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1、興 隆 旅 游 地 產 項 目 策 劃 定 位 精 編 版華潤置地（山東）發展有限公司旅游地產事業部2012.32項目基地解讀Why旅游市場分析標桿項目分析WhatHow發展定位功能板塊發展模式產品建議經濟測算開發計劃目 錄32.發展定位/目標核心目標主題旅游+品質休閑立足濟南南部山區作為傳統旅游休閑度假地的生態環境優勢，依托京滬高鐵對濟南市旅游轉型升級帶來的發展機遇，項目以“主題旅游+品質休閑”為核心發展目標，根據國內外旅游項目調研和全方位多維度的市場需求調研，融合現代多元化旅游發展模式，打造以5A級旅游度假區為核心的濟南CRD最終目標。濟南中央休憩區濟南中央休憩區CRDCRD42.發展定位2、/客群北京上海天津南京核心客群：濟南本地具有旅游休閑消費需求的市民（680萬人口）重要客群：濟南7+1都市圈內有旅游休閑消費需求的市民（3400萬人口）京滬高鐵客群（每年2150萬人次）其他客群：國內外來濟旅游、商務、探親客群京滬高鐵5山東首席旅游綜合體濟南首家濟南首家5A5A級旅游度假區級旅游度假區濟南文化節慶歡聚地濟南文化節慶歡聚地山東會議會展新中心山東會議會展新中心山東生態修復實驗區山東生態修復實驗區山東生態低碳示范區山東生態低碳示范區山東特色體育聚集區山東特色體育聚集區濟南都市休閑新中心濟南都市休閑新中心2.發展定位/總體定位以主題游樂、家庭親子游樂和水公園為核心，輔以休閑商業、會議酒3、店、郊野公園、生態居住等多元業態，構筑山東省首席旅游綜合體。以5A級旅游度假區為核心的濟南中央休憩區6濟南首個大型主題游樂場濟南首個室內外水公園濟南首個溫泉會議酒店群濟南首個圣賢山文化廣場濟南最大的郊野運動公園2.發展定位/特色點7興隆南地塊五大功能板塊主題游樂板塊購物中心+特色商業街+休閑娛樂商業生態居住板塊度假酒店+會議中心+溫泉SPA+企業定制會所+度假村其它元素：郊野公園+圣賢山+體育運動公園+產業園興隆南地塊旅游地產3.功能板塊823.酒店提升項目檔次提供配套服務功能投資大、回收慢15341.主題游樂區聚集人氣、做熟區域投入大，回收期長持續、穩定的現金流支持5.地產資金投資較大快速回4、現，規避風險后期收益最大化4.郊野公園小尺度、近距離景觀生態功能低投資低、維護低、盈利水平2.商業綜合服務平臺、信息中心長線投資、與其它板塊互融五大板塊在經營上具有不同角色，相互融合相互補充。互融住家消費人流3.功能板塊93.1 主題公園區主題游樂組團水公園組團以大型驚險刺激項目為主，家庭共游型項目為輔的國內頂級主題游樂區。占地700畝。以水上游樂項目和溫泉休閑spa為核心的室內外水公園。占地20萬平米。103.2 休閑商業區以都市休閑為核心，引入兒童、親子娛樂元素，打造集中式購物中心、老濟南特色商業街、體驗消費游憩區、時尚動感娛樂區為主的休閑商業區。總建筑面積約80萬平米。113.3 會議酒5、店區以溫泉度假為核心，引入高端度假酒店、會議中心、溫泉SPA、企業定制會所和生態度假村等高端休閑產品。123.4 生態居住區以人文低碳、生態居住為核心的城市人居社區，總建筑面積約325萬平米（包括回遷區80萬平米）。133.5 郊野公園區以生態公園、圣賢山、體育運動公園為主的郊野公園區。14項目基地解讀Why旅游市場分析標桿項目分析WhatHow發展定位功能板塊發展模式產品建議經濟測算開發計劃目 錄15老濟南特色商業街時尚動感街區體驗消費游憩區休閑商業區域購物中心主題商業街1.1 產品建議/休閑商業板塊16高端度假酒店群文化精品度假酒店企業定制會所國際會議中心五星級主題酒店礦泉spa水療中心會6、議酒店1.2 產品建議/會議酒店板塊17運動會所高爾夫學院大眾運動山地極限運動寺院郊野公園花田景觀1.3 產品建議/郊野運動公園板塊郊野運動公園18高密住宅低密住宅回遷區1.4 產品建議/居住板塊養老社區等19家庭親子溫和乘騎游樂情景吸引物互動體驗探險游樂頂級游樂設備驚險器械高科技虛擬視聽設備飛行影院4D影院虛擬模擬科技體驗1.5 產品建議/主題游樂板塊室內外水公園水上演藝水上器械水療中心+20主題定位客戶定位規模定位開發計劃一期目標1.5 主題游樂區 年游客量達到180萬人次 門票定價200元 年營業額達到3億元 一期300畝 二期200畝 三期200畝 總占地面積700畝 以青少年和家庭游7、客為主（10歲40歲）以中年游客和老年游客為輔（40歲50歲）以大型游樂器械、家庭親子樂園、高科技虛擬視聽設備為主要娛樂元素的大型綜合性主題游樂園區211.5 主題游樂區/大擺錘類首期建設計劃：主題公園首期占地300畝，投資5.5億元，計劃以大型游樂器械、家庭親子樂園為主，同時完成配套市政建設、商業設施、停車場、園區景觀和二三期土地平整。計劃2012年底開工，2015年初開業。項目名稱造價說明垂直過山車1.2億頂級過山車，部分指標進入世界排名前十，進口設備飛行過山車0.5億進口設備大擺錘0.2億進口設備太空梭0.2億進口設備激流勇進0.15億國產設備中小型游樂設備0.35億約計16個項目，以國8、產設備為主親子樂園0.5億鋼結構，面積3000平米，約20個兒童游樂項目商業設施0.4億建筑面積3000平米，含餐飲、零售、游客中心、票務中心市政配套0.5億含道路、停車場、變配電、中央控制室、物業用房等園林景觀1.0億首期的園林景觀及二三期土地平整其他費用0.5億含設計費用、市場調查、總計5.5億221.5 主題游樂區/飛椅類二期建設計劃：二期占地200畝，投資4.5億元，以景觀水體、園林、漂流娛樂項目、4D影院為主。計劃2015年開工，2017年開業。項目名稱造價說明人工湖0.5億約100畝水面精品園林0.6億50畝園林、種植部分珍惜樹種和名貴花木4D 影院0.3億含影院場館建設漂流娛樂項9、目0.2億結合景觀水體建設人工漂流中小型器械0.2億增添部分中小型娛樂器械飛行影院1.0億進口設備，含場館建設星際探險1.0億進口設備市政配套0.4億其他費用0.3億總價4.5億231.5 主題游樂區/過山車類三期建設計劃：三期占地200畝，投資2億元，以高科技虛擬視聽娛樂設備、中小型演藝場館為主。計劃2017年開工，2019年開業。項目名稱造價說明中型劇院（2個）0.4億國產設備5D影院0.5億進口設備其他虛擬娛樂項目0.8億市政配套0.3億總價2億24主題定位 以水上器械、水上演藝和水療中心為主，適合家庭親水嬉戲、不受濟南當地氣候與季節影響的親水度假目的地游客定位規模定位開發計劃一期開發210、萬的室內場館二期開發15萬的室外場館一期目標 年游客量達到80萬人次 門票定價150元 年營業額達到8000萬1.5 水公園/定位 2萬的室內場館 15萬的室外場館 以家庭游客和青年游客為主（10歲30歲）以中年游客和老年游客為輔（30歲50歲）25序號項目類別設備價格（人民幣）1瘋狂海嘯1200萬2深海龍卷風623萬3魔幻漩渦530萬4急速暗涌620萬5海底穿梭460萬6翻江倒海480萬7魔幻城堡650萬8海底總動員240萬9夢境漂流300萬10泡泡池100萬11水循環系統2500萬12場地鋪裝840萬13室內場館建設1億14其他費用1000萬合計2億一期投資項目一期建設2萬的室內場館加娛樂11、設備，投資約2億，計劃2014年建設2016年開業。1.5 水公園/一期產品26序列設備項目設備價格（人民幣）1超級造浪池1700萬2超級大喇叭890萬3超級巨獸碗756萬4急馳競賽886萬5噴射滑道790萬6離心滑道685萬7垂直極限722萬8合家歡滑道892萬9大滑板滑道740萬10小喇叭125萬11夏威夷水屋925萬12寶貝水城220萬13水迷宮160萬14漂流河600萬15歡樂噴泉180萬16水循環系統5000萬17場地鋪裝綠化6300萬18房屋建設4750萬19其他費用2000萬合計1.8億二期投資項目二期建設15萬的室外娛樂設備場地，投資約1.8億，計劃2016年建設2018年開業12、。1.5 水公園/二期產品271.6 風險分析業態投資額運營費用收益風險建議主題游樂園大高大可控可做水公園小低大可控可做五星級酒店大高大可控可做商務酒店小低小可控可做會議中心中中中可控可做溫泉酒店大高大可控可做SPA中高大可控可做企業會所中高大可控可做購物中心高高大可控可做特色商業街中中中可控可做郊野公園小低小可控可做運動公園小低中可控可做圣賢山中低小可控可做寺院高低大可控可做28整個項目開發周期預計10-15年。2.開發計劃20122013201420152016201720182019202020212022主題游樂區主題游樂場一期開工一期開業二期開工二期開業三期開工三七開業室內外水公園一期動工一期開業二期動工二期開業休閑商業區會議酒店區郊野公園區居住區開發原則：主題游樂區首期啟動，其中主題游樂場和水公園輪流開業，保證每年都有新項目入市，持續引爆市場，聚集人氣。居住區首期啟動，由于體量較大，需要持續銷售，為項目持續回現。主題商業街與主題公園同時啟動，商業將在整個項目中持續開發，并且將大體量的商業放在后期開發。會議酒店區在主題公園一期開業后啟動，首期開發溫泉SPA酒店，五星級酒店放在后期開發。郊野公園區在主題公園中后期開發，目的是拓展旅游深度，同時為住宅提供配套。29謝謝聆聽！THE END！