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1、 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產戰略規劃報告高宇地產戰略規劃報告高宇房地產開發有限公司高宇房地產開發有限公司二零零九年六月二十五日孫孫 科科1 Sunke.Rojer Sunke.Rojer前言 高宇地產公司是一家在高宇集團緊密領導下的具有獨立項目開發能力的房地產開發高宇地產公司是一家在高宇集團緊密領導下的具有獨立項目開發能力的房地產開發公司，從公司，從19991999年年1 1月由高宇集團投資全力組建，月由高宇集團投資全力組建，1010年來成為頗具實力與競爭力的房地產企年來成為頗具實力與競爭力的房地產企業，高宇地產公司正朝著專業化房地產開發公司發展，在日趨激烈的邛崍房2、地產競爭中以業，高宇地產公司正朝著專業化房地產開發公司發展，在日趨激烈的邛崍房地產競爭中以優秀的業績與規范管理滿足董事會以及集團的要求。優秀的業績與規范管理滿足董事會以及集團的要求。為了促使公司從單純建造商向專業化房地產公司轉變，高宇地產需要建立自己的業務為了促使公司從單純建造商向專業化房地產公司轉變，高宇地產需要建立自己的業務發展體系，保證持續的項目來源，建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障發展體系，保證持續的項目來源，建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障是建立新的組織和相應的核心業務流程及完善的考核激勵體系。是建立新的組織和相應的核心業務流程及完善的考核激勵體系。按3、照國際優秀公司的管理流程，高宇地產運營層應在按照國際優秀公司的管理流程，高宇地產運營層應在20092009年年終之前向董事會和集團年年終之前向董事會和集團提交提交20102010年年度計劃及年年度計劃及3 3年的戰略規劃。本報告作為高宇地產公司的三年戰略規劃初稿，年的戰略規劃。本報告作為高宇地產公司的三年戰略規劃初稿，尚需討論定稿尚需討論定稿。2 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目錄高宇地產公司三年發展戰略高宇地產公司三年發展戰略三年規劃三年規劃技能及資源技能及資源行動計劃行動計劃附錄附錄愿愿 境境3 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司愿景1.1.產品理念4、：人性化、個性化的居住理念；產品理念：人性化、個性化的居住理念；2.2.核心產品：中、高檔居住性物業；核心產品：中、高檔居住性物業；3.3.客戶群體：服務于中高收入階層的購房群體；客戶群體：服務于中高收入階層的購房群體；4.4.發展愿景：成為邛崍房地產界最專業、贏利水平最發展愿景：成為邛崍房地產界最專業、贏利水平最 高的房地產開發企業。高的房地產開發企業。4 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司的理念 團結團結 務實務實 拚搏拚搏 進取進取5 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司理念高宇地產公司理念高宇地產公司理念團結團結務實務實進取進取以客戶需求為5、一切的出發點，進行管理創新、技術創新、理念創新、組織創新、流程創新應變能力強對對內內對對外外員工有激情、充滿活力員工隊伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應，服務熱情房子帶有進取的性格，對外宣傳體現朝氣不斷提供時尚、領導潮流的產品員工之間有信任、可靠、有職業精神按時、按質、按量完成工作提供穩定性、高質量的產品公司對合作伙伴的誠信拚搏拚搏以客戶需求為一切的出發點，進行管理創新、技術創新、理念創新、組織創新、流程創新應變能力強不斷提供時尚、領導潮流的產品6 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目錄高宇地產公司三年發展戰略高宇地產公司三年發展戰略愿境愿境技能及資源技能及資源行6、動計劃行動計劃附錄附錄三年規劃三年規劃7 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司成為盈利水平最高的專業公司的保證因素盈利年保證風險控制項目規模保證方法依靠滾動開發優秀、高回報率的單個項目，因固定較低，市場細分更精密，市場定位更準確，從而保證良好的銷售速度，產生較高的盈利水平工程：保證質量，控制工期、方法（有實力的施工單位、監理單位，招投標方式選用建安產品銷售：銷售率控制應對方法依靠自身尋找及高宇集團提供項目來源8 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司戰略總體規劃優秀、高回秀、高回報率的率的單項目目億資金金 12%ROI 12%ROI 中期：中期：2年年7、近期：近期：1年年最高回報率的項目型專業公司3個以上項目12%以上的ROI30萬平方米以上開發規模優秀、高回報率的多項目3個項目 12%以上的ROI10萬平方米開發規模長期：長期：35年年9 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司的戰略陳述 高宇地產依靠一支年輕化、有朝氣、有創新能力的專業房地產開發團隊，在邛崍日趨激烈的房地產競爭環境中，能夠不斷采用創新營銷理念，大膽采用新工作流程、新管理方法，在市場中總是領先競爭對手一小步，在超越對手的過程中不斷超越自我，發現公司創新所帶來的利潤增長點，在3年內發展成在邛崍地區提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業型住宅房地產公司。10 S8、unke.Rojer Sunke.Rojer未來幾年將繼續定位于中、高檔住宅市場類型型高宇地高宇地產公司公司現狀狀未來未來3535年年未來未來5858年年豪宅豪宅（售價元（售價元/平方米以上）平方米以上）高檔高檔/準高檔準高檔（售價元（售價元/平平方米）方米）普通住宅普通住宅（售價元（售價元/平方米）平方米）平價房平價房（售價元（售價元/平方米以下）平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11 Sunke.Rojer Sunke.Rojer定位于中、高檔住宅市場的理由定位于中、高檔住宅市場的理由原因資本實力競爭的要求億資金高宇地產的現狀現有億，未來有億品牌股東的要求具有很好的可信9、任度是高宇的下屬企業高投資回報率12%的回報率項目檔次低檔次項目：土地取得成本、建筑安裝成本、開發稅費剛性較強，ROI低高檔次項目：地段較好、建筑檔次/環境質量優秀，產生更高的附加值，售價高，因而ROI較高高宇地產開發的項目規模不高于萬/平方米，屬中小規模，更適于采用中、高檔市場定位，以保證整體利潤回報12 Sunke.Rojer Sunke.Rojer公司將集中資源于專業的住宅開發經營可能的整合方向：設計公司銷售代理公司物業公司建筑商公寓酒店高宇地產下3年不會涉足13 Sunke.Rojer Sunke.Rojer未來3年之內高宇地產將集中在邛崍房地產市場競爭市場范圍有利條件不利條件邛崍市場10、具有極大開發潛力享有地利、人和的優勢競爭激烈邛崍以外市場具有很強的資金和經驗上的優勢公共關系基礎弱除外，市場太小集中于邛崍的競爭是確保高宇地產回報的關鍵14 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司未來3年發展的關鍵指標的變化指指標20092009年年20102010年年20112011年年投投資規模模(億）凈資產(億）進行中行中項目個數目個數進行中行中項目的目的總規模（萬平方米）模（萬平方米）竣工量竣工量員工數工數303040404545核心核心員工數工數101015151515年年銷售售額（億）年年銷售面售面積（萬平方米）（萬平方米）3 36 61010年年利利潤（百萬）11、（百萬）20204040回回報率率不低于不低于1212ROEROEROAROAROSROS15 Sunke.Rojer Sunke.Rojer項目發展項目項目20092009年年20102010年年20112011年年在建項目在建項目項目儲備項目儲備儲備面積（萬儲備面積（萬/平方米）平方米）161615151515成功率成功率90%90%80%80%70%70%ROIROI預測預測大于等于大于等于12%12%大于等于大于等于12%12%大于等于大于等于12%12%16 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司長期發展目標收收入入deleledelele年年200920092012、10201020112011多項目多個大項目將目前高宇地產的項目儲備名單進行對號入座17 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司利潤目標收收入入deletedelete年年200920092010201020112011多項目多個大項目將目前高宇地產的項目儲備名單進行對號入座4個項目18 Sunke.Rojer Sunke.Rojer與競爭對手相比，高宇地產的項目投資回報率達到最高水平回報率高宇地產2025%春泉恒宇錢江瑞云Delete19 Sunke.Rojer Sunke.Rojer盈利模式分析利潤貢獻分析ROI收入成本投資*回收時間單價*量成本（自由資金投資+杠桿投資13、）*開發周期單價*量（項目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發周期項目取得成本：優秀的談判能力工程成本：嚴格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結算成本低資金成本：自由資金比例很高，財務費用低銷售單價：良好的市場策劃能力，銷售出超值的價格銷售數量：良好的銷售激勵機制，依托于高宇集團品牌形象的保證20 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司13年戰略目標（定性部分）200920102011落實下年度開發項目組織與流程基本成熟落實下年度開發項目年度業務指標落實達成今年目前2個項目目標確保第3個項目完善公司的管理體系年度業務指標落實完善企業架14、構進行中21 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目錄高宇地產公司三年發展戰略高宇地產公司三年發展戰略愿境愿境三年規劃三年規劃行動計劃行動計劃附錄附錄技能及資源技能及資源22 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司實現戰略需要的核心資源分析所需資源高宇地產現狀改進方法組織資源政府關系資質社會關系信息資源行業內優秀公司差距土地儲備資金實力資本通道23 Sunke.Rojer Sunke.Rojer如何在邛崍拿到好的位置的地皮？信息如何獲取？高宇地產的競爭優勢總經理/團隊對企業發展的決心和本身的素質公司股東對公司的實際要求與政府/土地資源方的關系，并有土地未來效益的預15、見能力公司的機制與能力商業信譽（高宇的資信非常好）24 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產在充分利用高宇集團公司的資源基礎上進行創新可共享資源項目資源各職能部門（如：項目審核、市場調查、銷售、成本控制、物業管理等職能部門）創新高宇集團高宇地產房地產的組織人員與高宇集團的關系？設計創新工程管理創新項目策劃創新25 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司實現戰略需要的核心技能分析所需技能高宇地產現狀改進方法管理技能合作協調技能項目運作技能成本控制技能資金管理的技能行業內優秀公司差距26 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司在管理上的創新16、向外地輸出管理體系及成熟產品利用部分節余進行小部分高含金量的物業持有27 Sunke.Rojer Sunke.Rojer目錄高宇地產公司三年發展戰略行動計劃附錄28 Sunke.Rojer Sunke.Rojer戰略行動計劃總結完成公司重組并完善公司管理體系完成項目滾動開發，保持公司可持續發展的能力完成各年度董事會要求的業務指標，以最佳盈利能力回報股東的投資29 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司將從多方面來保證為股東創造價值ROI（為股東創造最大的價值）內部管理績效外部經營業務提高成本控制（橫向比較法、持續改進法、比率分析法）縮短開發周期（竣工數、時間）提高員工績效（17、員工素質、考核、激勵）內部管理體系（流程、部門協調、文化、素養、培訓）選擇項目的能力業務發展思路營銷能力=規劃、設計能力本次提升的關鍵30 Sunke.Rojer Sunke.Rojer高宇地產公司如何建立機制控制成本建立專業職能部門建立有效的費用支出管理程序明確招投標工作的適用范圍成本控制與激勵機制掛鉤，實施獎懲制度31 Sunke.Rojer Sunke.Rojer管理提升力圖解決以下關鍵問題決策的流程有效授權員工的高效管理（如：培養、激勵與考核）計劃、預算與執行體系信息溝通的效率、準確、全面成本控制縮短開發周期提高員工績效內部管理體系 戰略的要求要解決的關鍵問題32 Sunke.Roje18、r Sunke.Rojer關于決策流程的優化，主要從以下角度研究決策流程的科學性決策的信息的準確性、及時性和全面性對決策的結果的反饋機制，與決策者個人利益的關系33 Sunke.Rojer Sunke.Rojer關于合理有效的授權，主要從以下角度研究按照合資企業及上市公司的治理結構來設計各級的授權體系建立有效的機制確保責權利的統一性建立有效的授權流程34 Sunke.Rojer Sunke.Rojer關于高效的員工管理，主要從以下角度研究理順勞動關系員工的崗位責任制的建立與實施，員工的評估與配置員工的招聘、培訓、發展及晉升（辭退）員工的激勵（薪酬、獎懲）業績指標及考核體系福利政策改革35 Su19、nke.Rojer Sunke.Rojer關于計劃、預算和執行，主要從以下角度研究計劃/預算的流程優化計劃與預算的執行計劃執行的控制手段（與考核掛鉤和充分利用信息進行控制）36 Sunke.Rojer Sunke.Rojer關于高效的溝通運作，主要從以下角度研究建立優秀的企業文化，管理風格以加強整體的運作效率建立有效的全方位的溝通平臺強化公司內外的信息管理完善對內對外的報告制度37 Sunke.Rojer Sunke.Rojer工作計劃對行業進行深度調研以分析競爭對手和學習先進經驗充分展開公司各層討論，進一步明確高宇地產公司的業務發展戰略結合高宇地產公司及高宇集團公司的實際情況，設計各種提升方案與管理層，以及員工進行探討并進行必要的培訓制定詳細的執行計劃并在實施中逐步校正，爭取在09年內完成整體管理提升38 Sunke.Rojer Sunke.RojerTHE ENDTHE END39