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1、復地復地東湖國際三期戶型優化報告東湖國際三期戶型優化報告主要內容主要內容報告目的報告目的研究目標選擇研究目標選擇樣本戶型展示分析樣本戶型展示分析項目戶型優化建議項目戶型優化建議報告目的報告目的 東湖國際三期戶型正處于設計階段，本報告希望以客戶需求角度出發，并結合武漢市代表性項目的熱銷戶型細節研究，為東湖國際三期住宅戶型提供優化建議。其中包括：戶型附加值要素設計尺寸：客廳及主臥開間尺寸空間功能要素設計關鍵要素點研究方法各面積段戶型分開研究各面積段戶型分開研究樣本熱銷戶型展示戶型注重點熱銷戶型特點總結客戶需求特征各戶型客戶特征訪談客戶及銷售人員東湖國際三期戶型配比東湖國際三期戶型面積段戶型戶型面積2、范圍面積范圍小戶型80-90平米小三房100-130平米大三房130-150平米高層豪宅200平米以上疊拼house180-240平米 研究目標選擇 根據東湖國際三期戶型分布特點，選擇市場上相應項目的優秀戶型進行研究。戶型戶型面積范圍面積范圍研究樣本研究樣本選取原因選取原因小戶型80-90平米百瑞景、金地國際花園、融僑華府、水岸星城、萬科金色、市內代表性項目，主要競爭對手小三房100-130平米百瑞景、金地國際花園、萬科金色、融僑華府、華潤中央公園市內代表性項目，主要競爭對手大三房130-150平米百瑞景、金地國際花園、水岸星城、武漢天地市內代表性項目，主要競爭對手高層豪宅200平米以上星河灣3、金都漢宮、世茂錦繡長江、東湖天下市內或國內代表性項目，在豪宅上有一定代表性疊拼house180-240平米金地國際花園、華潤中央公園、萬科潤園疊拼的代表性項目，產品前衛、優秀80-90平米平米 經典熱銷戶型研究經典熱銷戶型研究客戶訪談分析：客戶訪談分析：客戶年齡兩極分化：客戶年齡兩極分化：年齡：80后年輕人居住人員：年輕夫婦經濟實力：少量積蓄、需父母支持社交：同事、同學、朋友購房經歷：首次購房購房目的：結婚生活習慣：居家時間短，偶爾在家辦公，在家做飯機會少。年齡：50歲以上退休老人居住人員：老年夫婦經濟實力：強，具有一定的積蓄社交：老年朋友，兒女購房經歷：多為2次以上購房購房目的：養老生活習4、慣：在家吃飯，居家時間多客戶需求關鍵點：客戶需求關鍵點：1、朝向2、方正實用3、客廳開間大4、二個臥室，最好配備一個電腦房。1、客廳主臥朝南2、方正實用3、南向大陽臺，滿足曬太陽，養花草，健身。4、比較注意廚房的便用性。樣板樣板80-9080-90平米優秀戶型展示平米優秀戶型展示金地金地8888華潤華潤9393南南南南n80809090平米均為朝南戶型，主臥和客廳朝南平米均為朝南戶型，主臥和客廳朝南n每個房間都有采光面，無暗房每個房間都有采光面，無暗房采光采光采光采光采光采光采光采光水岸水岸9797華潤華潤9393過道過道4 4華潤戶型：戶型方正，緊湊實用，無浪費面積，使用率高。水岸戶型：戶型5、斜長，上圖過道面積4平米為浪費面積。樣板樣板80-9080-90平米優秀戶型展示平米優秀戶型展示百瑞景百瑞景8989融僑融僑8989萬科金色萬科金色9090客廳開間客廳開間3.73.7客廳開間客廳開間3.93.9客廳開間客廳開間3.83.8武漢優等戶型客廳開間范圍：3.73.9米米樣板樣板80-9080-90平米優秀戶型展示平米優秀戶型展示華潤華潤120120入戶花園入戶花園書房書房水岸水岸9797露臺，可改露臺，可改成書房。成書房。戶型其他附加值：入戶花園、露臺、大陽臺戶型其他附加值：入戶花園、露臺、大陽臺樣板樣板80-9080-90平米優秀戶型展示平米優秀戶型展示必必須須條件條件（必須滿足6、，否則會造成房屋貶值）戶型朝南，其中客廳和主臥一定朝南，保證透風、采光。戶戶有采光面，無暗房。客廳開間建議在3.8-4.2米；戶型方正緊湊實用，無斜長分布，實用率高增增值值亮點亮點（選擇性滿足，提高房型競爭力與價格）l增加其戶型的附加值，如設計入戶花園，露臺、大陽臺來增加使用率，這樣有利于客戶把贈送的改造成書房、健身房、儲藏室來增加客戶的實用面積。結合客戶需求特征，策源認為80-90戶型設計注重點注重點為：100-130平米平米 經典熱銷戶型研究經典熱銷戶型研究年齡：30-40歲之間居住人員：有小孩；經濟實力：一般，社交：親戚朋友生活習慣：家庭成員較完整，大多在家用餐購房目的：純居住客戶需求關7、注點客戶需求關注點該戶型客戶特征該戶型客戶特征南北朝向 戶型方正，使用率高客廳開間大 ，二個以上臥室，配備一個活動房（如棋牌室、運動房希望得到一定的贈送面積（入戶花園、大陽臺、露臺等）對廚房餐廳面積要求稍微大點，便于平常下廚。客戶訪談分析：客戶訪談分析：p南北通透戶型，客廳、主臥和臥室朝南p2個臥室和客廳朝南，另加一個標準書房p客廳開間在4.2-4.54.2-4.5米以上米以上p產品附加值多，如入戶花園、大陽臺金地金地110110百瑞景百瑞景111111南南南南主臥主臥客廳客廳次臥次臥主臥主臥客廳客廳次臥次臥4.24.2mm4.54.5mm書房書房書房書房樣板熱銷樣板熱銷100100130138、0平米戶型展示平米戶型展示入戶花園入戶花園大陽臺大陽臺華潤華潤112112融僑融僑129129樣板熱銷樣板熱銷100100130130平米戶型展示平米戶型展示靜靜區區動動區區大陽臺大陽臺4.54.5mm華潤戶型：動靜分區、南北通透，并附加大陽臺融僑戶型：客廳4.5米大開間，戶型方正，使用率高。華潤華潤120120萬科金色萬科金色125125靜靜區區動動區區入戶花園入戶花園廚廚房房主主臥臥客客廳廳華潤戶型：動靜分區、南北通透，并附加大陽臺萬科金色：動靜分區，戶型方正，使用率高，同時在客廳和主臥朝南前提下，把廚房朝南。靜靜區區動動區區樣板熱銷樣板熱銷100100130130平米戶型展示平米戶型展示9、萬科金色萬科金色110110主主臥臥次次臥臥客客廳廳廚廚房房書書房房萬科金色兩個臥室、客廳加廚房全為朝南，加之110平米做成三房，實屬不易；房型設計方正，動靜分區。樣板熱銷樣板熱銷100100130130平米戶型展示平米戶型展示贈送8露臺必要條件必要條件（必須滿足，否則會造成房屋貶值）100130平米均全為南北通透，主臥、客廳超南，最好次臥朝南，保證透風、采光。戶戶有采光面，無暗房。戶型方正緊湊，使用率高，公攤小根據目前在售熱賣戶型客廳開間4.2米以上開間戶型動靜分區（餐廳客廳動區與臥室靜區分開）增增值值亮點亮點（選擇性滿足，提高房型競爭力與價格）l產品附加值成為熱賣的一大賣點，如送入戶花園、10、設置露臺，大陽臺改造為電腦房、健身房、雜物間等，大大增加了客戶的實用面積。l對餐廳設計更加人性化，考慮平常家具擺放、下廚活動范圍。結合客戶需求特征，策源認為100-130戶型設計注重點注重點為：130-150平米平米 經典熱銷戶型研究經典熱銷戶型研究 年齡35歲-50歲以上；家庭成員較完整；有一定的社會地位和優越感 房屋承擔一定的社交責任；改善型置業為主，一般都是換房子；比較好面子。客戶需求關注點客戶需求關注點該戶型客戶特征該戶型客戶特征 大客廳，滿足社交接待需求 家庭成員完整，因此，必須有三間標準房間，最好配備兩間較大的臥室，另一個房間可以作為靈活應用的房間，可以做書房、健身房、小臥室；可能11、有老人，老人喜歡曬太陽。最好設計開放式大陽臺。客戶訪談分析：客戶訪談分析：百瑞景13210平米露臺，可輕易改成活動房開闊的大空間開放式陽臺3.7米米百瑞景百瑞景百瑞景經典戶型分析總結：p客廳餐廳營造開闊空間。p客廳開間偏小，只有4.2米，主臥開間3.7米p贈送7-10平米空中庭園武漢天地136客廳開間客廳開間5.4米米客廳，餐廳無隔斷連接，營造大視野外飄窗，增加室內空間動靜分區動靜分區生活陽臺生活陽臺儲藏間儲藏間武漢天地經典戶型總結：p客廳5.4米大開間，客廳，餐廳無隔斷，使得公共區域更加氣派p功能完善，儲藏間，生活陽臺俱全，p大陽臺，飄窗設計，主臥開間3.8米武漢天地武漢天地水岸1334.812、米米超大陽臺超大陽臺主臥套間：主臥套間：書房，衛生書房，衛生間，更衣室間，更衣室動靜分區客廳餐廳客廳餐廳一體，營一體，營造開闊空造開闊空間間主臥開間主臥開間3.8米米水岸星城水岸星城水岸星城經典戶型總結：p客廳4.8米開間，寬度適中。與餐廳無隔斷，公共區域開闊氣派p主臥采用套房設計，包括書房，衛生間，更衣室，保證主人私密空間p平窗設計，比較少見，附加值較少。金地138寬5.1米開放式陽臺開放式陽臺金地國際花園金地國際花園金地國際花園經典戶型總結：p客廳5.1米大開間，客廳，餐廳無隔斷。p三陽臺設計，其中一個陽臺可以改成房間，具備較大的附加值。內陽臺，可內陽臺，可改成房間改成房間必要條件必要條件13、（必須滿足，否則會造成房屋貶值）南北通透、保證透風、采光；明廚明衛；動靜分區；目前大多數項目均采用飄窗設計，新近項目全部為飄窗設計。公共空間 客廳開間在4.8-5.4m；南北雙陽臺；私人空間 最少具有三個標準房間。主臥帶獨立衛生間；主臥開間3.5-3.8m；增值亮點增值亮點（選擇性滿足）客廳餐廳無隔斷連接。附送空間，如入戶花園、內庭院、附送空間能用作活動房最好；開放式大陽臺。結合客戶需求特征，策源認為130-150戶型設計注重點注重點為：200-220平米平米 經典熱銷戶型研究經典熱銷戶型研究 年齡35歲-50歲以上；三口之家或三代同堂；事業有成、經濟實力雄厚；有一定的社會地位和優越感 有自己14、的生活圈層，注重社交往來；已有多次置業經歷；再次購房主要為體現身份和地位；客戶需求關注點客戶需求關注點該戶型客戶特征該戶型客戶特征 基本配置保證雙主臥+書房+客房；配置傭人房和傭人活動空間；公共空間要開闊、大氣、體面，同時需要有社交功能；私人空間要有私密性和尊貴感；產品要有獨特、稀缺的賣點；客戶訪談分析：客戶訪談分析：200-220平層四房市場經典、熱銷戶型的特征描述：客廳寬敞、開闊；要具備社交功能，比如吧臺、休閑室；5.5m休閑室休閑室吧吧臺臺6.1m星河灣225金都漢宮210 主臥為套房結構，有獨立的衛生間、衣帽間或者書房；主臥面寬在4.5-5米；次主臥一般配置有衛生間，面寬3.8-4米。15、主臥套房主臥套房主臥套間主臥套間次主臥帶衛生間次主臥帶衛生間次主臥帶衛生間次主臥帶衛生間注重居住的舒適度和尊貴感注重居住的舒適度和尊貴感金都漢宮星河灣5m4.5m3.8m4m注重居住的私密性、主仆分離、公共空間和私人空間分離注重居住的私密性、主仆分離、公共空間和私人空間分離傭傭人人活活動動區區雙雙入入戶戶系系統統私人空間私人空間傭傭人人活活動動區區 多設有工人活動區域，工人房位置多靠近廚房和大門口，與主人空間分離；公共空間與私人空間分離，主客分離；主人生活空間主人生活空間客臥及公共空間客臥及公共空間世茂錦繡長江星河灣附送增值空間，體現品質附送增值空間，體現品質入戶花園入戶花園陽臺陽臺步入式飄窗16、步入式飄窗 設置入戶花園、外凸陽臺增加戶型的增值空間；步入式飄窗擴大實用性；世茂錦繡長江東湖天下金都漢宮 設置入戶花園、外凸陽臺增加戶型的增值空間，打造開闊的自然空間；步入式飄窗，氣派大氣，并且便于觀景；必要條件必要條件（必須滿足，否則會造成房屋貶值）南北通透、保證透風、采光；明廚明衛；公共空間 客廳開間在5.5-6m；廚房帶有生活陽臺；至少南北雙陽臺；私人空間 雙主臥；主臥套房設計，帶有衣帽間和衛生間，開間4.5-5m，主臥開間3.8-4m；增值亮點增值亮點（選擇性滿足）客廳帶社交功能；最好設計吧臺。附送增值空間，如入戶花園、外凸陽臺、內庭院、步入式飄窗；主仆分離，雙入戶系統；主客分離，保證17、私人生活區的私密性。根據熱銷戶型的特點結合客戶需求特征，策源認為200-220平層注重點注重點為：160-200疊院疊院house經典熱銷戶型 年齡35歲-50歲以上；兩代三口之家或三代4-5口人；事業有成、經濟實力雄厚；有自己的生活圈層，注重身份感；已有多次置業經歷；再次購房主要為享受中心城區配套、別墅級享受；客戶需求關鍵點客戶需求關鍵點該戶型客戶特征該戶型客戶特征 基本配置保證三個臥室+書房；有花園或露臺等接近自然的區域；地下室自然采光，可在利用；專屬車庫1-2個；注重私密性和尊貴感，專屬通道和空間，有天有地；客戶訪談分析：客戶訪談分析：6.3m160-240疊院house市場經典戶型的特18、征描述：金地國際花園金地國際花園：四層三戶、獨門獨戶，贈送地下室、花壇或露臺。一二樓一戶，贈送地下室、花園；獨立入戶門前庭后院露臺地下室50-70有內庭院、可自然采光一二層入戶門金地國際花園：三四樓一戶，贈送地下室、露臺地下室入戶口一層入戶口地下室的內庭院，保證地下室的采光地下室的內庭院，保證地下室的采光 獨立、雙入戶系統；前庭25、后院15、50-90 地下室、空中露臺；基本上兩個臥室南向；客廳面寬6.2-6.3米，主臥面寬4-4.2米；電梯直達入戶。電梯直達直達電梯電梯華潤中央公園：獨立入戶、每戶都有地下室，贈送花園、庭院或露臺后院前庭地下二層車庫一層的獨立入戶門和庭院私人入戶通道私人入戶19、通道：每戶都是獨門獨戶，并且有專屬的樓梯走道；私人庭院私人庭院：每戶都有私家庭院；開間大進深短開間大進深短：面寬在15.5米左右，進深在10-12米；客廳面寬6.2米，主臥室面寬在3.9-4米；每戶贈送面積，如一樓南北花園、二三樓入戶花園、露臺，五層贈送露臺。南北花園面積在20-50、入戶花園20左右、露臺15-20。萬科潤園：獨立入戶、有天有地、有庭院或露臺一、二層復式一、二層復式一層大平面一層大平面三四層復式三四層復式三四層專屬樓梯一二樓入戶門庭院庭院露臺主人居住區多位于上層，主臥套間主人居住區多位于上層，主臥套間+露臺露臺金地國際花園臥室區華潤中央公園臥室主臥帶主臥帶衣帽間衣帽間衛生間衛20、生間露臺露臺露臺露臺4.2m3.6m 主人臥室區相對獨立，多位于上面一層；基本上設置為兩個南向臥室；均有配有衛生間；主臥套間設計，帶有衛生間、衣帽間，甚至書房；主臥面寬4-4.2米；次主臥面寬3.2-3.6米書房書房4m3.2m主臥區域主臥區域必要條件必要條件（必須滿足，否則會造成房屋貶值）南北通透、保證透風、采光；明廚明衛；客廳開間在6-6.5m；兩房南向；主臥開間4-4.2m；次臥開間3.2-3.6m。增值亮點增值亮點（選擇性滿足）地下室可自然采光，在改造利用；有天有地，可達到別墅級別享受；獨門獨戶；配置專屬電梯；附送大面積增值空間，花園、露臺或庭院；贈送面積在50-100。結合客戶需求特21、征，策源認為160-200疊院house戶型設計注重點注重點為：總結總結戶型戶型戶型關鍵戶型關鍵必要條件必要條件（必須滿足，否則房源貶值）增值條件增值條件（選擇性滿足，能實現房源增值）小戶型：80-90緊湊實用，有限空間內滿足舒適性與功能完整。1.朝南2.緊湊，浪費面積少，避免過道。3.房型方正戶型面積有限，更加注重附贈面積。如：設計飄窗，小露臺、大陽臺等，可適當改造后作為小書房等補償性功能區。小三房：100-130南北通透，保證房間數量，大陽臺。1.客廳開間4.2-4.5米2.南北通透3.餐廳廚房好用，面積合理。能做到兩間標準臥室，第三間房的面積是增值重點，最好能達到小臥室標準。可以通過內陽22、臺，庭園等實現該房間的面積擴充。大三房：130-150功能齊全，視野開闊。一定的附加值。1.客廳開間4.8-5.4米，與餐廳無隔斷連接，入戶視野開闊。2.動靜分區，3.南向景觀陽臺，北向生活陽臺。1.小區或者外部景觀2.除南北陽臺外，具備內陽臺、露臺等。高層豪宅：200以上尺度感、尊貴感、私密性1.客廳5.5-6.0米。主臥開間3.8-4.0米2.功能齊全。除常規功能外，具備健身，娛樂等功能區。3.主臥套房設計，具備書房、衛生間、更衣室等，保證私密空間。1.稀缺性景觀，或者小區中心景觀2.戶型上做到主仆分離，主客分離。3.附送入戶花園，露臺等。疊院house在疊院中演繹別墅生活方式1.客廳開間6.0米以上，主臥開間4-4.2米2.必須有附加值：如前庭后院，贈送露臺、地下室等，可選擇性搭配贈送。3.專屬車位或車庫。4.設計主臥區，包括衛生間、更衣室、陽（露）臺；1.獨門獨戶，部分配備專屬電梯2.贈送面積可用率高，如地下室有自然采光。3.贈送面積達到50以上。Thanks