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1、青青 島島 李李 滄滄 地地 塊塊 概概 念念 性性 規規 劃劃 （草案）（草案）2008.7委托方委托方:卓越置業集團卓越置業集團 景觀設計方景觀設計方:EDSA景觀設計院景觀設計院 EDSA總裁總裁/首席設計師首席設計師:李建偉李建偉EDSA.studio4主任設計師：主任設計師：田中田中 項目主設：項目主設：武彥廷武彥廷 武超武超 項目設計團隊：項目設計團隊：解寧解寧 羅娟羅娟 趙偉趙偉 張朝棟張朝棟青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃 QINGDAO LICANG DISTRICT CONCEPT PLANNING 1.0 1.0 項目背景分2、析項目背景分析 2.0 2.0 基地分析基地分析 3.0 3.0 概念性規劃概念性規劃 4.0 4.0 設計風格設計風格青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃 QINGDAO LICANG DISTRICT CONCEPT PLANNING 1.0 1.0 項目背景分析項目背景分析1.1.0、區位分析1.2.0、規劃解讀1.3.0、周邊案例1.4.0、項目定位項目所在地李滄區，地處青島市區北端青島市區北端，是青島市內四區之一，位于東經120度26分，北緯36度10分。東依嶗山山脈與嶗山區接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區，北靠城陽區與流與流亭國際機場相連亭國3、際機場相連，是進出青島的咽喉之地咽喉之地，屬典型的城鄉結合部。東西長約14公里，南北長約11公里。區境總面積為97.98平方公里。區區位位分分析析中國地圖青島地圖李滄區1.1.1、區位分析李滄區距離青島市內車程約20公里，青銀高速等道路交通優化了項目所在地的區位交通環境。跨海大橋的修建讓這成為連接西海岸的一個重要支點，火車站北遷，李滄區成為青島鐵路新門戶。CLD計劃出爐，李滄區東部34平方公里的土地整體開發，這里將成為青島市區的居住重心之一。1.1.2、交通狀況區區位位分分析析1.1.3、自然環境李滄區地處北溫帶季風區域，屬溫帶季風氣候。市區由于海洋環境的直接調節，受來自洋面上的東南季風及海流4、水團的影響，故又具有明顯的海洋性氣候特點。空氣濕潤，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少；冬季風大溫低，持續時間較長，但無嚴寒。李滄區資源豐富，自然條件優良。東部低山丘陵，中部地勢平坦，西部沿海，海岸線長約13公里，主要出產魚類和貝類等海產品。境內有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等12座山丘，均系嶗山余脈。其中臥狼齒海拔428公尺，是李滄區最高點。李村河、王埠河等9條季節性河流，均發源于嶗山山脈，流經區內。李滄區有土地、建材、海灘涂等自然資源，其中土地資源較市內他區相對豐富，現有尚未利用的土地6543畝，有海灘涂面積95、97公頃，具有發展旅游、房地產、水產養殖、建筑建材業的良好條件。適宜的氣候、肥沃的土地，有利于多種植物生長。青島地圖青島市項目所在地項目所在地該地塊位于李滄區金水路片區東北部地段，北起四十三號線、南至廣水路（規劃路，目前無路基），西起賓川路、東至青臺山。該地塊規劃總面積為81.92萬，其中商業金融面積1.03萬，其他公共配套面積1.56萬；建成后建筑面積98.62萬。規規劃劃解解讀讀1.1.4、用地范圍土地利用規劃圖規規劃劃解解讀讀道路系統規劃圖公共服務設施規劃圖規規劃劃解解讀讀1.2.1、金水路片區規劃解讀：建設現代化青島核心區綠地系統綠地系統為“兩帶、多線、多點”：1、突出公園和居住區級中6、心綠地廣場的景觀作用，形成有地方特色的綠化景觀。2、強化生態綠化景觀和休閑綠化景觀的獨特性和可識別性。3、強化金水路、九水路，沿李村河、金水河兩側的綠化帶設計。4、結合擋土墻和護坡，倡導垂直綠化，提高綠化覆蓋率。建筑建筑高度：規劃區內以多層和小高層建筑為主，多層主要分布在規劃范圍的北部，在九水路北側布置了高層的住宅和綜合商務建筑規劃結構規劃結構：“兩心、兩軸、兩帶、兩區”。功能定位功能定位：充滿生機和活力的李滄區東部的綜合性新城區，功能上以居住、新興產業為主體，并且是李滄區的文教片區。山水景觀山水景觀為主要特色的生態型居住社區。居住區居住區規劃：規劃二類居住用地179.87公頃，規劃人口規模為7、7.68萬人。金融業用地25.55公頃相相關關案案例例1.3.1、周邊房產量化分析房產分布圖示理想之城位于青島市李滄區東部和規劃中的“青島中央居住區”的核心區，總占地面積4100畝，總建筑面積約209萬平方米，總戶數15160戶，預計未來將有5萬人將生活于此。基本信息：地理位置：位于青島市李滄區東部，規劃中的“青島中央居住區”的核心區占地面積：4100畝建筑面積：約209萬平方米總戶數：15160戶開工時間：2006年12月開發期數：共開發5期,目前開發的是一期交付時間：一期交付時間為2008年底建筑形態：多層、高層、小高層、別墅、商業、行政、辦公等園區配套：政府預留用地、廣場、河道綠地、公園8、道路、中小學等百通馨苑百通馨苑魯信長春花園魯信長春花園廣業廣業虎山片區虎山片區其它樓盤周周邊邊案案例例1.3.2、周邊案例分析：綠城.理想之城綠城.理想之城南王村改造項目所在區域李滄區房產總體開發水平較低，住宅以普通住宅為主，缺乏高檔住區其中綠城項目是周邊開發面積較大的居住區建筑形態多以高層、小高層為主目前青銀高速東側新開發樓盤較少，市場較大北側地塊開發可能會對本項目產生不可預測影響目標客群分析目標客群分析自然屬性：30-45歲文化屬性：高等教育，注重精神生活及生活質量的知識財富人群。社會屬性：收入較高的企業中層、私營業主、自由職業者、公務員等。區域屬性：青島市區居民、李滄區居民、金水路片區9、高端企業需求為主；周邊市區居民，外來度假人員為輔。周周邊邊案案例例分分析析1.3.3、周邊房產案例分析總結山水住區山水住區宜居品質住宅宜居品質住宅中高檔定位中高檔定位 概概念念規規劃劃定定位位1.4.0、項目定位充分發揮項目地塊景觀優勢充分發揮控規給予的資源添補市場對高品質產品需求融山水特色，享都市便捷，宜居高尚社區青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃 QINGDAO LICANG DISTRICT CONCEPT PLANNING 2.0 2.0 基地分析基地分析2.1.0、現狀分析2.2.0、GIS圖分析2.3.0、綜合利弊分析西側山體：視野開闊10、，自然條件良好，成為整個場地重要的控制性景觀要素。違章建筑雜亂無章，破壞城市天際線。北望可見群山連綿。中心地塊西望：水體較為清澈，生態環境良好，視野開闊。場地東側有山體圍合，山體為石質。地塊與高地落差大，具有生態及美學價值。地塊內存在工廠建筑，存在拆遷問題。現狀村莊，有農作物種植。生態價值良好。地勢平坦，地理景觀缺乏層次變化。水體少污染，河流的親水與可達性差。缺乏對防洪安全格局的考慮。現現狀狀分分析析2.1.1、現場照片分析GIS圖圖分分析析2.2.1、地形分析該地塊高程由50m到146m，東西山體較高，局部陡峭。中部較為平坦。GIS圖圖分分析析2.2.2、坡度分析坡度大于30%的暖色地塊坡度11、較大，占地很少，不適宜樓體的建設。坡度小于30%的冷色地塊坡度較小，面積較多，適宜樓體建設。GIS圖圖分分析析2.2.3、坡向分析場地東部坡向向東南方向面積較多，適宜居住區的建設。NESW優勢優勢：場地北側群山環繞，視野開闊，富于層次變化，便于借景。場地邊又有兩座山體，構成近景。水體環境良好，農田水系阡陌縱橫，上游匯水面較大，為水源充足提供了有利保證。中心場地平整，視線通透，具有天然的向心感。緊鄰濱海大道松嶺路段，交通便利。項目地塊南鄰規劃商業金融區、文教區，文化氛圍良好。劣勢劣勢：東南部青臺山坡度較大，不利大量建設。中心區域，地形平緩缺乏層次變化。河流的親水與可達性差。并且缺乏對防洪防汛的考12、慮。建成區域建設風貌紛雜，有大量違章建筑，對原有地形地貌有一定破壞，造成損失。規劃道路缺少對原有地形的考慮，略顯生硬。2.3.1、場地優劣綜合分析現現狀狀分分析析南王村衛星地圖青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃 QINGDAO LICANG DISTRICT CONCEPT PLANNING 3.0 3.0 概念性規劃概念性規劃3.2.0、概念方案二3.1.0、概念方案一青青 島島 李李 滄滄 地地 塊塊 概概 念念 性性 規規 劃劃 方案一方案一概概念念方方案案一一問題及措施：如何充分利用現狀周邊山體與中心水體的景觀優勢；通過景觀軸線，整合遠景山13、體與場地內山體，提升住區品質如何提升社區形象帶動片區形象；在地塊南側中央，將原中學用地微移至地塊東側利用現有水系及綠化景觀，設置入口形象區如何將社區商業與片區商業融合互動；社區商業與片區商業相連系，形成片區東西景觀帶商業通廊如何將水系景觀發揮到最大價值且能與排洪要求相結合；利用與結合現狀山體、地勢及現狀沖溝形成完整的景觀體系3.1.1、概念構思概概念念方方案案一一3.1.2、概念方案一總平面概概念念方方案案一一概概念念方方案案一一3.1.3、結構分析概概念念方方案案一一3.1.4、交通分析概概念念方方案案一一3.1.5、水系及綠化系統分析3.1.6、建筑空間分析二概概念念方方案案一一1剖面剖面14、3.1.6、建筑空間分析一概概念念方方案案一一剖面剖面概概念念方方案案一一3.1.7、概念方案一技術指標3.1.8、主要節點效果一概概念念方方案案一一中心景觀區及商業街效果示意概概念念方方案案二二中心景觀帶效果示意3.1.8、主要節點效果二概概念念方方案案二二西區及東區中心效果示意3.1.8、主要節點效果三3.1.9、分期開發規劃一期一期二期二期三期三期四期四期一期：開發面積 21.59萬平方米二期：開發面積 17.59萬平方米三期：開發面積 17.30萬平方米四期：開發面積 25.44萬平方米概概念念方方案案一一回遷區回遷區 5萬平方米萬平方米。流線型流線型景觀軸線，整合周邊山體景觀與場地內15、景觀景觀軸線，整合周邊山體景觀與場地內景觀。利用河道綠化帶形成社區主入口優良氛圍，構成序列化景觀空間利用河道綠化帶形成社區主入口優良氛圍，構成序列化景觀空間。社區商業依托片區商業，形成良性互動，連接東西景觀帶商業通廊，提升周邊地塊商業形象社區商業依托片區商業，形成良性互動，連接東西景觀帶商業通廊，提升周邊地塊商業形象。利用與結合現狀山體、地勢及現狀沖溝形成完整景觀體系，并充分利用現狀水資源利用與結合現狀山體、地勢及現狀沖溝形成完整景觀體系，并充分利用現狀水資源。建筑類型與地勢相結合，北高南低，周邊高中間低；力爭達到地塊總體的均好性建筑類型與地勢相結合，北高南低，周邊高中間低；力爭達到地塊總體的16、均好性3.1.10、概念一主要特點概述概概念念方方案案一一青青 島島 李李 滄滄 地地 塊塊 概概 念念 性性 規規 劃劃 方案二方案二概概念念方方案案二二問題及措施：如何發揮現狀山體的景觀優勢；通過對城市道路的調整，完整的保留自然山體和坡度及坡向較好的地塊盡可能的減小對自然的破壞如何發揮現狀水體的景觀優勢；利用現狀水系和自然沖溝，在地勢低洼的場地中心區匯聚，形成開闊水面，有效的起到提升形象和會聚人氣的效果如何綜合運用景觀優勢；山體與水體分別輻射周邊場地，運用景觀林帶與社區相互呼應山體與水體之間則用商業節點與景觀通廊對接的方式，直接將視線貫穿使其動靜結合，收放有致如何解決道路關系與交通強度；目17、前場地的城市道路將場地劃分為三大塊規劃中利用小區主干路將場地進行再劃分，盡可能的避免在城市主要交通干道開設社區出入口，最大限度地減小城市道路對社區的影響。3.2.1、概念構思概概念念方方案案二二概概念念方方案案二二3.2.2、方案二總平面圖概概念念方方案案二二3.2.3、景觀結構分析概概念念方方案案二二3.2.4、交通分析概概念念方方案案二二3.2.5、水系及綠化分析概概念念方方案案二二3.2.6、用地經濟指標3.2.7、建筑空間分析一概概念念方方案案二二1-1橫剖面13.2.7、建筑空間分析二概概念念方方案案二二2-2剖面233-3剖面概概念念方方案案二二3.2.8、主要節點效果一：中心廣場18、區概概念念方方案案二二3.2.8、主要節點效果二：東部山地休閑景觀區概概念念方方案案二二3.2.8、主要節點效果三：西部山水休閑景觀區概概念念方方案案二二一期一期二期二期三期三期四期四期一期：開發面積 25萬平方米二期：開發面積 28.19萬平方米三期：開發面積 9.4萬平方米四期：開發面積 26.61萬平方米3.2.9、分期開發規劃二期二期四期四期一期一期回遷區回遷區 5萬平方米萬平方米。對學校及體育公園地塊進行調整置換，以期達到土地及景觀價值的對學校及體育公園地塊進行調整置換，以期達到土地及景觀價值的 最大化，并對城市景觀作出貢獻最大化，并對城市景觀作出貢獻。根據山勢調整周邊道路，減少對地19、形的破壞及對住區的影響根據山勢調整周邊道路，減少對地形的破壞及對住區的影響。公共區域與組團區域分離，強調居住組團公共區域與組團區域分離，強調居住組團。強調與山體視線上的聯系借景強調與山體視線上的聯系借景。中心景觀區域水面集中，提升住區形象，匯聚人氣中心景觀區域水面集中，提升住區形象，匯聚人氣。建筑布局，場地中央高，東西兩側底建筑布局，場地中央高，東西兩側底3.2.10、概念二主要特點概述概概念念方方案案二二青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃青島市李滄區南王村改造項目概念性總體規劃 QINGDAO LICANG DISTRICT CONCEPT PLANNING 4.0 4.0 風格定位風格定位4.1.0、建筑風格4.2.0、道路設計風風格格定定位位風風格格定定位位4.1.1、獨棟與連排別墅4.1.2、花園洋房風風格格定定位位4.1.3、小高層風風格格定定位位4.1.4、高層風風格格定定位位4.1.5、公共建筑風風格格定定位位4.2.1、道路景觀風風格格定定位位