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1、 九豪山上街項目 戶型調(diào)整建議建議2012.8.24一、原方案1#一、原方案2#一、原方案3#一、原方案4#二、原方案問題主要房間朝向問題大量北向客廳（與廚房相連）的房源，占總房源數(shù)量的1/3。這部分房源將成為本項目下一階段銷售的“硬傷”房源，嚴重影響項目的利潤實現(xiàn)；同時由于本項目的建筑進深較大，這部分房源面積過大，將導(dǎo)致無法使用價格杠桿促進銷售。二、原方案問題主要房間朝向問題同時，本項目還有15%的東西向客廳的房源，也就意味著本項目的南向主要房間的房源只占本項目的50%。二、原方案問題本項目的所有戶型均沒有南向的觀景陽臺、北向生活陽臺。三、方案調(diào)整產(chǎn)品調(diào)整的依據(jù)是要根據(jù)周邊市場的供需關(guān)系和項2、目定位來決定的。距離本項目最近的兩個項目保利 錦江林語和城市楓景。三、方案調(diào)整保利錦江林語戶型面積房源數(shù)量比例一室一廳55左右16619%兩室一廳75左右13015%兩室兩廳95左右31035%三室兩廳一衛(wèi)120左右10812%三室兩廳兩衛(wèi)145左右12014%四室兩廳一衛(wèi)140左右465%合計50-145880100%保利錦江林語高層目前的均價為4800-5200元/保利錦江林語的主力戶型圖三、方案調(diào)整 城市楓景戶型面積房源數(shù)量比例一室一廳508612%兩室一廳807410%兩室兩廳9035850%三室兩廳一衛(wèi)110628%三室兩廳兩衛(wèi)13014020%合計50-130720100%城市楓景3、目前高層的均價為4600-4900元/城市楓景的主力戶型圖三、方案調(diào)整通過對上述區(qū)域內(nèi)兩個主要項目的產(chǎn)品供需情況和銷售現(xiàn)場的走訪調(diào)研，可以清晰發(fā)現(xiàn)：兩個項目的目標客戶均為剛性需求客戶；兩個項目的產(chǎn)品較為相似；由于城市楓景后推出，其打價格戰(zhàn)的目的很明顯。因此，如本項目按照現(xiàn)有產(chǎn)品推向市場，難免將陷入這兩個項目的價格競爭當(dāng)中，而本項目的預(yù)期目標將無法實現(xiàn)。三、方案調(diào)整因此，建議本項目應(yīng)利用將目標客戶群鎖定在改善性需求客戶，將項目定位為中檔改善性精品住宅小區(qū)，將產(chǎn)品設(shè)計為舒適性產(chǎn)品，以區(qū)別于區(qū)域內(nèi)的項目。三、方案調(diào)整1#三、方案調(diào)整2#三、方案調(diào)整3#三、方案調(diào)整4#三、方案調(diào)整戶室比四、方案調(diào)整的4、營銷支持由于本項目的定位為中檔改善性精品住宅小區(qū)，因此就要求本項目在營銷包裝方面將必須提高檔次，一方面通過推廣形象進行提升，另一方面就需要在銷售中心和樣板示范區(qū)的包裝加大力度提升。這樣才能將本項目無論從產(chǎn)品還是形象與區(qū)域內(nèi)的兩個項目中跳出，從而達到預(yù)期目標。五、建筑風(fēng)格建議本項目作為九豪地產(chǎn)在未來幾年中幾個系列性項目的開山之作，需要一個讓市場眼前一亮的產(chǎn)品外觀，讓市場快速通過建筑外表記住“九豪”系列；因此，建筑外立面風(fēng)格的選擇應(yīng)大氣、沉穩(wěn)并追求高檔性；同時，外立面風(fēng)格的展現(xiàn)需考慮與規(guī)劃、景觀等因素易于融合。建議一：德式建筑風(fēng)格德式建筑風(fēng)格簡潔大氣，對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的內(nèi)部，還5、是建筑物的外部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。德式建筑風(fēng)格的幾個基本特點：外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，屬于現(xiàn)代簡約派；功能講求實用，任何被認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄；注重細節(jié)設(shè)計。此外，德式建筑非常重視建筑物與周圍環(huán)境的和諧統(tǒng)一，莊重的色彩與綠化相得益彰，是最歷久彌新的建筑風(fēng)格，不會被歷史淘汰，反而會隨著歲月的累積變得更加珍貴。本項目采用德式建筑風(fēng)格，其風(fēng)格莊重的色彩將與綠化環(huán)境極為易于融合，在樣板區(qū)的打造時投入較低的成本就可以達到較好的視覺效果。同時此風(fēng)格的歷久彌新將對于企業(yè)長期品牌樹立起到意想不到的作用。大連青云映山2004年項目建議二、法式建筑風(fēng)格法式建筑風(fēng)格隸屬于新古典建筑風(fēng)格6、，其建筑造型嚴謹、線條鮮明、凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，延續(xù)并凸顯了新古典主義建筑的華貴。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染，風(fēng)格偏于穩(wěn)重大方，同時呈現(xiàn)恢宏的氣勢和浪漫的氣質(zhì)。此建筑風(fēng)格對于本項目來說，可以從先天的角度增加項目的高端性，尤其由市內(nèi)方向向本項目來看，正看本項目的正立面，而法式建筑風(fēng)格的正立面正是凸顯其高貴性。同時，法式景觀風(fēng)格對于小空間的利用是十分高效的，可適當(dāng)彌補本項目景觀空間較小的先天不足。大連東方圣克拉2010年項目建議三、現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格以簡潔的造型和線條塑造鮮明的建筑表情。通過國際流行的色調(diào)和非對稱的手法7、，彰顯都市感和現(xiàn)代感。簡單輕松，舒適自然，強調(diào)時代感是它最大的特點。本項目采用現(xiàn)代風(fēng)格，將進一步樹立項目城市核心的形象。重慶融科蔚城2009年項目小結(jié)結(jié)合本項目的規(guī)模、施工周期、施工成本、營銷周期以及未來企業(yè)品牌樹立等因素考慮，我司建議本項目首選德式建筑風(fēng)格；結(jié)合營銷周期，我司建議本項目的樣板區(qū)完成時間為2013年春季。建筑風(fēng)格建議本項目作為九豪地產(chǎn)在未來幾年中幾個系列性項目的開山之作，需要一個讓市場眼前一亮的產(chǎn)品外觀，讓市場快速通過建筑外表記住“九豪”系列；因此，建筑外立面風(fēng)格的選擇應(yīng)大氣、沉穩(wěn)并追求高檔性；同時，外立面風(fēng)格的展現(xiàn)需考慮與規(guī)劃、景觀等因素易于融合。建議一：德式建筑風(fēng)格德式建筑8、風(fēng)格簡潔大氣，對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的內(nèi)部，還是建筑物的外部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。德式建筑風(fēng)格的幾個基本特點：外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，屬于現(xiàn)代簡約派；功能講求實用，任何被認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄；注重細節(jié)設(shè)計。此外，德式建筑非常重視建筑物與周圍環(huán)境的和諧統(tǒng)一，莊重的色彩與綠化相得益彰，是最歷久彌新的建筑風(fēng)格，不會被歷史淘汰，反而會隨著歲月的累積變得更加珍貴。本項目采用德式建筑風(fēng)格，其風(fēng)格莊重的色彩將與綠化環(huán)境極為易于融合，在樣板區(qū)的打造時投入較低的成本就可以達到較好的視覺效果。同時此風(fēng)格的歷久彌新將對于企業(yè)長期品牌樹立起到意想不到的作用。大連青云映山2009、4年項目建議二、法式建筑風(fēng)格法式建筑風(fēng)格隸屬于新古典建筑風(fēng)格，其建筑造型嚴謹、線條鮮明、凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，延續(xù)并凸顯了新古典主義建筑的華貴。法式建筑十分推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染，風(fēng)格偏于穩(wěn)重大方，同時呈現(xiàn)恢宏的氣勢和浪漫的氣質(zhì)。此建筑風(fēng)格對于本項目來說，可以從先天的角度增加項目的高端性，尤其由市內(nèi)方向向本項目來看，正看本項目的正立面，而法式建筑風(fēng)格的正立面正是凸顯其高貴性。同時，法式景觀風(fēng)格對于小空間的利用是十分高效的，可適當(dāng)彌補本項目景觀空間較小的先天不足。大連東方圣克拉2010年項目建議三、現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格以簡潔的造型和線條塑造鮮明的建筑表情。通過國際流行的色調(diào)和非對稱的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。簡單輕松，舒適自然，強調(diào)時代感是它最大的特點。本項目采用現(xiàn)代風(fēng)格，將進一步樹立項目城市核心的形象。重慶融科蔚城2009年項目小結(jié)結(jié)合本項目的規(guī)模、施工周期、施工成本、營銷周期以及未來企業(yè)品牌樹立等因素考慮，我司建議本項目首選德式建筑風(fēng)格。