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1、l項目位置與區域的關系解讀l區域寫字樓市場分析l區域商業市場分析l區域規劃定位及發展前景l區域未來土地供應產品量 第一部分 區域概況區域概況1.項目所在江北區的核心優勢菜園壩火車站5公里，距龍頭寺火車站8公里，距紅旗河溝汽車北站3公里，距朝天門旅游碼頭8公里，距寸灘集裝箱碼頭15公里，距重慶機場25公里，輕軌3號線、6號線、9號線從旁穿過，其交通極為便利。便利的交通提升了觀音橋商圈的輻射能力。觀音橋商圈近可輻射江北片區、北部新區、沙坪壩區以及南岸彈子石片區，這是除了解放碑商圈之外的其他商圈所不可比擬的。交通優勢腹地優勢與其他商圈相比觀音橋片區地勢開闊，可以向北、向西、向東擴展，不受地形限制。解2、放碑商圈已無可用之地，南坪、沙坪壩商圈受地形限制，同樣缺乏擴展空間。楊家坪雖然有擴展空間，但相對分散。觀音橋商圈緊鄰重慶高新技術產業開發區、重慶經濟技術開發區、重慶出口加工區、江北港城工業園、以及北部新區其他6個工業園區和4個服務業聚集區。工業的高度聚集與發展必將促進商貿服務業的快速增長。1.項目所在江北區的核心優勢產業優勢場地優勢 2.江北區的五大機遇江北發展機遇江北嘴CBD建設機遇重慶向北發展的戰略意圖明顯，集眾多優勢于一身。與CBD毗鄰，提出建構江北“大商圈”的概念。觀音橋商圈“再造”機遇政府大力支持，規劃做到高起點、高標準，打造全國一流商圈。兩江新區戰略機遇保稅港區開發機遇重慶將成內陸3、開放高地，江北將成重慶的橋頭堡。其中對江北區明確5大功能定位：重慶市的新興金融中心、商貿中心、物流基地、現代制造業基地、總部基地。同時，明確提出對觀音橋商圈進行“再提升”西永副中心CBD觀音橋副中心i沙坪壩副中心南坪副中心楊家坪副中心茶園副中心巴南副中心大渡口副中心本案本案項目區位 位于重慶觀音橋商圈，商業商務成熟度高。本項目位于重慶強勢崛起的城市核心商業商務區觀音橋城市副中心，經過6年的高速發展，區域商業氛圍及居住氛圍成熟，輻射能力進一步增強，是重慶房地產市場主要發展方向。項目位置 地處重慶觀音橋商圈內，地段價值極高。項目地處重慶城市副中心觀音橋商圈內，項目的建設將對觀音橋商圈形象地位有著強4、有力的推動作用，將吸引更多的投資商和年青群體的進入極大的推進本區域的發展。商業商貿金融居住|商務周邊環境 配套完善，居住、商業、商務氛圍成熟。本地塊的周邊環境擁有較為完善的市政、商業、商務、景觀、交通等配套以及較為成熟的高尚住宅區。如嘉陵公園、觀音橋步行街、鴻恩寺公園、華新分流道、學校等。金鵬旺角朗情廣場嘉年化蘇寧電腦金源飯店北城天街新世紀賽博數碼拓展大廈未來國際紅鼎國際大容城綠云尚都觀農貿五岳國際招商銀行同聚遠景渝北大廈陽光城協星中心星光68名品中國銀行茂業百貨歐式一條街富力海洋廣場富力國際招商銀行金英女人街海逸花園工商銀行泰興數碼重慶銀行新上海大廈黃金海岸中信大廈煌華國際光華觀府國際江北一5、院家樂福金觀音春森彼岸城市印象鴻恩寺公園松龍花園新城綠洲華立豪園商業商務區商業商務區步行街內步行街內商業商務區商業商務區步行街內步行街內交通狀況 道路通達性強，交通便捷，路線豐富。根據觀音橋商圈 三環十射的交通網絡規劃，多條主次干道交錯，人流動線十分順暢；緊鄰城市重要干道，道路條件較好；數十條公交線路，通達主城各區域；輕軌線即將通車。項目結論提取不利因素 商業人氣影響，老建筑使用功能局限，原住民動遷。1、本地塊共享觀音橋步行街的商業價值將受到商圈循環道分割，商氣人氣將受到嚴重影響。2、全部為老建筑改建，使用功能局限，硬件條件差對未來發展不利。3、原住民動遷極為復雜帶來管理成本的提升，房屋返租成6、本較高。未來的潛力 觀音橋商圈擴容，本案將是江北區政府確定的重點項目。1、在觀音橋擴容發展的聯動作用下，本案將是江北政府重點建設項目。2、本地塊地處觀音橋商圈內，與觀音橋步行街一街之隔，可共享商圈帶來的巨大人流。3、觀音橋步行商業街正在逐步擴大范圍，本地塊發展將會進一步升級。4、本地塊緊靠城市干道和環道，交通暢通便捷。本項目研究結論方向研判斷根據項目屬性分析，本項目的開發方向必將是：現狀改造，逐步建設結論條件：本地塊處于觀音橋商圈內，周邊商服配套完善，交通網絡發達，商業價值高。本地塊周邊有較好的生活氛圍，適宜于居住。隨著觀音橋商圈的擴容，本地塊發展將進一步升級，項目地塊發展潛力巨大。區域概覽 7、觀音橋商圈概覽 本地塊位于觀音橋商圈核心區域的東端，觀音橋商圈核心區域規劃面積約6.8平方公里。目前商圈內云集了5大百貨，2大購物中心，營業面積約345,000平方米。截至目前，觀音橋商圈共有（5000平方米以上）商業設施面積約126萬平方米，涵蓋零售市場主要業態，區域競爭十分激烈。觀音橋商圈預計2010年-2011年將新增營業面積288,559平方米。觀音橋商圈土地儲備607.02畝(舊城改造)，未來5年之內，預計將新建商業體量在500,000平方米左右。金鵬旺角朗情廣場嘉年化蘇寧電腦金源飯店北城天街新世紀賽博數碼拓展大廈未來國際紅鼎國際大容城綠云尚都觀農貿五岳國際招商銀行同聚遠景渝北大廈陽8、光城協星中心星光68名品中國銀行茂業百貨歐式一條街富力海洋廣場富力國際招商銀行金英女人街海逸花園工商銀行泰興數碼重慶銀行新上海大廈黃金海岸中信大廈煌華國際光華觀府國際江北一院家樂福金觀音松龍花園新城綠洲商業商業商務商務金融金融商業商業商務商務金融金融商業商業酒店酒店金融金融會展會展酒店酒店貿易貿易文化休文化休閑閑主題商業規劃區域商業結構根據我們的走訪相關部門和現場調研的情況反饋，觀音橋現狀商業業態的匯總情況如下：根據左圖數據分析觀音橋商圈的商業態規模已達126萬平方米，相應的業態比例結構不盡合理。百貨、購物中心和專業市場的規模龐大，主要集中在步行街內，但經營的檔次還有待于提升的空間。休閑/娛樂9、/餐飲類業態規模明顯較小，主要集中在歐式一條街、金源不夜城和各大物中心，經營情況較好，但消費環境并不盡好，文化氛圍相對相弱，且在檔次結構上還有一定的提升空間。觀音橋商圈內的商業經營情況良好，但面臨的同質化較為嚴重。區域業態功能現狀觀音橋商圈總規模224.4萬平方米，其中零售購物達115.9萬平方米。區域規劃定位觀音橋商圈的規劃及發展方向將是影響本項目可持續發展的重要因素，而觀音橋商圈的規劃及定位也將是本項目后期定位需考慮的基本要素之一。總體定位：總體定位：西部城市名片、消費天堂、服務高地，長江上游商貿中心。功能定位：功能定位：集購物、休閑、娛樂、商務、餐飲、觀光、金融、創意、服務等功能于一體的10、重慶城市副中心。區域業態功能規劃觀音橋商圈總規模224.4萬平方米，其中零售購物達115.9萬平方米。調整后從上述對比情況來看，觀音橋商圈的現狀業態比例明顯失調，規劃調整后的業態結構較為合理。各種業態功能都有相應加強，同時可創造多個新型業態功能。本地塊與觀音橋商圈的行態綠地軸相交，其與商業中心區相連，由此其商圈功能將為本地塊帶來人流。區域業態功能結構一心：城市商業中心，以觀音橋步行街和北城天街為主，展示商圈形象的主窗口。兩核：生態綠核，以嘉陵公園和海洋公園為主的生態綠核，提升商圈品質。兩軸：建新北路為主的城市發展主軸；連接嘉陵公園和海洋公園之間的步行空間為發展次軸。區域業態功能特征及問題根據我11、們的走訪相關部門和現場調研的數據分析得知的特征及面臨的問題如下：現狀業態特征1、業態相對完備，涵蓋現代商貿服務業中的大部分。2、商業購物、商務辦公是其主要業態，其他業態比重較小。3、功能基本完善，購物、辦公、餐飲、休閑、娛樂、住宿、金融等需求均能滿足。現狀業態問題1、商業購物基本趨于飽和狀態，商場定位及商品結構同質化明顯，特大型、高檔次、引領型商業購物中心較少。2、高檔次的商務辦公及總部商務缺乏。3、星級酒店數量較少，缺乏集聚效應。4、創意研發、會展表演、信息咨詢等服務業較少。5、各業態空間分異不明顯，未形成專業聚集優勢。根據以上分析，并結合項目實際情況，從市場角度和硬件條件兩方面評估。本項目12、若以零售及辦公為主題定位不具備任何優勢和吸引力。要想成功打造本項目必須創新，探索一套行之有效的辦法l建設目標l項目現狀及改進l項目交通l主要人流交通l項目業態構成 第二部分 項目概念規劃定位項目概念規劃定位u 西南地區首個城中村改造示范項目u 西南首席青年創業示范基地u 安居樂業示范工程u 有藝術景觀的生活社區u 用藝術維護舊城u 增加就業，帶動當地居民收入u 促進項目所在地周邊環境/提升建設目標浪漫金街時尚之都生態之城觀音橋商圈將打造成為長江上游商貿中心創業夢工場項目現狀及改造1、項目目前為圍合式舊城居住小區；2、原住民眾多，嚴重影響項目整體打造及日后管理；3、項目周邊環境條件較差；4、硬件13、設施老化（公共空間、內部結構、停車場、配套設施等）；5、項目內外部交通動線不暢，導致車流、人流難以進入；6、項目主入口不具備引導作用，昭示性差；7、一期面積過小，難以形成規模效應。地下停車空間的組織：地下停車庫統一規劃，將周邊就幾個項目地下停車場和本項目貫通，并盡可能與地鐵站點相互連通形成網絡，實現相互的高效換乘。控制并合理布置出入口數量且減少地面出入口對動態交通產生影響。空間地下停車：設置在地下商業層以下，鑒于本項目的實際情況可考慮將停車場主入口設置在黃金海岸項目處并打通與千禧年酒店地下部分再與本項目連接，通過電梯直接進入地下層或地面。地下空間利用鑒于本項目的實際情況可考慮將停車場主入口設置14、在黃金海岸項目處并打通與千禧年酒店地下部分再與本項目連接，通過電梯直接進入地下層或地面。臨時性開辟二期部分地面或地下停車位以解決停車難問題。停車場設計黃金海岸地下停車場修建地下通道用電梯將停車庫和地面連接，方便人流出入千禧年地下停車場二期臨時性停車場三期發展用地本項目現目前兩個主入口部分形象較差，建議另設計和本項目主題定位相匹配的主入口牌本項目主題定位相匹配的主入口牌坊坊。能有效的引導外部人流進入，并打通部分臨街門面和項目內部進行人流互通。主人口設置打通商鋪的節點仿古式主入口設計交通動線及功能區平面分布紅錦大道沿線政務辦公區建新北路沿線商務辦公區觀音橋商圈商務集中發展區本項目定位分析：江北核心15、區商務發展主線本項目所在的觀音橋商圈是江北區的中心所在，該區域內集中了較多的知名大型企業及商貿流通業，為該區域的商業商務發展提供了絕對的支撐。結合本項目特點，及現有市場狀況，項目以微型企業為核心的定位才是本項目發展的出路。觀音橋-紅旗河溝-加州片區形成了一條商務密集的中軸線，商務體量超過100萬方。潛在供應量將在2-3年后形成集中供應。“江北區微型企業創業孵化園江北區微型企業創業孵化園”基礎薄弱，吸引力不強基礎薄弱，吸引力不強競爭性大，支撐力不夠競爭性大，支撐力不夠定位分析定位分析微型企業存活率低微型企業存活率低形成品牌效應、獲得長期效益形成品牌效應、獲得長期效益大力引進知名機構，如：搜狐、新16、浪知名互聯網媒體、中煤設計研究院、重大建筑學院、影視學院、美院等。原有定位在改變原有功能的基礎上，此定位：各區爭先投入可持續發展并壯大的核心要素支撐改變現有模式創新支持首先，本創意園區將引進專業的創業培訓機構和創業培育的投資機構。為初次創業者提供全方位的創業平臺，培育創新人才和新一代高附加值、高成長性、高技術企業。通過政府的號召力向重慶本地知名大型企業（房地產行業、高科技技術裝備行業、制造業、上市公司等）發起“重慶明天創業基金”，通過該基金對早期創業者需求的資金、商業、技術、市場、人力、法律、培訓等提供一攬子服務,幫助早期階段的創業公司順利啟動和快速成長。同時幫助創業者開創出一批最有市場價值和17、商業潛力的產品。如何創新？核心闡述針對不同創業階段的支持計劃創業加速期針對有經驗的，具備清晰的商業計劃、產品模型和核心成員的創業團隊創業助跑期基礎/系統性的針對有商業創意、初次創業的年輕創業團隊創業夢想家計劃針對有豐富業界經驗，希望開創自己新事業的高端人才如：針對性的創業培訓計劃，邀請各行業的成功人士加入培訓講師。下述這些培訓都是創業者感興趣獲得歸屬感的秘密!“如何獲取你的第一批用戶;針對用戶需求的研究方法、可用性測試;創業和投資經驗;談判技巧入門;創業失敗經歷分享;用戶和數據管理;運營中的財務知識;商業計劃書及創業公司資金募集;小團隊創業建議;產品和用戶之間的文化紐帶;什么是硅谷VC所看重的18、.”園區如何營造創業氛圍，留住人才重慶主城區“微型企業創業園”、“江北區人民政府重點扶持園區”、“微型企業對外交流示范窗口”、“世界500強企業定期技術交流支持”、“城中園區式辦公，享受開放式交流空間”。項目主題形象定位項目主題形象定位有藝術景觀的創業商務社區Artistic landscape of the entrepreneurial business community打造重慶地區首席以“創業”為主題的活力創業夢想商務區項目主題形象定位項目主題形象定位活力。人 才。技 術。資 金。管 理。推 廣。產生巨大的經濟效益和社會效益。根據以上概念定位思路，建議本項目的案名為：項目案名建議項目案19、名建議嘉陵三村萬企錦繡創業夢工場以“創業園”為核心主題進行功能上的延伸，集辦公、培訓、旅游、文化、藝術、展覽、創意產業、廣告公司、動畫制作公司、產品設計、建筑設計、休閑娛樂、餐飲、精品酒店、配套等于一體的多門類綜合創業產業園。項目功能定位項目功能定位目標人群：目標人群：互聯網開發、電子商務、計算機等從業人員；新建筑設計、城市規劃、城市景觀設計人員；時裝、飾品、奢侈品設計、新潮消費品等時尚設計人員；工藝品、平面設計、3D設計、多媒體設計人員；繪畫雕塑等藝術品創作、收藏、投資、拍賣、銷售等關聯產業人員；影視、圖書、雜志、報紙出版、策劃人員；工業產品新型專利設計人員。建議將項目打造成以“創業”為核心20、定位并集合信息產業、建筑設計、廣告創意、旅游商品、文化藝術、展覽展示于一體的西南首家微型企業創業產業園。主題業態定位主題業態定位A區特色旅游商品街微型企業創業園B區公共空間/展示微型企業創業園C區建筑設計創業工場D區信息產業創業工場B區C區D區A區一/二期平面功能分布一期業態垂直分布一一/二期，項目業態設置建議二期，項目業態設置建議以零售類的品牌形象店鋪為主，增加休閑、文化、藝術性店鋪通過逐步返租的方式將1-2樓打造成以零售、休閑觀光、文化藝術為主題的街區。3樓以上部分均作為微型企業創業辦公區返租。主題：資享生活主題：資享生活業態：業態：蛋糕店、餅屋、銀行、便利店、音像店、鮮花、快餐、玩具店、21、洗衣店5-75-7號樓號樓主題：信息產業主題：信息產業業態：業態：一樓運動健身。樓上部分信息產業創業園。（微企）主題：特色旅游商品主題：特色旅游商品業態：業態：重慶本地特色商品：特色商品、禮品、工藝品、飾品、快餐、商務休閑咖啡吧。以大面積形象店鋪展示為主。主題：精品酒店主題：精品酒店業態：業態：精品文化藝術酒店，文化藝術性強主題：主題：Opening Opening Live AREALive AREA業態：業態：畫廊、咖啡屋、書店、藝術品工作室等主題：嘉陵三村社區主題：嘉陵三村社區文化展覽及交流區文化展覽及交流區業態：業態：文化藝術展覽、閱覽室、休閑等主題：建筑設計主題：建筑設計業態：業態：22、一樓個性化家居飾品、藝術工藝品、藏品、工作室、畫廊等，樓上建筑設計微型企業辦公空間。（微企）1期：臨街部分商業門面：品牌形象店/旅游紀念品/工藝禮品/電 子數碼產品/運動用品/化妝品/銀行等；內圈：所有住宅1-2樓均建城可供出租經營的商鋪，畫廊/工作室/家居用品及形象展示店/商務中心/閱覽室等。2期：微型企業園區、青年創業示范基地發展策略發展策略 通過對1期所有環境的改造，引進知名公司品牌進場經營，帶動2期青年創業示范基地的成功招商。互補并提升該項目市場競爭力，打造優質創意產業園區。吸引更多有志青年進區進行創業，并由政府制定相關優惠和扶持，政府對入園企業進行幫扶。一期，客戶跟進工作匯報一期，客23、戶跟進工作匯報到目前為止，我司已跟進以上所列各類業態客戶近200余家，其中對本項目有興趣之客戶達到60余家。該60余家客戶均為我司對本項目定位下的同類性、同檔次客戶。包括：包括：主題：品牌旗艦店主題：品牌旗艦店業態：業態：服飾、化妝品、飾品、皮具、箱包、手機、數碼、禮品等；主題：家居工作室主題：家居工作室業態：業態：個性化家居飾品、藝術工藝品、藏品、工作室、畫廊等；主題：創意酒店主題：創意酒店業態：業態：個性化酒店、精品酒店、商務酒店等；主題：主題：Opening Live AREA業態：業態：畫廊、咖啡屋、書店、藝術品工作室等。主題：嘉陵三村社區文化展覽及交流區主題：嘉陵三村社區文化展覽及交24、流區業態：業態：文化藝術展覽、閱覽室、休閑等 在嘉陵三村品味藝術，不一定要走進畫廊，你甚至可以一邊喝咖啡一邊看，因為你欣賞的這件藝術品可能就是你手中的咖啡杯。打破傳統的方式，除了只在室內展出外，還將藝術和文化進行更廣的延展，融入到生活的各個方面，去營造一種無處不在的藝術氛圍。因此，我們將尋找到這樣一群藝術家、雕塑家和設計師來創造一系列的藝術作品，并將他們的作品安置在花園里、轉角處、廣場上一切你會經過的地方。Open public space公共空間概念嘉陵三村產業集群園區；各小型產業創意類企業聚集；分業態聚集于每棟樓宇中；而每棟樓宇都有它個性化的符號表達。在嘉陵三村產業園區內，您可以在優美的景25、觀環境中小憩；可以在風格別致的建筑群里漫步；可以在街邊的精致店鋪里肆意消費；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。隨意閑適的街邊，休閑、娛樂、購物、科技的場所一應俱全。公共開放空間公共開放空間改造效果示范項目改造空項目改造空間效果示范間效果示范項目改造案例參考項目改造案例參考北京方家胡同北京方家胡同4646號號紅方劇場咖啡屋案例參考上苑案例參考上苑理想家園新開始案例參考上苑案例參考上苑理想家園新開始u內/外部交通；u停車系統；u硬件及整體環境改造；u項目整體策劃；u時間要求；u管理/執行；具體負責人/配合人/執行人u招商；u優惠政策；u未回收之臨街商鋪；產權/使用權u原住民動遷或轉移。園區目前面臨主要問題：項目規劃/設計/定位/經營 必須注意的要素：內外交通組織，停車位的配比；商業入口的安排，人流動線及客流疏導；商業的設計和安排；公共區域的裝飾；商業規模和獨特的商品供給；商業的特點和吸引力；商業的資源整合超前規劃定位；