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1、惠州瓏湖灣整合推廣提案2009/121.地段：項目位于城市核心區(qū)，可以輻射江北、麥地、河 南岸、南壇、埔、惠陽等區(qū)域，2.資源：北望西枝江，江景寬闊，一覽無余，景觀視野極 佳。南臨金山湖，有非常好的外部景觀資源。3.交通：項目緊臨金山大道、三環(huán)路、惠沙堤二路、東湖 路，周邊路網(wǎng)及交通設施完善，通達性與可達性均較好4.規(guī)模：本項目建筑面積45萬平米，純粹的大宅社區(qū)5.產品：南加州風格建筑形態(tài)，大空間格局，戶型高贈送率項目掃描核心地段江景資源整體思考項目區(qū)位價值如何驅動用什么樣的概念去打動核心消費群體產品價值如何深化，產品概念怎么建立!一、區(qū)位價值“珍藏珍藏”地段價值：稀缺的城市江景豪宅本案麥地麥2、地-演達，成熟居住區(qū)（大型購物中心、娛樂中心都市繁華）演達，成熟居住區(qū)（大型購物中心、娛樂中心都市繁華）東平半島，大型景觀樓盤區(qū)（水景資源盤、東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、威尼斯）東平半島，大型景觀樓盤區(qū)（水景資源盤、東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、威尼斯）城市江景資源延伸線城市繁華延伸線15000元江北城市豪宅區(qū)惠州是一個以江景論價值的城市，沿江 的房子必須是貴的，但是僅僅擁有江還 不夠，江北的“帝景灣能夠成為樓王”不 僅僅只是江景，他還擁有CBD。瓏湖灣：城市繁華+江景瓏湖灣關鍵詞城市核心的、江景的、純大宅的、南加州的、地段資源品質風格市場洞察：城市最后的珍藏即使在豪宅遍布的深圳市場，真正的濱江 別墅依然屈指可3、數(shù)！即使在江景資源豐富的惠州本地，真正屬于城 市的而且純粹的江景豪宅已然不多了！項目的的啟勢應該用什么樣子的姿態(tài)啟勢?從資源上看，很明顯“城市中心的”和“濱江的”是我 們的核心資源，但是除了資源之外我們在項目啟動 勢力的時候需要給如此的稀缺資源設置一個級別。世界級濱江別墅項目定位：惠州現(xiàn)有的中國 第一流的別墅、新派豪宅領袖項目定位：世界級濱江別墅（級別）（資源）（產品）項目特色資源純粹別墅社區(qū)啟勢時必須廣告必須告訴市場：這里是城市中數(shù)一數(shù)二的“一線江景的豪宅”區(qū)域價值的訴求：這里是城市最后的珍藏！推廣上地段價值的實現(xiàn)：戶外、報紙、軟文向市場宣告世界級濱江別墅城市最后的珍藏二、客戶價值“正統(tǒng)正統(tǒng)4、”用什么樣子的概念和消費者溝通僅僅讓消費者認知項目的物理資源和特 色價值是不夠的，因為惠州周邊可以選 擇的別墅物業(yè)類型眾多，因此我們還需 要讓客戶清楚自己為什么需要這么一套 江景豪宅！所有的豪宅除了“資源”之 外都要建立自己的USP波托菲諾的廣告告訴富人“你需要格調?！蔽鯃@的廣告告訴富人，僅僅有貴的房子是 不夠的，還需要有名望的房子。香蜜湖一號告訴富人，地段價值決定一切星河丹堤告訴富人，掌控資本后擁 有了山水人生才得以完美。市場洞察惠州市場別墅物業(yè)置業(yè)特征：惠州本地改善型居住的客戶，購買別墅比僅 僅只是居住更是他們身份和社會地位一種象 征；同時做為深圳的后花園，價格洼地，惠州也 吸引眾多的深圳5、客到此購買別墅物業(yè)，因為這 里的別墅物業(yè)相對深圳來說“資源性價比上”是占 有絕對的優(yōu)勢我們的客戶是誰？有錢人、富人？什么樣的有錢人、富人1.惠州本地的大賈、政要，在 本地擁有自己的圈子，他們 通常被稱為豪族、名流、是 惠州絕對的成功者，一群不 滿足用大奔或一塊名表證明 自身價值的人。2.深圳客，他們是城市向上的 中產新貴，有600萬以上的 資產，可是深圳的豪宅領他 們望而卻步，一套龍華的偽 豪宅都要500萬以上，但他 們不滿足于現(xiàn)在的房子，他 們一直都在找尋真正有份量 的房子我們的客戶是誰？我們的客戶是他們具有各種高級頭銜的 人：CEO、CFO、COO、BOSS;他們對房子 的需求是，不僅僅只6、是居住，CEO、CFO、COO、BOSS;他們對房子 的需求是，不僅僅只是居住，更是 一張有份量的名片.更是 一張有份量的名片.通過瓏湖灣的資源和產品，尋找到與他們相同或是希望成為 其中一員的人，產生共鳴換言之，他們利用我們的資源 和產品意義建立和保持他們的社會自我。瓏湖灣，正應時而生。也惟有瓏湖灣，方能實現(xiàn)。并且，我們稱這個能與共鳴瓏湖灣的群體為：當代望族代表著新時代家族的新形式和新精神Chinese Nobel客戶需求一生中的第三次購房，對他們來說，已不僅僅是居所，更 是他們的身份名片，是他的家族的一個圖騰。他用自己占 據(jù)的土地的價值，房子的價值來宣告他自身的價值，因此 我們需要給到他們一7、個有份量的房子。先進正統(tǒng)，別墅王道人群訴求的原則：當代望族的先進正統(tǒng)先進正統(tǒng)，別墅王道人的級別，一張 有份量的名片產品的級別瓏湖灣客戶價值解構瓏湖灣1.先進：更前沿的高端建筑+國際水準2.正統(tǒng)：第一居所的正統(tǒng)形勢城市最后的珍藏1.先進：豪宅的聚集+一線江景2.正統(tǒng)：惠州邊界清晰人群相對純粹 的富人區(qū)先進正統(tǒng)，別墅王道飛揚實業(yè)1.先進：惠州一流水準的別墅專家山水華府的延續(xù)2.正統(tǒng)：高端生活提供者（山水華府）三、產品價值“風范風范”南加州建筑風格，由傳統(tǒng)西班牙建筑風格演變而來，其中有 托斯卡納與安德魯西亞的風格，不像古典式別墅那樣繁復與張揚；有著完整的私人院落，低 調的尊崇于隨意處自然流露。大尺度8、大縱深的戶型空間；飄洋過海而來的工藝材料；帕提奧式的庭院每一個細節(jié)所 示范出來的尊貴氣質與優(yōu)雅風儀都彰顯其與生俱來的優(yōu)越與尊 貴。南加州風格是全世界頂級富人選擇最多的物業(yè)品牌，其中包 括比爾蓋茨，文萊蘇丹；產品價值如何升華小拱璇、弧型墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口，從鐵藝、燈具到門窗細部元素的運用和搭配上有很多獨具匠心的地方，其粗曠而奔放的設計風格增添不少吸引力粗曠型的圓拱柱狀的扶手裝飾八角形的觀景臺別墅內院及立面風格廚房室內風格別墅室內效果起居室室內效果南加州建筑粗曠、大氣的立面材料（粗糙石材、防腐木材、拉毛外墻等）門窗等元素同樣在遵循西班牙風格的基礎上來變形立面上有許多拱形山墻等特有元素立面上9、大量木構件門窗的處理防腐木材構成的露臺花架大量采用露臺多為柱礎與鐵藝欄桿的組合，充分擁抱太陽，強調明亮的陽光等 南加州特有氣質“比爾蓋茨的選擇“建筑之后，更重要的是：任何財富都會向歷史低頭，比爾蓋茨也不例外！即使擁有胸懷太平洋的高科技豪宅“未來之屋”，卻毅然 將家族的根放在南加州的大地之上，深入骨髓的歷史模 仿不來，這正是傳統(tǒng)工藝價值恒久傳承的所在。亙古不變的傳世大宅，名門望族的主流豪宅標準。怎么談我們的產品望族大家的世界風范廣告所需要表達的是：有人文的沉淀、有歷史的沉淀，經(jīng)得起推 敲的建筑，家族傳承的基點。望族大家的世界風范望族大家的世界風范產品概念廣告表達產品的語境：“境界所在人杰在”“境10、界之選”低坡屋頂下,那種平和淡泊的心境氛圍，只有真正的名仕巨富才能心 領神會、視為知己。由南加州建筑風格演繹而來的瓏湖灣別墅，不 像古典式豪宅那樣繁復與張揚，沒有任何刻意與炫耀的形式，惟有 質樸純粹、充滿手工與時間痕跡的建筑語匯，仿佛在平靜中述說一 段悠長久遠的歷史，一個意味深長的傳奇、一種閱盡輝煌的人生。瓏湖灣望族大家的世界風范還沒進門，就是石板路，黃昏時刻，落日的余輝在林蔭路上 泛著金黃的光，再狂野的心也會隨之安靜下來。車子走在上 面會有沙沙的聲響，提醒你到家了。后庭的南面以手工打磨 過的花崗石、板巖等天然石材拼就，供你閑暇之余赤腳與之 廝磨。屋檐下擱著石臼與粗瓷壇，仿佛在靜靜等待著雨水滴11、 落，追憶似水的年華。瓏湖灣望族大家的世界風范風云間隙，何妨放下一切，讓思想盡情隨波逐流。這里珍藏著兩 條原生河道，它們經(jīng)歷著這塊土地百年的風雨和陽光，沉淀著醇 厚的人文意蘊，就連上方飄渺的空氣都充滿時間的味道。經(jīng)過系 統(tǒng)整治的河道，生態(tài)恢復良好，絕非人工的景觀河可以相提并論。草坡堤岸自然延伸入水，有搖動的水草、浮游的小生物，大大小 小的卵石，更不缺少流淌蕩漾的情趣。瓏湖灣望族大家的世界風范四、推廣節(jié)奏世界級濱江別墅城市最后的珍藏當代正統(tǒng)，別墅王道望族大家的世界風范話題引爆，迅速在市場建 立“世界級濱江別墅”的熱 點話題，強烈訴求深惠濱 江豪宅物業(yè)的稀缺！全面剖析價值，加強偏 好，促成購買展示項目形象，順著公 關勢頭對位目標人群，形成認知偏好。“珍藏”“正統(tǒng)”“風范”起勢期亮相期開盤期線上：戶外，紙媒，事 件，網(wǎng)絡，電臺，電視線下：邀請函，海報線上：戶外，硬廣線下：巡展現(xiàn)場，物料線上：戶外、硬廣、TVC線下：物料、DM、售樓 處現(xiàn)場12312標題：每個時代都有屬于它的正統(tǒng)內文：有些人沿著足跡來到這座城市，而有些人是這些足跡 的主人，他們不以名宅證明自己，卻以自己榮耀名 宅，王者，本應如此！瓏湖山將城市中心、湖山自然資源、低密度、純別墅 四大條件集約在一起成為再難重現(xiàn)的稀世珍藏，亦為當代名門望族構筑正 統(tǒng)的雍容。瓏湖山，當代的正統(tǒng)，別墅的王道！3視覺延展THANKS