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1、銀川天地和房地產代理公司銀川天地和房地產代理公司寧夏隆基房地產開發公司一切都與觀念有關，反過來，觀念將改變一切！一切都與觀念有關，反過來，觀念將改變一切！引子：我們如何進行項目整體定位即如何提升項目定位 “規劃第一，建筑第二規劃第一，建筑第二”貝聿貝聿銘銘人！詩意地棲居人！詩意地棲居海德格爾 將建筑作為改善人的生存境遇深層次的問題聯系起來，倡導一種人文關懷，突出樓盤給予居住者的歸宿感。這種歸宿感把現代人希冀尋找精神家園、渴望返回精神故鄉聯系起來，心靈在其間小憩，得到安寧和溫馨，猶如同風雨搏擊的船舟返回寧靜的港灣。德國詩人荷爾德林有句著名的詩，海德格爾最愛引用：“充滿勞績，但人詩意地，棲居在這片2、大地上。充滿勞績，但人詩意地，棲居在這片大地上。”目目錄錄PART1創意思想創意思想PART2市場分析市場分析PART3產品定位產品定位PART1 PART1 產品創意空間產品創意空間一對一對新新的詮釋的詮釋二對二對商商的理解的理解三對三對寓寓的看法的看法一、對一、對新新的詮釋：的詮釋：1 1、對大型綜合體來講、對大型綜合體來講新新是必須要考慮的。是必須要考慮的。2 2、新的要求點是出新，出奇。、新的要求點是出新，出奇。3 3、新起點，新產品，新格局，新理念。、新起點，新產品，新格局，新理念。上元名筑。蘋果公寓上元名筑。蘋果公寓案名釋義（案名釋義（1 1）上元名筑。青年置業廣場案名釋義（案名釋3、義（2 2）二二 對對商商的理解：的理解：一一 在商言商，從古至今的商道之根本。在商言商，從古至今的商道之根本。二二 對與開發商來講利潤是最重要的。對與開發商來講利潤是最重要的。三三 對于投資者和經營者有著根本的區別。對于投資者和經營者有著根本的區別。四四 對于消費者而言，追求對對于消費者而言，追求對商商的認識。的認識。三、對三、對寓寓的看法的看法一：公寓只是投資的消費一：公寓只是投資的消費二：公寓是長期的消費二：公寓是長期的消費三：公寓與年輕人的生活是相對等的三：公寓與年輕人的生活是相對等的四：現今社會公寓與青年是相互依存的四：現今社會公寓與青年是相互依存的PART2市場分析市場分析n銀川市4、總面積9491平方公里，城市建成區域面積107平方公里。下轄興慶區、金鳳區、西夏區、永寧賀蘭二縣。n2009年全市常住人口為180萬人，其中市區人口128萬人，同比增長1.6%。n以銀川市為中心，作為輻射200公里為半徑，容納人口約1600萬。銀川簡介銀川簡介城市商業優劣勢分析城市商業優劣勢分析優勢：n新華街商圈是銀川市唯一一個市級商圈，商業體量、規模大，業態豐富。n交通便捷，區域配套趨于完善。n商業單體面積普遍較大，產品差異化不大，一定程度上限制了中心商務區的發展n城市規劃該區域為商業辦公區，區域內辦公樓數量的增加將推動區域商業體的產品升級劣勢n主要商業集中在新華商圈，其他區域商業不夠發達，5、比較分散，難以滿足中高消費群體n城市發展迅速，除興慶區外的區域商業發展緩慢。n區域中高端商業總體量不大，商業集群概念仍加強。一級土地市場分析一級土地市場分析n 2008年，銀川市土地儲備中心共發出10次土地拍賣公告，累計掛牌土地83宗，其中住宅及商服累計掛牌58宗，面積為419.34萬。共成交住宅及商服土地40宗，成交面積236.99萬。n 2009年截至8月份，共發出4次土地拍賣公告，累計掛牌土地44宗，其中住宅及商服累計掛牌土地18宗，面積為184.9萬。共成交住宅及商服土地11宗，成交面積94.91萬。一級土地成交分析一級土地成交分析n 2008-2009年8月，成交的住宅及商服土地中，6、以住宅及商服混合用地居多，純商業服務土地較少，成交的商業用地大多集中在金鳳區。其中政府在金鳳區連續推出商服用地，成交最大成交面積1.19萬。所有成交的商服土地面積相對較小，且容積率最大僅為2.5，所以銀川市仍將缺少綜合性樓盤。所以銀川市仍將缺少綜合性樓盤。n 從凈地成交價格中我們可以看出從2008年到2009年樓面價格正發生變化。2008年興慶區北部海寶公園附近住宅地塊樓面地價在1000元/以下，而2009年，相同區域樓面地價已達到1300元/左右。2008年金鳳區住宅地塊最高樓面地價不到800元/，2009年，即使目前房價相對較低的金鳳西北部樓盤樓面地價也在1000元以上。其中位于金鳳區中部7、的地塊，成交單價達到5743元/，創銀川市新高，樓面也價格達到了1367元/。n 商業地塊方面，2008年銀川土地儲備中心推出了金鳳區廣場東街東側多個商業地塊，成交樓面價最高地塊，成交單價為2250元/，樓面價為1026元/，而2009年成交的地塊成交單價達到3145元/，樓面價格已達到1260元/。n 2008年房地產開發投資78.60億元，比上年增長25.3，其中住宅開發投資56.93億元，增長28.5；空置面積288.43萬平方米，增長7.6；城鎮居民人均住房建筑面積為28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增長6.4。n 2009年上半年，對于房地產投資來說，下半年相對上半年受季節8、影響因素較小，金九銀十更是房產銷售的黃金季節，所以預計2009年全年房地產開發投資將高于2008年，從而繼續保持投資增長的狀態。商品房銷售價格平穩增長、增幅回落，比去年同期回落了8.28個百分點。健康穩定發展的房地產業成為金融危機下拉動經濟增長的重要力量。房產投資房產投資2007-2009年6月外地人員在銀川購房狀況2007年2008年2009年（1-6月）購買面積（萬）139.0712063.22占總銷售的比重55.12%57%61.12%n外地人已成為銀川購房的主導力量，購房比重呈逐年上升趨勢。通過實地調研發現，興慶區和金鳳區各樓盤外地人購買均在50%以上，部分樓盤甚至超過70%。20079、年2009年6月商品房新增供應量（批準預售）月份2007年2008年2009年新增面積（萬）其中：新增面積（萬）其中：新增面積（萬）其中：住宅面積（萬）住宅套數（套）住宅面積（萬）住宅套數（套）住宅面積（萬）住宅套數（套）1月39.3634.28253228.6926.86299410.917.938402月11.229.777223.672.672563.522.562713月14.4313.8510044.152.8327638.553041604月19.7514.55125116.399.9187835.0524.0324285月5.274.4738520.3513.65128636.010、532.4930926月5.84.6345340.8234.96301531.8629.1325567月18.412.39110951.545.6420748月36.930.88290316.7710.2229739月49.344.95409727.7725.27160710月14.7313.08120122.9321.84227111月33.9230.44286539.5916.6161412月18.1616.3153418.7514.071029合計267.24229.5920056291.38224.5220273155.94126.141334720082009年各月房地產成交情況表月11、份2008年2009年成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月166620.1953395.7459610.49189242月3月174020.3350901.08134915.7941829.44月145416.447828.04148719.450314.65月145916.3338401.24158020.0147189.96月149716.2341734.74151017.8580407月191423.1656610.698月174027.8662070.779月156917.6242743.5410月147415.3837512、95.8511月98712.4828925.9512月109712.9134798.8合計16597198.89495006.44652283.49216297.920082009年各月住宅成交情況表月份2008年2009年成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月126413.9632374.914645.0311935.242月3月154317.0540098.4123213.88333354月126414.0132299.94131216.336434.915月125313.7330504.56133114.434448.956月13、129513.9432101.21128913.5835876.887月170718.6644357.218月159718.750966.179月115213.4533226.7810月114512.8928819.3911月8619.2721729.5712月8919.6923615.02合計13972155.35370093.16562863.19152030.982008-2009年寫字間成交量情況月份2008年2009年成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）成交套數（套）成交面積（萬平米）成交金額（萬元）1月72.135503.9162.052661.182月3月111.0214、650.78140.491728.084月20.07638.01510.812860.865月210.39954.58462.463806.56月20.16550.8190.75394.677月121.351892.28月160.532012.29月40.21485.2210月320.562033.1211月151.122827.912月180.512100.66合計1408.0519649.381366.5611451.29n空置率逐年增加。雖然銷售市場火爆，但不可忽視的是空置面積逐年上升，這其中有開發商夸大銷售結果的因素，說明還有部分新增產品并未被市場消化。價格變化受市場供求調節，所以在關15、注價格的同時應關注空置率。n需將項目開發周期與市場購買需求相結合。20082009年增加了掛牌成交了330多萬平米新增土地，將產生超過800萬平米的新增商品房，這些產品都將在一至兩年內投入市場。n需將市場需求量與購買力相結合。就本地人群來說，因收入不高，且消費水平相對不低，所以積蓄不多，購買力相對有限，大部分房源被外地人群購買。目前外地人群購買力呈逐年上升趨勢，目前已超過總購買量的60%。n需分析不同產品的市場前景。需對現有各類型產品市場供應量及需求量進行分析，根據未來不同產品市場供應趨勢，尋找自身產品的市場切入點。n需充分分析容積率、建筑密度、土地價格等經濟技術指標，力求利潤最大化。容積率一16、般在3以下，高層容積率在3.5以上。在土地面積、建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多。單位成本將由下降而轉為上升，所以需要充分考慮容積率、建筑密度、樓面價格之間的關系，尋求最佳容積率，達到利潤最大化。個案個案綠地綠地2121商城商城n 市場前期定位的失誤，產品結構和經營模式照搬華東區域，在市場前期定位的失誤，產品結構和經營模式照搬華東區域，在銀川區域水土不浮，使原有的物流、商貿產業中心調整為物流、銀川區域水土不浮，使原有的物流、商貿產業中心調整為物流、汽車貿易核心。汽車貿易核心。n 項目體量巨大，是先天的硬傷，整體開發，層次不分明，投資項目體量巨大，是先天的硬傷，整體開發，層次17、不分明，投資期限過長，是該項目后期銷售去化受阻的主要原因。期限過長，是該項目后期銷售去化受阻的主要原因。n 投資目標群體和消費目標群體不凸顯，使綠地投資目標群體和消費目標群體不凸顯，使綠地2121商城難以順應商城難以順應銀川市目前的商業發展趨勢，銀川市目前的商業發展趨勢，n 該項目已經不能對本案構成競爭威脅。該項目已經不能對本案構成競爭威脅。項目周遍地塊布局項目周遍地塊布局以銀川為中心城市，輻射200公里半徑區域萬達廣場萬達廣場 大連萬達集團在全國二十幾個大中型城市相繼建設萬達廣場，大連萬達集團在全國二十幾個大中型城市相繼建設萬達廣場，如北京萬達、上海萬達、蘇州萬達、寧波萬達，都取得了驕人業如18、北京萬達、上海萬達、蘇州萬達、寧波萬達，都取得了驕人業績。績。此次大連萬達進駐銀川金鳳區中心區，將給銀川市商業帶來變此次大連萬達進駐銀川金鳳區中心區，將給銀川市商業帶來變革。革。大連萬達在銀川將投資二十億，打造銀川萬達廣場，現在已經大連萬達在銀川將投資二十億，打造銀川萬達廣場，現在已經進入規劃設計招標階段，將于今年進入規劃設計招標階段，將于今年8 8月破土動工。月破土動工。大連萬達將帶旗下戰略合作單位進駐銀川，如家樂福、必勝客、大連萬達將帶旗下戰略合作單位進駐銀川，如家樂福、必勝客、百盛等知名品牌，這也代表著大連萬達經過近兩年的市場調研與百盛等知名品牌，這也代表著大連萬達經過近兩年的市場調研與19、分析確定了進軍西北地區的雄心。分析確定了進軍西北地區的雄心。銀川萬達廣場坐落于銀川市金鳳區，距離本項目一公里，南北呼應，形成兩個新型綜合體銀川萬達廣場周遍缺乏大型綜合體，居住密度高，加之行政辦公商務中心，將有很好的發展前景。市場結論（市場結論（1 1）p 大型家居賣場，幾近飽和，同質化嚴重。大型家居賣場，幾近飽和，同質化嚴重。p 大型混合商業城，經營狀況良好，同質化經營檔次太低。大型混合商業城，經營狀況良好，同質化經營檔次太低。p 特色商業街，幾近成為電子、商務、專賣一條街。特色商業街，幾近成為電子、商務、專賣一條街。p 商務寫字樓在近兩年發展迅猛。商務寫字樓在近兩年發展迅猛。p 欠缺復式型公20、寓，較受年輕購房群體及投資客的追捧。欠缺復式型公寓，較受年輕購房群體及投資客的追捧。市場結論（市場結論（2 2）p 現銀川市及周遍地區缺乏最高檔的家居。現銀川市及周遍地區缺乏最高檔的家居。p 缺乏高檔商業，公寓，辦公綜和體。缺乏高檔商業，公寓，辦公綜和體。p 根據萬達商業及發展趨勢，提升了周邊的物業價值。根據萬達商業及發展趨勢，提升了周邊的物業價值。p 公寓及寫字樓將有出現熱銷現象。公寓及寫字樓將有出現熱銷現象。市場結論（市場結論（3 3）p 現銀川消費市場呈現出少有的繁榮景象，無論是百貨、餐飲、娛現銀川消費市場呈現出少有的繁榮景象，無論是百貨、餐飲、娛樂、洗浴、樂、洗浴、KTVKTV等都形成21、了火暴消費。等都形成了火暴消費。p 銀川現有房地產結構沒有適應銀川現有房地產結構沒有適應25-3525-35歲居住社區，而這一年齡段歲居住社區，而這一年齡段的群體喜歡群居，他們也將給這一社區帶來活力和消費力。的群體喜歡群居，他們也將給這一社區帶來活力和消費力。p 賀蘭山路即將在兩年后貫通，西至阿拉善盟，東至鄂爾多斯市，賀蘭山路即將在兩年后貫通，西至阿拉善盟，東至鄂爾多斯市，連接京藏高速，北至臨河市，南至平涼市。連接京藏高速，北至臨河市，南至平涼市。p 根據上一表述將形成政府提出的沿黃中心區的發展戰略目標，將根據上一表述將形成政府提出的沿黃中心區的發展戰略目標，將有近有近16001600萬龐大的22、消費群，給銀川商業、辦公、居住、投資帶來巨萬龐大的消費群，給銀川商業、辦公、居住、投資帶來巨大潛力。大潛力。PART3產品定位產品定位APPLEAPPLE公寓報紙系列廣告文案公寓報紙系列廣告文案回歸。我們用不了回歸。我們用不了180平米的大房子平米的大房子以前買房，人們都喜歡賣大房子，寬寬敞敞住的舒服，但是只有3口人的一個家，怎么能夠用得了180平米其實75平米的房子，我們已經住的很舒適了。回歸。住的有品，價格不一定要高高在上回歸。住的有品，價格不一定要高高在上寶馬每個人都喜歡，有氣派又有品位，但是如果買車子，實用卻是最關鍵，既要物美、當然又要“價廉”了。其實買房如買車，住的有品，價格不一定要23、高高在上回歸。享受親情不是要回歸。享受親情不是要“抬頭不見低頭見抬頭不見低頭見”成家立業后，自然而然的想尋求一個屬于自己的空間。但是缺少了兒女承歡膝下的父母過的會快樂嗎？讓父母住在離自己很近的地方，經常的探望同樣會使父母笑逐顏開。其實，享受親情不是要“抬頭不見低頭見”回歸。屬于我們的生活不在郊區回歸。屬于我們的生活不在郊區喜歡郊區的風和日麗和野外的田園美景。但是工作的煩忙，那里有那么多的時間享受路上的奔波。閑暇時能夠看看自己喜歡的影碟，喝上自己喜歡的飲品，睡在自己喜歡的床上就是莫大的享受了。其實，屬于我們的生活不在郊區回歸。我們的骨子里沒有寂寞的元素回歸。我們的骨子里沒有寂寞的元素清風飛揚，小24、月唱晚是一種境界。可是繁華都市的霓虹靚影、歌舞升平更有魅力，青春的吸引無人能及。其實，我們的骨子里沒有寂寞的元素70年代，我被年代，我被“黑黑”了！（玩耍篇）（了！（玩耍篇）（10月月19日）日）知道什么叫玩嗎？把黑色的樓道當作戰場，拿著掃帚當獵槍，在落滿塵土的煤袋子上摸爬滾打，練就了一身過硬的本事，惹來同齡孩子羨慕的眼光。藏老蒙，黑漆漆的走廊是最好的堡壘，滿臉的灰塵掩蓋不助勝利的喜悅。生活都隨著我們童年的笑聲，充滿陽光。70年代，我被年代，我被“晃晃”了（求學篇）（了（求學篇）（10月月31日）日）現在的孩子怎么能夠能夠體會到我們上學時的快樂！早上天不亮就要起床，急走在田間的小道上，直到東方25、露白，才趕到學校的操場！書聲朗朗，是我讀書的渴望，鳥兒和我一起歌唱，柳條在樹上遙遙蕩蕩。伴著星光，我還在放學的路上APPLE公寓的文案公寓的文案第一回 球賽我行我素晚上看球賽，是我喜歡的德國隊。90分鐘的比賽，90分鐘的放縱，克羅澤的每一次精彩盤帶都讓我手舞足蹈、拍手稱快，不用擔心別人異樣的目光，也不會引起任何不必要的騷動；看完比賽，喝杯可樂，坐在窗邊呼吸凌晨的空氣，動與靜之間，我行我素。第二回 上班直來直往早上起床，已經八點整，遲到是必然的事情，于是匆匆刷牙洗臉，直奔公司。向左，是公交；向右，是街；向北，是上海路；向南，是北京路。直來直往，十五分鐘就到公司，八點二十分了，部門主任竟然不在辦公26、室，大呼慶幸。半個小時后主任姍姍來遲，惺忪的眼里閃爍著些許興奮，這時我才記起，主任也是球迷。第三回 八小時之外百分之五十的城市生活八小時之外購物、八小時之外休閑、八小時之外美食、八小時之外歡樂、八小時之外使用城市，住在隔壁的美女如是說，百分之百的城市生活被她演繹的精彩紛呈。可能我只能算是百分之五十的城市生活，購物美食我都不太感興趣，附近的酒吧街倒是經常去逛逛，邀上幾個朋友，在酒吧里邊喝邊聊，這就叫愜意。第四回 周末花園的妙用很久沒碰吉他了，趁著周末可以過過癮，樓上的空中花園倒是個好去處。彈吉他講的是個情緒，但畢竟是在城市里，難得找個鳥語花香的地方，幸虧這里有個花園，讓我不必背著吉他到處跑。之后27、才發現在空中花園里彈吉他是個失誤，在這里看著樓下鬧市區往來如織的人和車，順便發發呆，竟然也是個*的消遣途徑，早知道就買個望遠鏡上來了。第五回 追尋人潮里有我的愛情，就如喧囂的城市里有我的空間望遠鏡買回來了，就放在自家的涼臺上。小時候很向往張衡數星星的勇氣，現在終于如愿以嘗，當然，看星星之余也要看看路上的行人。因為我相信，人潮里有我的愛情，就如喧囂的城市里有我的空間。夜晚的上街熱鬧依然，有時候看著行色匆匆的行人，也會想想他們背后的故事。那個女孩已經是第N次出現在我的鏡框里了，在街邊的站臺上等車，比起身邊的路人，她多了幾份恬靜，多了幾份矜持，她的背后有什么樣的故事？然后，我就會一個人坐在涼臺上策劃28、著我與她之間一個美好的愛情故事，也許就邂逅在樓下的咖啡廳里，或在某次聚會里很多次就這樣在涼臺上擁夢而睡。第六回 愛情我的公寓不會孤單我有了女朋友，和街邊的那個女孩很像。我會帶她去那個咖啡廳里喝咖啡，會帶她在空中花園里數星星，會指著街對面的那個站臺講那個女孩的故事，會擁著她在涼臺上入睡第七回公寓原來可以如此賺錢好不容易申請到了暑期長期，終于可以陪女友到海邊看日出了。我要出游的消息不脛而走，朋友們紛至沓來，都希望借公寓一用。而私下里他們竟然將我公寓的租金炒到了100元每天，令我咋舌不已。隔壁的美女今天打來一個電話，說自己因為工作調動要離開銀川一段時間，她的公寓已經租給了某公司在銀川的辦事處，希望我29、能幫她代收一下房租，當問及租金時，她又讓我嚇了一跳二千塊錢每月。“蘋果公寓蘋果公寓”:以品質成就鮮活生活！以品質成就鮮活生活！（本報訊）時下在銀川，人們只要一提及“小戶型”，第一印象中便會閃現“蘋果公寓”的鮮活主義和時尚主張！寧夏隆基房地產開發有限責任公司開發的“蘋果公寓”正是時下銀川最火熱流行時尚的鮮活住宅項目。“蘋果公寓”的總體規劃是經過開發商、專業市場策劃力量及設計院共同努力、反復研究、不斷修改、不斷優化的方案。該方案充分考慮了銀川年輕人的居住習慣、地塊特點及銀川的氣候特點，在容積率、小戶型、精裝修、車位、綠化等諸多要素中力求最佳平衡點，從而保證了“蘋果公寓”的高雅檔次及舒適環境。作為銀30、川金鳳板塊的一名尊崇成員，“蘋果公寓”的設計秉承了高尚建筑的品質和精髓，再現完美的現代風情和天際線如音律跳動的建筑形態。摒棄了所有造作的修飾，以紅、藍、黃個性鮮明的色彩勾勒出張性的極致生活空間。所有與感官傳播有關的事與物，在“蘋果公寓”出現的這一刻也一并蔓延開來，息息相關。精銳幾何，四幕鮮活構筑。同時周邊密布的燙金商鋪，以及酒吧、書吧、網吧、咖啡吧每一樣都讓精銳的BOBOS們在入住之時盡享都市化情味和個性化生活。“蘋果公寓”的設計風格秉承了時尚的建筑品質與精髓，再現完美的原創蘋果鮮活風情和音律建筑部落。以最理想的建筑模式和最適度的人口居住密度，讓家成為一種個性化的專屬尤物。其建筑格調摒棄了所有31、造作的修飾，而是用個性色彩鮮明的線條勾勒出樓宇的動人魅力，更貼近時代的氣息。紅、藍、黃的立面色彩穿插構成了張性的空間效果，注入了更多熱情和生機的元素。高低錯落的天際線剔除了視覺的誤區，使所有落入眼中的景致都會因為天際線的變化而變化。塔式小高層與同期在建的高尚寫字樓有機的結合在一起，構成了內圍合式，確保了私密、安全和更合理的人文交流空間。采用科學的規劃布局，極大地吸納了周邊生態公園、唐徠公園、人民廣場滋養的綠意和鮮氧的無限進入，從而使建筑群落里的空氣始終自然的流通，連“心”亦被自然的凈化。鮮活,是一份出自內心的優雅，是紅塵激蕩后的熱情與從容，是逍遙人生享受中的快樂與澎湃。在蘋果，享受“蘋果公寓”32、帶來的高品質生活，真真的是享受鮮活與快樂！APPLE MANSIONAPPLE MANSION，我就喜歡！，我就喜歡！今天的您，快樂嗎？給自己一點時間，認真探尋自己的內心：什么樣的人和事，能讓你快樂呢？生活如此忙碌和擁擠；而快樂，也就如此稀有和奢侈。因此，任何富有情緒價值的商品都是自己的奢侈品能讓自己感覺快樂的東西，就是必需的！“讓自己承受一切壓力，是為了能擁有舒適、美好、不落俗套的奢侈品。如果什么都不買、什么都不享受，會有生活苦悶的感覺，當然也看不到自己打拼的意義，這時我會自問：辛苦果真值得嗎？”事實上，最近如果您仔細觀察身邊的人就會發現，如今，每個人都有花錢花得理直氣壯的部分，平時用錢小心33、翼翼，但在諸如“享受蘋果一樣的生活”面上，卻都表現出萬頭攢動的搶購氣息。對物質生活已經充分滿足之后的人們來說，時尚鮮活才是無價的（Priceless），因而你我可以不惜一切代價去購買這種生活，只因為感覺“值得”、“對自己好”，便渴望擁有。就拿近期熱銷廬陽的“蘋果公寓”為例，從搶購的消費者考慮購買的用途出發，通常是為了滿足自身空間、自身表現、自我褒獎，以及自我提高四種需要。推衍而出，從呵護人們心智角度出發，做為新奢侈主義先鋒的“蘋果公寓”，憑借“精裝修小戶型”從而具備以下四個情感層面：1、時尚調養：修復心靈，在辛勞一天后，讓精疲力盡的身體重拾青春、撫慰騷動的情緒。2、經典呵護：為重要的人創造舒適34、激情的生活環境，與他們建立、維護并深化愛情和親情。3、人文教化：尋找具有學習型和挑戰性的鄰居，擴展生命視野，界定在別人眼中的形象。4、藝術升華：用精裝修表達個人品味，方能凸現自己與眾不同，并展現內涵和瀟灑的一面。這四個情感層面明確構筑了我們之所以花錢想要購買的情緒內涵住宅，對消費者而言，也會是極佳自我察覺的線索，了解自己需要什么？究竟因為什么而購買？通過購買產品，究竟能夠得到什么樣的情緒和自己？新奢華消費者在傳統的社會中，擁護個人主義、物質主義和追求個人幸福，并改寫“犧牲小我，完成大我”的老掉牙觀念，他們愿意在自己身上花錢，重新探索、開發自己的生命。通過使用“蘋果公寓”，讓自己和家人得到身心的35、愉悅（時尚調養、經典呵護），也是尊貴價值的魅力展現（藝術升華），并通過結交新的朋友，體驗新的生活方式，獲得活力經驗（人文教化）。這就是在“蘋果公寓”滋生涵養的新奢華主義，只要簡約、追求時尚、脈動激情、勁跑全城！無怪乎，越來越多熱愛生活的人高呼：APPLEMANSION，我就喜歡！u歡樂廣場歡樂廣場居住型、青年型、首次置業型居住型、青年型、首次置業型項目組團建筑面積銷售持有比例占有比例裝修標準備注辦公大堂1500平米持有1.36%四星級標準寫字樓38000平米95%可售34.5%公共區域沿街商業18000平米95%可售16.36%毛坯蘋果公寓50000平米100%銷售45.45%精裝地下停車2536、00平米持有與銷售2.27%簡裝合計110000平米90.6%銷售此物業可售90.6%，持有物業9.4%；商業面積為18000平米 公寓寫字樓92000平米；容積率2.85組團名稱建筑面積銷售均價總銷金額備注辦公大堂1500平米6000元/平米900萬持有寫字樓38000平米5600元/平米2.014億*95%95%可售沿街商業18000平米11000元/平米1.881億*95%95%可售蘋果公寓50000平米6500元/平米3.25億100%銷售地下停車2500平米150000元/位3120萬銷售合計110000平米7000元/平米7.45億2054萬-經濟測算經濟測算市場角度根據調研分析，37、銀川市市區商業+辦公物業趨于飽和，主要集中在新華商圈、開發區周遍；由于整個城市的南北擴張，外來人口的導入，各項產業及產業鏈的升級，促使銀川未來房地產開發量的升級；產品角度 從銀川市成熟的商業圈來看，主要形態以百貨、零售業為主，且業態布局相同；從項目的總體規劃來看，形成圍合式城市商務綜合體，規劃理念超前，氣勢宏大，必將成為金鳳區地標性綜合體；以上海路為線，東西貫通的商業街，形成環行放射狀布局，中心區域為休閑廣場，風情商業街放射狀延伸，以林蔭大道貫穿各個異國風情精品館；項目北入口形成獨特風情的景觀廣場，南北兩側形成高低錯落公寓樓群，突出了城中城的布局。開發商角度 項目進行分期開發，降低投資壓力，可以很好的培育、商務及投資氛圍，達到聚集人氣擴大其影響力和品牌知名度，創造有利條件。此項目的開發建設，將給開發商帶來品牌效應、經濟收益、消費與投資市場的三贏局面。規劃注解規劃注解1.規劃理念超前。2.吸引投資目光3.建筑產品與人文色彩的結合 4.城市地標綜合體的特點5.表現開發商現代思想的典范6.高檔次生活品位的具體體現7.在未來的開發中起到導向作用本報告匯報到此結束2010.8.15此方案為前期概念性方案此方案為前期概念性方案