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1、2018雙生泉民宿酒店策劃方案2018年1月目 錄 頁010302041.重慶市宏觀旅游經濟狀況概述2.重慶市旅游業現狀概述3.江津區經濟發展概述4.酒店的基本情況5.酒店內部布局實景6.酒店周邊旅游景點簡述7.項目市場定位及產品定位8.項目市場競爭策略及營銷定位9.酒店業人力資源現狀及項目人力資源規劃10.本策劃方案重點總結11.本項目前景預測及風險評估重重慶市宏市宏觀經濟狀況概述狀況概述l重慶市經濟發展狀況l重慶市酒店業發展概況l江津區經濟發展狀況l江津區旅游經濟發展重重慶重慶重慶，簡稱渝或巴，是中華人民共和國直轄市、國家中心城市、超大城市、國際大都市，長江上游地區的經濟、金融、科創、航運2、和商貿物流中心，西部大開發重要的戰略支點、“一帶一路”和長江經濟帶重要的聯結點以及內陸開放高地；既以江城、霧都著稱，又以山城揚名。重慶地處中國西南部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。總面積8.24萬平方千米，轄38個區縣（自治縣）；2016年常住人口3048.43萬，城鎮化率62.6%，地區生產總值17558.76億元。有“中國火鍋之都”、“中國會展名城”、“世界溫泉之都”之稱。重慶是中國西南地區融貫東西，匯通南北的綜合交通樞紐。其江北國際機場是中國內陸重要的空港，果園港是長江內河重要的港區。重慶地處盆地東部，地形由南北向長江河谷傾斜，地貌以丘陵、山地為主，其山地占76%；氣候冬3、暖春早，夏熱秋涼，長江橫貫境內，流程679公里。重慶是國家歷史文化名城。1189年，宋光宗趙惇先封恭王再即帝位，自詡“雙重喜慶”，重慶由此得名。重慶既是“紅巖精神”起源地，又是巴渝文化發祥地，“火鍋”、“吊腳樓”等影響深遠；在3000余年歷史中，曾三為國都，四次筑城，史稱“巴渝”；抗戰時期為國民政府陪都。重慶是國家重要的現代制造業基地、西南地區最大的工商業城市。有國家級重點實驗室8個、國家級工程技術研究中心10個、高校67所，還有中國（重慶）自由貿易試驗區、中新（重慶）戰略性互聯互通示范項目、兩江新區、渝新歐國際鐵路等戰略項目。重重慶市市經濟發展狀況展狀況2016年重慶實現GDP17558.74、6億元，人均GDP接近6萬元，10.7%的經濟增速位列全國省區、直轄市第一。2017上半年全市實現地區生產總值9143.64億元，按可比價格計算，比上年同期增長10.5%。分產業看，第一產業增加值386.00億元，增長3.9%；第二產業增加值4145.66億元，增長10.7%；第三產業增加值4611.98億元，增長10.8%。重慶是中華人民共和國直轄市、國家中心城市、超大城市，西南地區綜合交通樞紐和最大的工商業城市。總面積8.24萬平方千米(是北京轄區面積的五倍左右)。重重慶市旅游市旅游業發展概況展概況2016年全市接待境內外游客達到4.51億人次，實現旅游總收入2645.21億元，同比分別增5、長15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58萬人次，實現旅游外匯收入16.87億美元，同比分別增長12.1%和14.9%。通過出境旅行社組織的出境游客196.24萬人次,同比增長7.7%。重重慶江津江津江津江津區，隸屬重慶市，位于重慶市西南部。江津區地處長江要津而得名，是長江上游重要的航運樞紐和物資集散地，也是川東地區的糧食產地、魚米之鄉。江津區東鄰巴南區、綦江區，南界貴州省習水縣，西接永川區、四川省合江縣，北靠璧山區、九龍坡區、大渡口區，幅員面積3200.44平方公里，常住人口149.53萬人（2015年），管轄5個街道、25個鎮。江津區為“中國長壽之鄉”、“中國生態硒城”，先后6、獲”全國雙擁模范城“、”全國國土資源節約集約模范區“、”全國防震減災工作先進區“等榮譽稱號。2017年12月，江津區濱江新城被推選為“中國生態宜居新城”。江津四面高山環抱，境內丘陵起伏，地貌以丘陵兼具低山為主，分平階地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。地質結構為“川東褶皺”和“川黔南北構造帶”的過渡地帶，構造形跡受其影響，軸線多扭曲呈“S”形。地勢南高北低，長江橫貫東西，并繞城而過，呈“幾”安形。江津區江津區經濟發展狀況展狀況江津區旅游江津區旅游經濟發展展2017年，江津區GDP預計實現755億元，增長10.3%；一般公共預算收入69.8億元，同口徑增長10%；固定資產7、投資828億元，增長11%；其中工業投資521億元，增長10%；工業增加值370億元，增長11%；社會消費品零售總額293億元，增長13%；外貿進出口總額55億元，增長45%；實際利用外資7.2億美元，增長20%。2016年，全區游客接待1465.7萬人次，旅游綜合收入90.6億元，其中，鄉村旅游接待實現820萬人次，旅游收入達30.2億元。列1,類別 1,2列1,類別 2,2.5列1,類別 3,3.5列1,類別 4,4.5列1,6列1,8列1,9列1,10列1,11酒店基本情況l酒店內部布局實景l酒店周邊旅游景點簡述酒店基本情況酒店基本情況本項目用地位于重慶市西南部，江津區南部區域，位處四面8、山鎮、四屏鎮五旅游度假區，地理區位優越。規劃區目前主要有南、北、東三個入口，北部由93渝瀘高速刁家互通下道，沿107省道經嘉平鎮進入規劃區，距離約20公里；東部由綦江區沿312省道經蔡家鎮進入，距離約35公里；南部由綦江區趕水鎮或習水沿302省道轉107省道經柏林鎮進入規劃區。2018年習水高速全面通車后，在四屏鎮有高速路下道口，至本民宿所在地僅需15公里。酒店基本情況酒店內部布局酒店內部布局擬景景酒店內部布局酒店內部布局擬景景酒店內部布局酒店內部布局擬景景酒店部分酒店部分戶型型圖競品分析競品;四面山景區入口處，3公里范圍內只有3家同檔次酒店，其中重慶四面山大酒店2010年開業，距今8年之久，9、硬件設施陳舊，體驗較差。另外，星宿麗景酒店開業時間也較久，衛生情況堪憂。其他酒店大部分屬于農家樂形式的小型賓館，無法滿足中高端客戶的度假、商務需求，市場空間相對比較大。項目基本產品定位 本本項目目項目市目市場定位定位項目市場定位：一般來講，酒店主要分為商務型酒店、快捷酒店、旅游度假酒店、會議會展酒店、公寓式酒店以及城市綜合型酒店等類型：項目定位：準五星目定位：準五星標準準輕奢、奢、休休閑度假酒店度假酒店突出主題輕奢奢、時尚尚性性客客房房以及精精致致餐餐飲作為酒店的核心競爭產品，打造江津區最具特色的休休閑度假酒店度假酒店從本地競品的綜合客源結構分析，本地消費者、周邊市區旅游客人對酒店主要的客房、10、餐飲、康養消費支撐是非常明顯的；因此，匹配合理的休閑養生功能是對市場的直接契合；但同時，現代酒店的設計理念在于相對于傳統酒店，如果先做好減法，再做好加法，摒棄掉中看不中用的功能，匹配好以客戶體驗作為核心思想的內容，以標準準+差異差異的品牌形式打造出一家高一家高級、精致、精致、親民、極富舒適民、極富舒適感的休感的休閑度假酒店度假酒店結合該地區該類酒店的市場預期，建議酒店規劃為一家準五星準五星標準的、準的、時尚、休尚、休閑度假型酒店度假型酒店項目市目市場定位定位-客房客房客房是本項目的重中之重，根據其所處區域特征，故在客層選擇上須相對精準，以確保產品規劃能對接客戶需求。1.行業劃分：旅游休閑、金融11、機構、地產建筑、商貿流通、政府部門、工業園區企業、私人團體等；2.客人年齡結構劃分：25-55歲；3.客源區域劃分：以本項目為中心：第一圈層：江津區；第二圈層：重慶市區；第三圈層：周邊省市全國其他地區。客房客房,旅游休旅游休閑閑,60%,60%客房客房,商商務務,15%,15%客房客房,團團體體,15%,15%客房客房,政政務務,10%,10%客房客房旅游休閑商務團體政務項目市目市場定位定位-餐餐飲 餐飲市場受地域性限制的影響較大，本項目主要客源應是住店客人和四面山旅游景區客人為主的消費者，而在餐飲規劃上應結合重慶、江津的實際情況，同時關注國內旅游客人口味的需求，務必做到精致而且精準。1.行業12、劃分：會議及旅游團隊、私人團體、工礦企業、金融機構、地產建筑、商貿流通、政府部門等；2.客人年齡結構劃分：全部；3.客源區域劃分，以本項目為中心：第一圈層：江津區；第二圈層：重慶市區；第三圈層：周邊區市。餐餐飲飲,旅游旅游團隊團隊,55%,55%餐餐飲飲,私人聚會私人聚會,20%,20%餐餐飲飲,商商務務宴宴請請,15%,15%餐餐飲飲,政政務務接待公接待公務務用餐用餐,10%,10%Chart Title旅游團隊私人聚會商務宴請政務接待公務用餐項目市目市場定位定位-婚戀婚戀、親子子會會議議,個體個體,40%,40%會會議議,婚婚慶慶公司公司,40%,40%會會議議,婚姻登婚姻登記記機構機構,13、10%,10%會會議議,散客散客,10%,10%婚戀婚戀個體婚慶公司婚姻登記機構散客婚戀家庭市場應根據酒店所處地域的市場基礎條件而產生可能的需求量來決定其應該在當前消費市場及特點情況下的功能匹配，本項目婚戀市場主要客源應是重慶城區及來自全國各地住店客人為主的消費者，。1.客源年齡結構劃分：20-40歲；2.客源區域劃分，以本項目為中心：第一圈層：江津區；第二圈層：重慶市區；第三圈層：周邊省市。項目市目市場定位定位-康養康養康康樂樂,企企業業接待接待,30%,50%康康樂樂,旅行社旅行社,15%,25%康康樂樂,團團體聚會體聚會,10%,17%康康樂樂,會會議議及及團隊團隊用用餐餐,5%,8%康14、養康養企業接待旅行社團體聚會會議及團隊用餐康養市場受酒店項目所在地的消費潮流及消費習慣影響較大，本項目主要客源應是以住店客人為主，同時會有部分重慶、江津以及周邊區縣客人（商場成功人士、離退休干部）前來避暑和療養。1.客源年齡結構劃分：40-60歲；2.客源區域劃分，以本項目為中心：第一圈層：江津區；第二圈層：重慶市區；第三圈層：周邊省市。本本項目主目主題定位定位 現代酒店設計上一定應有一個明確的主題訴求，既可以凸顯酒店的特點，又可以滿足客人現實的需求。本店以雙胞胎高概率為足夠的明確主題，市場定位于準五星級標準的當地最好的休閑度假酒店，結合投資方傾力打造的高端、時尚、輕奢的酒店形象 本本項目室內15、目室內設計主主題定位定位雙生民宿酒店設計上已有一個明確的主題訴求，則在硬件裝修上就不必要用大量的昂貴的材料來堆砌出酒店的豪華氣派，保持原生態的風格加現代酒店功能。本本項目目產品功能定位品功能定位-餐餐飲全日制/風味餐廳在酒店前廳接待平行樓分別設置一個可以一次性最大量容納100人人左右聚餐的餐廳，宴會、餐廳可一分為二使用；在酒店一樓設置全日制/風味餐廳一個，其中：經營業態混搭：除提供優質早餐功能外，并可在此提供以純正、開放式半自助日韓輕食健康餐飲為主題的風味正餐服務及夜間酒吧功能（也包括可以提供預定式中小型自助餐、宴會輔助功能等）；在酒店前廳接待平行樓二樓可分別設置餐飲包間46間，裝修考究餐具美16、觀出品精致，主要突出就餐私密性；裝修、裝飾混搭：利用建筑特點，適當突出“情侶”概念（全/半開放空間），以時尚、雅致的的賓客體驗式裝飾（書籍、燈飾、花瓶、花）配合裝修、家私、其它軟裝；營造江津地區獨一無二的以情侶、家庭、朋友圈層為主的中高端、時尚、休閑聚會場所。大堂吧咖啡廳大堂吧設置于酒店一樓，以“香”（純正植物精油）為主題，按地道咖啡/茶飲+西點的形式，將精致、時尚的空間（15-20個絕對舒適的座位）、醇厚的香味體現出酒店濃濃的迎客之道、營造絕佳的會客之所。本本項目目產品功能定位品功能定位-會會議會會議設施：施：在酒店分別設置2個會議室，其中1個（課桌式接待量20人左右，），另外可再設置一間可17、進行小型會議/聚餐的獨立多功能房；若需舉辦大型會議、展覽，可選用接待大廳、餐廳、室外等地方；設置要求：會議室的功能要求能復合化，重點在于，均可兼具中、小宴會廳、品茗、棋牌等功能。本本項目目產品功能定位品功能定位-棋牌棋牌/商商務中心中心棋牌：棋牌：在酒店設置4個左右的棋牌室（均自帶衛生間）；會議室具備宴會棋牌的使用功能；商商務中心：中心：在酒店1樓（靠近大宴會廳附近）設置商務中心1間，除匹配少量核心商務服務功能外，兼具酒店宴會、會議銷售接待點（除此以外，可設置小賣部或自動售貨機，滿足客人24不間斷服務需求）。本本項目目產品功能定位品功能定位-其它康體及其它康體及娛樂（參考酒店建筑（參考酒店建筑18、規劃已建成的康劃已建成的康樂功能）功能）KTV有必要設置，建議12間即可（運作方式為量販式）健身房小型有氧健身房（基本健身器材如跑步機等）游泳池小型室內恒溫游泳池（后期可視情況是否增加標準戶外游泳池）本本項目服目服務定位定位“悠悠閑、時尚、尚、樂享享”為本項目的服務定位。酒店作為成功人士的夢想匯集之處，在運行服務過程中集中體現“如您所愿”的思路，以“您是我們永遠的貴賓，我們是您的接待管理專家；將樂享式服務深刻的扎根于每一位來店消費的客人，引領江津酒店品質服務新風尚；并在傳統標準化服務體系上建立完備的主動服務體系，主要表現在以下幾個方面：對客環節的主動服務流程，如主動圈層營銷系統的建立（自媒體、19、微信、郵箱推廣等）、微笑大使服務（四面山景區旅游對接、酒店綜合消費全程一對一、一站式服務）；后臺支持部門的主動式服務體系建立（團隊建設的核心思想，擯棄傳統酒店固有的前后臺、一、二線部門思想）；全員突出熱情、超前、個性、效率四個特點；通過優質服務的疊加創造顧客的滿意加驚喜的消費體驗。項目營銷定位銷售方式定位售方式定位營銷定位前期營銷 打造重慶江津區“最最具品具品質、富有特色、富有特色的休的休閑度假酒店度假酒店。完善企業文化規劃，這樣可以影響到員工團隊；產品文化規劃，也是該項目核心競爭力的設定；先期導入營銷，涉及前期的宣傳及推廣。后后記如家和漢庭們的蕭條前言前言前言前言由第三次消費結構升級而帶來的20、深層次影響正在各個行業蔓延。與生活相關的衣食住行，皆是如此。在酒店業，很多人旅行出差不再住如家、漢庭、7天，而是選擇體驗性更好的輕奢酒店和民宿。用戶對經濟型酒店不再像以前那么熱情，資本亦是，“經濟連鎖不再是我們的業務重心”。近日華住酒店集團董事長季琦也對外表示，未來開店中高端酒店的比重會很高，“我們2017年前三個季度開了528家門店，中高端的占了60%。明年會再開650家以上的店，中高端占比還會更高。”現在，酒店行業也開始了整體的并購和升級。就華住集團而言，除了漢庭和海友等經濟連鎖酒店品牌之外，旗下還擁有全季、星程、桔子酒店等中端品牌，以及從法國雅高集團拿到授權運營的宜必思、美居、諾富特等。21、錦江收購維也納，并創立了自己的精品酒店品牌喆啡和麗楓；如家也將原本低端的如家連鎖升級為如家精選。后后記中端輕奢市場的紅利 以體驗和品牌見長的一些中端輕奢酒店受到資本熱捧，以亞朵、CitiGO、詩莉莉、桔子水晶等為代表的新型輕奢酒店品牌迅速在市場上崛起。消費者會敏感于如家和漢庭的漲價，但對以體驗和主題為主的中端酒店來說，價格則沒那么重要，體驗和細節會讓用戶感覺物超所值。中端酒店板塊的紅利正式來臨，從而帶動中國酒店業進入一個新的發展黃金期。為搶占市場，中端酒店也紛紛明確了各自品牌的精準定位比如1詩莉莉以“愛與美的共鳴”來吸引那些追求個性化、小眾化的80、90后群體，客群以追求浪漫情感體驗的女性和情22、侶為主。它在大理打造的泛蜜月客棧，價位1000-1500之間，2，愛的美宿館，因為在住宿外，還可以體驗到各類唯美元素打造的體驗展覽館，為住客提供豐富的社交功能場景。因此價位在2000以上，價格直逼某些五星級酒店。3亞朵提倡人文、溫暖、有趣的“在路上”的生活方式，設計以“閱讀”和“人文攝影”兩大主題為主的空間，并為用戶提供超出酒店邊界的，包括餐飲、出行、健身、社交、藝術、旅游等高品質非標準化的服務體驗。圍繞著消費升級，整個酒店行業都在重新考量如何豐富“體驗”的內涵。不僅是硬件、軟件的升級，而是更精準地滿足用戶需求，讓體驗超出酒店這個位置的范疇，能提供聚焦于社區、或國家區域內的獨特體驗。未來酒店在23、硬件和軟件上還將朝著智能化的方向升級，酒店可實現智能門鎖、刷臉入住等功能。在這一背景下，產生估值近300億美元的Airbnb。后后記后記 酒店與民宿終歸是住宿業，回歸到住宿的本質，產品是核心，住宿體驗是基礎，是前提，是成敗存亡之關鍵。如果再細分，仍然是床的舒適感、房間設施的人性化、公區的人情味、服務的專業度、體驗的獨特性。重點重點總結I.I.以以“新中式新中式”的的設計思想思想為主主題，酒，酒店在店在傳統文化的基文化的基礎上融入新的西式上融入新的西式現代酒店理念代酒店理念，顧客感客感受到的不受到的不僅是一個高水平的酒店，更有文化和精神上的體是一個高水平的酒店，更有文化和精神上的體驗，大大超越大24、大超越傳統酒店酒店。II.II.服服務定位確定定位確定為“超前式超前式”服服務，集中體，集中體現親民、民、熱情、情、時尚尚、個性和效率，在、個性和效率，在傳統被被動服服務的的基基礎上有上有較大的提升。大的提升。III.III.優化化項目配置，根據建筑目配置，根據建筑現狀狀漫客房、漫客房、輕餐餐飲讓酒店酒店項目目設置基本反映市置基本反映市場的需求及的需求及預期期。IV.IV.休休閑度假型酒店定位，度假型酒店定位，輕奢酒店奢酒店客房客房、精致養生餐精致養生餐飲、健康有氧運健康有氧運動既豐富了酒店的既豐富了酒店的產品，又聚品，又聚焦客焦客戶的的有效需求，避免了有效需求，避免了傳統綜合型酒店的無特色的25、大而全合型酒店的無特色的大而全。V.V.提升各種提升各種設施的使用效率，如會施的使用效率，如會議、康康樂設施多用途施多用途設計，讓其充分其充分發揮其價其價值。VI.VI.下一步可增加豪下一步可增加豪華宴會宴會廳設置置，滿足與本店主足與本店主題同步的婚宴同步的婚宴、寶寶百天寶寶百天、生日宴會的需求，同生日宴會的需求，同時將打造江將打造江津區津區最完美的婚禮最完美的婚禮慶典典場地，使酒店成地，使酒店成為各式宴會各式宴會專家，避開了宴會市家，避開了宴會市場同同質化化競爭。爭。VII.VII.合理的管理體系合理的管理體系規劃及人力劃及人力資源配置（在精不在多）方案，既能保源配置（在精不在多）方案，既能保證酒店正常運酒店正常運營，又極大地減，又極大地減少了酒店的成本少了酒店的成本負擔。擔。VIII.VIII.突破突破傳統營銷模式，建立多模式，建立多層次次營銷體系，確保體系，確保產品和市品和市場之之間良好的互良好的互動。