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1、西城集團大學科技園核心區(qū)項目A1&A3地塊概念方案設計西 城 集 團大學科技園核心區(qū)項目A1&A3地塊概念方案設計山東省同圓設計集團有限公司香港肅木丁建筑師事務所有限公司商品普遍過剩時代的地產產品 用什么吸引消費者越來越挑剔的眼光？非中心地段的地產產品，如何應對來自更大范圍的產品競爭？受眾對產品的遴選標準正在超越實用、品質、價位等表面屬性，而到達一個叫做“價值主張”的新高度。蘋果、特斯拉、谷歌，這些風靡全球的品牌販賣的不是傳統(tǒng)意義的產品，而是某種“價值主張”。那些遍布全球各國的“果粉“，所鐘情的并非一款款升級迭代的手機，而是認同產品背后“科技與藝術融合”的”價值主張“。可以說，同一價值主張延伸2、下的產品，無論為何物，粉絲都會追捧。“誠品書店“作為風靡整個華人世界的文化品牌，”用人文與藝術浸染生活、推進創(chuàng)意“的價值主張吸引兩岸三地大量的高端忠實粉絲。2013年，這個影響華人世界的出版營銷品牌以”誠品居所“正式進軍大陸房地產行業(yè)，而其第一個地產項目”蘇州誠品居所“一經推出，便以6.5萬的均價，刷新江蘇省住宅單價記錄的同時，也被擁眾搶購一空。我們認為，”誠品居所“作為全新地產品牌異軍突起的本源，還是”誠品“一貫主張的”人文、藝術、創(chuàng)意、生活“的價值觀滲透到其地產產品中。體驗性消費逐漸取代商品消費成為市場主流當下中國，實體商品富足以至過剩，不再為商品匱乏發(fā)愁的國人逐漸將消費拓展到新的領域體驗3、。于是，人們愿意花幾倍的價錢穿越城市去一個湖邊裝修的像圖書館一樣的咖啡館喝一杯咖啡；也愿意去到一個擁有頂級音響和巨大弧形銀幕的影院看一場電影；甚至不惜付更多的錢在一個木工作坊里親手制作一把音色并不精準的小提琴-這些消費都不圍繞商品本身發(fā)生，而是一種更高利潤的東西體驗。我們認為，地產領域最好的體驗性消費品，是生活方式。上海新天地最成功的經營并非商鋪，而是一種讓人上癮的生活方式。這種生活方式為某個地方帶來了絡繹不絕的人流和關注，并把人流與關注輕松轉化為消費,并進一步把消費轉化為土地價值。追求個性的時代，越來越受青睞的獨特性與定制感這是一個越來越強調個性的時代，人們不再為比比皆是的產品趨之若鶩，而爭4、相做潮流前端的體驗者。與此同時，中國大陸地產飛速發(fā)展的二十年，消費者在海量地產產品的輪番轟炸下變得越來越麻木，作為地產產品的打造者，如何應對他們越來越挑剔的眼光，調動他們越來越刁鉆的胃口？我們認為，答案是”獨特性“與”定制感“。”獨特與定制“應該貫徹從受眾定位、業(yè)態(tài)引入、產品設計、形象打造等的方方面面，最終呈現讓消費者眼前一亮和無法抗拒的氣質。圖片為新加坡名為”INTERLACE”的住宅項目，與大陸千篇一律的住宅項目相比，它呈現更加強烈的獨特性，而公寓本身多樣的產品類型與千變萬化的可變性組織搭配，為消費者提供了強烈的定制感。感官刺激仍是當下最行之有效的營銷利器，所以，要大膽開挖眼球經濟的富礦吸5、引力與記憶點是產品營銷的金科玉律，由此帶來了名叫“眼球經濟”的營銷概念。它是通過各種方式刺激現代人最敏感的視覺神經，而達到產生吸引力和關注度并強化記憶點的效果，進而獲得間接的購買力。針對本案，我們認為贏得關注的第一利器，仍然是為項目量身打造一副充滿吸引力并具普遍記憶點的產品形象，先讓項目從一眾同類產品中跳脫出來受到關注，進而獲得客戶主動的了解欲望。而高端且成熟的眼球經濟的打造方法，并非靠高昂的投資構建夸張怪異的外形，這樣對于營銷轉化為真正購買力的作用有限甚至適得其反。我們回應客戶挑剔眼球的手段，一是“卓爾不群的設計風格”、二是”令人期待的奇思妙想”。圖片那只憨萌的熊貓，讓成都IFS成為蜚聲國際6、的頂級商場，成為世界各地的游客去往成都不可錯過的地方。人們站在商場精致典雅猶如寶盒般門面下邊仰望熊貓笨拙的大屁股，更會好奇商場頂部到底有什么東西吸引熊貓千辛萬苦爬上去，于是進入商場，從首層一圈圈繞上屋面，途經各大品牌的商鋪，為顧客與商品的邂逅創(chuàng)造了更多的機會。無疑，熊貓是把眼球經濟玩至純熟的手段，它告訴我們，如何在商業(yè)地產營銷中實現四兩撥千斤。如何順應潮流，應對挑戰(zhàn)？傳統(tǒng)的規(guī)劃手段是否有更好的辦法解決市場拋給我們的諸多難題？所謂潮流風格的建筑外觀對消費者還有多大的吸引力？GOOGLE創(chuàng)始人拉里.佩奇給我們分享了一個經驗如果市場越收越窄、競爭越來越激烈，是時候該對你的“概念”和“模式”開刀了!濟7、南市區(qū)園博園泰安市區(qū)濟寧德州淄博聊城濟南機場德州園博園是兼具生態(tài)與人文氣息，并具備商業(yè)開發(fā)潛力的地產資源。長清大學城為周邊提供無限可能的智力資源，無論是未來的青年創(chuàng)業(yè)者還是當下的高凈值階層。山東發(fā)達的高速公路網絡，和園博園片區(qū)基于高速網絡的選址，也是本案雖處城郊，卻享便利的一大優(yōu)勢。園博園畔，倡導面向未來且具感染力和認同感的價值觀，營造風格獨特且具豐富想象力的居住空間氛圍，探索高效并產生持續(xù)吸引力的商業(yè)地產開發(fā)模式。創(chuàng)園開放、認同與融入活力、個性與想象圍繞創(chuàng)意與創(chuàng)業(yè)展開圍繞慢生活與藝術體驗展開隱秘、疏朗與閑適靜、慢與不爭主張無限開放與互動交流的青年社區(qū)主張隱秘而閑適的藝術化文人聚落藝園創(chuàng)園博園8、藝園地產市場總體面臨瓶頸和轉型壓力的今天（去庫存、同質化嚴重），只有模式（pattern）的改變，才能引發(fā)顛覆性創(chuàng)新，我們堅信顛覆式創(chuàng)新才是沖破瓶頸、成功轉型的秘籍。園博園畔的兩座新園，兩種創(chuàng)新地產模式。創(chuàng)園開放、認同與融入活力、個性與想象圍繞創(chuàng)意與創(chuàng)業(yè)展開主張無限開放與互動交流的青年社區(qū)萬科“云城”與“云工坊”創(chuàng)業(yè)地產模式研究之一萬科“云工坊”是萬科旗下首個聯(lián)合辦公空間品牌，目前面積約660，卡位約100個，包括開放和獨立兩種辦公室。除了辦公空間，還有演播廳、會議室、咖啡廳等設施。“云工坊”作為創(chuàng)客孵化器僅僅是前端，即孵化器是萬科云項目的流量入口。一方面，孵化器帶動萬科住宅及整體社區(qū)的“人氣9、”；另一方面，通過人的傳播能為社區(qū)引入更多優(yōu)質資源，與萬科其他業(yè)務產品互為補充。“萬科云城”是在其首個聯(lián)合辦公空間品牌 萬科“云工坊”基礎上衍生出的實驗性地產模式，萬科希望打造“生活圈”概念的創(chuàng)業(yè)空間，包括孵化器、辦公空間、公寓、商業(yè)、會所等多種業(yè)態(tài)，構筑完整的創(chuàng)業(yè)生活圈，為創(chuàng)業(yè)者提供衣食住行各方面的服務。萬科云城選址中國最炙手可熱的創(chuàng)業(yè)之城深圳留仙洞片區(qū)。目前，萬科已在留仙洞云城整合包括法律、金融、財稅、工商等第三方服務，為創(chuàng)業(yè)者打造全方位生態(tài)型服務平臺。“萬科云城”是一個為創(chuàng)業(yè)而生的城。萬科邀請包括美國SOM、都市實踐等近十家國內外著名建筑師事務所和明星建筑師共同打造“云城”的概念方案，并10、由華陽國際統(tǒng)領方案報建與施工圖配合。香港肅木丁建筑師事務所，受邀與著名建筑師劉珩共同參與完成6#街區(qū)方案設計。萬科作為中國前沿住宅地產開發(fā)商，其“萬科云城”給我們一個信號商業(yè)地產的出路，已非傳統(tǒng)的住宅模式。然而，深入解析萬科云城的開發(fā)理念與模式又不難發(fā)現，云城處處在談創(chuàng)業(yè)孵化，而創(chuàng)業(yè)孵化又不例外的指向其商業(yè)地產住宅、商業(yè)與辦公樓。云城所要孵化出的是未來有相當消費能力的新貴，去消費緊鄰孵化器的商業(yè)地產。它要孵化新貴、留住新貴，還要進一步消費新貴。作為創(chuàng)業(yè)孵化器的底板作為商業(yè)地產消費的塔樓初期創(chuàng)業(yè)者萬科云城孵化器萬科云城商業(yè)地產未來新貴，即消費者面向創(chuàng)業(yè)人群的孵化器面向高端消費人群的成熟商業(yè)地產萬11、科云城對本案的啟發(fā)SOHO 3Q SOHO中國+綠城+騰訊互聯(lián)網+概念基礎上面向輕便式創(chuàng)業(yè)的深度地產運營，主打拎包入住的租賃模式 一方面，電商沖擊導致傳統(tǒng)大體量實體商業(yè)沒落，靠實體商業(yè)提升住宅價值的策略已不可行，“實體”商業(yè)已幾乎等同于“尸體”商業(yè)。另一方面，國內當下大量住宅配套商業(yè)空間閑置與庫存量導致租金大幅度下降，租賃成本降低。基于此，SOHO 中國轉而從互聯(lián)網+發(fā)掘新的地產運營模式，將自己的低效實體商業(yè)空間，或低價租賃、收購市場庫存實體商業(yè)空間，借助其雄厚的空間運營與管理實力，將實體商業(yè)空間轉化為高質量的創(chuàng)業(yè)辦公空間。SOHO 3Q項目是將SOHO中國的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去12、，預訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成。在SOHO 3Q，你可以租一個星期、一個月，可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室，可以隨時隨地手機上預約、付款，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務，只需要帶著手機和電腦來工作。與商務中心和孵化器式辦公室不同的是，SOHO 3Q的重心在于保證高質量的辦公環(huán)境。3Q項目將會提供高水準的物業(yè)服務和深度運營。未來，綠地將發(fā)揮在各主要城市的物業(yè)、場地資源優(yōu)勢，SOHO 3Q則負責空間設計、施工管理、營銷推廣、運營管理，雙方共同在全國建設和運營一批共享辦公空間，騰訊做線上的技術支撐。“實體”商業(yè)已幾乎等同于“尸體”商業(yè)的今天，我們繼續(xù)生產積壓的庫存，還是像SOHO313、Q一樣變換思路、調整模式？SOHO3Q模式的成功告訴我們，空間業(yè)態(tài)的置換式植入可以變廢為寶，而成功的關鍵并不在空間，而在業(yè)態(tài)和管理。它給我們的啟發(fā)是：直接為已被SOHO3Q證明具備市場潛力的創(chuàng)意辦公業(yè)態(tài)量身打造空間，并配套優(yōu)質的物業(yè)管理，不必繼續(xù)為實體商業(yè)模式填坑，直接跨過它進入下一個風口。創(chuàng)業(yè)地產模式研究之二SOHO3Q上海復興廣場SOHO3Q望京soho SOHO3Q對本案的啟發(fā)為聯(lián)合辦公提供優(yōu)質服務作為共享附加值聯(lián)合辦公實現高附加值的拎包入住為聯(lián)合辦公提供優(yōu)質環(huán)境作為空間附加值我們要做的掌握市場走勢，清楚風口在哪，為未來十年量身定制如變形金剛般靈活的產品，不掉入任何約定俗成的套路與窠臼、14、不對任何潛在的商機說“不”、不屈從任何安全但中庸的模式因為很多套路和模式不是錯的，而是死的。創(chuàng)園創(chuàng)業(yè)人居垂直生態(tài)鏈與水平生活圈紹興鏡湖國家科創(chuàng)產業(yè)園香港肅木丁建筑師事務所中標作品，在建本案創(chuàng)園青創(chuàng)公寓塔樓效果圖創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)綜合體集群創(chuàng)業(yè)服務平臺與生活圈創(chuàng)園創(chuàng)業(yè)空間的垂直鏈與水平圈懸浮共享辦公空間創(chuàng)園總平面圖生活服務與創(chuàng)業(yè)商鋪創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)綜合體（單元模塊）創(chuàng)業(yè)服務平臺與身活圈（集群）青創(chuàng)公寓生活服務與創(chuàng)業(yè)商鋪創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)綜合體模型1：300創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)綜合體由上、中、下三段組成一個垂直方向上的功能群組。三段功能圍繞創(chuàng)業(yè)人士、或參與創(chuàng)業(yè)人士的工作與生活展開，希望它可以像一個Shopping Mal15、l一樣，滿足從工作、生活再到居住的訴求。三部分在建筑中構成一個垂直的小生態(tài)，各自也有明確的體量對應，形態(tài)上簡潔有力，空間上卻豐富變化，以期符合年輕人的審美情趣與價值傾向。架空活動場地屋頂休閑平臺6.00m0.00m15.00m6.00m81.00m100.00m0.00m懸浮共享辦公空間青年創(chuàng)業(yè)公寓6米高復式小面寬創(chuàng)業(yè)商鋪及生活服務自由分隔聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公架空活動場地70平米青年公寓40平米青年公寓共享交流空間前臺接待交通空間洗手間共享會議室青創(chuàng)公寓社區(qū)服務共享活動室、洗衣、網絡中心等。餐飲與咖啡（臨街）青創(chuàng)公寓大堂（6米通高）生活服務與創(chuàng)業(yè)商鋪懸浮共享辦公空間青年創(chuàng)業(yè)公寓生活服務與創(chuàng)業(yè)商鋪意向平16、面圖青年創(chuàng)業(yè)公寓規(guī)劃生成350米本案用地約350米X450米，被4條城市主干道包圍。若本案被城市干道包圍封閉，它將變成一個內向組織的大社區(qū)，不利于共享城市資源，也難組織形成活力。據地塊形態(tài)與日照間距要求，每個地塊均勻排布兩到三棟創(chuàng)業(yè)垂直生態(tài)綜合體商業(yè)服務底板，形成基本規(guī)劃機理。在此，地面的商業(yè)底板排布秉承完全開放的初衷，向周邊人行最大限度的開放。本案即便完全開放，但它依然是一個社區(qū)概念。正如萬科云城所構想的未來青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)有一個如云處理器一樣的共享平臺，我們也在核心引入社區(qū)共享概念，整合年輕人最為熱衷的兩大產業(yè)運動與娛樂，并將他們置于核心地塊兩個放大了的漂浮模塊中。同時，我們引入在一線城市正逐17、漸升溫的兩大熱門體育項目極限運動與網球，利用其在年輕人群體中的吸引力，進一步強化本案對未來青年一族的吸引力。最終，地面部分圍繞青年創(chuàng)業(yè)展開的業(yè)態(tài)與開放、靈活的空間，會形成一套帶熱土地并集聚人氣的底板。而底板的作用，是把人氣轉化為其上部青創(chuàng)公寓的購買力。采用SOHO3Q或優(yōu)客工場的聯(lián)合共享辦公模式的方體漂浮在商業(yè)模塊之上，其底部的架空空間仍作為公共活動場地對公眾開放。首先，我們用規(guī)劃支路在南北向干道分成三段，東西向分成兩段，這樣用地變成了150米左右的支路違和規(guī)模。同時，在組織內向創(chuàng)業(yè)共享核心的概念下，道路在用地中間形成一個內環(huán)，進一步增加支路沿線的積極城市界面的同時，也得到一個更為靈活的平面組18、織架構。創(chuàng)業(yè)共享核心450米NNNN150米150米150米175米175米體育綜合體（健身房、體育用品店、專業(yè)俱樂部、體育新媒體等）網球場極限運動公園青創(chuàng)社區(qū)中心公園屋頂泳池娛樂綜合體（IMAX影院、KTV、娛樂新媒體、明星粉絲俱樂部）分期開發(fā)一期開發(fā)上位規(guī)劃顯示本案北側為規(guī)劃產業(yè)園區(qū)，西側為園博園的延展區(qū)。上位規(guī)劃未來必將合力在該角落位置形成集聚形象與人氣的金角。基于此，一期圍繞該角落，并向南延展，初期建設4棟垂直創(chuàng)業(yè)綜合體，角落兩棟形成向角落的門戶開敞，形成“金角”、“銀邊”的同時，檢測綜合體模式的產品收效。二期開發(fā)在一期成功的基礎上，一步到位打造本案最具吸引力和買點的創(chuàng)園公共服務與活動19、平臺，結合中心公園的極限運動公園與網球場，以及體育綜合體與娛樂綜合體共同構成配套齊全且充滿活力的核心空間，為繼下來的后續(xù)開發(fā)打下基礎。三期開發(fā)在二期基礎上繼續(xù)向西側大學城方向推進。因為大學城中隱藏著大量未來潛在客戶群體，因此，打造面向大學城的形象界面格外重要。與此同時，面向北側產業(yè)園區(qū)的界面也已打造完成，同時與一、二期形成半圍合環(huán)抱狀。四期開發(fā)形成面向南側居住區(qū)的形象界面，并打造西南角的第二門戶廣場，由此，創(chuàng)園圍攏，形成一個圍繞創(chuàng)業(yè)產生的開敞園區(qū)和社區(qū)。由垂直創(chuàng)業(yè)集群形成的創(chuàng)業(yè)服務環(huán)也隨即成型。軸線 至大學區(qū) 未來產業(yè)園區(qū) 臨湖形象界面 極限運動公園網球場連接金角軸線中心公園大學城組團面向科技20、園的形象界面半圍合面向南側住宅區(qū)的界面軸線廣場角落形成門式廣場A1地塊圖紙附錄 城市主干道 城市次干路 車行入口 小區(qū)車行路 消防撲救面 消防分析 景觀分析 景觀節(jié)點 組團景觀 景觀軸線 組團 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 豎向分析 地下車庫排布平面圖E戶型F戶型F戶型F戶型G戶型E戶型F戶型F戶型F戶型G戶型69.66m245.55m2102.16m273.77m245.55m2102.16m2青創(chuàng)公寓戶型平面圖圍繞慢生活與藝術體驗展開隱秘、疏朗與閑適靜、慢與不爭主張隱秘而閑適的藝術化文人聚落藝園長城腳下的公社之所以引入藝術地產模式，是因為藝術作為一種進階的消費或生活體驗，容易跨越地段限制和空間距21、離獲得高端受眾的青睞。藝術地產模式是透過地產產品的藝術價值主張，吸引認同該價值主張的人匯聚，并在地產產品本身和周圍創(chuàng)造一種藝術生態(tài)。藝術作為進階的生活體驗和消費方式，提升地產自身的價值。“園”給了本案打造藝術地產模式的良好基礎，周邊高校的”知富”階層也為藝術生態(tài)形成提供了條件。然而，對我們來說，真正的難題是如何打造園博園畔的藝術地產，從周邊吸引數量有限的“高凈值”人群，并形成擁有持續(xù)吸引力的藝術生態(tài)？藝術地產模式藝術作為住宅產品的附加值高校密集區(qū)為藝術地產提供潛在的”知富”受眾群園博園為藝術地產提供環(huán)境氛圍藝術地產有兩種常見的表述方式：一種是作為營銷推廣方式出現的；另一種則是把藝術直接植入建筑22、與景觀中。作為營銷推廣方式：2009年，瑞安地產重慶天地雍江苑與國際鋼琴藝術家李云迪先生正式簽約，每年固定在重慶天地為業(yè)主舉行新年演奏會，奠定樓盤的藝術底蘊和氣質。把藝術直接植入建筑與景觀中：2003年SOHO中國發(fā)動12名亞洲杰出建筑師設計建造當代建筑藝術作品，取名“長城腳下的公社“。這個創(chuàng)意舉動不但榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術推動大獎”，還成為中國藝術地產的開山之作。有”中國最孤獨的圖書館“之稱的。圖書館坐落在秦皇島市昌黎黃金海岸，它是三聯(lián)書店海邊公益圖書館。最早在今年四月份的世界讀書日那天，央視就對這個圖書館進行了報道，五月份視頻類公眾號一條發(fā)布了對圖書館建筑師的采訪視頻，一下子引起了轟動23、。公益圖書館不奇葩，奇葩在人家孤獨啊！荒涼的海灘上，就那個圖書館矗立著，你不想去看看？圖書館+沙灘+海+公益+炫酷，總之它真的“孤獨”紅了。據說，阿那亞目前銷售額占同片區(qū)的80%，把秦皇島只在暑期賣房的銷售季，拉長至4-11月份。對我們而言，無論營銷推廣方式，還是把藝術直接植入建筑與景觀設計中，都是行之有效并值得借鑒的手段，然而它們并不能解決本案的核心問題持續(xù)且遞增的吸引力。瑞安地產重慶天地雍江苑與國際鋼琴藝術家李云迪的跨界商業(yè)合作中國最孤獨的圖書館秦皇島中信地產長城腳下的公社北京SOHO中國它們都是標榜藝術地產的慣用手段，但它們也耗資不菲、收效未知，而對市場受眾吸引力的把握是表面、且暫時的因24、為，藝術地產的潛在受眾“高凈值階層”的眼光高，品味獨到，被開發(fā)商和設計師聯(lián)手強行植入的夸張風格并不見得受他們青睞。3、耗資巨大的奢華景觀4、豪華精致的樣板間在此，我們所要引入的藝術地產概念，并不是1、引入幾個代表當代藝術符號的雕塑或其他2、執(zhí)著某種號稱經典的建筑風格遴選適合在城郊存活并具有相當吸引力的藝術業(yè)態(tài)，聯(lián)動形成特色鮮明的藝術-生產-消費環(huán)通過架空、下沉、覆土、透明等建筑藝術處理手段，進一步提升藝術業(yè)態(tài)的吸引力和關注度手工藝作坊街區(qū)書籍私人收藏、酒窖與私房菜花鳥魚蟲與古玩街區(qū)藝術展覽館酒吧街云榭-漂浮的精品書店琉璃廳-藝術展廳，一期兼做銷售中心洞庭-覆土私人會所、收藏、酒窖、私房菜仙葩巷25、-花鳥魚蟲與古玩主題街區(qū)（輕鋼龍骨建筑、不計容）手作坊-5米挑空藝術家、手工藝、裁縫、高級定制作坊主題街區(qū)塊吧-主題餐廳與酒吧生產消費藝術生態(tài)生活真正的藝術地產應能容納藝術產業(yè)化的圈層完整的生產和消費才有可能構成“活的”藝術生態(tài)活的藝術生態(tài)影響生活，形成具有持續(xù)吸引力的藝術地產藝術我們所期望引入的藝術地產概念，首先它著眼于構建一套務實的“圍繞生活展開的、基于生產和消費的藝術生態(tài)系統(tǒng)”用“慢與閑適”圍一個圈讓生活成為 “慢且閑”的藝術創(chuàng)作周六晚上，“香氣共和國”位于“洞庭”的俱樂部酒窖，邀請到頂級品酒師Robert Parker先生為俱樂部資深會員開瓶鑒酒，與妻子一同前往，并順便為朋友下周的生日26、晚宴挑選禮物。周天，帶母親去仙葩巷享受初夏的清涼帶有水氣和花香的清晨，順到選幾盆最適合消暑意的花草帶回家。周天晚上，歐洲杯半決賽，意大利對西班牙，球賽的最佳去處無疑是塊吧屋頂，一群球迷，幾杯扎啤，一場好球。洞庭-香氣共和國酒窖仙葩巷-花鳥魚蟲市場塊吧-屋頂球迷俱樂部酒吧我們所期望引入的藝術地產概念，它應該倡導一種有別于鬧市的鮮明生活主張和價值觀，這種生活主張和價值觀圍繞藝術展開，卻又不刻意趨奉藝術。周一清晨，王先生與愛人在云榭下面享用一杯來自秘魯的PERU Specialty咖啡熟豆研磨的咖啡，再配當季小麥粗面粉純手工烘焙的土司與煎蛋和煙熏臘腸，一天的忙碌就此開始。云榭-PERU Specia27、lty Coffe咖啡廳周六下午，帶朋友前往琉璃廳出席國際建筑大師畏研武先生的作品回顧展，并順便推介朋友與藝園銷售總監(jiān)商議購房事宜。周六下午，妻子預約了“手作坊”的唐小姐，在她的工作室量身定制一套改良旗袍，以便陪丈夫出席合作伙伴的周年酒會。唐小姐是上海旗袍大師林錦德老先生的親傳弟子。琉璃廳-售樓中心兼美術館手作坊-高級定制旗袍工作室設計師的作用更多是強化舒適的空間背景環(huán)境和舒適的居住尺度，不妨適當留白給有自主追求的高凈值階層二次創(chuàng)作。我們所期望引入的藝術地產概念，它應該擁有簡潔、高效、低調、卻包容力強的產品，滿足高凈值階層對個性化藝術居住空間營造的訴求，而非用被業(yè)主和建筑師主觀定義了的所謂藝術28、風格綁架他們的審美。Light Rose Gardern,由韓國DDP LED Rose Garden 的媒體創(chuàng)作團隊PANCOM 創(chuàng)作完成，整個大地藝術作品由25000朵全手工制作的白玫瑰組成。其在韓國首爾東大門傾斜坡屋面的首次亮相便引起轟動！2016年情人節(jié)期間，“玫瑰燈海”來到香港，展覽后所有玫瑰均以100港幣一支的價錢銷售一空。“漫步之丘”是Light Rose Gardern展示的絕佳場所,試想，當樓盤正式揭幕，夜晚，一個引入全球頂級大地藝術的光玫瑰降臨，在樓王兩側的山丘宛如未來仙境般開滿了發(fā)光的白玫瑰，人們?yōu)榱艘欢谩肮饷倒迳角稹钡恼鸷弛呏酊F，我們可以用光玫瑰山丘這一震撼人心的藝術29、作品完成一次高明、高效的市場營銷。我們所期望引入的藝術地產概念，它可以成為藝術家和藝術作品的舞臺，它擁有創(chuàng)作與展示的空間條件，并可容納高檔次的藝術事件。換言之，藝術地產的空間應該具有想象力和表現力。山坡和發(fā)光玫瑰、售樓處-展覽館、電影放映與酒吧本案一期“漫步之丘”景觀設計。它利用泳池會所的傾斜屋面形成如山丘般的室外空間場所，并把山坡意向與會所康體主題融為一體，同時把樓王架高凸現其尊貴與獨特。樓王漫步之丘康體會所充分利用空間的三維屬性，打造立體園林系統(tǒng)在建筑設計中強調面向園博園的陽臺或公共露臺元素覆望強化明面布局對園博園的空間呼應策略1造園滲覆望屋頂花園下沉庭院建筑排布在滿足日照基礎上盡可能向西30、側主景觀面錯開，以確保最大的景觀受益面。園博園景觀面低高西低東高的塔樓總體高度控制，直接反映建筑群與園博園的關系。滲高樓層、點式塔樓的布局，形成疏朗的空間布局，有利于西側園博園景觀透過開闊的樓間空隙層層滲透。塔頂云墅露臺避難層空中花園策略1造園策略1造園策略2街區(qū)并非所有兩側低矮的臨街商鋪都叫街區(qū)，也并非所有的街區(qū)都受青睞，事實證明，那些業(yè)態(tài)鮮明純粹、風格幽雅獨特、充滿生活情趣的街區(qū)才受歡迎。特色藝術街區(qū)手作坊LOFT藝術家工作室與展銷中心特色文化街區(qū)云榭精品書店、音響體驗等LIFE STYLE文化主題店特色商業(yè)街區(qū)仙葩巷子花鳥魚蟲與古玩市場策略2街區(qū)手作坊與方塊吧一座建筑的四重街區(qū)一座建筑通31、過下沉、架空、退臺處理形成上、下、內、外多重的豐富空間形態(tài)。同時，與住宅塔樓一起，通過屋頂平臺的空間抬升和景觀處理，實現社區(qū)垂直方向的私密化管理與垂直景觀系統(tǒng)。地面層+下沉層-手工藝品展廊與營銷商鋪（輕鋼結構搭建，不計容）三層-藝園住區(qū)屋頂花園三層-藝園住區(qū)屋頂花園下沉層-手工藝藝術家工作室主題內陷街區(qū)LOFT-手工藝藝術家工作室與展銷商鋪地下車庫二層-露臺休閑餐飲二層-休閑餐飲（面向藝園）首層-藝園內部生活主題街藝園內部life style生活主題街臨城市道路商業(yè)街區(qū)酒吧街手作坊藝術家主題內街策略2街區(qū)仙葩巷輕鋼龍骨搭建，低成本、不計容、靈活可變的花鳥魚蟲與古玩市場輕鋼龍骨建筑以可預制、快速32、建造、低成本、便于回收的特征獲得政府的大力推廣。我們將這一新興建造模式引入本案，并結合花鳥魚蟲與古玩市場設計，形成特殊的街區(qū)模式。此外，輕鋼龍骨建筑可以嘗試以臨時搭建的方式報批，獲得更高的空間與經濟收益。地面處理輕鋼龍骨支護與頂棚頂棚下面可作臨時搭建并形成特殊主題的街區(qū)模式雨蓬下面由鮮花和綠植形成的特色街區(qū)界面吧臺南向挑空復式450平米雙層塔頂復式300-400平米云墅500-600平米策略3大平層住宅產品基礎上的有效變化選取北方頗受青睞的南北通透大平層房型作為基礎房型，并在此基礎上變化出更多產品。即保證了產品的市場接受度，又增加了豐富性，同時確保高層住宅的結構可控性。大平層基礎房型160-233、50平米獨立入戶電梯6米以上雙廳景觀面南北通透云墅大平層觀園博園廳意向效果客廳餐廳西向挑空復式450平米進階大平層300平米園博園景觀面策略3大平層住宅產品基礎上的有效變化房型在藝園中的平面組織與垂直組織充分結合景觀賣點，確保“戶戶有賣點，效益最大化”。大平層基礎房型160-250平米臨湖轉角陽臺臨湖挑空通透視野大廳臨湖無遮擋空中花園露臺雙層臨湖無遮擋空中花園露臺南向藝園主景觀挑空通透視野大廳南向藝園主景觀挑空通透視野大廳南向藝園主景觀挑空通透視野大廳南向大開間通透南向大開間通透全南向大開間通透+轉角臨湖景觀陽臺西向挑空復式450平米進階大平層300平米南向挑空復式450平米雙層塔頂復式30034、-400平米云墅500-600平米獨立電梯入戶獨立電梯入戶電梯廳意向雙廳超大面寬意向五星級酒店套房式豪華主臥8米-客、餐雙廳超大面寬8米五星級酒店套房式豪華主臥策略3大平層住宅產品基礎上的有效變化一期大平層基礎房型轉角面湖挑空廳，通高玻璃幕墻轉角面湖挑空廳場景意向園博園主景觀面與南向藝園景觀面園博園主景觀面與南向藝園景觀面轉角面湖挑空策略3大平層住宅產品基礎上的有效變化一期西向挑空復式房型西向挑空復式首層平面圖西向挑空復式二層平面圖面糊全景露臺場景意向面糊全景露臺（下層）與16米超大面寬全園博園景觀廳入戶挑空花園16米面糊全景露臺園博園主景觀面與南向藝園景觀面策略3大平層住宅產品基礎上的有效變35、化塔頂復式-云墅房型塔頂復式-云墅首層平面圖塔頂復式-云墅二層平面圖深圳“卓越前海壹號”國際公寓15年12月開盤，以11.6萬人民幣均價刷新深圳開盤價紀錄。香港肅木丁建筑師事務所創(chuàng)始合伙人紀嘯林先生，曾擔任該項目從概念方案到施工落地的項目負責人。深圳“卓越前海壹號”國際公寓幕墻施工過程。塔樓立面選用框架幕墻系統(tǒng)，雙層中空夾膠low-E玻璃與白色造型鋁板裝飾帶構成了立面簡潔的造型元素。策略4簡潔化立面設計新加坡Le Nouvel Ardmore,馬云購入塔頂復式紐約One Madison,被譽為擁有紐約最好景致的公寓，傳媒大亨默多克購入。杭州望江府錢江新城頂級豪宅北京安徒生花園富有想象力的住宅立36、面設計當下全球豪宅的立面風格走向，不再追逐隨時可能過時的視覺符號，不再刻意搭配眾口難調的色調，更不追求浮夸的造型，而回歸簡潔、低調、優(yōu)雅、精致。策略4簡潔化立面設計所有建筑造型的原形都是“水平”與“垂直”。如果符號化的建筑造型元素隨時都可能過時，那么作為原形的“水平”和“垂直”永遠不會過時。立面造型中，所著重強調的水平與垂直線條均來自必要建筑構件的強化，而所有不必要的純裝飾元素都被剔出，以確保外立面簡潔有力。結合塔頂復式的戶型設計，將山墻元素折疊形成漸退的露臺，豎向線條也自然過渡至橫向。結合高低區(qū)房型變化，在有西向景觀開敞要求的高區(qū)采用全玻璃幕墻處理，形成不同于其他部位的虛體。該部分的橫向線條37、轉由背板玻璃呈現。山墻面開窗形成挺拔豎向線條橫向線條是陽臺攔板的強化退臺玻璃體量一期：藝園核心地塊，社區(qū)配套先行建設完善，鋪墊藝術地產的基調與氛圍。三棟高層住宅（30層），一個康體泳池會所，一處售樓中心，一處社區(qū)文化服務設施云榭。三期：藝園最南端，由規(guī)劃支路與北區(qū)隔開，相對獨立。該區(qū)域引入頗具特色并適合城郊的主題商業(yè)業(yè)態(tài)花鳥魚蟲市場。三棟高層住宅（22層），一處上位規(guī)劃導控的農貿市場，一片輕鋼龍骨結構的花鳥魚蟲市場仙葩巷。二期：臨園博園第一排，最佳景觀賣點。著力打造藝術地產“生產與消費”產業(yè)鏈縮影手作坊，靠獨特業(yè)態(tài)與藝術氛圍強力吸聚人氣。五棟高層住宅（28層），手工藝作坊主題街區(qū)商業(yè)。四期：距38、離園博園景觀資源最遠一排，看似欠缺賣點，但經過前三期人氣發(fā)酵與業(yè)態(tài)成熟，其附加價值將被有效提升。四棟高層住宅（33層），主打私人酒窖、俱樂部、私房餐飲主題的半下沉覆土商業(yè)。策略5分期營銷策略一期二期三期四期各期均采用住宅塔樓搭配某種圍繞藝術地產與生活方式特定主題業(yè)態(tài)的開發(fā)模式，以地面業(yè)態(tài)拉動人氣，進而帶旺上部住宅的銷售。樓王雙塔布局不利軸線架空與懸浮覆土下沉云榭的附加值抬升4、漂浮、透明、下沉、山坡、軸線等富有藝術表現力的建筑和景觀處理，本身作為藝術地產的賣點，吸引更廣泛的關注。3、雙塔本身在整個樓盤的格局中位置較差，但配合與樓王捆綁的集群優(yōu)勢，搭配與樓王相近的房型產品，同時配合藝術氣息濃郁的39、底層懸浮云榭，在最開始的一期便被策略性、高價值消化掉。策略5分期營銷策略1、總體規(guī)劃東西方向的用地尺寸決定其東西向三排布局的平面模式，第一排距離主要景觀資源園博園最近，為最可靠的附加賣點；第三排靠近較低端住區(qū)，不利于奠定高逼格的基調；第二排作為一期開盤地塊，近期臨湖景觀無遮擋，同時打造被園林（后續(xù)開發(fā)用地近期可培植園林）環(huán)抱的內部園林環(huán)境，無論對一期自身的營銷還是奠定樓盤整體格調都有好處。后續(xù)用地做臨時公園無遮擋景觀視線售樓中心兼小型美術館云榭漂浮圖書館半覆土山坡屋面泳池會所與康體中心一期肩負兩大重任，一是利于自身的形象營銷，二是奠定整個樓盤的逼格和基調。基于此，我們一期選擇的理由是：2、樓王40、臨街售樓中心兼藝術展覽館、漂浮云榭俱樂部和山坡泳池會所，打造齊全、高逼格的設施配套，同時籠絡當下和未來的受眾。一期售樓中心（兼美術館）效果圖一期云榭與中心景觀效果圖一期景觀軸線與康體會所效果圖A3地塊圖紙附錄藝園總體鳥瞰圖藝園總平面圖消防分析 城市主干道 城市次干路 車行入口 小區(qū)車行路 消防撲救面 景觀分析 節(jié)點 節(jié)點 節(jié)點 中心景觀節(jié)點 組團景觀 景觀軸線 組團 豎向設計圖地下車庫排布平面圖B戶型A戶型257.34m2263.55m2352.53m285.10m212.42m2450.05m2462.47m2A戶型A戶型257.34m2263.55m2C戶型D戶型C戶型218.14m2241、16.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2B戶型A戶型257.34m2263.55m2352.53m285.10m212.42m2450.05m2462.47m2I戶型C戶型223.34m2231.53m2327.09m273.16m2400.25m2400.25m2H戶型C戶型371.74m2380.71m2215.64m2223.83m2C戶型D戶型C戶型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2235.21m2243.40m2327.09m273.16m2400.25m2400.25m2C戶型D戶型C戶型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2C戶型D戶型C戶型218.14m2216.16m2140.10m2226.33m2224.35m2146.92m2