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1、望海商住區(qū)望海商住區(qū)及大漁村及大漁村“城中村城中村”改造項目改造項目20 xx年年7月月一、用地情況一、用地情況1 1、用地現(xiàn)狀、用地現(xiàn)狀 項目用地北臨成昆鐵路、西至中勁地產(chǎn)江南春地塊、南接昆安高速公路、東接大漁路，總用地約426畝，凈用地約402畝，其中包括公司已持有用地和大漁村用地；江南春成昆鐵路成昆鐵路春春雨雨路路大漁路大漁路昆安高速昆安高速項目用地范圍項目用地范圍公司已持有用地公司已持有用地2 2、改造范圍內(nèi)土地及房屋情況、改造范圍內(nèi)土地及房屋情況土地情況土地情況 公司已經(jīng)獲取土地為公司已經(jīng)獲取土地為167畝，大漁村土地約畝，大漁村土地約260畝，凈用地約畝，凈用地約230畝。畝。需拆2、遷房屋情況需拆遷房屋情況 大漁村城中村需拆遷總面積約大漁村城中村需拆遷總面積約9.87萬平米，其中萬平米，其中4層層300平米以下約平米以下約8.83萬平米，需補(bǔ)空氣面積估計萬平米，需補(bǔ)空氣面積估計約約4萬平米。萬平米。二、規(guī)劃設(shè)計方案二、規(guī)劃設(shè)計方案1 1、整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、大漁村、大漁村“城中村城中村”改造地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改造地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、望海商住區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、望海商住區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.4.項目測算的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)項目測算的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)昆明市政府根據(jù)昆明市政府昆政辦昆政辦【20 xx20 xx】5353號號文規(guī)定，本項目拆遷補(bǔ)償其它標(biāo)準(zhǔn)為：文規(guī)定，本項目拆遷補(bǔ)償其它標(biāo)準(zhǔn)為：私人住房貨3、幣化補(bǔ)償為四層（含四層）以下私人住房貨幣化補(bǔ)償為四層（含四層）以下25002500元元/平米，四層以上房屋平米，四層以上房屋600600至至10001000元元/平米賠償給各戶。平米賠償給各戶。村集體的國有土地（包含清非土地與出讓土地）及集體土地統(tǒng)一打包按全部面村集體的國有土地（包含清非土地與出讓土地）及集體土地統(tǒng)一打包按全部面積積2525萬元萬元/畝補(bǔ)償畝補(bǔ)償;集體資產(chǎn)除商鋪拆一還一外集體資產(chǎn)除商鋪拆一還一外,其它建筑物按其它建筑物按600-1000600-1000元元/平米賠付平米賠付;搬遷過渡費(fèi)按四層（含四層）以下搬遷過渡費(fèi)按四層（含四層）以下1010元元/平米平米/月計算月計算原地回遷4、：原地回遷：300300平米四層內(nèi)原地回遷。平米四層內(nèi)原地回遷。三、項目經(jīng)濟(jì)測算三、項目經(jīng)濟(jì)測算大漁村改造項目（全回遷）大漁村改造項目（全回遷）1 1、拆遷安置成本估算（全部原地回遷）、拆遷安置成本估算（全部原地回遷）拆遷改造成本約拆遷改造成本約3.34億元，億元，其中以貨幣形式支付成本約其中以貨幣形式支付成本約1.48億元，原地回遷安置房成億元，原地回遷安置房成本約本約1.86億元億元;土地補(bǔ)償費(fèi)用，國有與集體土地補(bǔ)償費(fèi)用，國有與集體打包為打包為25萬元萬元/畝。畝。2 2、土地獲取成本估算（全部原地回遷）、土地獲取成本估算（全部原地回遷）土地獲取成本預(yù)計為土地獲取成本預(yù)計為3.453.455、億元；億元；獲得可開發(fā)商品房毛用地約獲得可開發(fā)商品房毛用地約223.77223.77畝（含道路及集中綠化用畝（含道路及集中綠化用地，單價為地，單價為154154萬元萬元/畝；畝；獲得可開發(fā)商品房凈用地約獲得可開發(fā)商品房凈用地約199.79199.79畝，單價為畝，單價為172.92172.92萬元萬元/畝；畝；樓面地價為樓面地價為708708元元/平米（容積平米（容積率率3.659)3.659)3 3、投資估算、投資估算 規(guī)劃方案中總建筑面積規(guī)劃方案中總建筑面積77.26萬平米，地上建筑面積萬平米，地上建筑面積57.57萬平米，其中原地回遷萬平米，其中原地回遷8.8萬平米已在土地價格中計萬平米6、已在土地價格中計算其建設(shè)成本。算其建設(shè)成本。可開發(fā)商品房土地（凈用可開發(fā)商品房土地（凈用地）地）199.79畝，容積率畝，容積率3.659，地上建筑面積約，地上建筑面積約68.4萬平萬平米，地下室面積米，地下室面積19.7萬平米，萬平米，總建筑面積約總建筑面積約68.43萬平米。萬平米。投資估算：項目總投資約投資估算：項目總投資約18.82億元，其中土地成本約億元，其中土地成本約3.45億元。億元。4 4、盈利能力預(yù)測、盈利能力預(yù)測 住宅按均價住宅按均價3700元元/平米平米,地上商業(yè)部分均價按地上商業(yè)部分均價按8000元元/平米平米,地下車地下車位按均價位按均價6萬元萬元/個，按全部實現(xiàn)銷售7、測算。個，按全部實現(xiàn)銷售測算。總收入為總收入為22.17億元，稅前利潤估算約為億元，稅前利潤估算約為1.67億元億元,稅前全部投資收稅前全部投資收益率約益率約8.88%，按約，按約4.6億元項目資本金估算，資本金收益率約億元項目資本金估算，資本金收益率約36.33%；稅后利潤估算為；稅后利潤估算為1.25億元，稅后全部投資收益率約億元，稅后全部投資收益率約6.66%，資本金，資本金收益率約收益率約27.25%。安置回遷后，住宅可銷售面積為約安置回遷后，住宅可銷售面積為約24.1724.17萬平米，商業(yè)辦公及公寓萬平米，商業(yè)辦公及公寓可銷售面積為約可銷售面積為約23.1223.12萬平米，地上商8、業(yè)可銷售面積為萬平米，地上商業(yè)可銷售面積為4 4萬平米，地上萬平米，地上部分可銷售總面積約部分可銷售總面積約47.2947.29萬平米，地下車位可銷售個數(shù)為萬平米，地下車位可銷售個數(shù)為49004900個。個。4、盈利能力預(yù)測5 5、價價格格敏敏感感性性分分析析四、項目經(jīng)濟(jì)測算望海商住區(qū)1 1、投資估算（望海湖商住區(qū)）、投資估算（望海湖商住區(qū)）可開發(fā)商品房土地（凈用地）129.1畝，容積率2.81，地上建筑面積約31.15萬平米，地下室面積13.1萬平米，總建筑面積約44.26萬平米。投資估算：項目總投資約12.17億元，其中土地成本約1.96億元。2 2、盈利能力預(yù)測、盈利能力預(yù)測 住宅按均價9、住宅按均價3700元元/平米平米,地上商業(yè)部分均價按地上商業(yè)部分均價按8000元元/平米平米,地下車地下車位按均價位按均價6萬元萬元/個，按全部實現(xiàn)銷售測算。個，按全部實現(xiàn)銷售測算。總收入為總收入為13.21億元，稅前利潤估算約為億元，稅前利潤估算約為445萬元萬元,稅前全部投資收稅前全部投資收益率約益率約0.37%，按約，按約3億元項目資本金估算，資本金收益率約億元項目資本金估算，資本金收益率約1.75%；稅后利潤估算為稅后利潤估算為333萬元，稅后全部投資收益率約萬元，稅后全部投資收益率約0.27%，資本金收益，資本金收益率約率約1.1%。住宅可銷售面積為約住宅可銷售面積為約31萬平米，地10、上商業(yè)可銷售面積為萬平米，地上商業(yè)可銷售面積為0.18萬平米，萬平米，地上部分可銷售總面積約地上部分可銷售總面積約31.16萬平米，地下車位可銷售個數(shù)為萬平米，地下車位可銷售個數(shù)為2675個。個。2 2、盈盈利利能能力力預(yù)預(yù)測測3 3、價價格格敏敏感感性性分分析析五、整體項目經(jīng)濟(jì)測算1 1、投資估算、投資估算 規(guī)劃方案中總建筑面積121.5萬平米，地上建筑面積88.72萬平米，其中原地回遷8.8萬平米已在土地價格中計算其建設(shè)成本。可開發(fā)商品房土地（凈用地）367畝，綜合容積率3.31，地上建筑面積約78.18萬平米，地下室面積32.8萬平米，總建筑面積約111萬平米。投資估算：項目總投資約3011、.37億元，其中土地成本約5.42億元。2 2、盈利能力預(yù)測、盈利能力預(yù)測 住宅按均價住宅按均價37003700元元/平米平米,地上商業(yè)部分均價按地上商業(yè)部分均價按8000.8000.元元/平米平米,地地下車位按均價下車位按均價6 6萬元萬元/個，按全部實現(xiàn)銷售測算。個，按全部實現(xiàn)銷售測算。總收入為總收入為34.7534.75億元，稅前利潤估算約為億元，稅前利潤估算約為1.751.75億元億元,稅前全部投資稅前全部投資收益率約收益率約5.8%5.8%，按約，按約5.55.5億元項目資本金估算，資本金收益率約億元項目資本金估算，資本金收益率約16%16%；稅后利潤估算為稅后利潤估算為1.321.12、32億元，稅后全部投資收益率約億元，稅后全部投資收益率約4.34%4.34%，資本金收，資本金收益率約益率約24%24%。安置回遷后，住宅可銷售面積為約安置回遷后，住宅可銷售面積為約72.56萬平米，地上商業(yè)可銷售面萬平米，地上商業(yè)可銷售面積為積為4.18萬平米，地上部分可銷售總面積約萬平米，地上部分可銷售總面積約76.74 萬平米，地下車位可萬平米，地下車位可銷售個數(shù)為銷售個數(shù)為7600個。個。2 2、盈盈利利能能力力預(yù)預(yù)測測3 3、價價格格敏敏感感性性分分析析匯報結(jié)束！大漁項目調(diào)整策略及市場分析補(bǔ)充內(nèi)容說明：調(diào)整思路及策劃基本建立在前面的市場分析和經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)上，因為項目戰(zhàn)略定位及開發(fā)理13、念變化，在開發(fā)策略和市場預(yù)期上有較大出入。1 1、方案調(diào)整原因、方案調(diào)整原因 原方案理論投資收益能力較低原方案理論投資收益能力較低l總投資總投資30.430.4億億,理論銷售額為理論銷售額為34.7534.75億億,稅前利潤估算約為稅前利潤估算約為1.751.75億元億元,稅前全部投資收益稅前全部投資收益率約率約5.8%5.8%，稅后利潤估算為，稅后利潤估算為1.321.32億元，稅后全部投資收益率約億元，稅后全部投資收益率約4.34%4.34%，l開發(fā)周期約開發(fā)周期約3-43-4年，稅后投資收益率約年，稅后投資收益率約4.3%,4.3%,基本上不具備房地產(chǎn)開發(fā)的正常盈利水平基本上不具備房地產(chǎn)14、開發(fā)的正常盈利水平(30-45%)(30-45%)。l考慮市場銷售存在的不確定性考慮市場銷售存在的不確定性,正常理論投資收益率應(yīng)達(dá)到正常理論投資收益率應(yīng)達(dá)到30%30%上的項目才具有可操作性上的項目才具有可操作性,在市場不景氣的情況下的保守收益率應(yīng)達(dá)到在市場不景氣的情況下的保守收益率應(yīng)達(dá)到15%15%以上以上.該規(guī)劃方案對該片區(qū)土地價值未能充分挖掘，以純住宅開發(fā)為方向，物業(yè)附加值該規(guī)劃方案對該片區(qū)土地價值未能充分挖掘，以純住宅開發(fā)為方向，物業(yè)附加值低。低。l便捷的區(qū)位優(yōu)勢和濃郁的商業(yè)氛圍，是提升項目物業(yè)附加值的堅實基礎(chǔ)。便捷的區(qū)位優(yōu)勢和濃郁的商業(yè)氛圍，是提升項目物業(yè)附加值的堅實基礎(chǔ)。該類產(chǎn)品片15、區(qū)市場抗性較大、片區(qū)短期市場預(yù)期較低。該類產(chǎn)品片區(qū)市場抗性較大、片區(qū)短期市場預(yù)期較低。l點式六戶高層住宅點式六戶高層住宅,在此區(qū)位抗性較大在此區(qū)位抗性較大,在片區(qū)環(huán)境短期不能迅速改善的情況下，預(yù)期價在片區(qū)環(huán)境短期不能迅速改善的情況下，預(yù)期價格可能會拉長銷售周期，對現(xiàn)金流會有影響。格可能會拉長銷售周期，對現(xiàn)金流會有影響。l本片區(qū)住宅宜以點式四戶本片區(qū)住宅宜以點式四戶*2,2,或者點式四戶或者點式四戶*3 3為主的形態(tài)規(guī)劃為主的形態(tài)規(guī)劃,保證保證“高容積率、高品質(zhì)、高容積率、高品質(zhì)、低密度低密度”之生態(tài)景觀大盤的差異化產(chǎn)品定位之生態(tài)景觀大盤的差異化產(chǎn)品定位.原方案總結(jié)原方案總結(jié):缺 點1 1、方案16、調(diào)整原因、方案調(diào)整原因 原方案實際資本金要求較低原方案實際資本金要求較低l利用現(xiàn)有利用現(xiàn)有166166畝土地融資，基本可實現(xiàn)項目啟動。畝土地融資，基本可實現(xiàn)項目啟動。l村民全部回遷，征地費(fèi)用現(xiàn)金支付部分應(yīng)該不會超過村民全部回遷，征地費(fèi)用現(xiàn)金支付部分應(yīng)該不會超過1.21.2億。億。l利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。帶動。利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。原方案總結(jié)原方案總結(jié):優(yōu) 點1 1、方17、案調(diào)整調(diào)整思路、方案調(diào)整調(diào)整思路 原方案實際資本金要求較低原方案實際資本金要求較低l利用現(xiàn)有利用現(xiàn)有166166畝土地融資，基本可實現(xiàn)項目啟動。畝土地融資，基本可實現(xiàn)項目啟動。l村民全部回遷，征地費(fèi)用現(xiàn)金支付部分應(yīng)該不會超過村民全部回遷，征地費(fèi)用現(xiàn)金支付部分應(yīng)該不會超過1.21.2億。億。l利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。帶動。利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。利用自有土地開發(fā)一期，能有效縮短開發(fā)周期，會對片區(qū)后續(xù)項目有一定帶動。重新審視項目片區(qū)重新審視項目片區(qū):優(yōu) 點