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1、一號廣場奧特萊斯規劃目 錄一、發展奧特萊斯的基本條件二、建設奧特萊斯的理念三、珠三角奧特萊斯現況和機會四、建設華南城奧特萊斯的優劣勢五、華南城周邊商圈調查六、龍崗區行業從業人員結構分析七、目前奧特萊斯市場現況八、一號廣場奧特萊斯運營模式及設想九、1號廣場奧特萊斯布局規劃十、奧特萊斯班車運行計劃十一、預估月損益報表和損益項目說明十二、各項事項完成跟進日程表十三、附件1號廣場運營管理模式1.薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質量上乘；2.一般以低至16折的價格銷售，物美價廉；3.位置離市中心略遠，相對遠離商業中心；（車程大約45分鐘90分鐘左右）4.多條高速公路的交叉點，風景較優美有利于放松顧客心2、情；5.目標消費軀體為收入較好，有素養、品牌認知程度較高，品牌意識較強；6.必須擁有較大規模的停車場；7.貨場簡潔舒適，以降低進場經營成本；8.兼具飲食、休閑、逛街、游樂等功能，以滿足家庭消費的綜合需求；發展奧特萊斯的基本條件發展奧特萊斯的基本條件建設奧特萊斯的理念建設奧特萊斯的理念前言：前言：打造體驗式奧特萊斯購物中心的三要點打造體驗式奧特萊斯購物中心的三要點品牌品牌+實惠實惠購物環境購物環境 經營模式經營模式奧特萊斯業態最核心的經營本質是建設奧 特萊斯商家要有能力引進足夠多當地消費者認可 的名牌打折銷售 給消費者以低價享受名牌的機會，也為品 牌商家處理庫存提供便利隨著人們消費水平的不斷提高3、，購物不再 是單純意義上的逛街消費消費和休閑結合的體驗式購物環境成為奧 特萊斯吸引消費者的重要因素小型餐飲，各項娛樂配套設施使奧特萊斯 從吸引遠方消費轉變成為在特定區域內的 一種新型購物中心形式。根據當地的消費群體，對品牌的認知程度 的了解規劃需求較高的品牌與分類根據當地的實際品牌需求找到最合的品 牌折扣銷售的經營模式品牌商品的貨源保證及折扣來吸引消費者 的購買能力珠三角奧特萊斯現況和機會珠三角奧特萊斯現況和機會廣州、深圳、佛山、中山、珠海廣州、深圳、佛山、中山、珠海珠三角奧特萊斯發展現況珠三角奧特萊斯發展現況目前珠三角區完全符合定義的奧特萊斯模式的還沒 有，雖然廣州番禹的天河城 奧特萊斯可以4、說個具有規模的折扣 店，不 過在品牌上還是更以大眾消費為主體。深圳奧特萊斯發展現況深圳奧特萊斯發展現況深圳的折扣銷售方式更多的存在于各大百貨商場的特賣區，其實在百貨公司做 特賣會產生正品和折扣的價格和利益上較難掌控，使商家有一定的經營風險存在。深圳奧特萊斯的發展潛力深圳奧特萊斯的發展潛力由于深圳區域不大，租金較高，更多品牌 商愿意選擇在遠離市區且交通便利的周邊 區域從事折扣方式處理積壓或過季的商品，在深圳專業的折扣店的業態不多，大規模的 折扣店更是鳳毛麟角，這給了我們很大的發 展奧特萊斯的潛力,并結合配套簡易餐飲和娛 樂成為綜合性購物環境配套設施：停車場線路班車快餐、咖啡廳、休息區兒童樂園、嬰5、幼兒托管所建設華南城奧特萊斯的優勢建設華南城奧特萊斯的優勢地理優勢地理優勢地處郊區。遠離中心商業地處郊區。遠離中心商業處于交通主干線的周邊處于交通主干線的周邊規模宏大的建筑面積及大規模停車規模宏大的建筑面積及大規模停車 場場具有一定的知名度及代表性業態具有一定的知名度及代表性業態媒體和電視廣告的曝光了率較高媒體和電視廣告的曝光了率較高多地區發展規劃及多種項目的經營業態多地區發展規劃及多種項目的經營業態商圈優勢商圈優勢業態優勢業態優勢周邊無大型折扣銷售的經營模式周邊無大型折扣銷售的經營模式多個近鄰城鎮多個近鄰城鎮（布吉、觀瀾、橫崗等）（布吉、觀瀾、橫崗等）流動人口及目的性人群比較多流動人口及目的6、性人群比較多建設華南城奧特萊斯的劣勢建設華南城奧特萊斯的劣勢交交 通通居住人口居住人口消費能力消費能力覆蓋面交廣的多條公交線路沒有覆蓋面交廣的多條公交線路沒有無出租車進入無出租車進入定點免費接送車輛覆蓋面不多定點免費接送車輛覆蓋面不多品牌消費意識不強品牌消費意識不強目的性消費群體沒有目的性消費群體沒有低收入群體較多低收入群體較多商業住宅較少使得居住人群目標較少商業住宅較少使得居住人群目標較少高收入人群及本地人群不多高收入人群及本地人群不多打工族較多，流動性較強打工族較多，流動性較強華南城周邊商圈調查華南城周邊商圈調查深圳總人口約深圳總人口約892萬萬華南城華南城10公里周邊商圈公里周邊商圈龍崗7、區龍崗區9.9公里公里平湖鎮1.2公里鳳崗鎮6.6公里觀瀾鎮8.6公里布吉鎮9.2公里龍崗區就業人數63萬平均工資2935元龍崗區行業從業人員結構分析龍崗區行業從業人員結構分析以下數據來源：龍崗區政府公開數據以下數據來源：龍崗區政府公開數據2009年末統計年末統計 行業人員結構分析：行業人員結構分析：龍崗區行業分類共計10種，平 均月工資2935元，其中制造業 占比較高83%，總人數約52萬，平均月工資2646元。主力消費人群設定主力消費人群設定整個龍崗區行業結構中工廠比例較 高，低收入人群占就業人群中很高的 比例。那些高收入的人群集中點主要 在市區，我們的主力消費人群應輻射 整個深圳及周邊城8、鎮消費群體輻射面目前奧特萊斯市場現況目前奧特萊斯市場現況公司名稱公司名稱項目狀態項目狀態開發商開發商常熟奧特萊斯 未開業常熟中泰置業萬和購物廣場奧特鞋萊斯購物公園未開業江蘇萬和商貿有限公司家潤多奧特萊斯購物公園未開業家潤多商業股份有限公司康城奧特萊斯購物中心已開業寶龍集團上海青浦百聯奧特萊斯品牌直銷廣場 己開業上海百聯集團與香港九龍倉集團南通奧特萊斯購物廣場未開業南通新通海投資集團亞星奧特萊斯購物廣場未開業河南亞星置業集團有限公司張家港奧特萊斯購物中心未開業奧特萊斯購物中心未開業廈門南中投資有限公司香港城-奧特萊斯步行街未開業香港金德集團北京燕莎奧特萊斯購物中心己開業北京新燕莎控股有限公司北京9、新燕莎奧特萊斯購物中心（二期）未開業北京新燕莎奧特萊斯商業運營有限公司一號廣場奧特萊斯運營模式及設想一號廣場奧特萊斯運營模式及設想運營模式運營模式 經營面積：10000平方米；品牌約150個品牌結構：國際一線品牌占5%、國際二線品牌占15%、體育品牌占10%、國內品牌70%配套設施：快餐、水吧、咖啡座、兒童樂園、童車出租點經營模式：自營：自行采購，進銷存管理（買斷經營）聯營：按月銷售百分比分成（扣點經營）租賃：按使用面積的每平方米價格以月計算（租賃經營）運營模式設想運營模式設想租賃租賃聯營聯營自營自營貨源貨源低價低價利潤利潤直營品牌優勢：直營品牌優勢：擺脫代理商所帶來的費用、貨源短缺、地擺脫代10、理商所帶來的費用、貨源短缺、地區局限等因素區局限等因素,由歐美職業買手同我們的由歐美職業買手同我們的職業采購直赴歐美采購一線國際品牌折扣職業采購直赴歐美采購一線國際品牌折扣貨品。貨品。職業買手的專業經營將根據當地市場特點職業買手的專業經營將根據當地市場特點組織貨品，分析組織合理的品牌結構，經組織貨品，分析組織合理的品牌結構，經營真宗的名牌，品質確保、價格極富競爭營真宗的名牌，品質確保、價格極富競爭力，風險可控。力，風險可控。市場需求：市場需求：國內人們對奢侈品的消費欲望在提高而國內人們對奢侈品的消費欲望在提高而昂貴的價格使得一些中產階級的消費人群昂貴的價格使得一些中產階級的消費人群望而怯步，廣11、泛的注重品牌，關注價格的望而怯步，廣泛的注重品牌，關注價格的中產階級是我們的主力消費群體。中產階級是我們的主力消費群體。消費觀念：消費觀念：中國奢侈品消費全球占有率為中國奢侈品消費全球占有率為27.5%，成為世界第二大奢侈品消費國。成為世界第二大奢侈品消費國。消費力：消費力：我國中產階級以每年我國中產階級以每年1%的速度增長，已的速度增長，已經占到經占到22%23%。直營品牌的目的性直營品牌的目的性 提升奧特萊斯的品牌檔次提升奧特萊斯的品牌檔次一號廣場奧特萊斯位置設定一號廣場奧特萊斯位置設定面積：面積：10000平方米平方米1號廣場奧特萊斯布局規劃號廣場奧特萊斯布局規劃內衣兒童服裝品牌女裝休閑12、女裝皮鞋箱包品牌男裝體育休閑服裝國際品牌服裝中庭咖啡吧兒童樂園收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺休息區收銀臺收銀臺收銀臺收銀臺服務臺奧特萊斯班車運行計劃華南城免費接送中巴現況免費中巴：共4輛，23人座，每天4趟車次主要搭乘人群：3/1顧客，3/2商戶班車站點：平湖、龍崗荔灣城、羅 湖火車站、皇崗口岸費用：82400元/月，20600元/輛/月深圳主要人流集中點：華強北福田區梅林福田區皇崗口岸福田區火車站羅湖區東門羅湖區蛇口沃爾瑪 南山區世界之窗南山區南頭南山區龍崗中心城龍崗區收入部分收入部分月銷售月銷售預計品牌150個，日均銷1800元/品牌/天，日均銷售為27萬/天（按30天計13、算）利潤計算利潤計算扣率4%20%，平均利潤8%支出部分支出部分物業管理費物業管理費物業管理費按10元/，共計10萬元人事費用人事費用員工構架共計33人，人均工資2424元（運營經理1人，樓面經理2人，收銀16人，倉管2人，美工2人，收銀庫房3人，客服部7人）MKT宣傳費宣傳費DM印刷費、電臺宣傳費、車身宣傳費等，改建折舊費改建折舊費改建成本按200萬計算，折舊年限5年，按 月平均分攤預估月損益報表項目項目金額金額/元元收入預計銷售額/月8100000銷售利潤額600000利潤率8.00%支出物業管理費100000人事費用80000班車運營費用80000MKT宣傳費用50000改建折舊費33014、00營業外支出343000凈利潤額凈利潤額257000257000損益報表項目說明：廣告宣傳規劃外墻廣告外墻廣告路牌廣告路牌廣告報紙廣告版報紙廣告版第一階段廣告宣傳第一階段廣告宣傳第二階段預告開張第二階段預告開張公交車身廣告公交車身廣告電臺廣告電臺廣告免費巴士車身廣告免費巴士車身廣告整版報紙整版報紙最后階段開張預售廣告最后階段開張預售廣告電視媒體電視媒體1號廣場奧特萊斯跟進日程表號廣場奧特萊斯跟進日程表項目事項8月份9月份10月份11月份12月份開張日下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬規劃方案奧特萊斯規劃品牌清單確定運營形式確定商戶商戶談判工作商戶合同簽訂結束品牌陳列圖紙確認15、工程項目商場改建方案確認商場改建方案完成商戶品牌區域裝修工程設備收銀系統確定收銀系統安裝測試運營運營手冊人員架構確定招聘計劃人員系統崗位培訓目前工作上的問題及建議目前工作上的問題及建議問題一：經營范圍問題一：經營范圍目前公司沒有零售經營權，無法開具商業發票、營業執照中無零售項目目前公司沒有零售經營權，無法開具商業發票、營業執照中無零售項目建議：公司成立分公司建議：公司成立分公司問題二：營業系統問題二：營業系統目前公司無營業系統，對于商品目前公司無營業系統，對于商品sku上面無法控管，也無法正確的了解到好銷商品和上面無法控管，也無法正確的了解到好銷商品和 滯銷商品的狀況，對于銷售業績的跟進及進銷16、存無法掌控。滯銷商品的狀況，對于銷售業績的跟進及進銷存無法掌控。建議：購置營業系統建議：購置營業系統問題三：商場布局結構問題三：商場布局結構目前目前1號廣場的布局是以商鋪形式構建的，但是如果做大型的奧特萊斯形式的話無法號廣場的布局是以商鋪形式構建的，但是如果做大型的奧特萊斯形式的話無法 做到視野通透、奧特萊斯的陳列格局，包括很多試衣間，收銀臺等商場布置無法安做到視野通透、奧特萊斯的陳列格局，包括很多試衣間，收銀臺等商場布置無法安 置，在顧客的動線上有著很多的限制及不方便。置，在顧客的動線上有著很多的限制及不方便。建議：根據奧特萊斯的陳列布局要求，局部打通商鋪隔板及打通區域，重新改造商場建議：根據奧特萊斯的陳列布局要求，局部打通商鋪隔板及打通區域，重新改造商場 格局格局報告人：歐陽文莉報告人：歐陽文莉2010年年8月月30日日