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1、天津雙港港鑫灣家居裝飾城大型超市項目簡介大型超市項目簡介 執委會項目推薦執委會項目推薦項目地址詳細描述及開發企業背景介紹項目情況項目情況：該項目位于天津市雙港鎮梨雙公路上，現狀為天津市港鑫灣家居裝飾城，項目結構良好，周邊地上停車場超過8000平方米。超市租賃方案為：地上一層8000平方米、地上二層8000平方米，總計面積16000平方米。開發商介紹開發商介紹：雙港鎮介紹雙港鎮介紹n 雙港鎮位于天津市津南區，靠近東南外環。全鎮面積38平方公里，常住人口6.8萬,下轄16個行政村。雙港鎮西連天津市區，東臨濱海新區，北挨海河，南接西青，距市中心2公里、天津國際機場6公里、京津唐高速公路12公里、天津2、港36公里，外環線、津沽路、天津大道、津港高速穿越鎮區，津淶公路、丹拉高速公路、津福高速公路和津晉高速公路近在咫尺，天津地鐵一號線終點站坐落雙港。n 2009年實現地區生產總值15.3億元，同比增長25%，完成全年任務的113%；完成稅收4.6億元，同比增長42%，完成全年任務的108%；固定資產投資14.9億元，同比增長93%，完成全年任務的101%；引進外資到位額 2548萬美元，完成全年任務的155%；引進內資到位額27.2億元，同比增長26%，完成全年任務的109%；落實重點項目13個，同比增長8%，完成全年任務的118%；農民人均純收入達 11680元，同比增長10%。n 2010年3、，全鎮將開發建設新家園、郭黃莊、先鋒、北馬集、柳林風景區、河畔星城還遷居住區和中心鎮區鑫港灣二段、四五段居住區“八大片”居住區，總建筑面積約160萬平米，2010年上半年全部開工。未來3-5年，全鎮將規劃建設還遷住宅近300萬平米，其中配套商業公建達90余萬平米。項目基本情況表項目基本情況表n n 城市名稱天津市雙港鎮物業名稱港鑫灣家居裝飾城業主情況公司名稱社會評價口碑良好決策人 電話：主營房地產注冊其他項目詳細地址天津市雙港鎮梨雙公路商圈人口情況商圈戶數/人口：_預計93156戶/295044人，商圈面積:13_KM2，人口密度:_22696人/KM2,戶籍人口125044_ _人,流動人口4、_5000 人，一級商圈人口:10526 人,二級商圈人口為:預計283126_人;目標店距中心商業區距離：12KM,商圈所在區域的性質:中心商業區 次級商業區 工業區 新興工業區 高新科技開發區 經濟開發區 新開發住宅區 新市中心 住宅區人口資料來源(必填)_實地調研新址描述城市中的方位天津市東南外環線外3公里離最近無人區距離1000米臨靠馬路名稱梨雙公路臨靠馬路情況梨雙公路雙向四車道公交站點及路線705金鳳里站、165海河醫院站、152海河醫院站、629、652、808路津沽路可隨時停車項目簡介項目簡介新址描述外部描述店面視覺良好廣告位物業頂部停車場地上/地下8000平方米以上回車場有收貨5、區北側門前廣場8000平方米內部描述結構框架結構空調中央空調系統形狀長方形消防設施已完成柱距9米9米門面開間朝南層數地上二層進深80米層高5.5米供電負荷KVA供水M3/天煤氣供應有無自動扶梯有一部上行自動扶梯有無貨梯有一部雙開門貨梯有無自動人行梯無其他結構良好方便改造產權屬性土地使用性質及年限商住用地，40年期限房產所有人天津市其他設計單位 施工單位以前及目前使用屬性商業用地交付標準現狀交付我司是否有轉租權 是占地土地面積：13000平方米現有樓層及面積：兩層20000平方米樓花竣工時間：2007年目前狀況：現有房產正在做家居裝飾城 項目基本情況項目基本情況合作方式租賃報價租期二十年免租期16、2個月承租總面積一層：8000平方米二層：8000平方米自己經營面積：一層：8000平方米二層：8000平方米營業面積14000平方米非營業面積2000平方米營業面積租金24元/平米/月非營業面積租金24元/平米/月 租金遞增及遞增年限1-3年，不遞增；第4年30元/平米/月，從第五年開始，每年遞增一次，每次遞增2%各層租金水平一層、二層租金一致是否我司自建否是否我司購買否3公里內的主要競爭對手介紹（位置、面積、層數、停車場）無競爭對手參與競爭的對手介紹（本地聲譽以及要求）無競爭對手主要商務條件主要商務條件序號內容物業要求人人樂要求共識最終目標0面積及樓層一至二層共16000平方米一至二層共17、6000平方米一致一致1租金起租價為30元/平方米/月，起租價24元/平方米/月一致一致2免租金期6個月12個月一致一致3遞增情況 每年遞增一次，每次遞增3%1-3年，不遞增；第4年30元/平米/月，從第五年開始，每年遞增一次，每次遞增2%一致一致4免費停車情況門前8000平方米停車場門前8000平方米停車場一致 一致5倉庫情況乙方在租賃范圍內自行劃定乙方在租賃范圍內自行劃定一致一致6合作期限二十年二十年一致一致7用電量與備用電源8訂金情況100萬一個月租金9消防證物業提供物業提供一致一致10電梯與空調投入留好位置，承租方負責物業提供11內部裝修承租方負責我司負責一致一致12層高與柱間距米層高8、，9*9米柱間距5米以上，88米一致一致項目周邊社區人口狀況表項目周邊社區人口狀況表1 1居住區名稱小區戶數介紹人口預計/新建戶數預計人口距離項目米海河灣村44913921392300雙港村178149624962500仁永名居1200360036001000上小汀村5611964 19641000唐莊子村206721 7211200金地格林世界12000未入住18000900001500白塘口村15455408 54081500南馬集650204020402000桃園沽村900270027002300小辛莊370113011302500生產圈村180630 6302700前辛莊村1110389、85 38852800后三合村1009302730272900下小汀村3431201 12012900繼泰村213746 7462900項目周邊社區人口狀況表項目周邊社區人口狀況表2 2居住區名稱小區戶數介紹人口預計/新建戶數預計人口距離項目米玫瑰莊園1640492049203000首創A-ZTOWN4萬平米商業配套4000余個停車位3500105003500余戶105003000李樓702212021203000天津富力桃園、紅勘領世郡、新悅庭12000未完全入住1800414003100中辛莊村259907 9073300北馬集村1100330033003500西三合以南住宅集團民心工程新10、家園未入住1000000平方米1000003500柴家圈村3991397 13973600前三合村181018103800后辛莊村3981393 13933800新橋村221774 7743900西三合村420143714374000郭黃莊520168016804000預計三公里人口140946人，預計四公里人口295044人雙港村4962人仁永名居3600人上小汀1964人唐莊子721人金地格林世界預計90000人白塘口5408人南馬集2040人桃園沽2700人小辛莊1130人生產圈630人前辛莊3885人后三合3027人北馬集3300人繼泰村746人玫瑰莊園4920人首創A-ZTOWN1011、500人李樓村2120人天津富力桃園、紅勘領世郡、新悅庭41400人西三合以南住宅集團民心工程100000人柴家圈村1397人前三合1810人后辛莊1393人下小汀1201人新橋村774人西三合1437人郭黃莊1680人海河灣村1392人項目商圈人口狀況圖項目商圈人口狀況圖（實地調研結合雙港、辛莊鎮里2008年人口統計）項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹玫瑰莊園屬已經建成的中高檔生活居住區，總占地面積14公頃，綠化率70%。該項目追求人與自然的和諧相處，努力體現傳統與現代的完美結合。風格別致的別墅群、洋房組成獨有的動人風貌，使人們充分感受自然、成熟、高尚的北美風情莊園12、的獨特魅力。金地格林世界-50萬平米大型居住區 郭黃莊居住區郭黃莊居住區還遷安置項目，位于外環線/微山路區域，東、西至現狀水系，南至赤龍街，北至外環線綠化帶。規劃總用地面積約25.92公頃，容積率1.5，綠化率40%。項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹城鎮建設規劃由永泰紅勘集團紅勘房地產開發有限公司斥巨資開發建設的，占地5300余畝的大型高爾夫別墅地產項目紅勘領世郡大器初成，該項目位于天津市中心城區東南，毗鄰梅江居住區，是目前天津市市中心區以外開發土地面積最大，涵蓋建筑形態最為豐富，品位檔次極高的綜合型以別墅為主要建筑類型的高端地產項目，近3000棟別墅。城鎮建設規劃13、城鎮建設及規劃（鑫港灣還遷居住區）屬中心鎮區重要組成部分，主要用于天津大道、海河醫院、赤龍北里平改、津沽路綜合整修等市、區重點項目拆遷群眾的還遷安置。規劃總用地面積50公頃，總建設面積約72萬平方米，容積率1.53，綠化率40%。該住宅小區以“水景圍合、港灣居家”為主題，格調明快，簡約大方，創造出既有商業氛圍又體現出港灣文化特色、整體和諧局部變化的城市新形象。項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹城鎮建設及規劃（新家園項目）屬市政府規劃建設的海河南岸大型宜居項目，總占地面積361.78公頃，規劃總建設規模260.83萬平方米。其中新家園安置住宅項目東至三經路、南至二緯路、14、西至微山路、北至梨雙公路，規劃總用地面積65.86公頃，規劃容積率為1.35，綠化率達38%。還遷居住區主要用于前三合、后三合、西三合和南馬集本個村村民的還遷安置。該還遷居住區堅持以人為本的設計理念，在保留現狀景觀的前提下，構筑貫穿整個區域的開放空間，追求步行空間，交往空間和景觀空間的完美統一，努力打造現代、健康、休閑的新型城市社區。城鎮建設及規劃（先鋒居住區）屬結合外環輔道建設、為實施先鋒村全村平房改造規劃建設的還遷安置項目。位于外環線內側，東至鄱陽路，西至中華石園，南至外環輔道，北至淇水道，規劃總用地14.3公頃，總建設面積12.37萬平方米，容積率1.43。綠化率40.23%。該住宅區重15、視人對環境的感知、感覺、感受，尋求自然、建筑、環境與人和諧統一。項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹城鎮建設及規劃（河畔星城項目）屬于市政府規劃建設的重點項目，東至洪泥河、西至外環線、南至津沽路、北至海河，規劃總占地面積5.5平方公里。該項目以海河經濟為依托，大力發展總部經濟、樓宇經濟，通過五年的努力，爭取建成中國民營經濟總部基地。建成后將成為海河中游具備發展活力的區域和雙港地區重要的經濟增長點。城鎮建設及規劃（港灣廣場）屬中心鎮區的重要組成部分，位于津沽公路、梨雙路、久隆街三條主干道路交接地帶，規劃總占地面積22.21公頃，總建設面積41.85萬平方米，容積率1.5916、，綠化率40%。重點將規劃建設行政中心、大型文化廣場、居住區和商業休閑區，體現出獨特的文化底蘊，洋溢著鮮明的時代氣息。該廣場建成后將成為雙港地區城市地標。項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹項目周邊商圈的大型樓盤規劃介紹城鎮建設及規劃（北馬集居住區）屬結合外環輔道建設、為實施北馬集整村土地整理而規劃建設的還遷安置項目，位于外環線內側，東至久盛路、西至藝林路、南至江林南道、北至浯水道，規劃總用地約38.45公頃，總建設面積54.8萬平方米，容積率2.1，綠化率40%。該住宅區以傳統文化中的“鳳舞七星日月城”為藍本構建基本骨架，通過對環境景觀系統的合理利用，構筑人與自然和諧相處的新型社區。1.雙港港鑫灣17、家居裝飾城項目位于天津市郊區，周邊輻射雙港鎮、辛莊鎮，商圈范圍廣。4公里范圍內人口目前16萬人左右，邊緣商圈市場占有率較高，在節假日，偏遠鄉鎮居民也會來此購物。2.雙港鎮是天津市規劃的重點城鎮，雙港新家園和大寺新家園在項目5公里商圈范圍之內，這兩大居住區規劃將達到30萬人口，項目周邊人口增長潛力巨大，項目臨近外環線，規劃實施時間并不遙遠。預計2011年底即可出具規模。項目評價：本項目的物業硬件條件較好，結構完全符合我司選址要求；項目2公里范圍主商圈內的常住人口以村莊居民為主，但是其由于天津市土地換房的政策加上人均補貼都在10萬元以上，所以周邊居民的購買力還是比較高的；在周邊4公里范圍內沒有一家18、競爭對手；項目周邊人口增長潛力巨大；綜合以上四方面因素來考慮，本項目符合我司的經營特點，建議公司進入。項目商圈分析及項目評價項目商圈分析及項目評價項目輻射商圈新開發樓盤戶數統計表居住區名稱小區戶數介紹人口預計/新建戶數預計人口距離項目米金地格林世界12000未入住18000900001500天津富力桃園、紅勘領世郡、新悅庭12000未完全入住1800414003100西三合以南住宅集團民心工程新家園未入住1000000平方米1000003500首創A-ZTOWN4萬平米商業配套4000余個停車位3500未入住3500余戶105003000項目周邊互補設施調研表項目周邊互補設施調研表1購物購物距19、離項目地鐵地鐵距離項目津工超市285店284米 地鐵1號線(雙林-劉園)雙林3046米 景綠源自選商店桃源沽分店1537米 公交公交雙港市場500米808(天津站(A站臺)-東張莊)金地格林201米 銀行銀行652(三號院-鼓樓)文教廠352米 中國郵政儲蓄銀行雙港支行175米 大629(中心公園-葛沽鎮醫院)文教廠352米 中行雙港分理處178米 152(小站集市-運輸五廠)海河醫院644米 津南農村合作銀行雙港分理處181米 165(小殷莊-運輸五廠)海河醫院644米 休閑休閑705(東張莊-西關西)金鳳里730米 天津市津南區戊業臺球館1692米 郵政郵政天津市月壇休閑體育有限公司13920、2米 雙港郵電局176米 醫療醫療天津市津南區郵政局692米 雙港衛生院281米 天津市郵政局咸水沽郵政支局692米 海河灣衛生所539米 天津市海河醫院603米 項目周邊互補設施調研表項目周邊互補設施調研表2公園綠地公園綠地距離項目周邊道路周邊道路距離項目天津寢園1811米 津沽公路183米 小學小學S105242米 雙港小學323米 津沽線242米 白塘口小學1824米 X441730米 中學中學梨雙路730米天津市雙港中學1251米 上海街367米 辛莊中學3451米 香港街672米 天津市百華實驗中學4007米 北京街797米 幼兒園幼兒園發港路1066米 津南第六幼兒園485米 華夏21、之星幼兒園雙港分園1137米 辛莊鎮中心幼兒園1829米 工廠平房區寶福緣大酒樓新建鑫港灣居住區新建鑫港灣居住區雙港鎮推薦項目-空地荒草空地宿舍熱電廠工廠雙港招商服務中心金風里360戶曹氏大廈稅務局衛生院樓房120戶綠化仁永名居居住區1200戶金地格林世界居住區約12000戶樓房60戶樓房60戶樓房80戶天津市海河醫院工廠平房區工廠平房區平房區300戶墻圍空地項目周邊項目周邊批發市場新建樓房區雙港工業園區村莊平房區域村莊平房區域村莊平房區域村莊平房區域雙港鎮鎮中心區域金地格林世界雙港工業園區項目周邊雙港鎮中心實拍項目周邊雙港鎮中心實拍項目周邊狀況項目周邊狀況項目門前主干道項目門前主干道-梨雙公22、路梨雙公路項目門前主干道項目門前主干道-梨雙公路梨雙公路項目外觀項目外觀項目門前新建小區及空地項目門前新建小區及空地-規劃住宅規劃住宅 優劣勢分析優劣勢分析優劣勢分析優劣勢分析 (SWOT)(SWOT)(SWOT)(SWOT)劣勢劣勢劣勢劣勢 WEAKNESSWEAKNESS 1.1.雙港新家園擬配套大型購物中心，雙港新家園擬配套大型購物中心，為鎮招商中心為鎮招商中心用地，目前也有建設用地，目前也有建設大型商場的規劃，該項目大型商場的規劃，該項目商圈有商圈有競競爭隱憂。爭隱憂。2.2.項目為現有物業，而現有商圈項目為現有物業，而現有商圈人口密度不大，開業短期盈利效果人口密度不大，開業短期盈利效23、果不是很樂觀。不是很樂觀。優勢優勢優勢優勢 STRONGNESSSTRONGNESS 1.1.本項目周邊商圈預計在本項目周邊商圈預計在20102010年末至年末至20112011年初會變得成熟起來，金地格林年初會變得成熟起來，金地格林世界、港鑫灣居住區等成熟社區沒有配世界、港鑫灣居住區等成熟社區沒有配套大型購物中心，屆時此居住區的高檔套大型購物中心，屆時此居住區的高檔消費居民會來此購物；項目南側雙港新消費居民會來此購物；項目南側雙港新家園的民心社區也已入住，購物非此莫家園的民心社區也已入住，購物非此莫屬，保守估計，項目建成時屬，保守估計，項目建成時3 3公里長住公里長住居民將達到居民將達到8 24、8萬人以上，而在萬人以上，而在5 5年之后會年之后會達到達到1515萬人以上，由于新家園屬于當地萬人以上，由于新家園屬于當地居民以宅基地換房并有國家補貼，所以居民以宅基地換房并有國家補貼，所以此地居民屬于高檔消費居民，會給我司此地居民屬于高檔消費居民，會給我司項目銷售以強有力保障。項目銷售以強有力保障。項目周圍互補項目周圍互補設施比較豐富，對于設施比較豐富，對于后后期的經營是一個期的經營是一個有力的推動。有力的推動。2.2.本項目單層面積大，長方形結構，方本項目單層面積大，長方形結構，方便麥場布局；層高滿足我司要求，周邊便麥場布局；層高滿足我司要求，周邊停車場面積很大，對遠距離開車購物的停車場25、面積很大，對遠距離開車購物的居民很有吸引力。居民很有吸引力。總結：從項目的總結：從項目的SWOT的分析及項目周邊的的分析及項目周邊的實際情況來看，近幾年雙港鎮規劃情況預期實際情況來看，近幾年雙港鎮規劃情況預期良好，因此該項目系發展空間較大的項目，良好，因此該項目系發展空間較大的項目，本項目租金價格合理，長期投資盈利預期較本項目租金價格合理，長期投資盈利預期較好，建議公司進入。好，建議公司進入。鑫騰旅館港鑫灣家居裝飾城50米150米80米112米后側寬15米項目簡介框架項目簡介框架入口扶梯貨梯黎雙公路雙向四車道項目簡介項目簡介港鑫灣家居裝飾城：位于黎雙公路上，門前停車場7500平方米，側面停車場5000平方米，共計12500平方米。項目為兩層結構，單層面積9000余平方米，為長方形，112*80結構；層高約5.5米，內部設有自動扶梯、后側有一部2米寬貨梯，兩側均有多處樓梯下樓，下面是項目內部圖片：內部經營某區內部經營中間主通道內部2米寬貨梯內部經營中間主通道一樓上二樓的自動扶梯內部經營中間主通道 The EndThe End 請多指教！請多指教！二二一一年一月年一月