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1、目 錄01頂層設計Top designCONTENTS02拓展模式 Expansion mode03操作流程Operation procedure 04實施保障Actualization GuaranteeCONTENTS01頂層設計Top design 企業核心文化及愿景；了解企業戰略整體規劃；未來3-5年落實戰略目標；企業愿景 企業擅長及涉足行業端口；企業為社會、行業創造價值；企業在建、投入運維成功案例；企業價值 社會、行業榮譽及公信力；行業、產業技術掌握空間；行業、產業掌握資源平臺；企業資源Company profileTop design頂層設計Company profile Top 2、design頂層設計企業核心價值整合資源平臺企業財務狀況公司治理水平戰略投資發展企業核心價值：柔性方面愿景、宗旨、文化、理念；硬性產品：技術、能力、專業、規模、產品；整合資源平臺：地產開發本體上下游資源整合；地產+【科技、智能、文創、旅游、生藥、文體、文旅、康養等】政府主管部門&協會、企業、機構、科研院所、高校智庫等企業財務狀況：企業現有財務是否良性，資信用等級，融、投、并、購能力；企業治理水平：規范化、制度化、體系化公司管理，建立科研與實操技術團隊，人才階梯培養機制等Company profile Top design頂層設計企業價值經濟效益獲取價值開發用地獲取價值開發用地資源平臺產能轉換資3、源平臺產能轉換技術品牌輸出資產土地金融管理技術品牌輸出資產土地金融管理產業服務園區經營產業服務園區經營 匠心打造樣板項目工程，實現輕重資產同步運營，穩定企業現金流，資產運作擴大企業融資渠道；按照國家政策、法規指導，涉獵產業用地，落實經營與銷售土地，實現土地溢價。Company profile Top design頂層設計產品核心產品核心1居住配套居住配套2運維服務運維服務3金融投資金融投資4輕資產輸出輕資產輸出5產能平臺園區管理產能平臺園區管理地產地產+【科技【科技+環保環保+智能智能+生物生物+醫藥醫藥+文化文化+體育體育+文旅文旅+.】土地溢價土地溢價固定資產固定資產 資本運營資本運營品牌4、技術、工藝、工法、裝備、規范商業模式品牌、技術、工藝、工法、裝備、規范商業模式.02拓展模式Expansion mode產業勾地撇脂政府需求產業導入基建綠隔功能配套租售置換條件5:53:7辦公或商業與居住比2:8合作開發LOREM一二級聯動開發滲透 自持銷售開發進度2:3LOREM并購開發政府需求資源互補自持銷售比4:6產業：商業+住宅比3.5：6.5政府需求產業導入城市三規“國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用規劃”基建綠隔功能配套框架性簽署定向拍定投產業+住宅用地市場研判 盡職調查風控法務把控并購項目自持經營年收益超過18%，銷售收益超過22%，凈收益不低于15%自持銷售配比45、:6自持銷售比5:5起凈利潤13%-18%實時性依據政府開發進度提交成果逐步推進置換產業+住宅用地 自持：銷售比1:2Company profileExpansion mode拓展模式Company profileExpansion mode拓展模式拿地十六種模式買地購買股權投資分立其他方式招拍掛不是招拍掛，創造招拍掛。直接買地。（實際是買項目）購買股權創造境外賣股權設立特殊目的公司轉讓股權吸收合并有地企業股權并購有地企業企業股權吸收非地產公司投資地產公司股權投資到新公司，然后賣股權。（適用已經運營項目產業園商業、酒店）部分先分立，再賣股權先分立，然后合并先用貨幣資金投資，再讓產贖股合作建房16、003+36+48模式國稅函、國稅發、財稅委托代建 一手項目 公開招拍掛 舊改城市更新 勾 地 一 級 開 發 二手項目 股權收購 委托開發 在建工程轉讓 資產轉讓Company profileExpansion mode拓展模式Company profileExpansion mode拓展模式一手項目土地信息掛牌公告熟悉城市了解區位項目概況拜訪政府了解競品航拍影像項目踏勘項目研判營銷市調設計強排投資測算材料準備集團評估拿地程序城市分析區域分析市場分析項目分析競品分析產品建議戶型配比售價建議方案排布規劃指標投資營銷成本財務可研性分析報告凈利潤IRR自由資金投入獲取授權價招拍掛Company p7、rofileExpansion mode拓展模式二手項目土地信息項目踏勘項目研判盡職調查價值判斷投資測算合同談判集團評估拿地程序集團推薦合作方推薦個人自愿城市排查熟悉城市了解區域項目概況拜訪合作方了解競品航拍影像城市分析區域分析市場分析項目分析債務風險核查土地風險核查股權風險核查財務盡調報告法務盡調報告交易路徑及資金安排營銷/高管調研報告規劃設計方案市政調研報告運營計劃安排合作協議初稿投資營銷成本財務確認對價合同確認稿確認認購模式凈利潤IRR自有資金投入收并購Company profileExpansion mode拓展模式二手土地獲取資本市場（收 購）土地市場（招拍掛）直接轉讓股權收購.駕馭8、等劃撥用地轉讓軍隊用地轉讓企業國有產權轉讓建設項目回報用地.Company profileExpansion mode拓展模式脫貧攻堅經濟持續發展企業創新活力勞動就業環保治理財政稅收 政府【產能轉換&開發建設】聚焦企業戰略投資聚焦 減、免、退稅政策；產業扶持政策；特殊優惠政策等；地方政府政策支持 政府支持力度，營商環境；政府對接、督辦幫扶程度；綠色辦事窗口等；地方投資環境 落地項目是否符合地域、地緣區域城市經濟發展；導入產能資源平臺能量是否可以釋放轉化；項目估算、概算、決算是否能夠達到項目利潤預期等 微信公眾號：房地產干貨資料項目經營收益 產投&建投軟硬環境；政府協助背書及站臺深度；地方政府產9、業金融扶持力度等；政府主導力度Company profileExpansion mode拓展模式03操作流程Operation procedureCompany profileOperation procedure 操作流程從戰略到拿地的流程戰略目標差距分析資源分析投資戰略思路城市選擇尋找項目機會項目篩選項目可研項目決策獲取項目Company profileOperation procedure 操作流程退出管理收益管理財務指標投后管理經營管理公司治理投資拓展 內維度公司管理技能能力人才建設財務狀況企管水平經營管理研發能力產品組成資源平臺成本管控收益管理盈利模式運維能力經營狀態收益狀況財務指標10、風控評估融資能力回款指標稅務籌劃投后管理風控能力運維水平經營狀況現金狀況退出管理債權債務資本收益股權期權法務風險Company profileOperation procedure 操作流程 投資拿地投資拓展中心 營銷策劃 營銷策劃中心 產品策劃設計研發中心 融資策劃 財務管理中心 規劃設計設計研發中心成本管理中心 施工管理工程管理中心成本管理中心招標采購中心 產品交付 客戶服務中心 法務風控中心 物業服務物業管理中心 銷售實現 營銷策劃中心 融資實現 財務管理中心計劃運營中心協助配合職能中心人力資源中心投資拓展中心【前期部】財務管理中心【資管部】市場公開信息 各地政府土地、建委土地入市信息；11、國家、省部、市屬產業發展土地信息；居間合作信息 個服務機構土地開發信息 個人掌握且資源主導土地開發信息 微信公眾號：房地產干貨資料資源整合信息 各個合作產業機構土地信息 產業聯盟合作土地開發信息金融機構合作 業務合作獲取土地開發信息 融信合作獲取土地合作開發信息資本市場信息 外部市場資本運作股份獲取土地信息 外部債權并購獲取土地信息 微信公眾號：房地產干貨資料內部員工推薦 內部獎勵員工推薦土地合作信息；企業合作供方庫獲取土地合作信息；內部土地信息獲取外部土地信息獲取Company profileOperation procedure 操作流程信息來源 判斷信息來源并獲取相關土地開發基礎資料，盡12、調風控判斷；摸清合作商務條件、建筑規劃條件；明確是否具備土地開發資質，用地性質；未來合作開發深度與強度階段成果 踏勘項目出據規劃定位報告、可行性研究報告；確定踏勘土地可開發產品類型；模擬開發進度及經營運維周期 項目財務分析及收益 明確立項準備上投資決策會審批實地踏勘 確定項目所在區域、地緣經濟、人口、城市產業發展計劃規模；提供開發土地四止，周邊環境與配套；對標參照開發項目市場情況及判斷產業發展未來預期；用地條件規劃范圍是否符合項目開發落地；Company profileOperation procedure 操作流程土地信息甄別獲取Company profileOperation proced13、ure 操作流程 產業方案結構產業方案是與政府溝通的敲門磚，方案要兼具專業性、可行性，要通過方案給政府呈現一個值得期待的愿景，方案內容要體現處政府對經濟、政績、環保、扶貧、就業、稅收、城市形象等核心訴求，方案不能只是資源的展示，還需要產業發展中所需要的各類要素的準備，最好是與產業資源方一并完成這個工作。宏觀背景區域政策行業狀態區域稟賦產業定位產業平臺發布產業發展路徑功能分區及配套產能資源儲備1月-1.5月【多部門聯合作業】項目信息談判獲取&資料收集 項目實地探勘【投發、營銷、規劃、財務】甄別評估項目【投發、營銷、財務、風控】15天【財務、設計、法務配合】1月【法務、財務】雙方審核并確認土地出讓14、合同，按照土地出讓商務約定準備繳存土地出讓金 確定雙方簽約日期，簽署土地出讓合同2月-3月【規劃、法務、風控、產業合作方】預約上會匯報方案 談判未通過雙反協商，形成一致意見修改方案或終止 按照統一意見修改，再次上會匯報，報呈合作協議及確定土地出讓流程Company profileOperation procedure 操作流程 項目定位及可研【投發、營銷、成本、財務】報審決策方案【投發、財務、法務】上報決策會議 匯報項目定位及可研 答疑審核 提交方案及歷史談判文案會議紀要等 未通過審核落實未解決問題或者停止 過審核落起草項目合作協議及土地出讓合同等文本 微信公眾號：房地產干貨資料 確定土地出讓15、流程，報審及審核土地出讓合同。簽約日期，按約定支付土地出讓費用，同時匯總保存項目拓展及簽約所有文本、方案、合同【紙質、電子版】等04實施保障Actualization Guarantee戰略投拓清晰、明確企業發展戰略認同企業文化及發展理念技術創新、管理規范建設能效壁壘，形成藍海戰略熟悉企業資源平臺規范、標準操作流程擴大信息來源渠道具備寬度&深度知識基礎強大學習能力Company profileActualization Guarantee實施保障獎罰 按照年度計劃指標，獎勵節點獎勵機制，調動團隊人員工作積極性 按照績效KPI進行業績考核，建立升職獎勵與業績淘汰機制目標獎懲執行管理目標 緊密按照16、企業文化及發展戰略有序開展工作 確保企業開發貨量及收益預期，同時應拓展具有建立標桿示范樣板項目工程管理 按照公司目前制度及未來工作強度不斷完善工作操作手冊及流程，規范制度與體系化建設；重視理論與實操結合，做好人才梯隊建設執行 市場產品監控機制建立，形成差異化經營；按照年度任務工作指標，排布一、二、三級工作計劃執行；落實每個階段工作任務，績效考核，優勝劣汰；Company profileActualization Guarantee實施保障 加強自身能力水平學習；增強職業操手培養；加大外拓資源渠道 擴大人脈交際圈層 微信公眾號：房地產干貨資料勤練內功資源整合 按照投資拓展工作流程階段，提前告知合作部門聯合工作信息及內容；積極與各部門進行技術、信息溝通，聯手推進工作落實 微信公眾號：房地產干貨資料通力合作 吸收消化企業內部資源，挖掘潛在商機 對外建立產業合作平臺，合作方庫維護更新；建立穩定及有效的合作渠道和合作方 微信公眾號：房地產干貨資料 投資拓展工作系統內自建完善外，需要橫向各部門給與項目前期、開發中期、收尾竣工多部門配合與支持 同時從節約成本、快速推薦工作程度，應多積極與企業原有資源對接，挖掘新的項目和合作商機 微信公眾號：房地產干貨資料Company profileActualization Guarantee實施保障THANKS感 謝 欣 賞