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1、保定市 天河商務(wù)中心綜合樓項(xiàng)目 整體定位及招商營(yíng)銷策略建議 （溝通版） 我們對(duì)集中式商業(yè)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最復(fù)雜、難度最 大的部分 1 住宅開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商業(yè)開(kāi)發(fā) 涉及的利益者 （價(jià)值鏈） 開(kāi)發(fā)者 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)者 消費(fèi)者 承租者 開(kāi)發(fā)者 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 涉及的環(huán)節(jié) （操作鏈） 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目銷售 招租管理 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目銷售 運(yùn)營(yíng)管理 成功標(biāo)準(zhǔn) 銷售速度 銷售價(jià)格 出租率 租金 滿足市場(chǎng)消費(fèi) 實(shí)現(xiàn)投資收益 有利社會(huì)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高 技術(shù)含量。 住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的目標(biāo)客戶 是小眾，滿足不2、同消費(fèi)者中一 部分消費(fèi)者的獨(dú)特需求。 商業(yè)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾， 滿足不同消費(fèi)者中大部分消費(fèi) 者的類同需求。 住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)開(kāi)發(fā)比較 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)精細(xì)的系統(tǒng)工程，有 著眾多子系統(tǒng) 2 城市 與 商業(yè) 區(qū)位 與 商圈 消費(fèi) 研究 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 商業(yè) 招商 運(yùn)營(yíng) 管理 推廣 銷售 商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點(diǎn)，商業(yè)開(kāi)發(fā) 要放在城市時(shí)空發(fā)展背景之下 3 沒(méi)有“市”的“城”，怎么還叫 “城市”？ 時(shí)間軸 初級(jí)階段中級(jí)階段高級(jí)階段 30%以下70 %以下70%以上 城市商業(yè)空間 發(fā)展特征 城市化率 向心聚集 （向城市幾何中 心聚集） 向心分散 （向城市幾何中 心發(fā)散） 離心聚集 （離開(kāi)3、城市中心 向郊區(qū)聚集） 城市發(fā)展階段 第一空間 （居住空間） 居住功能區(qū) 工 業(yè) 功 能 區(qū) 其 他 功 能 區(qū) 空間軸 人的活 動(dòng)空間 城 市 功 能 空 間 商業(yè)發(fā)展要從“城”與“市”的 關(guān)系出發(fā)： 一是要重視城市發(fā)展趨勢(shì)，抓住 商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，并以商業(yè)發(fā)展 的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn) 城市的發(fā)展建設(shè)。 一是要關(guān)注市場(chǎng)功能需求和城市 功能規(guī)劃，尋找交點(diǎn)，營(yíng)造城市 公共空間，提升和諧、宜居的城 市環(huán)境。 商業(yè)要以區(qū)位價(jià)值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這 一價(jià)值 4 商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律 綜合性商業(yè)交通便捷的城市繁華區(qū) 大型超市 交通干道、快速交通出 入口附近、大型或者高 檔居住區(qū)附近 倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng) 購(gòu)物中心 用地相對(duì)豐富、交通便 利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 交通樞紐和物流集散中 心 中心區(qū) 中間帶 邊緣帶 分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團(tuán)商業(yè) 中央商 業(yè)區(qū) 中心商 業(yè)街 區(qū)級(jí)商 業(yè)中