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1、目錄第一部分輝縣城市調(diào)研第二部分商業(yè)步行街發(fā)展概況第三部分輝縣商業(yè)步行街定位第四部分輝縣商業(yè)步行街定名第五部分輝縣商業(yè)步行街概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第六部分發(fā)展商業(yè)步行街對(duì)輝縣城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義第七部分項(xiàng)目形象展示輝縣概況輝縣市位于河南省西北部，晉豫兩省接壤地區(qū)，北依太行，南眺黃河，是河南省首批經(jīng)濟(jì)擴(kuò)權(quán)縣（市）、城鎮(zhèn)化發(fā)展重點(diǎn)縣（市）和知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)縣（市）?？偯娣e2007平方公里,人口79萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，533個(gè)行政村,是一座歷史悠久、文化燦爛、物產(chǎn)豐饒、風(fēng)景秀麗的歷史文化名城。輝縣城市發(fā)展戰(zhàn)略、輝縣將強(qiáng)化城市中心建設(shè),建成集商貿(mào)、金融、文化和娛樂(lè)等多功能、綜合性的現(xiàn)代化中心區(qū)，將新建街、中心路建成2、現(xiàn)代化的步行街。、輝縣整體將向西、東、南方向發(fā)展，但主要是向南發(fā)展，南邊將建成新的行政、金融、居住中心。輝縣經(jīng)濟(jì)總體特征、輝縣市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，境內(nèi)礦產(chǎn)、旅游、資源豐富，經(jīng)濟(jì)總量及人均GDP在新鄉(xiāng)八縣市分別排第一和第二位。、形成了以能源、建材、紡織、機(jī)械制造為主導(dǎo)，食品、化工、醫(yī)藥、造紙等輕重工業(yè)并舉、加工門(mén)類齊全的工業(yè)體系。、招商引資成果顯著：06年引進(jìn)項(xiàng)目(企業(yè))26個(gè)，總投資130億元，其中億元項(xiàng)目7個(gè),千萬(wàn)元以上項(xiàng)目16個(gè)，其中三個(gè)國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目。輝縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（以2005年為例）2005年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成860931萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.3%。其中，第3、一產(chǎn)業(yè)132974萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.7%；第二產(chǎn)業(yè)520882萬(wàn)元，增長(zhǎng)21.4%；第三產(chǎn)業(yè)207255萬(wàn)元，增長(zhǎng)9.4%。輝縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（以2005年為例）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資472998萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)94.2%，其中城鎮(zhèn)以上404790萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)94.9%，農(nóng)村投資68208萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)88.9%。一般預(yù)算財(cái)政收入30358萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)50.2%，一般預(yù)算財(cái)政支出58132萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.8%。輝縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（以2005年為例）金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額606730萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款491651萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.3%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為248585萬(wàn)元，4、同比增長(zhǎng)8.4%。輝縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（以2005年為例）全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6758元，同比增長(zhǎng)13.6%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4302元，同比增長(zhǎng)15.1%，農(nóng)民人均純收3150元，同比增長(zhǎng)17.4%。輝縣人口要素分析2005年，全市總?cè)丝?90155人，城區(qū)人口15萬(wàn)左右,其中非農(nóng)業(yè)人口74萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口68萬(wàn)人，暫住人口為5000人。包括城關(guān)鎮(zhèn)72896人，百泉鎮(zhèn)57062人，孟莊鎮(zhèn)8375人，胡橋鄉(xiāng)2189人，常住城區(qū)一年以上暫住人口6400人。按照輝縣市城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)即到2007年城區(qū)人口到達(dá)20萬(wàn),到2020年城區(qū)人口將會(huì)達(dá)到30萬(wàn)人。輝縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀輝縣市商業(yè)規(guī)模小，大多沿5、街布置，服務(wù)功能不齊全，檔次較低，城市的中心商貿(mào)職能不突出。主要商業(yè)中心分布在新建街、中心路。大型商業(yè)中心有華隆購(gòu)物廣場(chǎng)，金城量販分別分布于中路、南關(guān)街但檔次較低，服務(wù)功能不夠完善。主題性、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)與一體的，能體現(xiàn)城市活力和魅力的步行街沒(méi)有。輝縣未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)輝縣市政府的規(guī)劃輝縣將結(jié)合舊城改造，將東西大街、新建街、南關(guān)大街一帶，在傳統(tǒng)商業(yè)街的基礎(chǔ)上形成全市商業(yè)中心，以商品零售、旅館及特色飲食為主。其中，新建街規(guī)劃為步行商業(yè)街，集中傳統(tǒng)商業(yè)，以傳統(tǒng)建筑形式、購(gòu)物形式為主，通過(guò)修繕、改造，提升品位，增強(qiáng)吸引力，創(chuàng)造城市特色。東西大街則以現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境見(jiàn)長(zhǎng)，結(jié)合一中與市政府的搬遷6、，將其用地改造為綠地、文化公園等，成為一處兼購(gòu)物、觀光、休閑于一體的綜合區(qū)。輝縣地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征輝縣市房地產(chǎn)發(fā)展處于初處階段，但增長(zhǎng)迅速且市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛，供應(yīng)壓力有所增加。剛剛出現(xiàn)一批正式的社區(qū)，但整體小區(qū)景觀、生活配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面還比較落后有待提高。舊城改造剛剛啟動(dòng)，有快迅增長(zhǎng)的跡象。商品房?jī)r(jià)格在未來(lái)一到二年內(nèi)將會(huì)有大的提升。住宅投資占主導(dǎo)地位。上半年累計(jì)投資1.9億元，較去年同期增長(zhǎng)2.5倍，其中95.5%的份額投向于住宅，同比提升20.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積達(dá)到10.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。其中期房銷售走俏，較去年同期翻了兩番。從輝縣市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)特別是旅7、游業(yè)發(fā)展的情況來(lái)看，城市整體形象有待迅速提高，未來(lái)除了新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是重點(diǎn)之外，老城區(qū)的城市改造力度將會(huì)加大，因此舊城改造也將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。并且商業(yè)地產(chǎn)將在這在一過(guò)程中迅速崛起。輝縣土地市場(chǎng)供應(yīng)及價(jià)格06年全年公開(kāi)出讓土地5宗，出讓面積229.79畝，成交額8088.42萬(wàn)元，其中共城小區(qū)以5800萬(wàn)元成交創(chuàng)單宗地價(jià)之最。平均土地價(jià)格為35萬(wàn)/畝。07年上半年，公開(kāi)出讓國(guó)有土地4宗，面積675.459畝，成交額18566.1萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。其中文昌小區(qū)以11010萬(wàn)元成交，創(chuàng)單宗地價(jià)歷史之最。平均土地價(jià)格為27.5萬(wàn)/畝。出讓數(shù)量總面積單宗最高價(jià)平均價(jià)格2006年 供應(yīng)5227798、5800萬(wàn)元35萬(wàn)/畝07年 上 半年供應(yīng)441.319211010萬(wàn)元27.5萬(wàn)/畝輝縣住宅價(jià)格水平住宅價(jià)格水平隨著城市經(jīng)濟(jì)的快迅增長(zhǎng)和城市化建設(shè)步伐的加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展的發(fā)展，有力的促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)。輝縣商品房?jī)r(jià)格由前幾的1000元/平方米左右，漲到了1500元/平方米左右。稍為有品質(zhì)和品牌效應(yīng)的小區(qū)最高能達(dá)到2000元/平方米左右。輝縣地產(chǎn)供需分析商品房供應(yīng)量隨著輝縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，城市化建設(shè)的快迅發(fā)展，土地出讓制度的完善，近兩年來(lái)輝縣商品房供應(yīng)量大幅增加。商品房銷售情況從調(diào)查的情況來(lái)看，輝縣在售樓盤(pán)的銷售情況非常理想。90平米以上的兩房?jī)蓮d銷售較快，120130平米左右9、三房?jī)蓮d受到市場(chǎng)追捧，甚至140平方米以上的大戶型銷售也非常想。客戶群分析在輝縣調(diào)查的在售樓盤(pán)中，輝縣本地消費(fèi)者占到95以上。歸納總結(jié)輝縣地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客戶群，主要有以下四類：、輝縣本地追求生活品質(zhì)的高收入客群、輝縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城安家的消費(fèi)者、輝縣本地需要成家的年輕消費(fèi)者、少量的投資者輝縣典型地產(chǎn)項(xiàng)目介紹兆豐小區(qū)物業(yè)類別多 層 小高開(kāi)發(fā)商新鄉(xiāng)兆豐置業(yè)項(xiàng)目位置輝縣市南環(huán)路開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年銷售率85%占地面積70多畝綠化率30%項(xiàng)目均價(jià)1350元/平米價(jià)格描述總價(jià)在1722萬(wàn)之間主要配套教育配套：小區(qū)對(duì)面有輝縣一中,六中醫(yī)療配套：最近醫(yī)院為中醫(yī)院 商業(yè)配套：比較匱乏天然氣,暖氣均無(wú)核心賣點(diǎn)綠化景觀教育輝縣典10、型地產(chǎn)項(xiàng)目介紹東方星苑東方星苑物業(yè)類別多層、小高層項(xiàng)目位置輝縣市南環(huán)路市一中對(duì)面開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年銷售率一一期80%占地面積150建筑面積分兩期開(kāi)發(fā)總體量11萬(wàn) 平 方米容積率1.0綠化率40項(xiàng)目均價(jià)1300元/平方米價(jià)格描述總價(jià)在18-25萬(wàn)之間付款方式一次性優(yōu)惠2%，按揭不優(yōu)惠主要配套教育配套：輝縣市一中 停車位核心賣點(diǎn)教育綠化、景觀輝縣典型地產(chǎn)項(xiàng)目介紹灶君廟商貿(mào)城物業(yè)類別商住一體項(xiàng)目位置輝縣市灶君廟開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年銷售率85%占地面積項(xiàng)目均價(jià)住 宅 1700元/平米商 業(yè) 5500元/平方米價(jià)格描述住宅總價(jià)在20萬(wàn)25萬(wàn)之間，商業(yè)總價(jià)在84萬(wàn)左右主要配套醫(yī)療配套：縣醫(yī)院、城關(guān)醫(yī)院 商業(yè)配套：新11、建街、南關(guān)街上商業(yè)配套核心賣點(diǎn)地段成熟配套外墻保溫輝縣城市調(diào)研主體結(jié)論 、住宅主體價(jià)格在1300元平方米到1700元平方米之間、最高達(dá)到2000元平方米總體價(jià)格在15萬(wàn)到25萬(wàn)之間、市場(chǎng)最暢的戶型是110130之間的三房，、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展處于萌芽狀態(tài)，價(jià)格在4000 元平方米到6000元平方米之間、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，消費(fèi)者購(gòu)買力強(qiáng)大、城市商業(yè)整體繁榮，但檔次較低與輝縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相匹配城市調(diào)研對(duì)輝縣商業(yè)的啟示、輝縣商業(yè)的發(fā)展要與整體城市的發(fā)展符合，實(shí)施“引進(jìn)來(lái)，留的住”戰(zhàn)略。、輝縣商業(yè)的發(fā)展應(yīng)向旅游化、國(guó)際化，現(xiàn)代化發(fā)展。、輝縣商業(yè)的發(fā)展應(yīng)以中心路步行街的發(fā)展為契機(jī)，將整個(gè)城市面貌煥然一12、新。讓其與太行山一起成為豫西北的明珠。商業(yè)步行街的發(fā)展歷程 商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó)，唐代時(shí)期，長(zhǎng)安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于法國(guó)等西方國(guó)家。從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開(kāi)始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居13、住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加Shopping Mall 購(gòu)物中心，出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì)，商業(yè)步行街開(kāi)始在各國(guó)獲得大發(fā)展。商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律 1 1、大型商業(yè)步行街、大型商業(yè)步行街上海南京路步行街是中國(guó)步行街發(fā)展的歷史縮影，南京路從1851年開(kāi)始建設(shè)，1863年成為英國(guó)與美國(guó)的租界，形成很多具有英美特色的建筑，建筑用料講究，經(jīng)過(guò)100多年的考驗(yàn)建筑質(zhì)量經(jīng)過(guò)修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標(biāo)志中國(guó)民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司的新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律 2 2、室內(nèi)商業(yè)步行街、室內(nèi)商業(yè)步行街室內(nèi)步行14、街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律 3 3、社區(qū)商業(yè)步行街、社區(qū)商業(yè)步行街 與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街發(fā)展經(jīng)歷的三個(gè)階段 1、第一階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客2、第二階段：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷3、第三階段：成為社區(qū)活動(dòng)中心國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題 1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。4、空間序列和15、尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。5、交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用 1、商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。2、重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展。3、塑造新的城市中心，沒(méi)有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無(wú)法形成城市的中心。上海徐家匯的開(kāi)發(fā)改造非常成功，擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000元上升到8000元，迅速成為新城區(qū)。商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用 4、步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)16、構(gòu)更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。5、強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局。6、步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。商業(yè)步行街的整體運(yùn)營(yíng)策劃 1、理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃 理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)17、發(fā)展。2、洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏?？梢?jiàn)回旋使資源和生物聚集。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價(jià)值，上海新天地就是一個(gè)比較成功的案例。商業(yè)步行街策劃要點(diǎn)1、商業(yè)步行街策劃與城市運(yùn)營(yíng)策劃相結(jié)合2、步行街整體形象策劃與核心商場(chǎng)及大型購(gòu)物中心策劃相互結(jié)合3、多學(xué)科人才協(xié)同配合,與客戶利益捆綁,以客戶的成功作為策劃的成功4、注重商業(yè)步行街文化定位與可持續(xù)發(fā)展.國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)街案例解析法國(guó)巴黎香榭麗舍大街 橫貫法國(guó)首都巴黎的東西大干道。該街18、東起協(xié)和廣場(chǎng)，西迄星形廣場(chǎng)，全長(zhǎng)1800米，最寬處約120米。1709年正式命名為香榭麗舍大街。1828年由巴黎市政府接管。整個(gè)大街以南北走向的隆布萬(wàn)街為界，劃分為風(fēng)格迥然不同的東西兩段：東段長(zhǎng)700米，體現(xiàn)了幽靜的田園風(fēng)光；西段長(zhǎng)1000多米為鬧市區(qū)。西段林蔭道兩側(cè)則有巴黎最繁華的百貨公司、時(shí)裝店、大銀行、電影院、酒吧間、咖啡館、夜總會(huì)等。大街附近還有波旁宮、圖勒里公園、盧浮宮、瑪?shù)铝漳却蠼烫?、?ài)麗舍宮和 市府大廈等名勝古跡。法國(guó)的一些重大節(jié)日慶典，也多以這條大街為中心舉行儀式。法國(guó)巴黎香榭麗舍大街日本東京銀座商業(yè)中心 銀座商業(yè)中心總占地面積為39.5公頃，南北長(zhǎng)1200米，東西寬500-619、00米，銀座總體平面布局如下：零售商店：876家，占42.8%餐廳，茶館，咖啡廳：534家,占26.1%畫(huà)廊，展覽館，博物館等文化交流設(shè)施：454家,占22.2%,酒吧，歌舞廳：82家，占8.9%合計(jì)2046家從建筑與空間的角度分析，東京商業(yè)設(shè)施與商業(yè)中心的再開(kāi)發(fā)與改建手法可以歸納為：站前立體再開(kāi)發(fā)；人車分流與商業(yè)街區(qū)步行化改建；街道購(gòu)物環(huán)境改善；街區(qū)綜合漸近式改建四種類型。日本東京銀座商業(yè)中心北京王府井 王府井大街地處天安門(mén)以東是一條南北走向的長(zhǎng)街，全長(zhǎng)一千八百多米。改造后的王府井大街，形成了”金十字”的構(gòu)架。以金魚(yú)胡同西口的十字路口為中心，朝東是賓 館飯店一條街，向西是小吃休閑一條街，面南20、是繁華商業(yè)步行街，往北是娛樂(lè)文化一條街。如今的王府井已成為物豐人旺，集購(gòu)物、體閑、文化、娛樂(lè)、旅游、餐飲、商務(wù)、住宿為一體的綜合性商業(yè)步行街。北京王府井上海南京路步行街 上海南京路步行街是中國(guó)步行街發(fā)展的歷史縮影,南京路從1851年開(kāi)始建設(shè),1863年成為英國(guó)與美國(guó)的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料講究,經(jīng)過(guò)100多年的考驗(yàn)建筑質(zhì)量經(jīng)過(guò)修繕改造依舊完好.南京路四大公司的崛起標(biāo)志中國(guó)民族工商業(yè)的新發(fā)展,四大公司新興公司,大興公司等成為今日中百一店,華聯(lián)商廈,食品一店和服裝公司.今日南京路成為中華商業(yè)第一街,它是中國(guó)面向世界的一個(gè)窗口,南京路劃分為三部分,充分考慮了理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)21、調(diào):1.從外灘到河南路叫作海上情懷,保留了大部分二三十年代的建筑.2.從河南路到西藏路,主要是南京路商業(yè)步行街,定位叫作都市時(shí)尚.3.從西藏路向西叫作明日之約,重點(diǎn)發(fā)展文化休閑,吸引年青人消費(fèi).南京路定位是五大功能:購(gòu)物,旅游,商務(wù),展示和文化.南京路也存在明顯缺點(diǎn),過(guò)于筆直,缺乏回旋余地,業(yè)態(tài)組合也不完全合理,因此出現(xiàn)人氣旺,銷售額下降局面.上海南京路步行街商業(yè)步行街帶給輝縣中心商業(yè)區(qū)的啟示 1、輝縣應(yīng)該建造一條國(guó)際化的商業(yè)步行街，以此帶領(lǐng)輝縣商業(yè)向國(guó)際化、現(xiàn)代化、規(guī)范化發(fā)展。并以此提升輝縣整體城市形象。2、輝縣中心商業(yè)區(qū)應(yīng)該充分傳承和宏揚(yáng)輝縣歷史文化，增強(qiáng)商業(yè)區(qū)的文化底蘊(yùn)。3、輝縣中心商業(yè)22、區(qū)步行街的規(guī)劃發(fā)展要適合其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，充分考慮輝縣人民的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，總體規(guī)劃要適度超前。步行街開(kāi)發(fā)總體思路1、積極配合輝縣政府第一個(gè)“舊城改造工程”，把本項(xiàng)目做精做強(qiáng)，為輝縣政府后續(xù)“舊城改造工程”的實(shí)施樹(shù)立標(biāo)桿形象。2、填補(bǔ)輝縣缺少“商業(yè)步行街”的市場(chǎng)空白，帶動(dòng)整個(gè)輝縣商業(yè)向現(xiàn)代化、國(guó)際化、特色化發(fā)展，推動(dòng)輝縣商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。3、通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)輝縣中心商業(yè)圈的繁榮，打造輝縣樣板人居，提升輝縣人民生活品質(zhì)，有力地提升輝縣城市面貌形象。定位原則1、輝縣商業(yè)領(lǐng)袖者原則2、符合輝縣城市發(fā)展戰(zhàn)略原則3、國(guó)際化原則4、充分傳承和宏揚(yáng)輝縣歷史文化原則5、符合輝縣經(jīng)濟(jì)水平及消費(fèi)層次原則6、23、可持續(xù)發(fā)展原則總體定位論述 經(jīng)過(guò)我司調(diào)研及全面分析，綜合考慮各方面因素，擬于把本項(xiàng)目打造成為輝縣首席以步行街開(kāi)發(fā)為主體，結(jié)合高尚住宅開(kāi)發(fā)的及餐飲、休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、居住等為一體的國(guó)際化、具有深刻文化內(nèi)涵的復(fù)合型商業(yè)生活街區(qū)。總定位語(yǔ)豫西北首席國(guó)際商業(yè)步行街定位語(yǔ)涵義闡述豫西擬于把本項(xiàng)目做成在整個(gè)河南西北部都有較強(qiáng)影響力的商業(yè)品牌首席輝縣商業(yè)NAMBER ONE，第一核心，領(lǐng)袖級(jí)國(guó)際高規(guī)格規(guī)劃，超前發(fā)展，帶領(lǐng)輝縣商業(yè)向現(xiàn)代化、國(guó) 際化發(fā)展商業(yè)步行街彌補(bǔ)輝縣商業(yè)市場(chǎng)空白，增強(qiáng)輝縣商業(yè)經(jīng)濟(jì)競(jìng) 爭(zhēng)力，提升輝縣城市形象及影響力總定位分解、國(guó)際一條街 改變輝縣商業(yè)相對(duì)落后的現(xiàn)狀，國(guó)際化高規(guī)格規(guī)劃，超前發(fā)展24、，世界級(jí)水準(zhǔn)運(yùn)作，品牌經(jīng)營(yíng)，全面與國(guó)際接軌，通過(guò)國(guó)際先進(jìn)商業(yè)發(fā)展模式的帶動(dòng)，促進(jìn)輝縣商業(yè)實(shí)現(xiàn)新一輪的跨越式發(fā)展?？偠ㄎ环纸?、景觀一條街 輝縣中心商業(yè)區(qū)道路狹窄、店面陳舊、整體環(huán)境相對(duì)較差。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將著力改造和提高商業(yè)環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造生活鮮動(dòng)的商業(yè)氛圍，彰顯商業(yè)步行街的魅力品質(zhì)。通過(guò)主題休閑廣場(chǎng)及景觀雕塑的科學(xué)合理開(kāi)發(fā)，使得本項(xiàng)目成為輝縣特色鮮明、具有巨大吸引力的景觀一條街?？偠ㄎ环纸?、文化一條街 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)發(fā)展模式及消費(fèi)理念，傳播正確的消費(fèi)價(jià)值觀，同時(shí)做輝縣歷史文化名人的景觀雕塑，賦予商業(yè)文化內(nèi)涵，用文化經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，用文化經(jīng)營(yíng)商業(yè)，通過(guò)從規(guī)劃到經(jīng)營(yíng)的文化灌輸，使之成為輝縣文化一條街。25、總定位分解4、中小學(xué)教育基地 歷史文化名人主題景觀雕塑的開(kāi)發(fā)，一方面可以為輝縣旅游業(yè)的發(fā)展做形象引導(dǎo)，增強(qiáng)歷史文化底蘊(yùn)；另一方面，可以作為輝縣中小學(xué)歷史文化教育基地，培養(yǎng)孩子們學(xué)習(xí)歷史、熱愛(ài)歷史的熱誠(chéng)，傳承和宏揚(yáng)輝縣優(yōu)秀地域歷史文化。步行街主題形象定位國(guó)際的 輝縣整體商業(yè)發(fā)展陳舊，發(fā)展一條富于特色的商業(yè)步行街符合輝縣大的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與國(guó)際接軌，與世界同步，是眾望所歸，符合廣大輝縣人民的生活愿望和消費(fèi)要求。步行街主題形象定位都市的 1、2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值97.4億元，2007上半年，輝縣全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)市初步核算，全市GDP達(dá)到52.8億元，同比增長(zhǎng)18.8，繼續(xù)運(yùn)行在18左右26、的統(tǒng)計(jì)局快速軌道上，高出全省平均增幅水平4.1個(gè)百分點(diǎn)。2、輝縣缺少大型主題商業(yè)賣場(chǎng)，商業(yè)步行街的開(kāi)發(fā)，有力地占據(jù)了輝縣商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，。3、步行街位于輝縣中心商業(yè)圈的核心地段，尊居輝縣最繁華的商業(yè)寶地。步行街主題形象定位休閑的 與在輝縣其他商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所不同，步行街的購(gòu)物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺(jué)中完成的狀態(tài)?，F(xiàn)代人的生活節(jié)奏是如此的快速，購(gòu)物就應(yīng)該是一種生活的調(diào)節(jié)，不一定要購(gòu)物，可以吃飯、可以健身、可以?shī)蕵?lè)、步行街的休閑是8小時(shí)工作、8小時(shí)睡眠之外的最佳選擇。沒(méi)有人硬性規(guī)定逛商場(chǎng)就必須購(gòu)物，沒(méi)有人要求你看完商品之后就一定要購(gòu)買，可是，就在你放松了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)其實(shí)你的兩27、手已經(jīng)拿滿了不同品牌的購(gòu)物袋，而你也過(guò)了一把“購(gòu)物癮”。步行街主題形象定位復(fù)合的 輝縣沒(méi)有哪個(gè)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所可以同時(shí)滿足吃飯、游玩、購(gòu)物、休閑等功能。但步行街可以，你可以在這里消磨一天的光陰，也可以直奔主題，在咖啡屋邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個(gè)服飾色彩今年最流行。步行街主題形象定位開(kāi)放的 步行街內(nèi)你有很大的自由，這邊是精品屋，那邊是品牌店，自己喜歡逛哪家便去逛哪家，唯一迷糊的，是不知怎樣去把整條步行街都逛完。步行街內(nèi)匠心獨(dú)運(yùn)地把內(nèi)街營(yíng)造為一個(gè)開(kāi)放的、流動(dòng)的巨型“中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來(lái)，你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。步行街主題形象定位流行的 步行街經(jīng)營(yíng)流28、行商品類別，深深抓住年輕人消費(fèi)。流行代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標(biāo)準(zhǔn)及生活方式。步行街主題形象定位互動(dòng)的 打破商場(chǎng)與消費(fèi)者之間的隔膜，形成步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)，為終端消費(fèi)者與店鋪之間提供了參與的可能。購(gòu)物不再是被動(dòng)的接受，買化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、買體育用品有專業(yè)導(dǎo)師的建議、喜歡就做個(gè)SPA，悶了可以上酒吧喝酒，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。步行街主題形象定位時(shí)尚的 年輕人消費(fèi)能力巨大，年輕人消費(fèi)引領(lǐng)商業(yè)消費(fèi)潮流。輝縣缺乏充滿時(shí)尚活力的休閑購(gòu)物場(chǎng)所。步行街經(jīng)營(yíng)定位主題式經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一式管理國(guó)際化發(fā)展模式及經(jīng)營(yíng)理29、念以文化經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，以文化經(jīng)營(yíng)商業(yè)步行街建筑形態(tài)及風(fēng)格定位建筑形態(tài)多層開(kāi)發(fā)建筑風(fēng)格國(guó)際感強(qiáng)的現(xiàn)代建筑環(huán)境設(shè)計(jì)定位以輝縣歷史文化名人主題雕塑為主體結(jié)合設(shè)計(jì)旱地水景主推廣語(yǔ)設(shè)計(jì)共城從此驕傲輝縣從此國(guó)際項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示一、與輝縣城市發(fā)展戰(zhàn)略一脈相承，是輝縣人民愿望所致二、獨(dú)一無(wú)二的業(yè)態(tài)規(guī)劃三、國(guó)際化品質(zhì)四、國(guó)際化管理五、龍脈之地六、鉑鉆地段定名原則1、充分體現(xiàn)步行街定位原則2、有助于提升輝縣商業(yè)檔次及城市形象原則3、便于塑造步行街形象及核心競(jìng)爭(zhēng)力原則4、國(guó)際感原則名稱推薦國(guó)際奧特萊斯商業(yè)步行街名稱涵義闡述 奧特萊斯是目前世界上一種主流的商業(yè)發(fā)展模式，在國(guó)際上有較大的影響力。本步行街取名為國(guó)際奧特萊斯商業(yè)步30、行街，主要是基于全面提升輝縣商業(yè)形象檔次，并以此促進(jìn)輝縣整體商業(yè)發(fā)展水平的考慮。同時(shí)，借用奧特萊斯品牌知名度，可以實(shí)現(xiàn)本步行街快速建立社會(huì)認(rèn)知的目標(biāo)。整個(gè)名稱朗朗上口，國(guó)際感十足。備選名稱七賢文化商業(yè)步行街備選名稱主題考慮 “七賢”即借指“竹林七賢”，取名為七賢文化商業(yè)步行街，主要是出于深層次挖掘輝縣歷史文化名人文化價(jià)值的考慮?！爸窳制哔t”在輝縣有很高的社會(huì)認(rèn)知，在廣大人民中也有較大的影響力，取名為七賢文化商業(yè)步行街一方面可以迅速擴(kuò)大步行街的影響，促進(jìn)社會(huì)對(duì)步行街的認(rèn)同；另一方面?zhèn)鞒泻秃険P(yáng)了輝縣歷史名人文化，符合輝縣文化特色。步行街總體規(guī)劃步行街形式精品屋 +大賣場(chǎng) +特色餐飲街休閑區(qū)步行街主31、體板塊兩條型景觀步行街兩個(gè)大賣場(chǎng)兩個(gè)主題廣場(chǎng)步行街概念規(guī)劃示意圖步行街具體規(guī)劃說(shuō)明行街外街 沿中心路方向后退20米，做步行街景觀帶 沿牌坊路方向后退米，拓寬牌坊路，使之成為新商業(yè)街新商業(yè)街步行街具體規(guī)劃說(shuō)明步行街內(nèi)街 東段主要發(fā)展特色餐飲、酒吧、休閑咖啡等，重點(diǎn)考慮引進(jìn)品牌餐飲企業(yè)。在宣傳中可把此段定名為“牌坊休閑街”。西段主要發(fā)展商業(yè)休閑餐飲商 業(yè)商業(yè)步行街具體規(guī)劃說(shuō)明大賣場(chǎng) 賣場(chǎng)考慮地上建四層，地下建一層。地下一層部分做步行街車庫(kù)，部分預(yù)留給主力店，地上一層沿路設(shè)計(jì)為商鋪，中心預(yù)留給主力店。重點(diǎn)考慮引進(jìn)胖東來(lái)超市、國(guó)美電器或大型手機(jī)賣場(chǎng)。大賣場(chǎng)步行街具體規(guī)劃說(shuō)明精品屋 三層雙面單鋪 單鋪進(jìn)32、深15米 主要經(jīng)營(yíng)服飾、精品及眼鏡地下設(shè)計(jì)賣場(chǎng)或停車庫(kù)精品屋步行街具體規(guī)劃說(shuō)明主題廣場(chǎng) A為主廣場(chǎng)，B為副廣場(chǎng) 主廣場(chǎng)做輝縣歷史文化名人主題雕塑，結(jié)合旱地水景AB步行街具體規(guī)劃說(shuō)明住宅區(qū) 國(guó)際感較強(qiáng)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 地下設(shè)置車庫(kù)及賣場(chǎng) 作為安置房回遷搬遷戶住宅+底商住宅+底商住宅住宅步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇 1、服裝零售組團(tuán)國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）2、精品零售組團(tuán)國(guó)際品牌服飾/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品3、女性用品零售組團(tuán)量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店4、女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲5、潮流動(dòng)感組團(tuán)潮流飾物飾品店、玩具、影音制品633、中式餐飲組團(tuán)湘、川風(fēng)味等品牌連鎖7、休閑餐飲組團(tuán)休閑小站、咖啡、茶社、酒吧步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇 8、金融及商務(wù)配套組團(tuán)銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處9、公寓生活配套組團(tuán)超市、藥店、面包店、花店、書(shū)報(bào)攤、洗衣店10、娛樂(lè)組團(tuán)國(guó)際院線、網(wǎng)吧、KTV11、體育休閑會(huì)所組團(tuán)復(fù)合式健身會(huì)所（女子會(huì)所+SPA12、購(gòu)物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng)/T臺(tái)、景觀小品注意事項(xiàng) 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實(shí)際招商情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)面積。2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合。3、小組團(tuán)復(fù)合業(yè)態(tài)布局步行街未來(lái)展望步行街未來(lái)展望步行34、街未來(lái)展望步行街未來(lái)展望本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將彌補(bǔ)輝縣缺少步行街的市場(chǎng)空白，有力地提升輝縣的商業(yè)形象和檔次。2、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將有效地整合和挖掘輝縣的閑散商戶，全面提升輝縣商業(yè)發(fā)展水平，增強(qiáng)輝縣城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。3、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將極大地改善輝縣城市面貌，推動(dòng)輝縣城市向現(xiàn)代化、國(guó)際化發(fā)展。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義4、本項(xiàng)目是輝縣政府第一個(gè)“舊城改造”項(xiàng)目，他的成功，將為輝縣后期福澤千秋的“舊城改造”工程樹(shù)立光輝榜樣。5、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將極大地提高輝縣中心城區(qū)人民的生活品質(zhì)，傳播一種高尚的、現(xiàn)代化的生活方式，為提高輝縣人民整體生活水平做了一個(gè)形象示范和引導(dǎo)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義6、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將解決輝縣部分人民就業(yè)問(wèn)題，減輕輝縣社會(huì)負(fù)擔(dān)，增加輝縣政府的財(cái)政收入。7、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將全面、深刻地整合和挖掘輝縣歷史文化名人的資源價(jià)值，為傳承和宏揚(yáng)輝縣文化，以及促進(jìn)輝縣旅游的發(fā)展，都有很好的形象宣傳和引導(dǎo)作用。