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1、高新產業園區綜合案例分析2案例分析案例分析案例選擇條件：v區域有產業支撐v區域成為城市房地產市場中的高價值版塊案例：v西安高新區v蘇州工業園v美國silicon valley v上海張江高科產業區v臺灣新竹工業園區v深圳高新區v上海安亭新鎮v印度Bangalore soft parkv產業園的發展歷程v產業園的發展模式v產業園成為城市中高價值區域的核心支撐點核心結論：3西安高新區西安高新區-基本情況基本情況西高新老城區v區位：區位：位于西安市西南面必，屬于新開發區v交通：交通：距老城區10多公里v占地規模：占地規模：一期、二期和二期共34平方公里，未來還繼續擴張v園區性質：園區性質：以電子信息2、光電一體化和生物制藥為主要產業v入園企業：入園企業：2003年達到5000余家，實現營業收入616億元，全國高新區中排名七。上市公司14家，世界500強企業20余家v園內職工：園內職工：至2003年園內有員工20余萬人，本科以上約40000人v周邊環境：周邊環境：所在區域屬于西安高校區，周圍有西工大、西北大學、西安電子科技大學等22所高校4西安高新區西安高新區-發展歷程發展歷程1991-19941995-19971998-20012002-2004時間規模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里關鍵舉措標志建筑基礎設施高科大廈新紀元俱樂部西部電子商城電子信息大廈高科廣場階段起步期快3、速發展期成熟發展期發展期配套簡單配套自發形成依靠房地產項目自帶配套地產企業本地企業中海、中國廣廈、上海綠地、和黃房價簡單配套自發形成本地企業1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米行政中心成立易初蓮花、世紀金花等大型商業進駐本地企業5西安高新區區域價值的核心支撐點西安高新區區域價值的核心支撐點價值價值1 1：大規模的開發量，是高新區最終成為西安高價值區的前提：大規模的開發量，是高新區最終成為西安高價值區的前提占地規模企業數量員工數量住宅需求配套需求外來需求全全市市高高價價值值區區價值價值2 2：良好的空氣質量和人文環境：良好的空氣質量和人文環境v西高新少工業，空氣質4、量優良，居住環境吸引了大量區域內外置業者v緊鄰學府區，濃厚的人文氣氛也是吸引置業者的主要原因價值價值3 3：高新產業擴大和升級帶來的高收入人群：高新產業擴大和升級帶來的高收入人群v園區高新企業數量的不斷增大，人員結構的高層次和高收入是高新區房地產市場的有力支撐價值價值4 4：先進、現代和智能化的基礎設施：先進、現代和智能化的基礎設施v先進的路網、現代化的供水供電和智能化的通訊設施保證了高新區始終不落伍高新區規劃圖6西安高新區區域價值的核心支撐點西安高新區區域價值的核心支撐點價值價值5 5：齊備、優質和領先的配套：齊備、優質和領先的配套v中小學校、雙語國際學校、高新醫院、星級賓館v易初蓮花、世紀5、金花、紫薇mall等高檔大型購物中心，俱樂部、健身中心、餐飲、娛樂等休閑場所v廣場、公園等公共活動空間價值價值6 6：新行政中心：新行政中心CBDCBD的建立，使高新區成為西安新的城市中心的建立，使高新區成為西安新的城市中心v2003年西安行政中心的建立，標志著高新區開始質的飛躍，成為了西安的新城市中心v外地大牌開發商的進入，更促使高新區成為一個高價值區7蘇州工業園區蘇州工業園區-基本情況基本情況v區位：區位：地處蘇州城東金雞湖畔，距上海80公里；v占地規模：占地規模：規劃占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里v園區性質：園區性質：以電子信息、生物醫藥、新材料等為核心的支柱產業v入園企業：6、入園企業：目前有52家世界500強企業入駐、園區科技型企業已超過400家v園內職工：園內職工：已有高目前級專業技術人才超萬名v周邊環境：周邊環境：西臨平方公里金雞湖，規劃了中央公園等大量公共休閑綠地，中新合作打造ISO14000環境管理示范區8蘇州工業園區蘇州工業園區-發展歷程發展歷程1994-19971998-20032003至今時間關鍵舉措中新專家合作制定規劃建立啟動區道路系統中央公園建成鄰里中心部分建成中新政府聯合招商金雞湖畔公園建成二、三期道路系統開始建設階段起步期成熟發展期發展期居住人口農村人口為主房地產市場城市人口開始向園區遷徙市區消費者逐漸被園區吸引/投資者大量出現，房價迅速上漲7、高檔住宅大量涌現，均價上升至4500以上，區域成為蘇州房產市場的領跑者涉外醫院、藝術展館等建成特色商業街開放區域已成為全市居民向往的居住地住宅均價1500左右9蘇州工業園區域價值的核心支撐點蘇州工業園區域價值的核心支撐點價值價值2 2：優越的自然環境和環境規劃：優越的自然環境和環境規劃價值價值5 5：區域高立意，高形象：區域高立意，高形象v把蘇州工業園區建設成為具有國際競爭力的高科技工業園區和現代化、園林化、國際化的新城區 v原版新加坡花園城市空降，移民新加坡價值價值3 3：現代的、國際化的市政配套：現代的、國際化的市政配套價值價值4 4：便利和豐富的基本生活配套：便利和豐富的基本生活配套v引8、入新加坡模式鄰里中心v國際博覽中心、科技文化藝術中心、新加坡國際學校、九龍外資醫院價值價值1 1：完全超前的整體規劃完全超前的整體規劃v融合了新加坡的城市規劃經驗，注重生活和環境質量，合理布局工業與各項城市功能，高標準地規劃設計基礎設施 10美國美國silicon valley-silicon valley-基本情況基本情況v區位：區位：起源于加利福尼亞州圣克拉拉縣，后擴大到舊金山灣區9個縣v交通：交通：交通硬件設施發達，但隨著產業的高度膨脹一度陷入惡化v占地規模：占地規模：總面積700多平方公里v產業性質：產業性質：軟件、硬件研發、IT咨詢、生物技術高科技研發類v硅谷企業：硅谷企業：英特爾、9、AMD、IBM、Nvidia、Sanyo等世界一流企業總部v工作人員：工作人員：企業金領、創業精英v周邊環境：周邊環境：斯坦福大學等教育機構為硅谷提供了技術及人才平臺優勢11美國美國silicon valley-silicon valley-發展歷程發展歷程1990-20032003年中至今時間發展動力國防工業、斯坦福大學、仙童公司和IBM的建立個人電腦、通訊、多媒體等相關企業崛起互聯網等信息技術的突飛猛進階段啟動期鼎盛發展期衰落期高速發展期人口組成斯坦福大學提供高科技人才創業環境形成大批行業精英進入創業及工作房價圣克拉拉住宅均價上漲到10000$/m2房價達到頂峰地價下跌50%住宅價格暴跌310、0%商用房產租金下降30%以上，空置率上升37%人口開始流出企業外遷1950-19701970-1990網絡經濟泡沫崩潰，行業衰退蕭條高收入金領階層形成平穩發展平穩發展12美國美國silicon valleysilicon valley區域價值的核心支撐點區域價值的核心支撐點價值價值1 1：舒適的氣候、良好的空氣質量和優美的自然環境：舒適的氣候、良好的空氣質量和優美的自然環境v舊金山灣有優越的地理條件，陽光明媚，氣候舒適，有“天然空調”之稱價值價值2 2：充足的高收入客源：充足的高收入客源v世界一流高科技研發企業創造出了大批的高收入階層客戶價值價值3 3：現代化的配套設施和基礎設施現代化的配套11、設施和基礎設施(Modern facilities)(Modern facilities)價值價值4 4：優越的創業環境和氛圍優越的創業環境和氛圍v大量的投資機構v區域形象定位契合高收科技精英：輕松智慧v創業精英和專業人才聚集的優越人文氛圍13上海張江高科園上海張江高科園-基本情況基本情況v區位：區位：位于上海浦東新區中部v交通：交通：距市中心人民廣場13公里，距外灘商務區9公里，距上海火車站17公里，地鐵二號線從虹橋機場途經張江到浦東國際機場 v占地規模：占地規模：規劃占地25平方公里v園區性質：園區性質：以信息技術、生物醫藥、技術創新與研發產業為主v園區企業：園區企業：2003年企業總數已12、達2200多家，投資額達數百億元，入駐企業有通用、微軟、摩托羅拉、東京電子、花旗銀行、Sony、聯想等研發機構v工作人員：工作人員：企業白領、科研技術人員等v周邊環境：周邊環境：臨近陸家嘴金融區14上海張江高科園上海張江高科園-發展歷程發展歷程時間關鍵舉措國家生物醫藥基地建立軟件產業園、銀行卡產業園建立、張江藥谷形成階段起步期成熟發展期發展期復旦張江校區啟動房地產市場普通公寓房需求較小住宅均價2000以下別墅推向市場/投資投機行為出現/供不應求/住宅均價迅速從3000上漲到6000以自然環境、人文氣息、低密度建筑、高品質服務設施為特點，形成張江“硅谷”國際聚居區:普通住宅均價8000形成了生物13、醫藥、集成電路和軟件三大主導產業1996-1999年2003年至今1999年8月-2002年產業發展99年8月上海市政府開始實施“聚焦張江”的舉措，占地1平方公里的技術創新區啟動高起點地大量引進國內外的高科技研發機構經濟發展大量外資企業進入，精英人口迅速流入02年稅收7.7億，增長16倍注冊企業達3168家從業員工約45000名，平均收入6000-8000元/月15上海張江高科園區域價值的核心支撐點上海張江高科園區域價值的核心支撐點價值價值1 1：空氣質量、自然環境優于老市區：空氣質量、自然環境優于老市區價值價值5 5：充足的高收入客源：充足的高收入客源v國內外知名企業研發基地入駐吸引了大量高14、收入的行業精英價值價值3 3：完善的服務體系完善的服務體系價值價值4 4：政府政策的大力支持：政府政策的大力支持v舉全市之力，讓政策、財力、技術和人才迅速向張江集結v出臺了包括外資引進、人才引進及創業孵化等大量優惠政策v風險投資、金融服務機構、工商注冊代理、一站式審批服務等價值價值2 2：現代化的基礎設施現代化的基礎設施v設施更加現代化、交通規劃超前16臺灣新竹科學工業園區臺灣新竹科學工業園區-基本情況基本情況v區位：區位：位于臺灣新竹市東南側，臺北市西南約70公里處；v交通：交通：距桃園中正國際機場55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過，南北電氣化鐵路貫穿臺灣西部；v占地規模：占地規模15、：占地770公頃；v園區性質：園區性質：以電子通訊、IT、光電產業等高科技企業為主，包括臺積電、明基等大型企業及跨國公司生產基地；v入園企業：入園企業：截至2003年底，累計入園企業370家，總營業額新臺幣8578億；v園區從業人員：園區從業人員：共101832 名員工，其中專科以上占67%，大學以上占43%，平均年齡32歲；v周邊環境：周邊環境：新竹三面環山，擁有壯麗的山景資源；西臨臺灣海峽，漁港、沙灘與紅樹林生態休閑區。17臺灣新竹工業園臺灣新竹工業園-發展歷程發展歷程1980-19831984-19861987-19901990-2003時間關鍵舉措科技引進 人才培養科技城設想加入世界科16、學園區協會及世界研究園會，加強國際合作階段建設發展期快速發展期成熟發展期轉型期企業45家企業大企業入園370家企業房價90家企業，國際企業及中小企業入園 完成區域寬頻服務網絡/工業園服務中心投入使用150家企業臺積電入園18臺灣新竹工業園區域價值的核心支撐點臺灣新竹工業園區域價值的核心支撐點價值價值1 1：優良的自然環境和人文環境：優良的自然環境和人文環境價值價值5 5：科技企業及研發機構帶業的高知和高消費人群：科技企業及研發機構帶業的高知和高消費人群v高科技企業的高知員工，保持了區域內旺盛的購房需求價值價值3 3：齊備、優質的配套：齊備、優質的配套價值價值4 4：完善的服務體系：完善的服務體17、系v緊鄰的清華大學、交通大學及工業研究院提供技術支持v標準廠房、優質住宅、大型公園、實驗中學、綠地等v設立聯合服務中心，提供一站式服務，科研經費補助等價值價值2 2：井井有條的規劃：井井有條的規劃v主要規劃為工業區、住宅休閑區及學校區 v區內水電、網路設備等基礎設施一應俱全，交通路網不斷更新升級19深圳高新技術產業園深圳高新技術產業園-基本情況基本情況v區位區位：沙河西路以西、濱海大道以北；v交通：交通：距桃園中正國際機場55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通過，南北電氣化鐵路貫穿臺灣西部；v占地規模：占地規模：占地11.52平方公里；v園區性質：園區性質：以研發、科技、教育為主要功能，高18、新區電子信息產品產值占工業總產值的92%；v入園企業：入園企業：世界500強企業有60多家入駐；以中興、金蝶為首的企業具有超過50%的自主知識產權高新技術產品v園區從業人員：園區從業人員：共6萬余人在此就職；v周邊環境：周邊環境：積極營造完善的產業生態，激情的人文生態和良好的環境生態。配套住宅區學府區產業區產業區20深圳高新技術產業園深圳高新技術產業園-發展歷程發展歷程1994-19951997-19981999-20012002至今時間關鍵舉措規劃總綱學習探討/聯系高科技企業及大學土地清查與規劃/大學研究院建設/招商準備工作虛擬大學園成立/北大生物谷動工/留學生創業園成立/開辟一站式綠色通道19、階段孕育期成長期穩定發展期建設期配套房價道路、給排水等基礎設施建設 深圳軟件園掛牌竣工辦公樓和廠房共34.5萬平/孵化器深港產學研綜合大樓投入使用21深圳高新技術產業園區域價值的核心支撐深圳高新技術產業園區域價值的核心支撐點點價值價值4 4：園區內統一、現代、漂亮的建筑體園區內統一、現代、漂亮的建筑體價值價值1 1：優質的規劃：優質的規劃v科技園純凈的規劃讓區域與外界產生區感v科技企業與住宅區以球場和公園隔離的規劃為區域增加了價值價值價值5 5：科技企業帶業的高知和高消費人群：科技企業帶業的高知和高消費人群v數十家科技企業的高知員工，其較高的經濟收入支撐了區域價值的堅挺v科技企業風格統一、現代20、的辦公樓本身就構成了科技園區域的景觀價值價值2 2：大學園及深圳大學帶來的學院氛圍：大學園及深圳大學帶來的學院氛圍價值價值3 3：城市發展帶上的位置：城市發展帶上的位置v科技園內本身的虛擬大學園和附近的深圳大學增加了區域的學院氣氛v科技園位于深圳南山區，處在城市向西的發展帶上，本身具有增值潛力22上海安亭新鎮上海安亭新鎮-基本情況基本情況v區位區位：上海嘉定安亭墨玉南路，上海國際汽車城的南端；v交通：交通：滬寧高速、318、312國道、同三國道（A30）、規劃中的郊區環線及R3輕軌直抵新鎮；v占地規模：占地規模：占地約5平方公里；v產業：產業：屬于上海國際汽車城的有機組成部分，依靠國際汽車城強21、大的產業支撐v周邊環境：周邊環境：新鎮西邊和西南角的邊緣綠地中將用多層次的植物和寬闊的樹林（至少50米寬）營造森林般的綠色屏障；掌形湖；新鎮南面的結構綠地里有如學校，醫院，康復中心，體育休閑中心等 23上海安亭新鎮上海安亭新鎮-環境配套發展規劃環境配套發展規劃城市文化森林城市文化森林v新鎮西邊和西南角的邊緣綠地中將用多層次的植物和寬闊的樹林（至少50米寬）營造森林般的綠色屏障成熟完善的商業中心成熟完善的商業中心v新鎮中心是整個城市的中心廣場，在廣場的周圍聳立著最重要的公建設施：教堂、劇場、博物館、五星級酒店、影劇院、商務辦公樓、大型商場等，是新鎮的商業、文化、娛樂中心河濱公園河濱公園v在安亭新22、鎮北面與東邊沿吳淞江岸的開闊地帶，吳淞江的水景將與安亭新鎮的綠色有機地融合運動公園運動公園v包括了新鎮的學校體育場和規劃一、二期交接處的開闊地帶，其間將建設一些運動場所及運動俱樂部，安置部分關于德國的運動題材的雕塑學校，醫院，康復中心，體育休閑中心等學校，醫院，康復中心，體育休閑中心等v新鎮的學校規劃建立完整的從幼兒園到大學預科的教育體系，符合歐美教育，直接對接國際先進教育體系24上海安亭新鎮區域價值的核心支撐點上海安亭新鎮區域價值的核心支撐點價值價值4 4：F1賽車擴大了區域的知名度賽車擴大了區域的知名度價值價值1 1：整體規劃的超前：整體規劃的超前v早期為整體規劃所做的宣傳及事件引起了社會23、的高度關注v規劃的超前帶來的異域生活 價值價值5 5：安亭汽車城為區域帶來潛要的消費需求：安亭汽車城為區域帶來潛要的消費需求v汽車城及汽車主題樂園的存在，產生大批收入較高的群體來支撐區域價值v世界級的賽車場不僅擴大了區域影響力，而且為后續區域的持續增值提供了動力價值價值2 2：德國魏瑪小鎮的區域主題和純粹的德式生活：德國魏瑪小鎮的區域主題和純粹的德式生活v德國小鎮生活主題增添了區域的吸引力，價值價值3 3：特殊產品：特殊產品-純粹德式建筑、規劃、戶型純粹德式建筑、規劃、戶型v仿照原版德國魏瑪小鎮建筑風格、規劃風格，以產品形式提升區域價值 價值價值6 6：區域統一的標識系統：區域統一的標識系統v24、統一和獨具特色的標識系統讓區域與外界產生區域25印度印度Bangalore Bangalore Software Technology Software Technology ParkPark -基本情況基本情況v區位：區位：位于印度卡邦州的東南部，是該州的首府v交通：交通：市內交通擁擠，但有通過其他城市和國家的飛機v占地規模：占地規模：總面積2190平方公里，其中軟件園區1.5平方公里v園區性質：園區性質：以軟件業為主，是美國之后的全球第二大軟件出口國v入園企業：入園企業：現有高科技企業4500家，有全球60%的資質5等的軟件公司在園內上班，DELL、GE、HOPE等全球知名軟件企業均在此有25、分公司。現產值約300億美元，預計到2009年將達到2500多美元v園內職工：園內職工：16萬技術工人，大多學歷都在本科以上v周邊環境：周邊環境：周圍有印度理工學院、印度管理學院、國家高級研究學院和印度信息技術學院等許多名牌大學。26印度印度Bangalore Bangalore Software Technology Software Technology ParkPark -發展歷程發展歷程關鍵舉措微波通訊網絡SoftnetIT產業立法免稅制、獨資公司等政策支持階段起步期快速發展期成熟發展期發展期入駐企業德州儀器IBMGE研發中心每周1個新公司來注冊微軟、英特爾、國際信息系統、西門子等房價26、3000-3500RS/平米800-1000元/平米1987-19911991-19992000-2004時間2004-出口額16-300億美元0.1516億美元預計500億美元以上27印度印度Bangalore Bangalore Software Technology Software Technology ParkPark區域價值的核心支撐點區域價值的核心支撐點價值價值3 3：BangaloreBangalore作為卡邦州首府的地位作為卡邦州首府的地位價值價值1 1：舒適的氣候、良好的空氣質量和優美的自然環境：舒適的氣候、良好的空氣質量和優美的自然環境vBangalore是卡邦州空氣質量好、氣候最宜人的城市，能吸引到高技術人才v干凈整潔花園城市能適合高科技企業選址的要求價值價值4 4：周邊大量高校和研究機構也帶來了部分高收入者：周邊大量高校和研究機構也帶來了部分高收入者v數所高校和研究機構中的中高層管理者及教授的收v首府地位是吸引全州其他區富人買房的有力吸引點價值價值2 2：軟件產業帶來的高收入人群及對高質物業的需求：軟件產業帶來的高收入人群及對高質物業的需求v一個軟件工程師的平均月薪10000美元，是其他類行業職工收入的1.5-2倍，15萬從事軟件業的的中產階層是支撐區域高價值的核心點v大量國際著名企業對寫字樓、公寓甚至酒店的旺盛需求也是支撐區域高價值的關鍵THE END