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1、宸天地商業街宸天地商業街“三好三好”社區商業分享社區商業分享杭州杭州萬科萬科2013年年10月月目錄目錄宸天地商業街簡介“三好”社區商業的啟示與思考杭州萬科社區商業未來發展構想123第1頁/共15頁1.1 宸天地商業街作為銷售示范區精彩亮相，助力北宸之光創杭州宸天地商業街作為銷售示范區精彩亮相，助力北宸之光創杭州房地產史開盤銷售套數紀錄房地產史開盤銷售套數紀錄被譽為2013年度杭州最佳銷售示范區，引發市場和媒體的熱議宸天地商業街以真實的業態形象亮相，加深了客戶對于“好服務”的認識，強化了萬科“三好”的品牌形象改變了客戶對片區的土地屬性認知，助力北宸之光首次開盤733套3小時售罄，創杭州開盤紀錄2、第2頁/共15頁1.2 宸天地以宸天地以城市城市“地標感地標感”的有機組成部分為目標，創造了顛的有機組成部分為目標，創造了顛覆片區土地屬性的商業效果覆片區土地屬性的商業效果宸天地通過商業界面的獨特設計實現對土地認識與屬性的改變像購物中心一樣定義主題與元素：時尚元素+體驗感+燈光效果+真實包裝獨立的夜間燈光設計，呼應北宸之光的大盤主題第3頁/共15頁1.3“333”的的“三好三好”商業模式兼顧展示與經營平衡；餐飲等生商業模式兼顧展示與經營平衡；餐飲等生活配套為主的業態規劃，迎合電商時代活配套為主的業態規劃，迎合電商時代“最后一公里最后一公里”的客戶消的客戶消費方式費方式各自作用：自營業態實現商業3、快速呈現，戰略品牌支撐號召力，招商業態豐富商業個性需求相互關系：自營支撐戰略入駐，戰略保證招商落地，戰略與招商促進自營經營提升應對網絡購物對實體商業的影響：以家庭體驗為主，以多頻次小金額業態為主，例如：兒童+濱河的消費體驗應對周邊購物中心對社區商業的沖擊：體現社區的親切感、鄰里感、街坊感和生活感，例如：以菜場+便利店代替超市1/3自營自營配套配套1/31/3戰略同盟戰略同盟招商商家招商商家業態占比細分種類數量面積意向商家餐飲 33%33%主力形象餐飲2-31200知味觀、必勝客保障餐飲1300第五食堂特色餐飲4-6700忠兒面館、甘其食等各類小吃休閑餐飲3-5500里高咖啡簡餐零售15%15%4、社區超市1600玉鳥菜場+便利店其他零售5-10500服飾、嬰兒用品、家居店生活配套12%12%便利性業態6-8600便利店、銀行ATM、藥店、洗衣店、美發店、水果店生活服務1-2300幸福驛站、電信營業廳、足浴、美容等公望會所25%25%會所12000塞拉味/望Caf+喬伊健身+室外泳池+樂淘吧等親子早教15%15%兒童教育2-3700親子教育、各類培訓兒童娛樂1-2300室內游樂第4頁/共15頁1.4 以運營視角來規劃社區商業，堅持以運營視角來規劃社區商業，堅持“兩個平衡兩個平衡”兩個平衡 商業與住宅的平衡+持有與銷售的平衡沿社區街面構造16000社區商業，采取租售并舉方式，持有宸天地商業5、街8000銷售部分凈利目標30%以上，持有部分EBITDA目標達“三6五9”持有持有銷售銷售銷售銷售第5頁/共15頁1.5 以客戶體驗來規劃以客戶體驗來規劃社區商業，營造有社區商業，營造有“參與感參與感”和和“停留感停留感”的活力商業街區的活力商業街區招商先行，參考商家意向落位確定店鋪大小與劃分考慮體驗感、參與感、停留感與引導性，餐飲不集中設置，促進人流、保證人氣覆蓋品牌形象餐飲必勝客、知味觀、塞拉維公望會+銷售中心第五食堂、望咖啡、樂淘吧、喬伊健身生活服務-便利性需求幸福驛站、銀行ATM、藥店、洗衣店特色小吃、輕餐飲咖啡簡餐、面館主力大眾餐飲川味泡菜館、燒烤生活服務-孩童濱水休閑吧、私立幼兒6、園、各類兒童培訓、兒童室內游樂園零售類服飾、家居、嬰兒用品生活零售形象店喜士多便利店+玉鳥菜場生活服務-婦女美發、美容、美甲主要人流方向小區入口小區入口第6頁/共15頁1.6 社區商業不僅是物理社區商業不僅是物理空間空間的好服務，也應該包括虛擬空間提供的好服務，也應該包括虛擬空間提供的便捷服務的便捷服務軟性服務：wifi全覆蓋+杭州萬科V服務微信服務號+社區APP+三好卡一卡通第7頁/共15頁目錄目錄宸天地商業街簡介“三好”社區商業的啟示與思考杭州萬科社區商業未來發展構想123第8頁/共15頁2.1 2.1 啟示與思考一：商業的成功關鍵是啟示與思考一：商業的成功關鍵是“招商招商”還是還是“經營7、經營”？2013年全國已開業：6767座座開業周期：1818個月個月2013年全國已開業：5 5家家開業周期：3 3年年vs萬達廣場的經營萬象城的招商招商自營招商我們的社區商業應該選擇何種運營方式發展良渚文化村的商業配套發展歷程玉鳥流蘇食街、公望會新街坊玉玉鳥鳥流蘇：流蘇：以傳統招商邏輯進行補貼招商，商家開業時間推遲或經營效果差，后期多個商家退出食街、公望會：食街、公望會：改善配套與商業境況、改變項目土地屬性，良渚文化村開始建設自營配套新街坊：新街坊：自營業務的成功給與新招商商家進駐信心，“新街坊”招商到開街，半年時間完成“你們自己都有信心了，我們更有信心！”來自新街坊商家的話第9頁/共15頁8、2.2 2.2 啟示與思考啟示與思考二二：社區商業是做好：社區商業是做好“業態業態”還是還是“產業鏈產業鏈”？香港“領匯”亞洲最大的不動產基金，而其本身經營的菜場業務，瞄準解決住戶“最后一公里”消費，實現社區商業的豐富性和便利性，以規模為支撐，形成社區商業產業鏈，小生意做成大買賣良渚文化村配套自營業務，經營能力不斷提升，營業收入不斷增加，經營情況逐步轉好并盈利，讓我們看到自營業務的信心和發展的潛力第10頁/共15頁2.3 2.3 啟示與思考啟示與思考三三：社區商業是服務社區的封閉商業系統，還是：社區商業是服務社區的封閉商業系統，還是城市商業體系一部分？城市商業體系一部分？錢江新城雖處于城市發展9、新區，以城市商業體系的有機組成來定義，給予社區商業更廣闊的商業成長空間瑞安創智坊2-3萬方的街區式商業，同樣瞄準在城市級商業定位，打造城市地標第11頁/共15頁2.4 2.4 復盤與反思復盤與反思社區商業品牌是否需要統一：新街坊、宸天地、紫霞街、七賢匯社區商業是否能夠兼具多種形態的可能：盒子式的集中商業 or 街區式商業第12頁/共15頁目錄目錄宸天地商業街簡介“三好”社區商業的啟示與思考杭州萬科社區商業未來發展構想123第13頁/共15頁v1.0良渚良渚新街坊新街坊V2.0V3.0配套向商業轉變，以招商完成商業區上運營，從被動到主動，配套向商業轉變，以招商完成商業區上運營，從被動到主動，填空10、到輸入填空到輸入北宸之光宸天地北宸之光宸天地璞悅璞悅灣新街坊灣新街坊紫紫臺新街坊臺新街坊七賢郡新街坊七賢郡新街坊錢江新城新街坊錢江新城新街坊333333（自營（自營+戰略戰略+招商）實現招商）實現了杭州萬科向綜合配套社區的轉變，了杭州萬科向綜合配套社區的轉變，用做商業的手法，做商住結合，做成了一個經典獨立的商業街用做商業的手法，做商住結合，做成了一個經典獨立的商業街大型主力店的經營能力，童玩中心，大型主力店的經營能力，童玩中心，打造重要商業業態的核心打造重要商業業態的核心能力，不僅做好一個綜合社區商業，還能做出城市亮點，在城能力，不僅做好一個綜合社區商業，還能做出城市亮點，在城市有一定市有一定11、影響力影響力社區商業成為城市系統的一部分，與城市互動，引領城市生活社區商業成為城市系統的一部分，與城市互動，引領城市生活3.1 3.1 從從V1.0-3.0V1.0-3.0的的三代杭州三代杭州萬科社區商業構想萬科社區商業構想第14頁/共15頁3.2 3.2 杭州萬科杭州萬科“三好三好”社區商業，未來一方面豐富住宅配套，提社區商業，未來一方面豐富住宅配套，提升住宅競爭力；另一方面以升住宅競爭力；另一方面以“領匯領匯”為目標實現社區商業的連鎖為目標實現社區商業的連鎖經營，發揮協同效應，創造新的盈利增長空間經營，發揮協同效應，創造新的盈利增長空間良渚文化村西溪蝶園草莊宗地新街坊七賢郡新街坊草莊新街坊紫臺宸天地新街坊璞悅灣新街坊春漫里新街坊西廬新街坊錢江新城2013年新街坊春漫里店、新街坊草莊店開業2014年新街坊七賢郡店、新街坊紫臺店開業2015年宸天地、新街坊西廬店第15頁/共15頁08.08.30Page16