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1、社區商業定位與規劃社區商業定位與規劃 操盤實戰培訓操盤實戰培訓操盤實戰培訓操盤實戰培訓 住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營住宅區商業地產和商業街區的規劃與招商實戰訓練營目目 錄錄 第三部分第三部分 社區商業建筑規劃設計與要求社區商業建筑規劃設計與要求 第一部分第一部分 社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求 第二部分第二部分 社區商業的業態規劃設計與要求社區商業的業態規劃設計與要求 第四部分第四部分 社區商業配套規劃設計與要求社區商業配套規劃設計與要求 社區商業的定位與要求社區商業的定位與2、要求n規模定位規模定位n市場定位市場定位n主題定位主題定位n租售定位租售定位社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求p規模定位規模定位n商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一n特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。n商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越3、社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越強，呈現出成正比的關系。強，呈現出成正比的關系。n規模定位中主要考慮的因素有：規模定位中主要考慮的因素有：區域的商業市場容量；區域的商業市場容量；市場整體租售狀況對項目規模的影響；市場整體租售狀況對項目規模的影響；項目的商業屬性（外向型、中間型或內向型）；項目的商業屬性（外向型、中間型或內向型）；主力店的帶動效應（主力店與其輻射區域面積比為主力店的帶動效應（主力店與其輻射區域面積比為1：1.5）；）；競爭性項目對項目規模的影響；競爭性項目對項目規模的影響；市政規劃對項目片區商業規模的影響；市政規劃對項目片區商業規模的影響；項目自身條件4、對規模的影響等等。項目自身條件對規模的影響等等。社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求p市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：n 功能定位功能定位 按照商業所輻射的區域可分為外向型社區商業（服務半徑在按照商業所輻射的區域可分為外向型社區商業（服務半徑在1.51.52 2公里公里 范圍內，常住人口不少于范圍內，常住人口不少于1010萬人）、中間型社區商業萬人）、中間型社區商業（服務半徑在（服務半徑在1.51.5公公 里范圍內）、內向型社區商業（在規劃時僅里范圍內）、內向型社區商業（在規劃時僅考慮滿足本社區的居民消費考慮滿足本社區的居5、民消費 群）；群）；按照業態類型可分為：日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、按照業態類型可分為：日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少；娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少；n 檔次定位檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）；n 名稱建議名稱建議（通常是綜合項目所處區域、項目自身特點、開發商名稱（通常是綜合項目所處區域、項目自身特點、開發商名稱等來確定）。等來確定）。社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求p主題形象定位主題形象定位n社區商業的主題形象定位主要考慮的因素：社6、區商業的主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風格；住宅樓盤的整體風格；項目片區的整體氛圍；項目片區的整體氛圍；主題營造的可實現性等；主題營造的可實現性等；p租售定位租售定位n租售定位原則：租售定位原則：市場租售態勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；市場租售態勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；發展商的意圖：發展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通若希望短期回籠資金，同時7、兼顧品牌的打造，則通 常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。項目的租售前景預判。項目的租售前景預判。社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求p租售定位租售定位租金定位租金定位n通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業項目）的市場調研，進行綜合比較近或相類似的商業項目）的市場調研，進行綜合比較n主要比較的要素有：主要比較的要素有：整體區位整體區位 商業氛圍商業氛圍人流量人流量 主力店主力店交通條件交通條件 發展商實力發展商實力規模主題規模主題 升值前景升值前景8、社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求p租售定位租售定位售價定位售價定位n目前主要有兩種方法對售價進行定位，即目前主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法市場比較法和收益還原法。n市場比較法市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數評估表）海坂田項目（參考項目綜合系數評估表）：社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求比較因素比較因素權重權重%可類比項目可類比項目本項目本項目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道畢加索大道商業商業世紀華廈世紀華廈整體區位整體區位209、1815181913商商業業氛氛圍圍201716171913人流量人流量201814181912主力店主力店1513812148交通條件交通條件1086896發發展商展商實實力力543434規規模主模主題題542432升升值值前景前景532332合合計計100%85%66%84%89%60%p租售定位租售定位售價定位售價定位n根據可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考根據可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表：價格，如下表：社區商業的定位與要求社區商業的定位與要求指指 標標可類比項目可類比項目本項目本項目春華春華四季園四季園左庭左庭右院右院萬科城萬科城畢加索大道商業畢加索大道商業世紀華廈世紀華廈合合計權計權重重值值85%66%84%89%60%一一層層街街鋪銷鋪銷售均價售均價19000175001500020000權權重重值值比例比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占所占權權重重20%30%30%20%一一層層街街鋪權鋪權重均價重均價2682 5250 3214 2697 13843 根據市場比較法推導出本項目的根據市場比較法推導出本項目的銷售均價銷售均價，約：，約：1380013800元元/。預覽結束！期待更多內容請隨時關注網站的最新培訓信息！預覽結束！期待更多內容請隨時關注網站的最新培訓信息！