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1、銀億嘉和中心項目簡報市場規劃篇NO1項目立地分析一、項目地段分析一、項目地段分析項目地處海曙區，屬于寧波最繁華地段，處于CBD核心區域，東隔車轎街與頤高數碼廣場、醫藥大樓相鄰，南臨藥行街，西隔日新街與天一廣場相鄰，北隔規劃路與華聯二期相望。CBD本案地塊東側為車轎街頤高數碼、醫藥大樓地塊西側為日新街、天一廣場地塊南側為藥行街地塊北側為寧波二百、華聯大廈二、項目現狀分析二、項目現狀分析目前項目正在地下室的建造當中,已經同地面持平三、項目原規劃方案分析40F酒店，建筑面積33924平方米36F高級公寓，建筑面積為22082平方米20F甲級寫字樓，建筑面積為16238平方米25F 甲級寫字樓，建筑面2、積為21992平方米15層裙樓為商場，共30640平方米C幢存在主要問題點：大堂正對日新街，交通擁擠，影響酒店質感高級公寓僅配備3部電梯，影響垂直交通高級公寓候梯廳比較封閉，影響質感因該樓分為酒店及公寓，消防樓梯多，公攤大A幢存在主要問題點：封閉電梯廳，交通欠流暢，檔次不高原配四部電梯，垂直交通等候時間過長，同甲級寫字樓要求不符消防電梯不獨立消防樓梯同中間核心筒分離B幢存在主要問題點：電梯廳未正對大堂，交通欠流暢，檔次不高原配五部電梯，垂直交通等候時間過長，同甲級寫字樓要求不符消防電梯不獨立消防樓梯同中間核心筒分離修改后方案因修改前存在諸多問題點，為此將原方案的各幢功能進行重新修改：C幢改為頂3、級寫字樓A幢改為頂級酒店式公寓B幢改為超五星級級大酒店原方案修改后方案甲級寫字樓酒店式公寓酒店 公寓甲級寫字樓超五星級酒店甲級寫字樓幢修改后方案優點解決了C幢的公寓存在的候梯廳及電梯數量不足問題；C幢作為甲級寫字樓更具有形象與氣質，地標感強；甲級寫字樓C幢修改為甲級寫字樓后：10部電梯，上下通暢可考慮電梯分組，服務于寫字樓的高中低區40F建筑，市中心最高寫字樓，辦公質感強減少消防樓梯，公攤縮小六至十四層共9層，每層9戶，共81套面積范圍83.6平方米367平方米；總面積12936平方米十五至二十五層共11層每層4戶，共44套面積范圍273平方米444平方米總面積15810平方米二十六至三十六層4、共11層，每層2戶，共22套面積720平方米總面積15810平方米三十七至四十層共4層，每層一戶，共4套面積范圍681平方米908平方米總面積3160平方米幢修改后方案優點A幢作為頂級酒店式公寓具有市場空間，而且可以分散寫字樓市場壓力。酒店式公寓A幢修改為頂級酒店式公寓后：6部電梯電梯廳敞開，核心筒更加集中，交通更流暢六至十六層共11層，每層24戶，共264套十七至二十層共4層，每層711戶，共32套開間4.2米，進深6.75米單套建筑面積約50平方米豪華裝修頂級酒店式公寓總面積15146平方米超五星級酒店幢修改后方案優點B幢改為頂級酒店，朝藥行街，交通更為流暢，氣質感強；B幢修改為超五星級酒5、店后：6部電梯電梯廳敞開，核心筒更加集中，交通更流暢電梯廳正對大堂，氣質更高NO2五星級酒店市場分析寧波全市掛牌五星級酒店歷年經營狀況一、寧波五星級酒店概況市區已經營掛牌五星級酒店情況從屬于全球飯店集團第一名洲際酒店集團 從屬于全球飯店集團第三名萬豪集團亞太區最大的豪華酒店集團全球飯店集團第八名喜達屋集團旗下第一品牌從屬于全球飯店集團第二名勝騰集團市中心區已營業及在建高星級酒店分布圖市中心區五星級酒店市場小結掛牌五星酒店數量連年增長，市場份額瓜分嚴重，出租率及實際平均房價雙雙下降。掛牌五星酒店客房出租率低于全省平均水平，但房價高于全省平均水平。（20062006年全省五星級飯店平均客房出租率年6、全省五星級飯店平均客房出租率65.2%65.2%，平均房，平均房價價578.1578.1元。元。）華僑豪生大酒店、東港喜來登大酒店都按超五星級標準打造，已正式營業，雖未正式掛牌，但其已嚴重分流掛牌五星的客源。市區兩家掛牌五星級酒店營業收入及客房均價均出現了振蕩下滑走勢。市中心區在建或營業五星級酒店中，已有多家全球頂級酒店管理集團品牌進入，市場份額進一步被瓜分。客房租金收入占酒店總收入的比重呈下滑態勢。兩家五星級酒店的營業額并未與客房收入呈現同步走勢，這是由于客房收入在五星級酒店營業額的比重的縮減造成。南苑飯店2006年營業額環比增幅達到8.8，但客房租金環比降幅達到13.5，由此客房收入所占營7、業額比重由68.6降至54.6。二、寧波市區擬建或在建高星級酒店寧波在建高星級酒店據不完全統計，至少在10家以上，再加上已經營業的高星級酒店，市場競爭趨于加劇。三、高星級酒店機會分析2007年中國城市競爭力排名，寧波位列第8，為浙江省僅次于杭州的全國十強之城。寧波連續多年綜合經濟呈兩位數增長，居民收入持續增加。寧波旅游業發展迅速，各項指標直線上升。2008年杭州灣跨海大橋通車，將有效促進甬滬貿易、旅游往來，商務交往更加頻繁；在建五星級酒店眾多，但比較分散，CBD核心區域五星級酒店無可復制；高星級酒店對寫字樓、公寓等其他物業具有很強的價值拉升作用。寧波波特曼中心、萬豪中心的成功案例很好的詮釋了這8、一點；鑒于高星級酒店還具有眾多的機會點可以挖掘，為此，建議項目引入國際知名酒店，拔高項目的總體形象，拉升項目產品的價值。可考慮引入的酒店品牌如：威斯汀、希爾頓、諾富特、君悅等。NO3高檔寫字樓市場分析一、寧波寫字樓市場概況及市場趨勢寧波寫字樓供求失衡嚴重，供銷比3：1左右；寧波寫字樓三分天下，CBD區域、南部商務區、科技園區及東部新城三足鼎立；未來兩至三年寧波寫字樓供應量將會達到250300萬方左右，供需矛盾將會更加激化；未來市場競爭加劇，找準市場定位、尋求差異，適者生存；寫字樓高端走向現象明顯，同質化競爭加劇！客戶群集中，分流嚴重，租售并舉將會成為趨勢；寧波寫字樓出租率下降，租金下滑趨勢明顯9、。二、高端寫字樓市場特征分析（均價超萬元樓盤）1、高檔寫字樓供應量增幅明顯，并使市場購買欲望得到較大釋放，但年剩余量也同步增加，仍具有較大的市場風險。2、高檔寫字樓同質化競爭不明顯，但同質化趨勢開始出現目前寧波在售的高檔寫字樓初了金融國際、恒隆中心采取主體寫字樓，裙房商業用房外，其它如萬豪中心采取酒店結合寫字樓開發、北岸財富中心則采取獨棟訴求開發，在目前來看，同質化競爭一般；但隨著時代廣場、華聯二期寫字樓的開發，這種商業結合寫字樓開發現象有些突出，使市場的同質化競爭加劇。3、寫字樓形象對地段氣質依賴性強，高價值的創造受其 影響較大五星級酒店、政府機關等物業形象能提升地段的氣質。如萬豪中心由于五10、星級酒店的入駐，使產品價值得到極大提升，出售均價遠高于周邊寫字樓。臨近的交通干道兩側所具備的城市功能也能帶給寫字樓不同的形象。如中山路、百丈路等承擔著城市核心商務功能；從寧波目前在售高檔寫字樓中，金融國際、恒隆中心等高價未受到市場認可，地段氣質因素影響較大。以及目前市場上在售寫字樓項目，如廣博國貿中心與名匯國際的差價也很好的印證了這一點。4、高檔寫字樓如能確立起區屬或市屬王者形象地位，能創造出巨大價值。萬豪寫字樓實際成交價1.8萬/平米，超出其它高檔寫字樓三四千元/平米，5個月內售罄；北岸財富中心開價1.2萬/平米，高出同區寫字樓四五千元，四個月銷售率快過半。這兩個寫字樓創造出了周邊寫字樓無法11、企及的價值，對高端寫字樓的打造具有一定的借鑒作用；北岸財富中心與萬豪對高檔寫字樓市場的統治地位建立，主要在于他們樹立了本區或本市的王者形象地位。這種形象的提升很大程度上依賴于產品附加值的增加以及新概念的引入，而簡單的硬件設施的提高對寫字樓形象的提升則較為有限，如金隆國際。三、在售個案項目名稱開發商地理位置寫字樓總建產品形態戶型面積開盤時間均價銷售率萬豪中心寧波海城投資開發有限公司海曙解放橋和開明橋之間2301538F338-3882006月11月1日1800099.7%恒隆中心寧波恒隆置業有限公司久久天橋旁5142528F40-11002005年10月22日1180042%北岸財富中心寧波浙電12、房地產開發有限責任公司姚江北岸原鋼鐵地塊750009F*7240、350、4202006年11月28日1200045%金隆國際寧波金隆置業有限公司海曙靈橋路一號3360026F123-1652005年6月1500070%項目名稱功能組成大堂電梯空調智能化萬豪中心五星級酒店+寫字樓166平方米，挑高11米6部瑞士迅達美國約克VAV計量空調5A智能化恒隆中心商場+寫字樓約400平方米，局部挑高20米7部日本三菱大金中央空調菜單式5A配置北岸財富中心商業街+寫字樓（獨棟訴求）200平方米，層高8.5米芬蘭通力無機房商務電梯日本三菱VRV中央空調/金隆國際商場+寫字樓9.1米挑高，近700平米6部日本13、三菱分戶式麥克維爾中央空調5A智能化在售個案小結：高端寫字樓主要集中于海曙中心區域 以裙樓商業與主樓辦公結合的形式開發為主，并出現了五星級酒店與寫字樓集合、獨棟訴求開發的新方向出現。硬件配置相對較高，成本增加，售價高銷售市場幾家歡樂幾家愁，機遇與風險并存高星級酒店對寫字樓物業價值拉升明顯，市場認可度高典型個案分析-萬豪中心1）、項目簡介總建87527M，其中地上建筑面積62151M，包括寫字樓23015.34 M，五星級酒店39395M，產品為38F高層建筑，寫字樓為4F-19F、酒店為21F-38F；2006月11月2日開盤，實際成交價為18000元/平米，高出其它在售高檔寫字樓三、四千元/14、平米，目前銷售率達到99.7，總銷金額41257萬元，一般同體量高檔寫字樓需1年半左右時間消化。物業費10元/平方米.月。2）、客戶群分析企業類型：物流、外企、實業、服務；區域分布：寧波本地為主，少數為周邊縣市，余姚、寧海、奉化等；購買用途：自用為主，周邊地區購買客戶以投資為主。3）、熱銷分析時機把握準確，產品理念適應當前形勢 開盤前，寧波高檔寫字樓只有寫字樓與商業開發的模式出現，寫字樓高價支撐主要依賴地段以及硬件配置，受此局限，寫字樓形象提升有限。正值五星級酒店外事圈概念逐步進入寫字樓時，萬豪出現了。五星級酒店的引入，使寫字樓的形象得到質的提升，極大地拉升了產品價值。建筑充分利用景觀資源，打15、造稀缺型產品 萬豪東眺三江口，南望中山廣場，北直面姚江。景觀資源豐富，建筑的蝶形設計，使各個單元都能有較佳的視覺享受，價值較為均衡，保證了整體去化。產品硬件配置相對較高，高價得以支撐 39F159米超高層建筑，形象得到直接提升；平面蝶形設計，可達到三面采光，辦公環境得到提升；萬豪在硬件配置相對較高，電梯數量增至6部（2.6層/部）、VAV中央空調（不開窗，新風量達到60）等，均領先于其它高檔寫字樓。開發商豐富的社會資源也是其得以迅速去化的原因 項目由寧波海城投資控股有限公司開發，而海城公司具有相關政府背景，各種社會資源豐富，這也是其成功的重要因素。四、未推競爭個案項目名稱開發商地理位置寫字樓總16、建功能組成產品形態戶型面積華聯寫字樓二期銀泰控股股份有限公司日新街東側，崔衙街西側，咸塘街以北18223商場+寫字樓20F100-1200時代廣場寧波銀億房產大泥沙街與碶閘街交匯處28000商場+寫字樓16F130-140柳逸花苑寫字樓寧波天一置業有限公司 海曙區靈橋西側 12863 寫字樓+公寓28F（2-6F為寫字樓）2366 未推競爭個案小結即將推出寫字樓同質化競爭加劇，商場結合寫字樓形式仍舊成為市場供應主流新理念、新概念的寫字樓市場仍具有較大市場空間五、本案寫字樓機會分析地處CBD核心區域，絕版地理位置，無可復制寧波高端寫字樓仍具有市場空間，特別是同高星級酒店聯姻的物業周邊寫字樓軟硬件17、設施陳舊，需更新換代產品出現項目規劃的40F超高層建筑，作為標志性建筑能有效提升本案整體檔次，并能提高關注度銀億品牌對項目形象有積極的推動作用，能在一定程度上堅定購買者的置業信心六、項目寫字樓市場定位及目標消費者分析市場定位：CBD核心區頂級寫字樓。硬件配置可參考萬豪中心。比如10部的高速電梯，寬敞氣派的大堂，VAV中央空調處理系統、便捷的通訊系統等智能化設施。并建議做菜單式精裝修。目標客群：大型集團型企業客戶特征：寧波市集團型企業，該類企業經營規模大、實力強，需要購置與企業實力相適應的辦公樓來體現其實力和展示企業形象，由此滿足企業發展的要求中小實力型公司客戶特制：外貿類、貨運類等外向型企業，18、專業型服務類企業，如律師行、會計師事務所形象窗口型公司客戶特征：制造類、工貿結合類企業。該類企業自身擁有工廠和辦公用地，具備一定的實力，但為了能夠更好的展示企業形象和實力，需要購置寧波市中心頂級辦公樓給客戶展示一個良好的企業形象和便于商務聯系。外資企業客戶特征：企業本身實力強，已經在寧波有辦公基地，但辦公樓整體檔次無法更好適應其企業形象，需要重新購置檔次高、地段好、商業氛圍濃的辦公樓。外地來甬企業客戶特征：該類客戶即將或計劃前來開發寧波市場的企業，如金融類、品牌型企業。購置高品質辦公樓能夠體現其企業實力和展示形象，作為其長期落戶寧波市場的辦公基地。投資型客戶客戶特征：具備一定的消費實力。地段好19、保值增值型的物業能吸引其購買。NO4酒店式公寓市場分析一、寧波酒店式公寓概況寧波單身公寓眾多，但具有酒店式服務的公寓很少由于酒店式公寓具有單價高、總價低、精裝修、高回報等特點，市場接受度高酒店式公寓一般與酒店獨立劃分，并依托酒店管理。酒店一般為星級酒店，因此在前期返租回報結束后，后期也有一定保障，對投資置業人群有較大的吸引力酒店式公寓戶型面積一般在40-50平米之間，都采用精裝修，并且包括家具及電器在售酒店式公寓一般采用返租與自負盈虧兩種方式出售，返租比例在3-7左右，返租期在3年-10年左右。一般為投資者購買，采用返租形勢簽訂合同由于酒店的管理，附加值增大，酒店式公寓價格偏高酒店式公寓個案20、概況項目名稱開發商地理位置總建產品形態主力面積開盤時間均價精裝修費用承諾回報率好陽光商務公寓好陽光置業百丈路和桑田路交界處170002*15F45602003年5月68001000東港波特曼大榭開發區寶業房產彩虹北路52號1725030F70802004年2月16000歐寶花園寧波歐寶房產科技園區江南路五環大廈對面2345824F4345.52005年初850010006-7，10年南苑國際南苑置業有限公司鄞縣大道與天童北路交叉處30403高層42682005年9月850010006，5年二、酒店式公寓市場機會分析寧波經濟發展迅速，外來商務人士不斷增長，客源有所增加完善的酒店式服務，能吸引投資21、者購買項目的絕版地段，吸引力強周邊的高端寫字樓能為公寓提供部分客源市場無新酒店式公寓案例推出，無同類產品競爭寧波的酒店式公寓案例主要在江東區，海曙區處于空白，本項目酒店式公寓可以彌補這一市場三、頂級酒店式公寓定位及客群分析市場定位：CBD核心區五星級酒店式服務公寓。客群分析：社會頂層客戶客戶特征：資金雄厚，躊躇滿志，渴望擁有更頂級的物品，喜歡購買能顯示自己身份地位的物業及產品。投資客客戶特征：有閑置資金且實力較強，地段好、品質高、預期投資前景明朗的物業能夠吸引其購買。金領階層客戶特征:收入高,思維超前，崇尚時尚生活，以后亦可作為投資物業取得收益。外籍人士客戶特征：臺灣、香港等在寧波工作的人士，22、有錢有品味。往返兩地，小面積公寓符合其居住需要。根據調查類似寧波波特曼等酒店式公寓購買人群以投資客為主，租用人士以外籍人士居多。商 業 篇一、寧波現有商業布局（一）市級核心商圈市級商業中心:指商業高度聚集，商業服務行業完善，服務對象中近50%為區域以外消費者的繁華商業中心（二）區域性商業中心區域性商業中心一般位于交通樞紐，地域中心，大型旅游景區，以大型百貨店或倉儲式商場為核心，周邊集聚一定數量的大中型商店、品牌店、特色店，同樣具備一定的輻射和服務功能（三）社區商業中心社區級商業中心為小型商業網點群，位于社區或周邊人流集中、交通便利的地域。主要經營群眾生活必需品，應具備行業齊全、服務配套的特點，23、服務對象主要是社區居民（四）批發市場設置區域指由城市規劃定點，用于設置批發市場、物流配送中心等大型商業設施，體現商品集散綜合功能的區域中信泰富廣場老外灘萬達廣場中央CBD商圈二、CBD區主要百貨公司租金狀況新世界百貨：一層國際大品牌直接扣點，點數在2128之間。其余樓層國內及國際小品牌，實行保底扣點（部分品牌除外，例如：百麗、斯嘉圖），保底基本金額在25萬左右，扣點在2128之間。小家電扣點為15左右，無保底金光中心：一層國際大品牌（鐘表、飾品類）基本以租金形式，租金為23元/平方/天，例如歐米茄、施華洛世奇、萬寶隆等。一層國際服裝品牌基本以扣點形式，無保底，扣點在1618之間，其余服飾品牌扣24、點在25左右。其余樓層品牌扣點在1528之間銀泰百貨：無租賃形式,部分品牌實行保底扣點,保底金額36萬左右,扣點1628,大部分品牌實行直接銷量扣點形式,扣點在25%30%之間國際購物中心：租金在13元/平方/天，加其余費用，在16元/平方/天東方商廈：整個商廈以扣點為主，其中鞋類為1820之間，服裝在25左右三、項目周邊商業業態分析1、SONY專賣、麥當勞、一茶一座、百世吉、德克士、元祖蛋糕、優之良品糖果、書店、柯達、絲蒂奇、樂購超市、伊爾薩洗衣、迪信通訊城、左岸書店2、數碼廣場、正大福珠寶、五星電信3、必勝客、Blend Talk、蘇瓦卡、味千拉面、肯德基、家麗屋美、星際通手機城、BTAB25、服飾、5M服飾、FRENCM、Conncet Lon、天意古玩、鳳祥銀樓、三SPRIT、屈臣氏、Calvin Klein Jeams服飾、SEPLIORA西點4、江純服飾、LZN服飾、陽光濤藝服飾、PLASSAT女裝、潮流村女鞋、ONE TWO ONE女裝、EIN女裝、LEE、燕韓美場（形象設計）、Levi s 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2對于后期商業部分涉及培育期及營運有一周期性，依托于百貨，而降低因商業初期培育及營運管理的負擔。3商業空間營造檔次，產品位階與形象，可與五星級酒店相匹配。對于項目塑造的總體市場形象相得益彰。4品牌百貨的進駐會增加商業商家的聚合力，并具有一定的商業增值潛力優28、勢，也有利于上部塔樓商品的去化。存在問題：1因百貨初期投資成本與租買價的承受力考量，明顯無法滿足或具有項目所在市場行情相符的回收效益。大體量的承租或購買無法滿足開發商對于項目計劃設定的售價利潤。（這意味開發商引進百貨時必須讓利或返本）2引進百貨自身營運不善或受商圈同類型百貨打壓造成效益虧損，項目商場增值效應及投資利基將大幅削弱。3因五星級酒店作為開發商資產，若百貨以承租方式進駐，勢必將造成項目可售體量大幅銳減，造成總銷金額降低。4降低開發商短期內的資金回籠與利潤的收益，增加開發商資金流的運作壓力 商業修改后方案b綜合商場、MALL、自創商場品牌有利點：運用五星級酒店的入駐，塑造自身商場的品牌形29、象。提升商場商家產品的檔次。高銷售單價，高租金回報，也會給進駐商家較高的檔次門檻增加商業空間的可銷售面積，憑借天一廣場在市場上的商業價值認定，具有一定商鋪炒作的利潤空間，可滿足短期獲利目標的達成成功的自創品牌商場將：帶給已成熟的天一商圈內創造亮點帶給天一商圈新的商業活動有效延展天一的商圈范圍，移轉商圈的核心開發商有效控制商業面積的營銷策略 對于高平效的部分商鋪進行保留（只租不售）。除了可據此引動主力品牌外，帶動全商場的銷售與招商。并可將保留部分資產與商業培育期后進行再銷售而達到收益的最大值。存在問題：做有效的市場品牌推廣和包裝或高價引進成功商場品牌需要大量推廣費用因涉及前期銷售而產生的返租承諾30、，要承受一定周期的返本或讓利一個成功的商場必須有一個強有力的營運管理團隊。要慎選旺鋪管理團隊，結合有效的商家，入駐符合檔次的品牌在整個招商初期，對于商家引進上，必須設定檔次位階，否則很可能造成租金無法滿足開發商的收益一、原項目規劃方案分析 二、商業空間規劃解析 B B案案 三、消費層次目標 四、商業經營功能設定 五、商業機能定位 六、商業規劃區位建議方案 七、商業定位規劃 A案 B案 八、商業導入 企 劃 篇企劃總精神給寧波的頂級客戶一個有價格想像力的最頂級產品NO1最頂級客戶計劃進駐寧波的強大跨國企業注重地段形象的一流品牌集團尋求更大發展的實力型企業富豪型投資客社會頂層客戶截止2006年1131、月，全市批準外商投資項目10947個，投資總額538.48億美元；目前世界500強企業已有超過50家企業在寧波投資（荷蘭阿克蘇諾貝爾公司、德國梅賽爾公司和林德公司、日本東芝公司和三菱商事、韓國LG公司和SK公司等）；2006年年底，全市有外貿經營資格的企業累計已達7151家。在長三角超過400家一流外資企業落戶2006年，寧波市私營企業8.32萬家，注冊資金總數則達到1132.75億元，總產值達到了2270.68億元。NO2地段價值支撐絕對中心論本 案城市繁榮，絕對中心！三江口，最早的“寧波港”港埠，寧波文明發祥地；三江口歷來是寧波的城市象征，也是寧波人的最大驕傲與精神歸屬，三江口是市政長期重32、點建設對象，沿江景觀綿延萬里，投資建設依然馬不停蹄；寧波商務，絕對中心!城市功能，世界品牌，絕對中心!浙東第一街中山東路商業街 金融行政一條街解放南路 旅游風貌商業街藥行街 市政重點工程和義路商業街 第一大國際商業航母天一廣場 高級國際時尚文化街區老外灘快捷交通，絕對中心！全城交通發散點，一脈貫通三江十四橋，城市各處交通線路迅速溝通；20多條公交線路，全方位輻射至寧波各處，節約公司運作成本；寧波全面建設公鐵水空交通網絡，長三角南翼交通樞紐地位正在加快確立。金融投資，絕對中心！城市核心商業一直是地產投資的最可靠載體，回報更為可觀，市場風險低；三江口為寧波商業繁榮巔峰，但土地瀕絕，一鋪難求，大型商33、業用地已成絕版；全國房產行業前50強銀億房產實力保障。NO3頂級產品價值支撐CBD第一大商務建筑綜合體填補CBD形態空白，鑄造寧波頂級財富象征寧波CBD核心商務第一高樓一統城市商務格局，鑄造寧波頂級核心標志世界著名頂級商業地產一覽世界第一流綜合商業地產躋身世界頂級行列，鑄造寧波精神象征德國制造德國GMP建筑師事務所，德國最大最多產的建筑師事物所采用鋼結構，最大限度減少不實用面積，提升性價比構建城市靈魂是城市建設規劃的最高境界 城市靈魂張澤群法國巴黎，現代城市規劃建設以埃菲爾鐵塔為中心，構建了自己的城市靈魂，埃菲爾鐵塔是現代巴黎城市靈魂的代表。位于吉隆坡市中心的雙子塔，世界第四高建筑，馬來西亞經34、濟蓬勃發展的象征，是馬來西亞歷來的城市靈魂建筑。世界矚目的商業建筑東京中城，建有東京第一高樓，將成為世界文化藝術交錯的六本木1mile地區的靈魂建筑。寧波，發展建設格局沒有旗幟鮮明的核心標志，沒有體現城市精神的建筑象征，沒有能問鼎世界的頂級建筑。寧波城市靈魂建筑缺失！=本案將成為寧波城市靈魂建筑獨一無二的核心位置+根深蒂固的精神歸屬+享譽國際的商業地位+前所未有的商務高度+比肩世界的建筑規模+強強合作的建筑品牌本案具備了世界一流商業地產的水準，具有難以超越的頂級性本案地段已成絕版，再無可復制，具有不容置疑的唯一性本案作為寧波城市核心至高，具有無可比擬的標志性本案是代表寧波城市的靈魂建筑總 結N35、O4國際頂級五星級酒店價值支撐享受全球最高服務標準，從這里開始！全球最大飯店集團美國喜達屋集團旗下經營效益最好的酒店；屢獲代表全球服務業最高榮譽的“國際五星鉆石獎”美國全球權威旅游媒體CONDE NAST TRAVELLER評為金榜酒店；北美高級連鎖酒店客戶滿意度榜首 美國威斯汀酒店美國最頂級酒店模式，從這里進駐寧波！美國亞特蘭大威斯汀全美最高的酒店日本東京威斯汀全球造價最高的酒店美國舊金山威斯汀歷史最悠久的酒店墨西哥威斯汀世界最浪漫的酒店上海威斯汀升為“六星級”的酒店寧波威斯汀寧波最高貴的酒店世界貴族名流，在這里與您為鄰！美國頂級酒店資源，從這里供您享用！美國，從這里服務寧波！總 結NO1最36、頂級客戶NO2地段價值支撐絕對中心論NO3頂級產品價值支撐NO4國際頂級五星級酒店價值支撐NO5確立頂級產品最高價值頂級商務價值參考北京財富中心地段/北京CBD核心地段品質/北京CBD最大規模的商務建筑綜合體配套/白金五星級酒店、大型商業等一期均價/25600元/平米二期均價/35000元/平米廣州中信廣場地段/廣州市天河北路品質/華南第一高樓，廣州標志性建筑配套/中天購物城等開盤均價/17000元/平米目前均價/25000元/平米深圳大中華國際交易廣場地段/深圳CBD第一商務中軸 品質/深圳CBD唯一商務航母 配套/喜來登大酒店、大型商業等最高均價/46000元/平米銀億嘉和中心項目地段/寧37、波CBD核心，三江口絕版品質/寧波唯一頂級商務綜合體配套/威斯汀大酒店、大型商業等均價/平米頂級酒店公寓價值參考北京財富中心地段/北京CBD核心地段品質/北京CBD最大規模的商務建筑綜合體品牌/白金五星級酒店價格/85平米均價25600元/平米上海外灘中心地段/上海老外灘附近品質/上海外灘唯一多功能的現代化建筑群品牌/威斯汀大酒店價格/100平米月租金43000元起杭州世貿麗晶城地段/世貿區與黃龍區交匯處品質/中心區規模最大的綜合地產品牌/世界酒店式公寓經營巨頭奧克伍德經營管理 價格/開盤均價19338元/平米銀億嘉和中心項目地段/寧波CBD唯一核心，三江口絕版地段品質/寧波最頂級商務建筑綜合38、體品牌/美國五星級大酒店價格/頂級酒店式公寓企劃價值目標28000元/平米辦公企劃價值目標30000元/平米項目總定位德美中合作 寧波CBD城上之城建筑總定位寧波城標寧波精神象征 寧波財富象征 寧波品位象征項目總推廣口號德國制造美國服務寧波絕版辦公定位寧波CBD核心商務第一高樓酒店式公寓定位美國五星級總統公寓項目總定位德美中合作 CBD城上之城辦公定位寧波核心商務第一高樓酒店式公寓定位美國五星級總統公寓項目推廣口號德國制造美國服務寧波絕版建筑總定位寧波城標寧波精神象征 寧波財富象征 寧波品位象征總案名建議威斯汀中心突顯項目依托威斯汀酒店的產品優勢；借威斯汀酒店品牌優勢傳播本案形象。環球中心突顯39、項目國際性，及比肩全球的頂級性；突顯項目匯聚全球頂級品牌的產品特征；體現項目“世界以我為中心”的各項優勢。外灘中心突顯地段，一目了然；延續銀億外灘系列品牌。以德國名車保時捷徽標形狀為主體，呈金色質地，體現本案德國制造的頂級品質；內部由彩色體塊有機構成，寓意本案地段極度繁華，世界品牌繽紛匯粹，體現國際大都市核心區域特色。造型為三條金帶匯成一點，代表本案的三江口地域特色；三條金帶形成地球狀，體現本案世界頂級品質，并與案名相符；金色體現本案將匯聚世界財富，前景輝煌；迎合“世界以我為中心”的項目優勢。NO6企劃推廣預熱期開盤期強銷期1、形象定位2、形象基本系統建立3、形象宣傳用品之應用4、戶外廣告出街40、5、SP活動6、軟文引導7、售樓處銷售道具完成8、媒體計劃9、行銷策略制定10、開發商品牌提升1、開盤SP活動2、強勢NP定位市場3、媒體組合運用4、文本 DM5、廣告檢討及修正6、計劃執行7.戶外調整1、媒體組合運用2、NP強勢轟炸3、定點 DM4、廣告檢討及修正5、戶外調整1、直效媒體應用2、定點 DM3、SP活動促銷4、不斷開盤引爆樹立項目城市地位贏得市場無上殊榮以酒店品牌累積客戶以強勁造勢引爆開盤辦公、公寓、商業先后推出 持續引爆，不斷刺激意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿商業案名建議BOSS購物中心突顯項目國際性，及頂級性形態；環球購物中心突顯項目國際性，及比肩全球的頂級性；突顯項目匯聚全球頂級品牌的形態特征。意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿NO銷售價格預測備選方案甲級寫字樓酒店式公寓甲級寫字樓預祝項目成功預祝項目成功謝謝謝謝