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1、謀道項(xiàng)目案名及推廣思路市場(chǎng)情況Marketsituation謀道鎮(zhèn)情況鄉(xiāng)鎮(zhèn)總戶數(shù)17560戶，總?cè)丝?.1萬(wàn) 屬亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫18左右，是盛夏“絕無(wú)僅有”的天然空調(diào) 318國(guó)道、宜萬(wàn)鐵路縱貫全境，交通便利屬性界定：交通方便的旅游度假地長(zhǎng)壽居長(zhǎng)壽居備注：1800元/平米，沒(méi)有樓層朝向價(jià)差，價(jià)格可在優(yōu)惠50元/，一梯4戶，最高6樓，分三期開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差差價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)30畝（占地）43一房46、4952、56、57兩房 1800元/無(wú)中式坡屋頂 明年5月30日以前 普通綠化小產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝銘峰寶麗2、銘峰寶麗規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特劃特點(diǎn)點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)10畝（占地）39一房50.41兩房1600元/起價(jià)20元/平米中式坡屋頂明年6月有迎賓廣場(chǎng)（2000）和中庭設(shè)計(jì)小產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝香山別院香山別院規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差差價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3萬(wàn)方47一房55兩房1780元/起價(jià)一次性98折，分期99折，可議價(jià)30元/平米歐式西班牙風(fēng)格屋頂，立面有退、錯(cuò)、露的設(shè)計(jì)明年6月有中庭設(shè)計(jì)（如廣場(chǎng)、小水景），有一定的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)理念小產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝頂峰一號(hào)頂峰一號(hào)規(guī)規(guī)模模3、面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3萬(wàn)方 36單間43一房56兩房1650元/起價(jià)一次性98，分期99，可議價(jià)最低95折 20元/平米 中式坡屋頂，立面色彩及材質(zhì)搭配較差 明年5月 多為普通綠化（如樹(shù)木花草等 小產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝御墅林峰御墅林峰規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特劃特點(diǎn)點(diǎn)交房交房時(shí)時(shí)間間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2萬(wàn)方40一房49兩房1830元/（朝小區(qū)內(nèi)部）1960元/（朝齊岳山方向）一次性優(yōu)惠60元/，分期30元/20/中式坡屋頂，無(wú)特點(diǎn)明年下半年社區(qū)有中庭廣場(chǎng)。周邊有水景資源小4、產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝謀道鎮(zhèn)項(xiàng)目情況碧海云天碧海云天備注：備注：1880元元/平米，沒(méi)有樓層朝向價(jià)差，價(jià)格最多可少平米，沒(méi)有樓層朝向價(jià)差，價(jià)格最多可少80元元/，40多的只剩多的只剩1樓，一梯樓，一梯4戶，可辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)戶，可辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)目前針對(duì)萬(wàn)州市場(chǎng)沒(méi)有賣過(guò)，主要的消費(fèi)對(duì)象來(lái)自重慶，更多的是重慶大學(xué)。目前針對(duì)萬(wàn)州市場(chǎng)沒(méi)有賣過(guò)，主要的消費(fèi)對(duì)象來(lái)自重慶，更多的是重慶大學(xué)。規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3萬(wàn)方 40多一房55兩房 1880元/無(wú) 中式坡屋頂 明年6月 普通綠化，設(shè)有籃球場(chǎng) 大產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝依云國(guó)際依云國(guó)際注：本5、階段推出注：本階段推出110套房源，銷售套房源，銷售24套，銷售率套，銷售率22%左右，開(kāi)發(fā)商老板及朋友優(yōu)惠左右，開(kāi)發(fā)商老板及朋友優(yōu)惠300元元/，對(duì)外目前優(yōu)惠最高，對(duì)外目前優(yōu)惠最高100元元/，主要是，主要是老客帶新客，客戶構(gòu)成主要為醫(yī)院、企事業(yè)單位的小團(tuán)體購(gòu)房。老客帶新客，客戶構(gòu)成主要為醫(yī)院、企事業(yè)單位的小團(tuán)體購(gòu)房。規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)時(shí)間間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20萬(wàn)方42一房57兩房63兩房2200元/起價(jià)100元/平米朝向差：100元/平米西班牙風(fēng)情，立面有退、錯(cuò)、露。明年下半年有中庭設(shè)計(jì)（如廣場(chǎng)、小水景），入口廣場(chǎng)6、，水景大產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝新天地新天地注：該項(xiàng)目接受別墅預(yù)訂，材料采取國(guó)外原木等，開(kāi)發(fā)商提供土地，單價(jià)注：該項(xiàng)目接受別墅預(yù)訂，材料采取國(guó)外原木等，開(kāi)發(fā)商提供土地，單價(jià)11000元元/左右，客戶自己提供土地，左右，客戶自己提供土地，9500元元/左右。左右。規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差價(jià)差價(jià)規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)劃特點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6萬(wàn)方41一房55兩房2180元/起價(jià)（磚混）2280元/起價(jià)（框架）無(wú)，統(tǒng)一價(jià)格21802280,一次性付款優(yōu)惠95折，分期60元/中式坡屋頂，無(wú)特點(diǎn)明年7月社區(qū)小廣場(chǎng)，無(wú)其他特點(diǎn)大產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝林海云天林海云天規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)7、格價(jià)格樓樓層層差差價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)劃特劃特點(diǎn)點(diǎn)交房交房時(shí)時(shí)間間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)20萬(wàn)方單間36一房46兩房56起價(jià)2180元/，一次性優(yōu)惠100元/，分期優(yōu)惠50元/50元/中式坡屋頂，無(wú)特點(diǎn)明年下半年社區(qū)有中庭廣場(chǎng)，社區(qū)小廣場(chǎng)及部分水景大產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝萬(wàn)豪休閑居萬(wàn)豪休閑居備注：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期推出9棟，一梯四戶，最高6樓，1780元起價(jià)，最多優(yōu)惠50元/規(guī)規(guī)模模面面積積及及戶戶型型價(jià)格價(jià)格樓樓層層差差價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)劃特劃特點(diǎn)點(diǎn)交房交房時(shí)間時(shí)間園林園林產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)裝修裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5萬(wàn)方42一房48、51、54兩房1780元/起價(jià)20元/平米中式坡屋頂明年6月30日以前有休閑廣場(chǎng)、綠化帶、羽毛球場(chǎng)小8、產(chǎn)權(quán)部分大產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)裝立面風(fēng)格中式簡(jiǎn)歐歐式簡(jiǎn)約交房標(biāo)準(zhǔn)此交房標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目售樓部所拍小結(jié)樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈建筑風(fēng)格多數(shù)雷同，少量如依云國(guó)際獨(dú)樹(shù)一幟生活、健身、娛樂(lè)、停車等配套極為缺乏，僅提供了一個(gè)居住的場(chǎng)所以4045一房一廳，5056兩房為主交房標(biāo)準(zhǔn)基本一致，都為簡(jiǎn)裝營(yíng)銷方式多數(shù)為派單、街道貼等方式，少數(shù)項(xiàng)目在網(wǎng)絡(luò)上推廣，推廣主題蘇馬蕩自然條件。訂價(jià)：大產(chǎn)權(quán)在1900-2700元/，小產(chǎn)權(quán)在1500-1800元/樓層差：大產(chǎn)權(quán)50-100元左右，小產(chǎn)權(quán)樓層差20-30元左右，少數(shù)項(xiàng)目無(wú)樓層差優(yōu)惠：一次付款2%-5%，分期1%-2%，還可議價(jià)支付方式：一次付款簽訂合同付95%，交房付5%，分期簽合同付59、0%，封頂付40%，交房付10%。其它：多數(shù)項(xiàng)目考慮景觀差價(jià)，不考慮朝向差價(jià)項(xiàng)目定位ProjectorientationSOWT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：地塊周邊林海較多，景觀資源豐富所處區(qū)域目前被界定度假區(qū)域地塊呈坡地，利于景觀的打造地塊有高壓電線，影響項(xiàng)目的品質(zhì)周邊無(wú)配套，生活極為不便道路系統(tǒng)較差客戶群?jiǎn)我?，主要集中在萬(wàn)州利川政府加強(qiáng)對(duì)謀道鎮(zhèn)的規(guī)劃及推廣道路系統(tǒng)、配套開(kāi)始完善地塊的整改（如高壓線的遷移）項(xiàng)目品質(zhì)不高，新項(xiàng)目有打造空間營(yíng)銷主題、手段單一，有施展機(jī)會(huì)萬(wàn)州在蘇馬蕩買房風(fēng)氣已經(jīng)形成，房?jī)r(jià)較低、基礎(chǔ)較好周邊大小項(xiàng)目林立，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈項(xiàng)目未完全合法，有叫停的可10、能萬(wàn)州周邊如黃水、開(kāi)縣、大埡口同類項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，分流客戶核心客戶重要客戶邊緣客戶萬(wàn)州政府、公務(wù)員及企事業(yè)單位的中高收入者，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，老師、醫(yī)生、退休的老人萬(wàn)州區(qū)縣中高收入階層、退休干部、企事業(yè)退休員工、投資者重慶及區(qū)縣客戶（如豐都）客戶群類別建筑風(fēng)格定位目前本案的建筑形式為簡(jiǎn)歐式風(fēng)格根據(jù)產(chǎn)品及客戶群體定位本案的項(xiàng)目形象.風(fēng)情。悠閑。復(fù)古。在這里，他/她們可以找到曾經(jīng)的浪漫.在這里，他/她們可以感受到期望的異域風(fēng)情.定位的關(guān)鍵詞：異域風(fēng)情、自由、悠閑異域風(fēng)情度假洋房屬性定位：高檔度假社區(qū)案名皇家壹號(hào) 凸顯項(xiàng)目的尊崇感案名備選澗橋藍(lán)郡印象西西里羅馬假日 巴黎公社 項(xiàng)目定位語(yǔ)：異域風(fēng)情度假洋房 推11、廣主調(diào)：尊崇輔助調(diào)性：悠閑、寧?kù)o、放松營(yíng)銷思路Marketingideas周邊項(xiàng)目林立，如何在眾多項(xiàng)目中脫穎而出？根據(jù)本案的屬性界定及項(xiàng)目形象定位，本案的主體營(yíng)銷路線呼之欲出：“異域風(fēng)情度假生活異域風(fēng)情度假生活”整體營(yíng)銷思路皇家壹號(hào)“感受異域風(fēng)情感受異域風(fēng)情”（形象）（形象）“悠享異域度假生活悠享異域度假生活”（功能）（功能）“啟幕度假心情啟幕度假心情”（情感）（情感）階段性營(yíng)銷思路第一階段目標(biāo)（形象）引出本案最核心的賣點(diǎn)，建立本案在市場(chǎng)上異域風(fēng)情的項(xiàng)目形象第一階段的核心：異域風(fēng)情的形象展示 第一階段：形象展示+案名推廣 （1月3月）巔峰典藏 成就大美境界訴求點(diǎn)：渠道推廣+現(xiàn)場(chǎng)展示方式：推廣渠12、道：DM單張、海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、服裝、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體6萬(wàn)方意大利風(fēng)情度假洋房廣告表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝及樣板區(qū)建議售房部?jī)?nèi)部設(shè)立體驗(yàn)區(qū)（如以后懸掛客歐式風(fēng)情的小掛飾等）售房部建議采取畫(huà)框、歐式沙發(fā)等軟裝示范區(qū)里面建議盡量使用原生態(tài)的材料，設(shè)計(jì)部分歐式走廊等。示范區(qū)建議使用吊床、沙灘椅、木椅等軟裝售樓部裝修示意圖售樓部裝修示意圖售房部、休閑區(qū)、會(huì)所，細(xì)節(jié)包裝浪漫精致，添置別具一格的小配飾。用鮮花、書(shū)籍、綠植、木偶等對(duì)休閑區(qū)、會(huì)所、售房部進(jìn)行包裝。體驗(yàn)區(qū)的一角體驗(yàn)區(qū)內(nèi)的小飾品示范區(qū)內(nèi)的步道示范區(qū)內(nèi)的小品服裝展示（置業(yè)顧問(wèn)及門童服裝展示）實(shí)施計(jì)劃時(shí)間推廣渠道內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算1月臨時(shí)售房部包裝2000元物料電話、單張、沙盤(pán)等113、.5萬(wàn)元2月網(wǎng)絡(luò)樓盤(pán)項(xiàng)目的基本資料1000元/月，一年為12000元臨時(shí)接待點(diǎn)確定位置及裝修門面及裝修8萬(wàn)DM單張項(xiàng)目介紹3萬(wàn)沙盤(pán)、戶型模型2.5萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外廣告形象推廣5萬(wàn)3月現(xiàn)場(chǎng)售樓部現(xiàn)場(chǎng)售房部裝修完成40萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝5萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)新聞無(wú)第一階段營(yíng)銷費(fèi)用約66.7萬(wàn)318國(guó)道鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外位置建議318國(guó)道318國(guó)道蘇馬蕩上山路段蘇馬蕩上山路段318國(guó)道第二階段目標(biāo)第二階段的核心：度假功能+異域風(fēng)情前期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象已樹(shù)立本階段是對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品功能進(jìn)行推廣讓受眾對(duì)本案的產(chǎn)品功能熟知 第二階段：悠享，意大利度假生活 （4月5月 銷售儲(chǔ)備期）意大利原味莊園生活系列訴求點(diǎn)：常規(guī)渠道推廣方式：推廣渠道：DM單張、網(wǎng)14、絡(luò)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告產(chǎn)品賣點(diǎn)（露臺(tái)、花園等）莊園里的聚會(huì).在自家露臺(tái)看一次夕陽(yáng).活動(dòng)建議充分利用本案的樣板示范區(qū)舉辦聚會(huì)活動(dòng)（如蘑菇節(jié)等）針對(duì)老年人及小孩舉辦小型活動(dòng)（如暑假夏令營(yíng)、在體驗(yàn)區(qū)種樹(shù)等小型活動(dòng)）周末免費(fèi)看房活動(dòng)區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展活動(dòng)（如云陽(yáng)、開(kāi)縣等）詳細(xì)的活動(dòng)方案及思路另行提交實(shí)施計(jì)劃時(shí)間推廣渠道內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算4月網(wǎng)絡(luò)推廣項(xiàng)目的基本資料鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外位置及裝修2000元（換畫(huà)面）DM派單產(chǎn)品賣點(diǎn)2萬(wàn)元聯(lián)動(dòng)推廣2000元5月DM派單5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)推廣第二階段營(yíng)銷費(fèi)用約7.5萬(wàn)元在皇家壹號(hào)，給孩子一個(gè)清涼的假期訴求點(diǎn)：渠道推廣+圈層推廣+營(yíng)銷活動(dòng)方式：第三階段：?jiǎn)⒛?，異域風(fēng)情度假心情 （6月10月）推廣渠15、道：DM單張、網(wǎng)絡(luò)、口碑效應(yīng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)在皇家一號(hào)，給父母一個(gè)清涼爽的夏天實(shí)施計(jì)劃7月DM派單、看房車9萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)動(dòng)推廣8月DM派單、房車9萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)動(dòng)推廣9月DM派單。網(wǎng)絡(luò)，看房車9萬(wàn)元10月DM派單。網(wǎng)絡(luò)，看房車活動(dòng)6萬(wàn)元第二階段營(yíng)銷費(fèi)用約33萬(wàn)元廣告表現(xiàn)銷售建議3303112月20日前，3、30、31號(hào)樓房源推出，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)主要采取圈層推廣方式，及周邊的親朋好友建議根據(jù)付款比例進(jìn)行優(yōu)惠，付款30%優(yōu)惠1%，付款60%優(yōu)惠3%，付款90%優(yōu)惠6%春節(jié)后建議從4月中旬（售樓部基本修建完成）開(kāi)始進(jìn)行銷售定價(jià)原則建議1、一層帶花園+100元/2、5層帶露臺(tái)+200元/3、6層帶露臺(tái)16、+100元/4、帶院館房型較不帶院館房型+80元/5、臨擋土墻且室內(nèi)地面不高過(guò)路面-100元/6、無(wú)朝向價(jià)差7、臨主干道-50元/8、景觀價(jià)差40-100元/9、臨高壓線-100/項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)：地面為防滑磚；衛(wèi)生間、廚房為防爆燈客廳、臥室：臥室地板為強(qiáng)化木地板，客廳為60*60地磚；照明為吸頂燈除衛(wèi)生間外，所有墻面為乳膠漆。廚房：配灶臺(tái)（貼瓷磚），櫥柜（貼瓷磚）洗衣池：每戶一個(gè)洗衣池。衛(wèi)生間：水箱式?jīng)_水蹲便器、瓷磚封頂、塑料扣板吊頂。入戶門為防盜門，內(nèi)門為套裝門，衛(wèi)生間為塑鋼門，窗戶為彩鋁帶紗窗。水：市政供水入戶到室內(nèi)管道、水龍頭。電：市政供電入戶到插座、燈具。其它：電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口入戶預(yù)祝本案順利入市銷售，謝謝！