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房地產眾籌六大模式研究分析報告（9頁）.pdf

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上傳人：新****庫編號：122866 2021-05-11 9頁 1.03MB

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1、 “房地產眾籌”“房地產眾籌”六六大模式詳解大模式詳解作者：顧修銘徐鵬冷劍彭博鄭蕓隨著 “眾籌” 概念大熱，開發商也紛紛試水，房地產眾籌逐漸進入人們視野。 5 月 29 日，平安好房聯合萬科、協信、碧桂園等多家大型房企和互聯網巨頭發起成立了“中國房地產眾籌聯盟” 。與此前的房地產眾籌項目相比， “中國房地產眾籌聯盟” 創新何在？未來房地產眾籌又將如何發展？協信產業研究院經過系統研究，梳理出以下六大房地產眾籌模式。接下來就讓我們來逐一解析。圖 1 我國房地產眾籌主要商業模式示意圖模式一：合作單位有購房需求，開發商卻缺少拿地資金，這該怎么辦？“定向類” 眾籌來解決定向類2、眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。定向眾籌的優勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發商在開發建設過程中自有資金的投入量。但由于政策、合作單位選擇等風險，現階段除眾美集團外，少有開發商使用。【案例：石家莊眾美城】石家莊眾美城 110 萬平方米建筑面積中，有 33 萬平方米屬于定制項目，3、且項目總額 6.33 億元的土地款全部來自定制項目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關系，并約定 2300 元/的銷售價格（當時周邊房價為 3200 元/），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發建設等各個階段。此過程中，眾美組織投資者對項目承建方進行考察、參與原材料采購、清查資金流向、參加工程辦公例會、現場勘查項目進度、參與配套設施建設等。圖 2 石家莊眾美城眾籌交易構架示意圖模式二： “融資型開發類”眾籌能解決什么問題？鎖定客戶+融資融資型開發類眾籌通常適用于區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統融資方式的資金成本的情況。通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。開發類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預

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