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1、謹呈謹呈：西安市政府：西安市政府 西安市西安市 中心城區地下停車場及商業利用中心城區地下停車場及商業利用 整體規劃及建設整體規劃及建設方案方案北京北京中茂置地投資有限公司中茂置地投資有限公司 2013.06 2013.06贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 北京中茂置地投資有限公司是致力于地下空間綜合開發的專業性企業。公司擁有全國范圍內地下空間的開發、建設經驗，并全程進行商業物業管理及后期運營，在地下商業開發領域有豐富的經驗和良好的口碑。公司通過對西安市情況的詳細考察，綜合考慮了西安市商業發展、城市規劃，在充分論證的基礎上提出了【2、西安市東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路地下空間開發綜合設計方案】。項目總開發面積約41.2萬平米。項目建設所需60.99億資金均由我司自行投資，項目建成后可帶來城市建設、人防建設、財稅等方面的綜合收益。本方案從公司介紹、地下商業發展趨勢、西安地下空間利用建設方案、項目招商運營與設計方案、項目建設效益及社會價值、施工保障方案等六個方面對項目進行了進一步論證和優化，確保項目建設最大程度上貢獻城市發展。中茂置地投資有限公司2013年6月中茂置地 推動城市空間利用推動城市空間利用目 錄 公司介紹1全國地下商業發展趨勢2西安地下空間利用建設方案3 3項目招商運營與設3、計方案4 4項目建設效益及社會價值3 5施工保障方案4 6推動城市空間利用公司介紹1推動城市空間利用中茂置地公司簡介 北京中茂置地投資管理有限公司是一家綜合性商業投資管理機構，公司主要產業涉及商業地產、住宅地產投資開發、礦產資源，物業管理，教育培訓等多個領域。現在公司主要戰略業務致力于地下商業綜合體的開發建設，公司秉承【守信、創新、專業、高效】的企業經營理念，以“品質改變生活”致力于各大城市地下商業街項目的投資建設；在整合城市區域商業，促進商貿產業發展的同時，對城市道路、基礎設施、市容環境、人防工程進行改造提升，力求在提高城市整體防護能力的前提下，以此來實現城市地下空間的經濟效益最大化來服務社4、會，保障人民。推動城市空間利用公司地下商業項目展示哈爾濱項目：位于西大直街地下，總面積20000平米，地下開發兩層。地下負一層，負二層為商業。推動城市空間利用公司地下商業項目展示石家莊項目中心線中心線廣安商業街南接中山東路，北靠和平東路，全長廣安商業街南接中山東路，北靠和平東路，全長1.1公里，紅線寬公里，紅線寬25米，是石家莊市政府規劃建設的唯一的中米，是石家莊市政府規劃建設的唯一的中央商務休閑大道。央商務休閑大道。總開發規模：34000平米。推動城市空間利用商業運營項目展示北京木樨園商業體北京木樨園商業體項目規模項目規模70萬平米萬平米民族園秀水二號民族園秀水二號項目規模項目規模1515萬5、平米萬平米北京世紀天樂商城北京世紀天樂商城項目規模項目規模12萬平米萬平米商業運營項目：邯鄲創鑫陽光城綜合體（240萬平米）、北京木樨園商業項目（70萬平米）、民族秀水二號（15萬平米）、北京世紀天樂商城（12萬平米），我司僅在北京運營商業規模將近百萬平米。創鑫陽光城創鑫陽光城項目規模項目規模240240萬平米萬平米推動城市空間利用公司已簽約項目建設方案：福安大街福安大街：東起興安路、西至祿安大街，長約345米，路寬約28米；建筑面積：約10000平米 二層：20000平米和平路和平路：南起多倫道，北至福安大街，長約185米，施工距離20米；建筑面積：約4500平米 二層：9000平米和平路步6、行街廣場和平路步行街廣場：建筑面積約為3000平米 二層：6000平米三角綠地廣場三角綠地廣場：18200平米祿祿安大街安大街：南起福安大街，北至和平路，長約315米，路寬約28米；建筑面積：約8900平米 二層：17800平米和平路和平路：南起福安大街，北至南馬路、長約535米，路寬約20米；建筑面積：約10700平米 二層：21400平米東東馬路馬路：北起北馬路、南至南馬路，長約1040米，路寬約25米；建筑面積：約26000總建筑面積約總建筑面積約10萬平米萬平米天津市開發路段城市干道：推動城市空間利用開發路段城市干道：河南許昌市建設方案：鈞州大街 迎賓路n迎賓路:西起潁河大街,東至禹州7、賓館，施工長度約500米，工程寬度擬作14米,建筑規模7000平方米。n鈞州大街:南起濱河大道,北至陳家坊路,施工長度約670米,工程寬度約14米,建筑規模約10000平米.n濱河大街、鈞州大街路口：單層商業面積約8000平米，地下二層為停車場，建筑規模3000平米，總建筑面積約為11000平米。項目總建設面積約28000平米項目總投資2.8億元公司已簽約項目推動城市空間利用公司已簽約項目安徽合肥市建設方案：開發路段：沿文明中路，北起軍二路,南至潛川中路建設寬度：約18米建設長度：全長約1120米配套建設：地下空間開發是不配備停車場，為緩解城市交通壓力，結合區域內實際情況在地下室層配備一定數量8、停車位。時代廣場地下兩層，共18000平米。建設規模：約33000平米文明中路推動城市空間利用全國意向項目安徽合肥站前街、淮河路步行街項目安徽蕪湖中山路步行街項目安徽淮北淮河中路商業街項目安徽阜陽人民中路項目安徽巢湖人民路商業街項目河南周口七一中路項目山東青島威海路商業街項目福建福州中亭街商業街項目內蒙古烏海市人民路商業街項目推動城市空間利用公司主要戰略合作方n華潤集團：我公司于華潤集團簽訂戰略協議，達成在全國范圍內進行商貿項目和地下停車場項目的開發合作n中國建筑設計院：我公司與中國建筑設計院達成戰略合作，我公司在全國范圍內的地下商業街項目的工程設計，全部由對方進行設計，他們擁有豐富的工程設計9、與技術服務經驗，是設計技術領域的權威機構。n中國鐵建 新興建設 河北建工：我公司與中國鐵建 新興建設 河北建工達成戰略合作，我公司在全國范圍內的地下商業街項目由對方施工，運用其成熟、規范、領先的建設優勢，從而保障每個項目的成功建設實施。推動城市空間利用全國地下商業發展趨勢2推動城市空間利用城市立體化發展地下商業街出現土地資源緊張城市人口激增交通嚴重阻塞地面商業擁擠城市面臨發展規劃調整地下商業的規范開發將成為城市發展中的必然城市立體化發展趨勢推動城市空間利用我國地下商業發展：從全國的六大片區來看，東北地區人防商業的開發率是最高的，在東北地區的36個城區中，人防開發率超過80%。接下來分別是：華東10、地區，華南地區，華北地區，西北地區，以及開發率最低的西南地區。國內地下商業現狀隨著城市經濟不斷發展和土地資源日趨緊缺，我國已進入地下空間開發利用高峰期推動城市空間利用國內地下商業發展n地下商街作為一種成熟的商業業態，是城市地下空間開發利用的重要組成部分，是城市商業成熟度的一個重要標志，是未來中國城市商業發展的必然趨勢。n地下商街是地下空間開發形式中最具活力的元素，它能將中心商務區步行系統、商業系統、軌道交通與地面交通系統連接成網，進一步提升和優化中心商務區城市功能布局，打造現代化商業、金融、信息、商務、總部等現代服務業高度集聚的大都市中心。n地下商業的分類：按照不同的標準地下商業可以分成很多種11、，如按存在形式可以分為人防商業項目和房地產開發項目；根據物業形式可以分為長條型街道地下商業、塊狀地下商場商業及兩者集合的商業等。本案主要分析地鐵地下商業形式。北京東方新天地杭州波浪文化城青海西寧十字地下商業街國內多地已成功開發地下商業街項目推動城市空間利用國內地下商業經典案例上海玫瑰坊上海迪美長沙金滿地推動城市空間利用全國優秀經驗借鑒123456項目建設資金：全部由企業投資開發模式：開發地下、商業功能、兼顧人防、平戰結合市政府支持：召開市長辦公會，出具會議紀要、落實優惠政策工程施工：通過“全副逆作法”施工，實現45天恢復道路通車手續辦理：先國家人防辦立項報批，再由當地辦理相關建設手續建設模式：12、充分與市場接軌、落實土地產權、協議出讓土地、減免土地費用；推動城市空間利用西安地下空間利用建設方案3 3推動城市空間利用 我們綜合提出建設東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路地下人防商業街工程，通過“人車分層、人車分流、立體交通、復合商業街”的模式最終將本項目打造成為：展示西安市、示范省內的地下人防商業街平戰結合工程通過對西安市的實際調研基于西安城市建設發展，地上地下同步規劃建設實施的必要性基于，西安人民防空建設，對城區發展和保障的重要性基于，西安市城市、交通、商貿規劃發展的前瞻性 基于，西安市規劃發展【建設成為經濟繁榮昌盛、基礎設施完備、人民 安居樂業、生活13、富足、生態環境優美、城鄉協調發展、社會有序和諧、政治民主文明的國際性旅游城市、濃郁文化特色城市、科教創新城市、產業集群城市、樞紐中心城市、山水生態城市、最佳人居城市和西部金融中心】的宏觀目標1234建設思路推動城市空間利用國務院、中央軍委關于進一步推進人民防空事業發展的若干意見(國發20084號)精神促進人民防空與城市建設協調發展城市地下空間開發利用，包括城市公共綠地、廣場、商業繁華地段、地下交通干線以及其他地下重大基礎設施的規劃和建設，必須充分考慮人民防空需求。新建人民防空工程要與城市地下空間開發利用相結合，與地面設施建設相銜接，優先安排城市建設需要和社會效益好的項目。人民防空疏散干道和連接14、通道，要盡可能與地下交通干線及其他地下工程結合修建。鼓勵社會力量參與人民防空建設全面建設城市人防工程。貫徹人民防空“平戰結合”方針最大限度地開發利用人民防空工程和人民防空設施設備，為經濟建設和人民生活服務，努力增強人民防空建設發展活力。國家政策背景推動城市空間利用項目位于西安市核心城區，建成可帶動周邊商貿共同發展，符合城市規劃發展城市規劃發展推動城市空間利用什么是TOD（transit-oriented development）?公共交通導向發展。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以交通節點為中心、以400800米（510分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或15、城市中心。1.1.連接地鐵，打造連接地鐵，打造TODTOD模式模式城市TOD模型推動城市空間利用西安市步入地鐵時代，將預示著城市經濟飛速發展，國際化TOD模式勢在必行。TOD模式開創西安城市新經濟時代！按照目前的地鐵規劃和設計，地鐵6號線將沿東大街、西大街建設。地鐵2號線已開通，北大街、長安中路結合2號地鐵設計施工。將地鐵、人防、地下商業結合起來，達到了交通、軍事、經濟的多重收益。按照目前的地鐵規劃和設計，地鐵4號線將沿解放路建設。按照目前的地鐵規劃和設計，地鐵3號線將沿小寨路建設。推動城市空間利用打造地下綜和體，提升核心商圈品質打造地下綜和體，提升核心商圈品質打造地下綜合體、將東大街、西大街16、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路地下商街與地鐵連通起來，形成地上、地面、地下的復合型立體商業，進一步提升商圈品質。鐘樓商圈規模大、輻射廣、帶動能力強，其人流、物流、資金流和信息流的聚散效應與日俱增，成為西安市最大的商業集散中心。地下綜合體已成為一個城市經濟發展水平和商業品質的重要標志。在西安市建設地下商業綜合體不僅能促進整個商業品質的提升，而且也是一張麗亮的城市名片。推動城市空間利用建設方案：東大街：西起鐘樓，東至解放路，長約1200米，結合規劃地鐵建6號線建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模約70000平米。西大街：西起大麥市街，東至鐘樓，長約1300米，結合規劃地鐵17、建6號線建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模70000平米。鐘樓停車場：單層面積約6000平米，開發地下三層，地下一、二層為商業，地下三層為停車場，建設面積約為18000平米。北大街：北起蓮湖路，南至鐘樓，長約1200米，結合已開通地鐵建2號線建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模約60000平米。解放路：北起西五路，南至東大街，長約1200米，結合規劃地鐵建4號線建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模60000平米。項目建設面積約27.8萬平米項目投資41.7億元建設路段示意開發路段區塊一：東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路推動城市空間利用建設方案：長18、安中路:北起二環南路，南至雁塔西路，長約1300米，結合已開通地鐵建2號線建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模約7萬平米。小寨路：東起紅小巷、西至興善寺南路，長約885米，結合規劃3號線地鐵建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場，建筑規模約37000平米。項目建設面積約10.7萬平米項目投資16.05億元建設路段示意開發路段區塊二：長安中路 小寨路小寨東路小寨西路長安中路推動城市空間利用建設方案：朱雀廣場:結合已開通地鐵建2號線體育場站建設兩層，負一層為商業，負二層為停車場。項目建設面積約2.7萬平米項目投資3.24億元建設路段示意開發路段城市干道：區塊三：朱雀廣場推動城市空間利用19、建設路段示意區塊一、區塊二、區塊三項目總建設面積41.2萬平米，項目總投資 60.99億元。小寨東路小寨西路長安中路推動城市空間利用中茂置地投資建設項目建設資金全部由中茂置地投資，可節約西安財政及人防專項資金。響應國家文件精神，真正實現利用社會資金建設城市地下空間；推動城市空間利用項目招商運營與設計方案4推動城市空間利用項目運營模式（開發、招商、管理）中茂置地自持物業出售物業主力店次主力店商鋪業主（投資者）統一招商統籌運營成立運營公司中茂置地聘請物業公司說明：采取反租形式，開發商在五年內給予投資者一定的投資回報(高于銀行存款利率)，統一管理出售物業的招商和運營。購買出租反租項目采取租、售結合的20、方式，并從投資者手中反租出售的物業，項目全部由開發商統一管理、運營、招商。推動城市空間利用項目盈利模式項目主要通過中期銷售非持有物業，后期商業運營的租金和物業服務為盈利模式項目發展主力店招商方案深化設計施工圖設計工程采購工程施工非主力店招商非持有物業銷售物業移交物業服務商業運營1、銷售盈利3、物業服務盈利2、租金盈利前期：投資策劃階段中期：項目開發階段后期：運營管理階段推動城市空間利用連鎖化經營中茂置地在多個項目有連鎖化經營門店，自持部分將會引入多家國際、國內知名品牌進駐，業態涵蓋了，服裝、餐飲、超市、娛樂等。推動城市空間利用設計方案推動城市空間利用 針對交通秩序混亂、道路陳舊、路況不佳、停車21、混亂這些影響城市面貌的現象，我們將通過對東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路地下空間開發項目的實施，使之得到實質性的改變，屆時將不需要動用政府資金，就完成城市人防工程建設、道路路面改造、地下管網改造、地下停車場建設等方便民生的市政工程。建設效果推動城市空間利用建設效果透視圖推動城市空間利用路面恢復示意圖推動城市空間利用建設效果展示推動城市空間利用出入口設計效果推動城市空間利用內部效果推動城市空間利用人行道鋪裝人行道鋪裝（1）人行道鋪裝（3）人行道鋪裝（2）人行道鋪裝（4）1.人行道將大面積采用地磚和花崗巖鋪地，提升步行街檔次2.以暖色調材料為主3.突出鋪地實用22、性，采用50厚花崗巖，滿足消防車通過；4.利用色彩突出裝飾性；5.通過顏色的變化劃分主要人流空間，突出鋪地向導作用。推動城市空間利用項目建設效益及社會價值4 5推動城市空間利用經濟效應：建筑規模約41.2萬平米，總投資約60.99億元，帶動就業32960人，可實現稅收9.14億元。促進西安市商貿發展，貢獻經濟稅收，解決勞動就業城市經濟發展推動城市空間利用本項目可實現地上地下商業聯動，連通地鐵、沿線商場，提升商業環境n依托東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路建設地下人防商業街，將有效改善交通、車輛停放、行人出行問題，并與地鐵、道路兩側商業體相連接，達到地上地下聯23、動，同時大大的提升沿線區域的購物環境，整體提升中亭街作為市級商圈的形象和面貌。城市商貿發展45推動城市空間利用實現人車分流，立體化交通，解決人車混雜狀況人車分流行人通過地下穿行于道路兩側解決橫穿馬路問題改善區域交通推動城市空間利用項 次內容社會效益節約耕地優增加就業6.8人/萬元環境噪聲控制優污染處理減少間接效益可觀戰備效益防常規武器500磅抗力等級0.05MPa防護能力約41.2萬人貯藏物資123.6萬立方米經濟效益總投資60.99億元帶動就業3.296萬人實現稅收9.14億元開發綜合收益表推動城市空間利用施工保障方案3 6推動城市空間利用n項目施工團隊說明：目前針對西安市地下人防工程施工初24、步擬定將由我司戰略合作施工單位【中國鐵建】進行施工，中國鐵建在市政施工、地下工程等領域有眾多成功案例，同時多年的專業運作形成了嚴密的技術措施、完善的管理保證、和嚴格的施工隊伍；作為西安項目的施工單位，未來也將在我司統籌管理之下保障地下工程保質量、保安全、保工期完成建設。施工保障施工團隊推動城市空間利用n大開挖施工：針對地下人防工程施工而言，是指對工程道路路面進行全部開挖至工程需要的設計深度，然后澆注工程主體底板，其次是側墻，最后是工程頂板，然后恢復管線和恢復路面。該工藝施工周期約在90天之內，可以很好的保證工程質量和施工安全，目前作為行業內普遍采用的施工工藝之一。n逆作法施工：逆作法作為隧道施25、工領域較為成熟的施工方式，單從施工工期來講可以在45-60天內恢復路面交通，但由于施工作業面的局限性，相比于大開挖施工,施工質量稍微略顯不足.n東大街、西大街、北大街、解放路、長安中路、小寨路采用逆作法、半幅施工、搭建臨時鋼架橋方法施工。n朱雀廣場和鐘樓停車場采用大開挖方法施工結合東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路片區道路條件及周邊區域的實際情況，對工程施工工藝闡述如下：施工保障推動城市空間利用n針對對于交通流量大，斷交困難的路口，采用管棚超前支護工藝，在完成地下結構施工的同時對路面交通不產生任何影響。管棚布置形式管棚施工工藝流程：管棚超前支護：能夠有效地限26、制地面沉降，并全面地保持自然地層在穩定狀態下開挖地下土方。施工保障推動城市空間利用施工保障方法 施工區域 采用半幅施工 搭建臨時搭建鋼架橋 保證不斷交的情況下施工提前在施工區域架設臨時鋼架橋，使施工區域道路不斷交。將道路分成機動車道（施工區域）、非機動車道、步行道。采用半幅施工、逆作法的方式對道路施工。開發區域非機動車道路推動城市空間利用我們通過對西安市規劃、交通現狀、沿街商戶進行全面的調查，制定東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、長安中路、小寨路片區地下空間的開發放擾民措施。避免二次污染民生保障通行保障商戶保障環境保障封閉施工僅主路施工保護街道綠化設置車輛行人臨時通道預留行人購物通道27、渣土及時清理圍擋公益廣告正常營業標識民生保障推動城市空間利用n僅主路范圍施工，預留原有步行道為商戶出行、人民購物的的臨時通道，避免施工期間對商戶的影響。n還要采取顏色鮮艷的圍擋標明“XX品牌正在營業”等形式來減小施工時對商戶的影響。n工程的建成后將為周邊商戶帶來更大的經濟效益，帶來更加濃厚的商業氛圍。所以經過調查市民，以及周邊部分走訪商戶還是愿意接受短暫的影響，換來西安市長期的繁榮新面貌。商戶經營的保障方案防擾民措施推動城市空間利用n圍擋：主要采取“封閉式施工”，在施工外界設置施工圍擋，并設置工藝廣告，美化市容環境。n車輛、行人臨時通道：在施工街道兩側根據現場情況設置供車輛、居民出行的臨時通道28、，避免施工期間對居民生活的影響感謝您對西安市人防工程建設的理解和支持防擾民措施推動城市空間利用渣土消納：對于施工渣土采取及清即走，避免渣土堆積對環境的影響。在運輸過程也采用封閉式環保運輸車，避免運輸過程的二次污染。現場管理及外圍環境維護防擾民措施推動城市空間利用n項目建設資金：全部由我公司自行投資建設，該工程在建設的同時，建設大量的地下過街通道，以及對市政管線進行更新，對道路路面進行亮化鋪裝；通過我司的建設實施，可以節約大量市財政資金。n市政府支持：按照相關法律規定給予投資商優惠政策，并協助其辦理土地產權。鼓勵開發、利用地下空間，在符合規劃的前提下，推行地下空間使用權有償使用。對充分開發利用地29、下空間的經營性活動，國土資源、財政等部門要積極落實優惠政策，按同一地塊地面土地使用權市場價格的20%收取有償使用費，確定使用權，核發國有土地使用證。（關于進一步深化土地節約集約利用工作的意見n 召開市長辦公會，出具會議紀要：項目簽訂投資協議后，市政府成立以市領導為指揮長、各相關部門為成員的項目建設指揮部，并取得市政府關于準許本項目建設實施的會議紀要。項目建設及政府支持推動城市空間利用項目立項及土地產權獲取n項目立項：參照國家、軍分區、省、市、人防辦的相關文件精神，以及人防項目投資額度大于2000萬以上的，必須先向國家人防辦報批的原則：由市人防辦向省、國家人防辦辦理項目立項批復手續，項目獲得批復30、后，再由市規劃、住建、國土、人防等部門在項目指揮小組協調下為企業和項目辦理報建及土地手續。n土地權屬：采取協議出讓方式為我司辦理土地產權，同時市政府考慮我司對市政管線改造、路面翻新、城市美化等方面所作出的投資建設貢獻，應根據相關人防文件的規定，對土地出讓金采取免征或先征后返的形式作為對我司的獎勵。n土地出讓金：鼓勵開發、利用地下空間，在符合規劃的前提下，推行地下空間使用權有償使用。對充分開發利用地下空間的經營性活動，國土資源、財政等部門要積極落實優惠政策，按同一地塊地面土地使用權市場價格的百分比收取有償使用費，確定使用權，核發國有土地使用證。（關于進一步深化土地節約集約利用工作的意見）推動城市31、空間利用 我們衷心的希望，在以西安市各級領導部門的宏觀規劃、前瞻發展理念為前提，以建設人防工程、改善商貿現狀、促進城市經濟發展為根本，依托西安市建設成為經濟繁榮昌盛、基礎設施完備、人民 安居樂業、生活富足、生態環境優美、城鄉協調發展、社會有序和諧、政治民主文明的國際性旅游城市、濃郁文化特色城市、科教創新城市、產業集群城市、樞紐中心城市、山水生態城市、最佳人居城市和西部金融中心的宏觀目標，協同政府部門一起將【東大街、西大街、鐘樓停車場、北大街、解放路、朱雀廣場、長安中路、小寨路地下人防空間平戰開發項目】打造成為：展示西安市、示范全國的人防空間平戰結合開發典范。北京海淀區西四環北路北京海淀區西四環北路1515號依斯特大廈號依斯特大廈郵編郵編：100195100195電話：電話：010-88464568010-88464568網址：網址：