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1、2006 年上海易居房地產研究院版權所有70，90新政之后70，90新政之后90m90m2 2以內房型設計初步分析以內房型設計初步分析2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析90m90m2 2房型設計研究方向分析房型設計研究方向分析?通過對政策出臺前和政策出臺后90m2房型的分析可知。政策出臺前90m2以內房型設計絕大多數在兩房以內，并且僅從兩房設計的角度上來說，面積大部分要大于90m2。?新政出臺后90m2房型總量太大，成為住宅的主要戶型面積，必須增加其戶型種類和適宜居住性，便于滿足客戶更多方面的需求。所以三房的設計必然成為90m2以內戶型所2、要解決的重點問題，兩房在新政出臺之后，超過90m2的房型不會大面積出現。一房和小戶型酒店公寓等物業形態受新政影響較小。90m90m2 2房型政策出臺房型政策出臺前的戶型形式前的戶型形式90m90m2 2房型政策出房型政策出臺后的戶型形式臺后的戶型形式緊湊兩房緊湊兩房一 房一 房小戶型酒店公寓小戶型酒店公寓兩 房兩 房一 房一 房小戶型酒店公寓小戶型酒店公寓緊湊三緊湊三 房房90m2以內房型設計解決思路可以分為兩類：其一，功能型思路，在90m2之內通過設計手段解決問題。具體方式包括：內部空間的功能細化、精裝修、增加面寬、減少公攤、小面積復式、自由空間等多種思路；其二，尋求突破面積的思路，包括增加3、附加面積、組合套型等設計思路。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析90m90m2 2房型設計研究方向分析房型設計研究方向分析?功能型設計思路功能型設計思路1 功能空間細化的設計思路2 模塊化精裝修的設計思路3 增加面寬減少進深的設計思路4 點式布局減少公攤的設計思路5 外廊式減少公攤的設計思路6 小面積復式的設計思路7 自由空間設計思路1 功能空間細化的設計思路2 模塊化精裝修的設計思路3 增加面寬減少進深的設計思路4 點式布局減少公攤的設計思路5 外廊式減少公攤的設計思路6 小面積復式的設計思路7 自由空間設計思路?尋求突破面積的設計思路4、尋求突破面積的設計思路1 增加面積附加值的設計思路2 組合套型設計思路1 增加面積附加值的設計思路2 組合套型設計思路2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析1功能型設計思路：功能空間細化1功能型設計思路：功能空間細化?90m2三房設計，和常規120m2以上的三房相比，使用功能得到細化，保證使用功能和居住的舒適性，屬于近期國內90m2住宅三房設計的主流思路。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析2功能型設計思路：模塊化精裝修2功能型設計思路：模塊化精裝修?按照功能模塊進行精裝修的方式是解決空間5、功能和居住舒適性的理想方法。通過對功能的進一步細化（和功能細化方案相比，精裝修是對內部功能進行進一步細化的設計方式），做到對內部空間的最大化利用。具體方式例如對廚房、衛浴、儲藏空間進行模塊化研究，和功能細化（如圖示廚房儲藏空間功能細化），此類手法在國內還沒有大規模使用。?進行模塊化精裝修所要注意的設計要點主要包括：1、主要空間（主臥和起居）功能的擴大化；2、儲藏空間的細分；3、衛浴空間分間細化；4、廚房空間功能細化；管井設備的排布、維修、更替等。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析3功能型設計思路：增加面寬減少進深3功能型設計思路：增加面寬6、減少進深?深圳旭景佳園房型，三房面積89-94m2。上海奧園房型面積73-75m2。?房型設計思路走緊湊型路線，除了主人臥室之外，起居廳、次臥室等房間尺寸都有不同程度的壓縮。?通過增加面寬，減少進深的方式控制房型面積，同時滿足套型采光通風的需求。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析4功能型設計思路：點式布局減少公攤4功能型設計思路：點式布局減少公攤?通過點式布局的方式，使交通空間可以服務更多的戶數，減少公攤面積。?點式布局形式利用四面采光的優勢，保證所有戶型都能得到較好的采光通風（朝向略差）。一房一廳，套型建筑面積60m2兩房一廳，套型建筑7、面積75m2三房一廳，套型建筑面積90m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析5功能型設計思路：外廊式布局減少公攤5功能型設計思路：外廊式布局減少公攤?窄面寬的戶型設計，交通空間采用外廊式布局。利用外廊式交通減少公攤面積，提高得房率。?外廊式布局雖然是小面積房型設計未來發展的主流方向之一，但考慮到其空間使用感覺比梯間型效果差，短期內客戶接受度不高。不建議作為我們戶型設計的主要研究方向。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析6功能型設計思路：小面積復式設計思路6功能型設計思路：小面積復式設計8、思路?小面積復式房型設計，一房50m2左右，兩房70m2左右。?作為小戶型公寓來說，此房型以內廊式布局和復式空間相結合，保證了每戶都有南向主要房間，通風情況略差。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析7功能型設計思路：自由空間設計思路7功能型設計思路：自由空間設計思路?采用結構技術，減少房型內部的承重墻、柱的數量，形成內部大空間的形式，使得內部功能空間可以采用多種分隔方式，以滿足不同客戶對空間的不同需求。?建筑面積90m2以內可以產生從兩房到四房的多種戶型設計形式。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型9、設計初步分析1突破限制的設計思路：增加附加面積1突破限制的設計思路：增加附加面積?采用增加附加面積的手法進行設計，方法兩種：其一，是可改造成房間的陽臺形式；其二，是可改造成房間內部空間的凸窗形式。設計特色：可改造成落地窗的凸窗設計。兩室兩廳戶型設計，建筑面積76m2設計特色：大面積的入戶花園，并且可以改造成房間使用。三房兩廳房型，面積130m2。凸窗改造成室內空間示意2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析2突破限制的設計思路：組合套型2突破限制的設計思路：組合套型?組合形式靈活的房型設計方式，分則為兩套獨立戶型，合則成為一套大面積房型，適合對10、大房型有硬性需求的客戶群；?房型設計重點考慮兩點，其一，是為房型組合改造預留空間；其二，是控制兩套房型的總體面積，便于后期銷售控制總體價格。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：特色空間房型附件 房型設計示例：特色空間房型?兩房兩廳設計，整體面積在90m2之內，內部空間布局合理，并且有可改造成房間的超值陽臺空間贈送。設計特色：可改造成房間的陽臺。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：特色空間房型附件 房型設計示例：特色空間房型?兩房兩廳設計面積m，有大11、面積的室外陽臺。可以改造成室內面積的凸窗空間是其房型設計特色。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：大面寬房型附件 房型設計示例：大面寬房型?兩房兩廳設計面積m，有大面積的室外陽臺。可以改造成室內面積的凸窗空間是其房型設計特色。2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：點式組合單元附件 房型設計示例：點式組合單元2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：點式組合單元附件 房型設計示例：點式12、組合單元2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：點式組合單元附件 房型設計示例：點式組合單元三房兩廳，套型建筑面積89.71m2兩房兩廳，套型建筑面積79.98m2兩房兩廳，套型建筑面積64.82m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元三房兩廳，套型建筑面積13、89.85m2兩房兩廳，套型建筑面積85.36m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元兩房兩廳，套型建筑面積82.5m2兩房兩廳，套型建筑面積79.9m2一房一廳，套型建筑面積55.3m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元兩房兩廳，套型建筑面積89.56m2兩房兩廳，套型建筑面積63.55m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初14、步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元兩房兩廳，套型建筑面積93.03m2兩房兩廳，套型建筑面積67.46m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元兩房兩廳，套型建筑面積92.08m2兩房兩廳，套型建筑面積65.55m22006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元2房2房1房1房1房1房3房3房2006 年上海易居房地產研究15、院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：板式組合單元附件 房型設計示例：板式組合單元1房1房1房1房2房2房2房2房2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：圍合式布局附件 房型設計示例：圍合式布局2006 年上海易居房地產研究院版權所有90m90m2 2房型設計初步分析房型設計初步分析附件 房型設計示例：外廊式小復式房型附件 房型設計示例：外廊式小復式房型一房一廳，套型建筑面積72.1m2一室戶，套型建筑面積46.0m2兩房兩廳，套型建筑面積89.4m22006 年上海易居房地產研究院版權所有匯報結束！匯報結束！現在是溝通時間現在是溝通時間