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1、厲心中小戶型設(shè)計及創(chuàng)新中小戶型設(shè)計及創(chuàng)新20072007年3月30日奧林匹克花園中小戶型設(shè)計及戶型創(chuàng)新研討會前言?講過的相關(guān)課程1/城市多層住宅創(chuàng)新變化、提升價值2/高層小戶型設(shè)計研究特點3/小聯(lián)排的設(shè)計研討新的市場空間4/應對國六條的戶型設(shè)計研究對策5/相對小戶型設(shè)計探討相對、復合?我今天談什么實踐與體會目錄?市場部分?設(shè)計部分?成本部分市場部分否定之否定概念戶型大小的決定因素否定之否定、循環(huán)上升：戶型面積的變化過程及分析，其中的規(guī)律具有共性，各城市都會有這個過程。小大小大小計劃經(jīng)濟年代發(fā)展初期：地價低、房價低房價上漲：總價因素郊區(qū)化：房價不高、舒適房價再漲：客戶變化市場部分市場部分戶型大小2、的決定因素：?樓盤整體1/地塊地理位置、資源（城市中心、郊區(qū)、地鐵口、景觀等）2/競爭環(huán)境市場情況、競爭對手（現(xiàn)狀產(chǎn)品、策略）3/公司開發(fā)思路、項目定位（檔次、銷售速度、品牌）4/政策等其他因素設(shè)計部分設(shè)計措施設(shè)計關(guān)注點設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計部分?減少公共交通面積1/一梯多戶的情況、走道的處理2/小高層、高層的情況（設(shè)備間、管井）3/首層入戶門廳的處理?減少戶內(nèi)交通面積1/戶型組合方式2/走道的處理3/客戶的感受（入口玄關(guān)、客廳與餐廳、主臥室的入戶）?根據(jù)功能分配面積，分清主次，強調(diào)功能的復合性。1/書房與臥室的復合2/衛(wèi)生間功能的分開，解決沖突。?設(shè)計措施設(shè)計措施設(shè)計部分?面積的梯級、房間尺寸的匹配13、/客廳、主臥室2/廚房、衛(wèi)生間?規(guī)范要求、使用要求最小尺寸、面積要求1/廚房、衛(wèi)生間2/客廳的家具布置、流線可行?結(jié)構(gòu)形式的影響1/磚混、框架、異型框架的墻厚變化2/廚房、衛(wèi)生間的面磚、抹灰厚度?家具尺寸的變化1/電視機采用液晶、尺寸在變大、變薄。2/床的尺寸在變化3/柜式空調(diào)機室外機的尺寸較大。?設(shè)計關(guān)注點設(shè)計關(guān)注點設(shè)計部分面積計算折減列表（規(guī)劃與建設(shè)口徑不一致/地方規(guī)定不同）：?戶型內(nèi)部1/凸窗、2200以下的落地凸窗2/兩層高陽臺、露臺3/陽臺計算一半面積4/戶內(nèi)的兩層高空間5/室外空調(diào)機位、外墻管井和管道?公共空間1/一層的架空花園、2200層高以下的一層車庫、儲藏間。2/室外的樓梯34、/樓梯下部空間?設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計部分面積計算折減列表（規(guī)劃與建設(shè)口徑不一致/地方規(guī)定不同）：?公共空間1/一層的花園2/半地下、地下車庫等空間不計入容積率?模糊地帶1/不可利用空間。2/正負零標高的確定3/住戶自行搭建?設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（1 1）設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（2 2）設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（3 3）設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（4 4）設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（5 5）設(shè)計創(chuàng)新?8989平方米三房系列（平方米三房系列（6 6小高層）小高層5、）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（外廊與內(nèi)廊）挑高系列（外廊與內(nèi)廊）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（挑高與多層連接）挑高系列（挑高與多層連接）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（兩代居結(jié)合商業(yè)）挑高系列（兩代居結(jié)合商業(yè)）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（情花系列挑高、高湯做法）挑高系列（情花系列挑高、高湯做法）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（高前湯組合）挑高系列（高前湯組合）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（內(nèi)廊適當開口）挑高系列（內(nèi)廊適當開口）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（現(xiàn)代建筑立面分色）挑高系列（現(xiàn)代建筑立面分色）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（酒店類型）挑高系列（酒店類型）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（與多層結(jié)合的坡屋頂）挑高系列（與多層結(jié)合的坡屋頂）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（加州風情化）挑高系列（加6、州風情化）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（現(xiàn)代建筑、強調(diào)體量變化）挑高系列（現(xiàn)代建筑、強調(diào)體量變化）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（高校建筑的感覺，體量的高低錯落）挑高系列（高校建筑的感覺，體量的高低錯落）設(shè)計創(chuàng)新?挑高系列（公建化的處理）挑高系列（公建化的處理）成本部分成本的影響精裝修成本的影響其他成本影響成本部分戶型大小成本比較：為分析比較戶型與成本和關(guān)系，以東郊小鎮(zhèn)多層為例，現(xiàn)將有關(guān)直接與“戶”有關(guān)的成本羅列如下，不同戶型面積成本差異分析：90平方戶型成本21270/90236元/平米；100平米戶型成本21270/100213元/平米，比89戶型成本降低23元/平米；110平米戶型成本21270/1101937、元/平米，比89戶型成本降低43元/平米；120平米戶型成本21270/120177元/平米，比89戶型成本降低59元/平米；130平米戶型成本21270/150164元/平米，比89戶型成本降低72元/平米；以上費用只是與“戶”直接相關(guān)的成本，樓梯間建安成本和配套費用。其他成本與戶型(如開間、進深等)也有關(guān)系，但就磚混結(jié)構(gòu)來說，按平方米造價而言，差異應不大。如果是框架結(jié)構(gòu)且內(nèi)隔墻可以不做，則戶型越大，成本越低。戶型大小的成本差異在小高層、高層上體現(xiàn)的將更加明顯，如要增加電梯等費用的分攤等。成本部分各種戶型精裝修工程成本比較不同：由于住宅裝修中衛(wèi)生間、廚房間的裝修成本要大大高于其他房間的裝修成8、本。因此在其他房間裝修用材標準相同的情況下，衛(wèi)生間、廚房間所占的面積比例越小，則成本越高；如果采用兩衛(wèi)單位成本會增加，在此僅考慮直接成本分析。A1B2C184.44平米（二房二廳一衛(wèi)）104.92平米（三房二廳一衛(wèi)）113.36平米（三房二廳二衛(wèi)）甲方單獨分包部分187.58168.54184.69甲供材部分96.0179.69114.78工程施工費用170170170其他費用40.9236.7635.48合計494.51454.99504.96戶型成本組成（元/平米）成本部分其他成本影響：?同樣面寬條件，戶型面積減小，進深減小將會導致容積率降低。?總的建筑面積不變的情況下，戶型面積減小，將導致戶數(shù)增加，人口密度增加，社區(qū)配套會增加，典型指標是停車數(shù)的增加，也會導致成本上升，特別是車位銷售難度較大的樓盤，壓力增大。?戶數(shù)增多，銷售口相關(guān)部門的工作量會增加；總價降低、門檻降低，有可能客戶的層次下降，會加大公司包括物業(yè)的管理難度，最終也反映為成本增加。謝謝大家個人體會/僅供參考/互相學習