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1、喀什恒昌歐景名苑一期項目后評價報告前言 xxxxx名苑一期于2010年3月5日開始動工，2011年4月30日交付使用，已過一個采暖期，按照公司開發項目后評價流程規定,符合項目后評價要求。自2012年4月起，由股份公司總裁辦組織股份公司相關部門對xxxxxx一期經營管理、產品研發、市場營銷、工程管理、成本合約管理、物業管理、客戶服務管理進行項目前期的資料的收集、現場實地檢查、滿意度調查等方式，依據圖紙、方案、計劃、合同等確定文件進行比對分析，采集現場圖片，以PPT形式編制完成了評價報告。希望通過此次對項目后整體評價工作的實施，可以從房地產開發的設計標準、施工工藝、技術標準、質量（工法）標準、合同2、范本、產品品類標準、作業標準，在設計、營銷、工程、成本、客戶滿意管理方面，積累更多經驗，規避開發過程中存在的疏漏，提高客戶滿意度。1、項目公司總經理xxx對項目整體運作進行介紹；2、財務總監xxxx對項目各項經營指標完成情況進行后評價(此內容略)；3、產品研發總監xxxx對項目規劃設計、技術標準、使用功能等方面進行后評價；4、工程總監xxx對項目報批報建、監理管理、施工質量、進度、安全與環境等方面進行后評價；5、市場營銷總監xxxx對項目定位、戶型配比、價格體系、整體營銷模式、現場銷售管理等方面進行后評價；議程6、成本合約部經理xxxx對項目目標成本的執行、供應商的管理、材料的管理等方面進行后3、評價（部分內容略）；7、物業公司原副總經理xxx對項目物業現場服務核物業管理角度對項目功能配套、設備選型及安裝、物業用房等方面進行后評價；8、客戶服務中心主任xxx對項目客戶滿意度調查進行后評價。議程1、投資管理-取得土地、項目合作：2009年5月18日了解到土地信息，2009年5月19日到xxx考察，并編制了可研報告與xxxx公司確定合作意向,繳納競買保證金，2009年5月21日競買報價 取得土地，2009年6月1日簽訂308畝土地的成交確認書，2009年7月31日，協調完畢拆遷事宜委托土地局拆遷、容積率調整后簽訂土地出讓合同。評價：取得土地的效率非常高，是xx公司取得土地中速度最快的一次。4、項目運作整體介紹-經營篇經營篇 2、土地獲取-宗地情況本項目的建設用地面積205709平米（308.56畝），總建筑面積207978平米，包括住宅、商業，其中C-05和C-10兩地塊為綠化用地，容利率為0。同時需要建3000平米的幼兒園和200平米的社區用房。整個項目的容積率是1.01，地價是20萬/畝，樓面地價300元/平米。后期調整規劃道路新增土地后項目總用地為321.5畝，是目前股份公司最大的一塊項目用地，也是建筑面積最大的住宅小區。降低土地成本，提高土地的價值。首先是通過市委、市政府、規劃局、土地局將容積率從1.01調整至1.5；總建筑面積由207978調整到308564平米，新增建筑5、面積100565平米，樓面地價降為200元/平米，此項直接為公司創利3086萬。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 為了提高土地的利用率，調整項目的整體規劃，將三塊土地上的四條道路取消，新增12畝土地。將泄洪渠改道，取消自然沖溝，減少了泄洪渠、自然沖溝的面積，增加可建設用地的面積。將二期規劃的街頭綠地取消，調整為建設用地，提高了二期整體的土地利用率，在原規劃的綠地上建設了二期的臨街底商住宅，增加了商鋪4100萬的銷售，比開發住宅多銷售2500萬元。為二期的開發帶來了巨大的經濟效益，帶動了南湖路的人氣和商業氛圍，提升了三期商鋪、住宅整體的價格。在三期的開發過程中，由于政府領導建議在深6、喀大道兩側建高層和商業，借此機會xxxx將三期的容積率由原有的1.5調整為2.5。并按原來的價格補繳土地出讓金。使xxxx名苑總的建筑面積達到40萬平米。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 項目運作整體介紹評價：在土地獲取和開發過程中的經營思路給公司帶來了巨大的收益。在房地產開發過程中值得借鑒。項目運作整體介紹-經營篇經營篇 3、規劃設計xxxx名苑一期東側緊鄰xxx河，根據現場的情況靠河道需要退讓50米，通過技術論證和多方協調，僅在紅線范圍內做了退讓，使土地的利用率達到了最大限度，提高了一期的投資收益。小區整體規劃主要以南北朝向，行列式設計，一排兩棟，道路在中間，人車混行，主入口7、設計景觀區和休閑廣場，樓間距較大，小區顯得較為氣派。xxx名苑一期在規劃設計時，南湖路是一條新修的道路，直通xxx國道，周邊原來是濕地，沒有配套商業，考慮到小區南北長近2公里，同時也考慮到小區的安全，決定臨街一側全部做底商住宅，利用商鋪將整個小區圍合，進行封閉管理，即保證了安全，又滿足了小區的生活配套需求，也為二期、三期的住宅和商鋪開發奠定了基礎。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 對商鋪門口的市政道路規劃進行調整：原來的規劃是3.5米的綠化帶和3米的人行道和3.5米的綠化帶旁邊是6米的停車場，停車不方便，不利于商鋪的經營。與規劃局、園林局、市政府多次協調，將分開的綠化帶合并，人行8、道和停車場合并為11米，商鋪門前的停車非常方便，商鋪的價值也隨之上升。項目運作整體介紹xxxx花園門前的綠化帶和停車場xxxx名苑一期商鋪的停車場項目運作整體介紹-經營篇經營篇 xxxx名苑一期按照規劃設計條件需要建一所3000平米的幼兒園，考慮到當地的幼兒園經營的都不好，幼兒園的建設投入大，很難收回投資，在了解了周邊有可能修建幼兒園的情況后，而且幼兒園也不是喀什客戶購房的主要的原因后，向政府提出歐景名苑不建幼兒園，讓公務員小區建幼兒園。此舉不但減掉了500多萬元的幼兒園建設投資，相反額外增加了3000平米住宅600多萬元的銷售。xxxx名苑的換熱站按規定應該在小區內進行建設，通過與規劃局、建9、設局、熱力公司、土地局的爭取與協調，將一期、三期的換熱站建在三期項目用地以外的國土局儲備用地上，并由熱力公司負責承建。節省了換熱站的投資，同時避免了換熱站對小區內景觀的影響和噪音污染。但目前存在新的問題，由于換熱站外立面不美觀，對城市街景有影響，后期將協調熱力公司進行外立面美化。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 4、項目開發一期24棟多層，總面積93259平米，其中商業7100平方米，2009年8月設計方案確定，2009年8月開始宣傳，在xxx屬于房地產廣告宣傳力度最大的樓盤。2009年10月1日正式開盤認購，由于受到75的影響開盤當日僅認購13套住宅，回款7萬2009年10月110、8日一期地基處理開工，2009年12底共認購258套，認購金額3613萬元，回款1026萬元，2010年4月，一期認購達到90%，2010年6月取得預售許可證，2010年6月底累計銷售22654萬元，回款11085萬元，2010年11月售罄，2010年12月底一期實現銷售23510萬元，回款22911萬元。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 xxxxxx名苑在立項、拿地、開發階段都做了市場調研、可行性研究報告、名苑在立項、拿地、開發階段都做了市場調研、可行性研究報告、成本測算、開發詳細計劃，在銷售方面及時根據市場的變化調整成本測算、開發詳細計劃，在銷售方面及時根據市場的變化調整銷售11、價格和銷售價格和促銷方案，但是在促銷方案，但是在2010年年4月份月份xx特區消息發布的時候，調整的力度和速度特區消息發布的時候，調整的力度和速度還不夠。在合約管理方面，還不夠。在合約管理方面，xx公司積極的在當地和烏魯木齊尋找土建主體合公司積極的在當地和烏魯木齊尋找土建主體合作伙伴，由于未能根據作伙伴，由于未能根據xx的建筑市場靈活變通，土建主體單位的選擇還是不的建筑市場靈活變通，土建主體單位的選擇還是不理想。存在的掛靠現象，導致了工期延誤，工程質量存在問題。工程成本略理想。存在的掛靠現象，導致了工期延誤，工程質量存在問題。工程成本略有超出預算，對工程管理帶來了很大的影響，未能完全按照股份公12、司的工程有超出預算，對工程管理帶來了很大的影響，未能完全按照股份公司的工程管理手冊管理。管理手冊管理。在前期手續方面積極協調爭取，減免了城市市政公用基礎設施配套費、在前期手續方面積極協調爭取，減免了城市市政公用基礎設施配套費、墻改基金、垃圾清運填埋費、城市供熱管網費。墻改基金、垃圾清運填埋費、城市供熱管網費。xxx一期一期1183690元（元（24棟棟1#-26#）xxx二期二期1214036元（元（26棟棟27#-52#）xxx三期三期1185904元（六棟元（六棟56#-61#）合）合計：計：358萬元。萬元。xxxxxx在開發過程中，不考慮房價上漲等因素，在開發過程中，不考慮房價上漲等因13、素，通過開源節流已經增加了通過開源節流已經增加了6000余萬的利潤。余萬的利潤。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-經營篇經營篇 一、公司籌建一、公司籌建股份公司在股份公司在xx公司籌建時的支持是不夠的，向股份公司公司提出需要行公司籌建時的支持是不夠的，向股份公司公司提出需要行政人事人員組建籌建小組，但沒有及時的安排，導致在關鍵崗位沒有及時招政人事人員組建籌建小組，但沒有及時的安排，導致在關鍵崗位沒有及時招聘到位。聘到位。項目公司的薪酬體系建議采用同工同酬，給外派員工和喀什的員工發放項目公司的薪酬體系建議采用同工同酬，給外派員工和喀什的員工發放一樣的薪資，當地的優秀人才就更愿意加入到我們的公司；14、薪資待遇如果有一樣的薪資，當地的優秀人才就更愿意加入到我們的公司；薪資待遇如果有競爭力的就可以開展競聘機制，項目公司的總經理、副總經理、部門經理、競爭力的就可以開展競聘機制，項目公司的總經理、副總經理、部門經理、工程管理人員都會有人來競聘。工程管理人員都會有人來競聘。外派員工的激勵做得還不夠，派到喀什的員工目前能夠回到股份公司工外派員工的激勵做得還不夠，派到喀什的員工目前能夠回到股份公司工作的人員寥寥無幾，不利于股份公司的外派動員。由于項目公司的工程人員作的人員寥寥無幾，不利于股份公司的外派動員。由于項目公司的工程人員見識少、工作標準高低不一致，需要快速培訓和考核、考察，讓項目公司的見識少、工15、作標準高低不一致，需要快速培訓和考核、考察，讓項目公司的管理人員能夠快速的滿足公司的管理標準。管理人員能夠快速的滿足公司的管理標準。二、在運營管理方面，雖然績效完成的不好。但喀什公司嚴格按股份公司的二、在運營管理方面，雖然績效完成的不好。但喀什公司嚴格按股份公司的管理手冊和責權體系人認真執行。項目公司在開發過程中，任何工作要負有管理手冊和責權體系人認真執行。項目公司在開發過程中，任何工作要負有責任不要有借口責任不要有借口，要想辦法不要想抱怨，要解決問題而不是要說有困難，要，要想辦法不要想抱怨，要解決問題而不是要說有困難，要主動尋求有能力的人員幫忙把問題解決，而不是花大量的時間去分清責任。主動尋16、求有能力的人員幫忙把問題解決，而不是花大量的時間去分清責任。項目運作整體介紹項目運作整體介紹-管理篇管理篇 三、總體評價和建議三、總體評價和建議經營的好可以創造利潤，管理的好可以增加利潤！經營是根本，管理是經營的好可以創造利潤，管理的好可以增加利潤！經營是根本，管理是花；枝繁葉茂才能開花結果。經營的好，管理不好有可能還有利潤；經營的花；枝繁葉茂才能開花結果。經營的好，管理不好有可能還有利潤；經營的不好，管理的再好，不可能有利潤；經營的好，管理的好，利潤一定可觀！不好，管理的再好，不可能有利潤；經營的好，管理的好，利潤一定可觀！做一名合格的經理，經營的好，管理的好！做一名合格的經理，經營的好，管理的好！項目運作整體介紹項目運作整體介紹-管理篇管理篇 項目后設計管理評估xxxxxx名苑一期項目后設計管理評估雙擊打開雙擊打開設計評估項目后工程管理理評估雙擊打開雙擊打開工程管理評估xxxxxx名苑一期項目后工程管理評估項目后營銷管理評估雙擊打開雙擊打開營銷管理評估xxxxxx名苑一期項目后營銷管理評估項目后成本管理評估雙擊打開雙擊打開成本管理評估xxxxxx名苑一期項目后成本管理評估項目后物業管理評估雙擊打開雙擊打開物業管理評估xxxxxx名苑一期項目后物業管理評估項目客戶滿意度評估雙擊打開雙擊打開客服管理評估xxxxxx名苑一期項目后客戶滿意度評估匯報結束