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1、 項目開發大綱項目開發大綱20112011年年5 5月月第一部分第一部分 產品定位產品定位 第四部分第四部分 建設管理建設管理第二部分第二部分 開發目標開發目標第三部分第三部分 開發策劃開發策劃第一部分第一部分 產品定位產品定位1.1 1.1 項目規劃圖項目規劃圖2期期 住宅住宅 地上地上25層，地下一層層，地下一層建筑面積：建筑面積：1.2萬平萬平1期期 商業中心商業中心地上地上5層，地下一層層，地下一層建筑面積：建筑面積：7.2萬萬1.2 1.2 項目經濟技術指標項目經濟技術指標北側地塊南側地塊合計用地性質用地性質公寓、商業、旅商業、辦公出讓用地面積出讓用地面積332畝（221184 ）可2、開發用地可開發用地90.8畝（60553）169畝（112923）259.8（173200 ）容積率容積率3.01.82.3建筑面積建筑面積181659203261398362 建筑密度建筑密度25%40%35%綠化率綠化率30%15%1.3 1.3 項目產品配比項目產品配比物業類型物業類型建筑面積（）建筑面積（）地上部分商業部分城市廣場135685.1東進路商業街29985.5躍馬路商業別墅3209迎賓路商業街4781.6喜達屋商務酒店10676.9酒店式公寓65049.8住宅底商8205住宅部分高層150715.6物業及配套用房1642.2地上部分合計地上部分合計409950.7地下部分商3、業地下部分36567.7住宅地下部分41486.2地下部分合計地下部分合計78053.9地上地下合計地上地下合計488004.6第二部分第二部分 開發目標開發目標2.1 2.1 效益目標效益目標項目凈利潤率目標項目凈利潤率目標25%物業類型物業類型凈利潤率目標凈利潤率目標面積面積（）（）銷售形態銷售形態地上部分地上部分城市廣場持有型東進路商業街銷售型別墅銷售型迎賓路商業街銷售型喜達屋商務酒店持有型酒店式公寓銷售型住宅底商銷售型高層銷售型物業及配套用房地上地上部分合計部分合計地下部分商業地下部分其他地下部分地下部分合計地下部分合計地上地下合計地上地下合計2.2 2.2 現金流目標現金流目標時間節4、點2009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.62010.7預留金額月度工程款130100830830190 190 190 102 102 102 485 177 土地款主體墊資施工至地上二層頂板，墊資金額1600萬墊資部分款項80%為640萬；加本月進度款的80%為190萬；按工程形象進度的80%支付付至工程價款的95%工程總價款融資貸款銷售回款2.2.1 2.2.1 工程進度及工程款投入計劃工程進度及工程款投入計劃時間節點2009.62009.72009.82009.92009.1025、009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.62010.7預留金額月度付款130100830830190 190 190 102 102 102 485 177 付款簡要說明主體墊資施工至地上二層頂板，墊資金額1600萬墊資部分款項80%為640萬；加本月進度款的80%為190萬；按工程形象進度的80%支付付至工程價款的95%工程總價款2.2.2 2.2.2 土地款投入計劃土地款投入計劃地款投入地款投入2.2.3 2.2.3 融資貸款計劃融資貸款計劃8月份申請一期地塊的開發貸月份申請一期地塊的開發貸15000萬元，爭取萬元，爭取10月份月份銀行放款；銀行6、放款；2010年年1月申請二期地塊的開發貸月申請二期地塊的開發貸10000萬元，爭取萬元，爭取10年年2月份銀行放款；月份銀行放款；2010年年6月申請三期地塊的開發貸月申請三期地塊的開發貸10000萬元，爭取萬元，爭取10年年7月份銀行放款；月份銀行放款；建議在建議在2010年年5月申請在建工程抵押貸款，貸款金額月申請在建工程抵押貸款，貸款金額約約5000萬元。萬元。2.3 2.3 銷售計劃及回款計劃銷售計劃及回款計劃業態產品品預售售證取取得得時間均價均價 (萬元萬元)總建面建面積20112011可售可售面面積可售可售總價價(萬萬元元)計劃劃銷售售額(萬元萬元)計劃劃銷售面售面積（）（）計劃7、回款金劃回款金額計劃劃銷售率售率（%）酒店辦公2012.1.30待定64691 公寓2012.1.30待定61372 商業裙房2012.1.30待定18507 酒店公寓2012.1.30待定150519 高層住宅（25F)2011.。8.300.838054 38054 30,443 27,399 34,249 25,686 90.0%底層商鋪1.620958 16724 26,758 17,393 10,871 8,153 65.0%高層住宅(32F)2011.8.300.8178291 96058 76,846 35,349 44,187 33,140 46.0%綜合商業2011.8.308、1.53780 3780 5,670 2,835 1,890 1,418 50.0%2.4 2.4 成本目標成本目標產品類型總建筑面積計劃可售面積銷售均價(萬元）計劃銷售總額(萬元）綜合成本目標設定土建工程成本安裝工程成本管網工程成本景觀工程成本裝飾工程成本合計商業街294662946621189211891.00 21,18935%31%城市廣場(MALL)13568513568520352203521.35 27,477別墅、聯排32093209192519250.80 1,540酒店式公寓650496504965049650490.50 32,525高層住宅合計合計438593438599、3308505308505167,823167,82335%35%31%2.4.1 2.4.1 責任成本目標責任成本目標產品類型綜合成本目標責任成本設定土建工程成本安裝工程成本管網工程成本景觀工程成本裝飾工程成本合計限額設計指標現場簽證指標設計變更指標其他控制指標商業街商業MALL別墅、聯排酒店式公寓高層住宅2.5 2.5 工程質量目標工程質量目標產品類型綜合成本目標產品檔次定位工程質量目標設定數量質量等級商業街商業MALL別墅、聯排酒店公寓高層住宅2.5.1 2.5.1 工期目標工期目標產品類型總工期（天）項目工期目標設定開盤主體封頂外立面完成交房竣工備案商業街商業MALL酒店公寓酒店辦公別10、墅、聯排多層住宅高層住宅2.5.2 2.5.2 開業目標開業目標產品類型開業范圍開業招商完成率開業日期商業街商業MALL酒店第三部分第三部分 開發策劃開發策劃3.1 3.1 項目開發時序策劃項目開發時序策劃項項目目開開發發時時序序策策劃劃 Mall 商業街商業街開工開工 2009/10 2009/70.00 2010/2 -預售預售封頂封頂竣工竣工 住宅住宅開工開工 2009/100.00 2010/2預售預售封頂封頂竣工竣工 住宅住宅 酒店酒店開工開工 2009/100.00 2010/2預售預售封頂封頂竣工竣工3.1.1 3.1.1 項目開發時序策劃項目開發時序策劃產品類型銷售區域銷售時間11、（結合銷售目標）項目分區范圍分區開工時間住宅、底商3#地塊2011.9.3酒店公寓2#地塊2012.3酒店3.2 3.2 項目施工組織策劃項目施工組織策劃項項目目標標段段劃劃分分策策劃劃 Mall 商業街商業街開工開工 2009/10 2009/70.00 2010/2 -預售預售封頂封頂竣工竣工 住宅住宅開工開工 2009/100.00 2010/2預售預售封頂封頂竣工竣工 住宅住宅 酒店酒店開工開工 2009/100.00 2010/2預售預售封頂封頂竣工竣工3.2.1 3.2.1 項目施工組織策劃項目施工組織策劃項目分區項目分區范圍范圍產品業態產品業態總包標段總包標段建筑面積建筑面積業務12、范圍、工程界面業務范圍、工程界面商業街商業MALL酒店公寓酒店辦公別墅、聯排多層住宅高層住宅商業街商業MALL酒店公寓3.3 3.3 營銷策劃（一期推盤節奏）營銷策劃（一期推盤節奏）20102010年年7 7月月室外步行街商鋪開盤室外步行街商鋪開盤（一、二環）（一、二環）（4040年產權、毛坯）年產權、毛坯）銷售面積：約銷售面積：約1800018000銷售均價：銷售均價：3200032000元元/銷售總價：約銷售總價：約5.765.76億億銷售目標：約銷售目標：約5.765.76億億（100%100%）20102010年年7 7月月A A區底商開盤（三環）區底商開盤（三環）（4040年產權、毛13、坯）年產權、毛坯）銷售面積：約銷售面積：約1252912529銷售均價：銷售均價：2500025000元元/銷售總價：約銷售總價：約3.133.13億億銷售目標：約銷售目標：約3.133.13億億（100%100%）推盤總量14.20億元銷售任務13.30億元回款預備提前加推爭取完成目標3.3.2 3.3.2 營銷策劃（二期推盤節奏）營銷策劃（二期推盤節奏）預備加推預備加推CC區寫字樓區寫字樓C3C3棟棟（5 50 0年產權、毛坯）年產權、毛坯）銷售面積：約銷售面積：約2973429734銷售均價：銷售均價：1000010000元元/銷售總價：約銷售總價：約2.972.97億億預備加推預備加推14、D D區底商區底商（4 40 0年產權、毛坯）年產權、毛坯）銷售面積：約銷售面積：約1220012200銷售均價：銷售均價：2500025000元元/銷售總價：約銷售總價：約3.053.05億億推盤總量14.20億元銷售任務13.30億元回款預備提前加推爭取完成目標第四部分第四部分 建設管理建設管理4.1 4.1 項目三級開發計劃項目三級開發計劃4.1.1 4.1.1 產品業態關鍵節點計劃表產品業態關鍵節點計劃表銷售型物業銷售型物業序號序號項目項目高層住宅高層住宅室外步行街室外步行街難點簡要說明難點簡要說明1 1開工開工2010/4/2010/4/1 19 910/4/10/4/1 19 9115、0/10/6 6/7 72 2土護降土護降2010/2010/6 6/30/30-雨季、石方爆破雨季、石方爆破3 3正負零正負零2010/8/2010/8/2020-4 4預售預售2010/8/2010/8/20205 5裙樓封頂裙樓封頂2010/10/2010/10/2 20 010/7/110/7/18 810/10/9 9/1/10 0先施工無地下室部分先施工無地下室部分6 6塔樓封頂塔樓封頂-7 7砌筑及一次機電砌筑及一次機電2011/1/2011/1/2 20 02011/3/12011/3/110/10/1111/2020分隔墻分隔墻8 8外裝外裝11/6/11/6/2 20 0116、 11 1/1 1/20209 9內裝內裝11/7/1811/7/18-1010市政、景觀市政、景觀11/7/11/7/2 20 011/7/11/7/2 20 01111開業開業1 11 1/8 8/18181 11 1/3/18/3/184.1.2 4.1.2 產品業態關鍵節點計劃表產品業態關鍵節點計劃表持有型物業持有型物業序號序號項目項目商業商業MALLMALL酒店酒店難點簡要說明難點簡要說明1 1開工開工2010/4/2010/4/1 19 910/4/10/4/1 19 910/10/6 6/7 72 2土護降土護降2010/2010/6 6/30/30-雨季、石方爆破雨季、石方爆破17、3 3正負零正負零2010/8/2010/8/2020-4 4裙樓封頂裙樓封頂2010/10/2010/10/2 20 010/7/110/7/18 810/10/9 9/1/10 0先施工無地下室部分先施工無地下室部分5 5預售預售6 6塔樓封頂塔樓封頂-7 7砌筑及一次機電砌筑及一次機電2011/1/2011/1/2 20 02011/3/12011/3/110/10/1111/2020分隔墻分隔墻8 8外裝外裝11/6/11/6/2 20 01 11 1/1 1/20209 9內裝內裝11/7/1811/7/18-1010市政、景觀市政、景觀11/7/11/7/2 20 011/7/11/7/2 20 01111開業開業1 11 1/8 8/18181 11 1/3/18/3/18按照按照4.2 4.2 甲供及甲定材料設備甲供及甲定材料設備部位部位材料材料入入選廠家廠家部位部位材料材料入入選廠家廠家主體工程甲供材料鋼筋暖通工程風機電纜空調冷水機組 外墻石材空調箱及末端 面磚冷卻塔外墻涂料熱交換器信報箱公共部位石材入戶門面磚主體工程甲供設備水泵地磚鍋爐內墻涂料配電箱酒店裝修石材變壓器地毯箱變墻地磚高底壓柜涂料發電機開工面板電梯金屬窗簾扶梯裝飾燈具停車設備及系統衛生潔具沙盤模型門鎖 地產公司地產公司 編制編制