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1、2010.2峨眉山8平方公里文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)一期起步區(qū)（一期起步區(qū)（571571畝）畝）總體運(yùn)作思路及產(chǎn)品規(guī)劃建議總體運(yùn)作思路及產(chǎn)品規(guī)劃建議峨眉天下秀EMEI Mountains World Cultural Tourism Industry Park編制說明編制說明 峨眉山，擁有得天獨厚的自然資源，是世界聞名的雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、氣候宜人的溫泉療峨眉山，擁有得天獨厚的自然資源，是世界聞名的雙遺產(chǎn)、佛教旅游名山、氣候宜人的溫泉療養(yǎng)圣地。然而，在這塊旅游資源寶地上，由于傳統(tǒng)觀光旅游平臺的制約，最好的資源并未得到最養(yǎng)圣地。然而，在這塊旅游資源寶地上，由于傳統(tǒng)觀光旅游平臺的制約，最好的資源并未得到最2、好的開發(fā)。好的開發(fā)。隨著中國大旅游、休閑文化旅游時代的到來，觀光旅游必然向以休閑旅游、度假娛樂、隨著中國大旅游、休閑文化旅游時代的到來，觀光旅游必然向以休閑旅游、度假娛樂、商務(wù)會議為核心的復(fù)合型大休閑旅游過渡，一場產(chǎn)業(yè)升級、消費(fèi)升級、體驗升級、物業(yè)升級、平商務(wù)會議為核心的復(fù)合型大休閑旅游過渡，一場產(chǎn)業(yè)升級、消費(fèi)升級、體驗升級、物業(yè)升級、平臺升級迫在眉睫臺升級迫在眉睫。藍(lán)光地產(chǎn)高瞻遠(yuǎn)矚，占據(jù)市場先機(jī)，將在這里打造一個占地藍(lán)光地產(chǎn)高瞻遠(yuǎn)矚，占據(jù)市場先機(jī)，將在這里打造一個占地8 8平方公里，集星級酒店、會議中平方公里，集星級酒店、會議中心、溫泉公園、影視主題公園、高爾夫于一體的世界級文化旅游度假區(qū)，3、心、溫泉公園、影視主題公園、高爾夫于一體的世界級文化旅游度假區(qū)，它是打造藍(lán)光戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型藍(lán)光戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“文化旅游主題地產(chǎn)文化旅游主題地產(chǎn)”商業(yè)模式的重要載體，商業(yè)模式的重要載體，承載著承載著“出品牌、出利潤、出模式、出網(wǎng)絡(luò)、出人出品牌、出利潤、出模式、出網(wǎng)絡(luò)、出人才才”的責(zé)任，的責(zé)任，而而整體規(guī)劃、分期開發(fā)、快速運(yùn)作、高周轉(zhuǎn)回款實現(xiàn)項目現(xiàn)金流自平衡、結(jié)合一級整體規(guī)劃、分期開發(fā)、快速運(yùn)作、高周轉(zhuǎn)回款實現(xiàn)項目現(xiàn)金流自平衡、結(jié)合一級半開發(fā)、引進(jìn)世界級品牌聯(lián)盟商家共同打造，實現(xiàn)區(qū)域整體土地價值、物業(yè)價值、經(jīng)營價值的提半開發(fā)、引進(jìn)世界級品牌聯(lián)盟商家共同打造，實現(xiàn)區(qū)域整體土地價值、物業(yè)價值、經(jīng)營價值的提升是項目4、開發(fā)運(yùn)作的關(guān)鍵升是項目開發(fā)運(yùn)作的關(guān)鍵。一期一期571571畝，地處度假區(qū)門戶級口岸位置，是整個項目的形象畝，地處度假區(qū)門戶級口岸位置，是整個項目的形象展示區(qū)、樣板區(qū)、啟動區(qū)展示區(qū)、樣板區(qū)、啟動區(qū)，必須，必須確保品質(zhì)確保品質(zhì)，必須，必須一鳴驚人一鳴驚人，同時也必須準(zhǔn)確定位，抓準(zhǔn)市場，確保，同時也必須準(zhǔn)確定位，抓準(zhǔn)市場，確保快速銷售、快速大量回款，在快速銷售、快速大量回款，在最短時間內(nèi)實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流自平衡最短時間內(nèi)實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流自平衡，保證后續(xù)土地整治、引擎項目的投資到位。，保證后續(xù)土地整治、引擎項目的投資到位。目目 錄錄第一部分 開發(fā)目標(biāo)及核心運(yùn)作策略第二部分 項目定位及產(chǎn)品核心賣點第三部分5、 產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分 建筑風(fēng)格備選方案第第一部分一部分 開發(fā)目標(biāo)及核心運(yùn)作策略開發(fā)目標(biāo)及核心運(yùn)作策略開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)核心運(yùn)作策略核心運(yùn)作策略一、開發(fā)目標(biāo) 打造“峨眉山世界文化旅游度假區(qū)”的形象展示區(qū)、品質(zhì)樣板區(qū)、門戶起形象展示區(qū)、品質(zhì)樣板區(qū)、門戶起步區(qū)步區(qū)，必須確保高品質(zhì)、高影響、高美譽(yù)度、高震撼力，實現(xiàn)高品質(zhì)、高影響、高美譽(yù)度、高震撼力，實現(xiàn)“三老滿意三老滿意”。以小搏大，以巧搏大，快速開發(fā)，高效回款以小搏大，以巧搏大，快速開發(fā)，高效回款，力爭2010年當(dāng)年開盤，當(dāng)年當(dāng)年開盤，當(dāng)年實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，確保后期持續(xù)土地整治開發(fā)和引擎項目投資，實現(xiàn)項目良性滾動。引進(jìn)國際品牌，引進(jìn)國際6、品牌，打造打造極具沖擊力的世界級奢侈品精品度假酒店，確立峨眉極具沖擊力的世界級奢侈品精品度假酒店，確立峨眉山首席度假酒店品牌地位山首席度假酒店品牌地位，提升度假區(qū)整體品牌溢價能力提升度假區(qū)整體品牌溢價能力。n大盤運(yùn)作大盤運(yùn)作大旅游、大景區(qū)、大概念，大資源、大配套、大品牌。n大師手筆大師手筆世界級團(tuán)隊，大師手筆，WATGHCCP等全球一線規(guī)劃、建筑、景觀、樂園運(yùn)營團(tuán)隊強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造。n打造世界級酒店品牌集中營打造世界級酒店品牌集中營安娜塔拉、悅榕莊、洲際、中旅等世界級高星級品牌酒店的集中營，前所未見的豪華酒店陣容，但一期酒店分期建設(shè)分期實施。n五星級的悠長假期五星級的悠長假期打造五星級海濱度假風(fēng)情7、體驗的高端私家溫泉度假產(chǎn)品打造五星級海濱度假風(fēng)情體驗的高端私家溫泉度假產(chǎn)品，按照五星級海島度假村產(chǎn)品模式進(jìn)行項目總平、建筑、景觀、設(shè)施規(guī)劃，做足水概念，溫泉概念、露臺概念，引入酒店式精裝、度假村休閑配套設(shè)施、酒店級的專家物業(yè)管理服務(wù)。n高品質(zhì)，高形態(tài)，小面積，高單價，低總價高品質(zhì)，高形態(tài)，小面積，高單價，低總價，確保投資型度假產(chǎn)品性價比，快速銷售。n一期低價入市，震撼熱銷，快速實現(xiàn)現(xiàn)金平衡，后期穩(wěn)步提價，獲取合理利潤。一期低價入市，震撼熱銷，快速實現(xiàn)現(xiàn)金平衡，后期穩(wěn)步提價，獲取合理利潤。n打造峨眉山門戶級旅游商業(yè)街區(qū)打造峨眉山門戶級旅游商業(yè)街區(qū)以麗江束河古鎮(zhèn)、寬窄巷子的商業(yè)開發(fā)模式，以風(fēng)情式、8、體驗式、特色型休閑餐飲娛樂為載體，持有引進(jìn)主力店，力爭商業(yè)銷售變現(xiàn)。二、核心運(yùn)作策略n合理控制成本，根據(jù)度假產(chǎn)品特點區(qū)別配置成本指標(biāo)合理控制成本，根據(jù)度假產(chǎn)品特點區(qū)別配置成本指標(biāo)少做不做地下室，結(jié)構(gòu)、立面成本優(yōu)化、景觀配套投資到位，但景觀材質(zhì)盡量本地化。n高端占位，營銷先行高端占位，營銷先行 A、大手筆、高規(guī)格，炒作8平方公里國際度假區(qū)大概念，提前實施話題營銷 B、話題軟營銷先行，營造線上線下、社會網(wǎng)絡(luò)“全城熱議”、“關(guān)注焦點”的輿論氛圍 C、高端論壇，大師話語營銷 D、借勢包裝酒店品牌，實施品牌導(dǎo)入營銷 E、聯(lián)合峨眉山景區(qū)，整合大型度假題材體驗活動，調(diào)動投資熱情 F、客戶會前置，延長室內(nèi)排號9、咨詢時間，提前收取預(yù)定金n打造極具震撼力、沖擊力以及度假氛圍的大型銷售體驗中心，打造極具震撼力、沖擊力以及度假氛圍的大型銷售體驗中心，同時拓寬銷售渠道，打造現(xiàn)場、室內(nèi)雙接待中心。第第二部分二部分 項目定位及產(chǎn)品核心賣點項目定位及產(chǎn)品核心賣點競爭背景及客戶需求分析競爭背景及客戶需求分析項目定位項目定位物業(yè)主題定位物業(yè)主題定位總平規(guī)劃建議總平規(guī)劃建議核心賣點體系核心賣點體系四四川度假物業(yè)市場產(chǎn)品概況川度假物業(yè)市場產(chǎn)品概況一、競爭背景及客戶需求分析 0909年峨眉山和青城山度假產(chǎn)品市場年峨眉山和青城山度假產(chǎn)品市場銷售總量約銷售總量約26002600套套產(chǎn)品同質(zhì)化程度高產(chǎn)品同質(zhì)化程度高,配套和服務(wù)缺乏10、是度假物業(yè)市場的通病配套和服務(wù)缺乏是度假物業(yè)市場的通病主力面積段主力面積段:套一套一40-5040-50;套二套二70-9070-90;聯(lián)排聯(lián)排90-16090-160 清水房、地面停車、容積率0.5左右是大多數(shù)項目的共性銷售速度差異巨大銷售速度差異巨大：大規(guī)劃的項目暢銷，小戶型、低總價暢銷四四川度假物業(yè)市場典型案例川度假物業(yè)市場典型案例 景區(qū)度假物業(yè)項目景區(qū)度假物業(yè)項目峨嵋半山 七里坪基礎(chǔ)指標(biāo)基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積：15000畝（一期1200畝）建筑面積：150萬物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：度假公寓、多層洋房、雙拼別墅、獨棟別墅（以前兩者為主）銷售價格：銷售價格：公寓洋房公寓洋房4800-5600元元/平11、米平米銷售情況：銷售情況：2009年6月開盤，7個月銷售約個月銷售約1100套，以套，以20-30萬的套一為主萬的套一為主。、物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)套型套型主力面積主力面積備注（戶型特點）備注（戶型特點）備注度假公寓及洋房度假公寓及洋房套一套一39-47戶型極緊湊，精裝，多露臺設(shè)計戶型極緊湊，精裝，多露臺設(shè)計主力戶型主力戶型退臺溫泉洋房套三104-110大面積的贈送露臺(超過戶型面積50%以上)數(shù)量較少戶型基本情況戶型基本情況20092009年年6 6月開盤月開盤獨棟獨棟雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排電梯洋房電梯洋房主力戶型（平米）主力戶型（平米）240-630240-630180180140-150140-1512、093-150推出套數(shù)推出套數(shù)247套1246套662套380套目前銷售價格目前銷售價格11.1萬萬60006500元元5000元元4500元元（含1000元精裝）銷售情況銷售情況104104套套12461246套套467467套套200套套銷售比例銷售比例42%100%70%53基礎(chǔ)指標(biāo)基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積：12000畝（前期4000畝）物業(yè)形態(tài)：物業(yè)形態(tài)：獨棟、雙拼、聯(lián)排、電梯洋房銷售情況：銷售情況：7 7個月銷售約個月銷售約20002000套，以套，以100100萬的雙拼、萬的雙拼、7070萬的聯(lián)排為主萬的聯(lián)排為主四四川度假物業(yè)市場典型案例川度假物業(yè)市場典型案例 非景區(qū)度假物業(yè)項目非景區(qū)度假物業(yè)項目恒大 金碧天下