中心作為一個新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，是一次發(fā)揮自身優(yōu)勢的絕佳機(jī)會。隨著購物中心從購物到社交娛樂角色的轉(zhuǎn)變，未來的購物中心都是顧客體驗感的考驗，而體驗式的購物中心從更大限度上保持了整個大商圈的活力。Foxconn 33、武漢富士康配套產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)智天地-工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂 一體化配套 高效靈活的生產(chǎn)配套企業(yè)集群 在新技術(shù)新渠道的沖擊下，生產(chǎn)者需要更敏銳的市場反應(yīng)速度。建設(shè)高效靈活的的生產(chǎn)配套企業(yè)集群，互利雙贏，共同駕馭瞬息萬變的市場。完善物流配套 物流是連接線上與線下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引入領(lǐng)先的物流體系不僅帶來高效的貨物流通，縮減世界時差，更能助力商業(yè)流程優(yōu)化，整合資源優(yōu)勢。aMaZOn 亞馬遜uPS 快遞設(shè)計目標(biāo)Design Goal購物、娛樂、餐飲辦公、產(chǎn)品設(shè)計新品展示批發(fā)、物流小商品銷售生產(chǎn)、制造、加工24h24 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 34、20 21 22 23購物、娛樂、餐飲批發(fā)、物流生產(chǎn)、制造、加工小商品銷售辦公、產(chǎn)品設(shè)計新品展示平面功能分析Plan utilization analysis產(chǎn)品體驗展示3F-4F5F-6F7F-8F1F-2FB1產(chǎn)品倉儲物流產(chǎn)品批發(fā)銷售產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)PRODUCT DESIGN CORPORATE OFFICE LOGISTICS EXHIBITION WHOLESALE 產(chǎn)品企業(yè)辦公EXHIBITIONLOGISTICSSHOPPINGWHOLESALEF&BCORPORATEDESIGNLEISURE休閑娛樂LEISURE 餐飲配套F&B 購物中心SHOPPING 豎向功能分析Vertic35、al utilization analysis產(chǎn)品體驗展示3F-4F7F-8F7F-8FB11F-2F產(chǎn)品倉儲物流產(chǎn)品批發(fā)銷售PRODUCT DESIGN LOGISTICS EXHIBITION WHOLESALE 產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)CORPORATE OFFICE 產(chǎn)品企業(yè)辦公WHOLESALEEXHIBITIONLOGISTICSDESIGNCORPORATEF&B4design sTRaTegY設(shè)計策略aedas設(shè)計策略design strategy梳理基地內(nèi)部交通，與主干道連通釋放內(nèi)部商業(yè)價值合理規(guī)劃分期地塊內(nèi)部串聯(lián)，激活商業(yè)1期2.1期2.2期3期策略Strategy原控規(guī)用地Origi36、nal regulatory control of plotg-2350734.97m2g-2248145.89m2g-1842754.23m2g-2421441.82m2230m130m167m67m158m147m420m213m79m100m300m197m197m195m138m146m250m505mg-2518784.68m2g-31,32,3345954.40m2高層退界線setback用地紅線site Boundary地塊尺度及退界Plot Size and Setback5design evoluTion方案生成aedas主要節(jié)點概念生成Design evolutionPha37、se 1Phase 2Phase 2核心地塊概念生成Design evolutionPhase 2Phase 2Phase 1商業(yè)核心區(qū)概念生成Design evolutionPhase 1Phase 2Phase 2地塊連接概念生成Design evolutionPhase 3Phase 4Phase 4Phase 1Phase 2Phase 2整體連接概念生成Design evolutionPhase 3Phase 4Phase 4Phase 1Phase 2Phase 2塔樓落位sasasasasasasasaOFFIcE,sa/hoTel概念生成Design evolutionPhas38、e 3Phase 1Phase 4Phase 4Phase 2Phase 3Phase 1Phase 2創(chuàng)意辦公落位概念生成Design evolution總平面圖master Plan指標(biāo)GFA分地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊用地面積(不含道路密度容積率總建筑面積(地上)辦公公寓酒店商業(yè)裙房平均層數(shù)G-2245032.4870%25994518825613701797505.70G-2349271.1667%21821727724360601821579.50G-2349271.1667%21821727724360601821579.50G-2421428.9460%173015400002057039、30000824456.45G-2518071.6557%10992841140687886.69G-31/32/3343698.9230%11908011342056602.00G-1832285.2929%26000260002.80G 1832285.2929%26000260002.80地下商業(yè)114177車庫342122總用地指標(biāo)209788.4453%2.8890618586549251990300005448004.91瑞安項目總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)值單位備注總用地面積（大紅線）314839m總建筑面積1362484m總建筑面積1362484m地上建筑面積906185m酒店300040、0m辦公86549m其中公寓138570m其中公寓138570m商業(yè)544800m住宅113420m地下建筑面積456299m其中地下商業(yè)114177m地下一層其中地下商業(yè)114177m地下一層地下車庫342122m地下二層停車數(shù)量8553輛 規(guī)劃要求8139輛非機(jī)動車庫76574輛38289輛容積率2 88容積率2.88建筑基底面積115921.6m建筑密度37%日照分析Sunlight Analysis功能體量分析Function massing Analysis辦公office創(chuàng)意展銷studio商業(yè)Retail電影院Cinema餐飲food&Beverage酒店hotelS.A車流S.41、A Car CirculationS.A入口S.A Entrance公寓車流分析S.A car circulation商業(yè)車流Commercial Car Circulation商業(yè)入口Commercial Entrance商業(yè)車流分析commercial car circulationHOTEL車流HOTEL Car CirculationHOTEL入口HOTEL EntranceOFFICE車流OFFICE Car CirculationOFFICE入口OFFICE Entrance辦公&酒店車流分析Office&hotel car circulation后勤車流BOH Car Circu42、lation后勤車流分析BOh car circulation整體環(huán)線Whole Ring分流環(huán)線Split Ring商業(yè)環(huán)線分析commercial circulation Analysis消防通道EVA Circulation消防撲救面Fire Fighting Surface消防分析eVA Analysis道路剖面Road Section商城大道、沿江東路、瑞光大道商城西路、商城南路節(jié)點Note商業(yè)流線Circulation商業(yè)流線commercial circulation地下商業(yè)Underground circulation下沉廣場Sunken Plaza物流中心Logistics 43、Center地下商業(yè)流線Underground Circulation6plan&seCTion平面&剖面aedas首層整體平面-大鋪1F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel物流倉庫logistics Warehouse首層整體平面-小鋪1F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店44、hotel物流倉庫logistics Warehouse三層整體平面-大鋪3F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel三層整體平面-小鋪3F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel七層整體平面7F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店45、anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel九層整體平面9F whole Plan辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel辦公office創(chuàng)意展銷studio零售Retail主力店anchor電影院Cinema核心筒/設(shè)備Core/m&e餐飲food&Beverage停車場parking酒店hotel非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域地下室一46、層平面B1 Plan地下室防火分隔B1 Fire Separation地下室二層平面B2 Plan核心筒/設(shè)備Core/m&e停車場parking非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域非機(jī)動車輛停車區(qū)域剖面Section剖面SectionfaCade design立面設(shè)計7aedas 瑞安，地處上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三角之間。氣候宜人，物產(chǎn)豐富，屬江南魚米之鄉(xiāng)。自古市井繁華，商貿(mào)發(fā)達(dá)，人文薈萃，被稱為天瑞地安，人杰地靈之地。郭沫若曾題聯(lián)“玉成桃李，海涌波瀾”。分別描述了瑞安的特殊的人文情懷與壯美的地理風(fēng)貌。玉成桃李：特指玉海樓。坐落在浙江瑞安市區(qū)道院前街，是我國江南的著名藏書樓之47、一。清光緒十五年（1889年）太仆寺卿孫衣言創(chuàng)建，庋藏古籍甚富。孫氏因慕宋王應(yīng)麟博極群書，遂以其巨著玉海名斯樓。衣言子詒讓為清末樸學(xué)大師，在此潛心著述垂三十年。由此瑞安文風(fēng)鼎盛，人才輩出，自古有著“理學(xué)名邦”、“東南小鄒魯”的美譽(yù)。海涌波瀾：瑞安市是山海一體的城市，地勢西高東低，分為山區(qū)、丘陵、平原、灘涂和沿海島嶼等5類，形成獨特的地理風(fēng)貌。氣候冬短夏長，四季分明，雨水充沛，有多個天然漁場，物產(chǎn)極為豐富。近現(xiàn)代成為重要的現(xiàn)代工貿(mào)城市和歷史文化名城。玉成桃李，海涌波瀾玉成桃李opTion 1方案一設(shè)計概念Design concept飛檐竹簡藏書設(shè)計概念Design concept肌理造型層次效果48、圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖RenderingopTion 2方案二海涌波瀾礁石山海漁網(wǎng)造型秩序肌理效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖Rendering效果圖RenderinglandCape design景觀設(shè)計8aedas景觀系統(tǒng)Landscape System隆山公園景觀軸線分析Landscape Axis Analysis屋頂綠化Roof Landscape綠化密度分析Green Density Analysis謝 謝！