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1、中洲智邦產(chǎn)業(yè)園（暫定名）28區(qū)寶安外貿(mào)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造設(shè)計(jì)方案I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02中洲智邦產(chǎn)業(yè)園|28區(qū)寶安外貿(mào)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目I-BOND BAOAN 28 REVITALIZATION PROPOSAL2020-02項(xiàng)目區(qū)位（1）位于寶安區(qū)新安街道東部高新科技產(chǎn)學(xué)聚集區(qū)，毗鄰尖崗山戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)區(qū)；（2）項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集效應(yīng)明顯；（3）周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套相對(duì)完善；（4）周邊3公里常住人口112.7萬人，年齡25-59歲占比84.9%。物業(yè)現(xiàn)況位于新安三路一巷51號(hào)，現(xiàn)狀由2棟5層高廠房和12、棟6層高宿舍樓組成。占地面積8460.54平方米，總建面近3萬平方米。交通狀況距離洪浪北地鐵站僅500米，與京港澳高速僅一路之隔，30分鐘內(nèi)可達(dá)寶安中心、南山科技園、前海、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、深圳北站等核心商務(wù)區(qū)和重要交通樞紐。28區(qū)寶安外貿(mào)工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介Introduction 項(xiàng)目背景Benchmarking 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位結(jié)合區(qū)域高新科技產(chǎn)學(xué)集聚區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，本項(xiàng)目定位中高端，主要吸引戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目投入依托中洲強(qiáng)大的資本及運(yùn)營(yíng)實(shí)力，結(jié)合本項(xiàng)目定位，預(yù)計(jì)共投入4000萬元，努力建成現(xiàn)代智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系，打造“產(chǎn)業(yè)+人才公寓+社區(qū)配套服務(wù)”為一體的生3、態(tài)園區(qū)。打造愿景區(qū)域創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚地，園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)標(biāo)桿社區(qū)公共服務(wù)創(chuàng)新設(shè)置約3000平方米的社區(qū)共享花園，既能增加片區(qū)的停車位供應(yīng)、緩解交通壓力，又能提供行業(yè)交流、項(xiàng)目對(duì)接、產(chǎn)品發(fā)布、黨建活動(dòng)、便民服務(wù)、休閑娛樂等為一體的社區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)。人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化通過打造“產(chǎn)業(yè)+人才公寓+社區(qū)配套服務(wù)”的園區(qū)生態(tài)，吸引優(yōu)秀人才進(jìn)駐，帶動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)由原先低效、低產(chǎn)能的低端加工業(yè)，轉(zhuǎn)換成戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、高端制造、文化創(chuàng)意等高效、高產(chǎn)能以及人才吸引力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，以此帶動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展、優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集。Social Value 項(xiàng)目社會(huì)效益物業(yè)形象升級(jí)由原先老舊工業(yè)區(qū)形象提升為時(shí)尚、創(chuàng)意的4、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園形象，樹立形象標(biāo)桿，引領(lǐng)并帶動(dòng)區(qū)域形象提升。城 市 綜 合 運(yùn) 營(yíng) 商深圳中洲集團(tuán)有限公司Shenzhen Centralcon Group Co.,Ltd.金融與投資0303城市物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理02020101城市綜合開發(fā)Developer 項(xiàng)目投資建設(shè)方背景中洲集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，經(jīng)過二十余載的開拓進(jìn)取，從一家城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展成為精耕于國(guó)內(nèi)主流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的城市綜合運(yùn)營(yíng)商。集團(tuán)控股的上市公司中洲控股（000042）2016年被評(píng)為上市房企發(fā)展速度5強(qiáng)及地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力50強(qiáng)。微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪城市綜合開發(fā)/城市更新1、福田5、上沙中洲灣項(xiàng)目占地面積9.8萬，總建筑面積126萬。集辦公、居住、購(gòu)物、休閑、娛樂一體。2、羅湖筍崗項(xiàng)目深圳市首批十大城市更新項(xiàng)目之一占地面積5.9萬，總建筑面積51.8萬，由地標(biāo)商務(wù)、影視/服裝設(shè)計(jì)主題文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)構(gòu)成，每年將貢獻(xiàn)超100億人民幣的生產(chǎn)總值，解決將近25000個(gè)生產(chǎn)崗位。3、寶城26區(qū)項(xiàng)目占地面積20萬，將打造集超甲級(jí)寫字樓、高端商務(wù)酒店、公寓、高尚居住社區(qū)、商業(yè)綜合體為一體的超100萬都市綜合體。4、龍華商業(yè)中心項(xiàng)目占地面積約40萬，項(xiàng)目將打造成集高端商業(yè)綜合體、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓、高品質(zhì)酒店、公寓、新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)為一體的國(guó)際化、生態(tài)型、現(xiàn)代感的地標(biāo)性城市綜合體。6、5、福田香蜜湖龍溪花園項(xiàng)目占地面積4.9萬，總建筑面積22.5萬。6、廣州南沙中心占地面積1.9萬，總建面22.6萬。項(xiàng)目位于廣州南沙核心區(qū)域，定位為集辦公和商業(yè)于一體的城市綜合體項(xiàng)目。7、中洲城市廣場(chǎng)深圳第一個(gè)城市更新項(xiàng)目。2002年9月28日開業(yè)，深圳第一家大型城市中心MALL，也是全國(guó)最早一批城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目位于深圳市委對(duì)面占地面積5.1萬，總建筑面積18萬，集辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑于一體，是深圳標(biāo)志性建筑之一。02Developer 項(xiàng)目投資建設(shè)方經(jīng)典項(xiàng)目010306040507城市物業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理/寫字樓&商業(yè)&酒店深圳中洲控股中心深圳中洲大廈成都南熙里商業(yè)東莞長(zhǎng)城世家商業(yè)深圳百花7、片區(qū)商業(yè)深圳長(zhǎng)盛大廈/長(zhǎng)興大廈深圳中洲mall購(gòu)物中心Developer 項(xiàng)目投資建設(shè)方經(jīng)典項(xiàng)目（眾創(chuàng)空間平臺(tái)）聚焦創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，整合產(chǎn)業(yè)資源及創(chuàng)投資源，打造全方位服務(wù)體系共驅(qū)產(chǎn)業(yè)孵化與升級(jí)。創(chuàng)服公社產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)/業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中洲專注經(jīng)營(yíng)中洲智邦產(chǎn)業(yè)園和WE SHOW創(chuàng)服公社眾創(chuàng)空間兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)。（產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌）為滿足城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，以國(guó)際商務(wù)門戶的高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)大的軟實(shí)力體系，打造總部綜合體，凸顯城市中心的產(chǎn)業(yè)高度?？偛烤C合體順應(yīng)城市功能拓展區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚的需求，結(jié)合片區(qū)整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，整合打造主題鮮明的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。主題產(chǎn)業(yè)園依托產(chǎn)城新區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升8、級(jí)，實(shí)現(xiàn)各類資源的生態(tài)融合，打造滿足居住、購(gòu)物、教育、醫(yī)療等綜合配套完善的產(chǎn)業(yè)新社區(qū)。產(chǎn)業(yè)社區(qū)Developer 項(xiàng)目投資建設(shè)方產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)/運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)Developer 項(xiàng)目投資建設(shè)方產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)Problems&Limits 現(xiàn)狀問題與限制分析項(xiàng)目1992年竣工，工業(yè)建筑設(shè)計(jì)，建筑陳舊破爛，無法發(fā)揮物業(yè)價(jià)值Problems&Limits 現(xiàn)狀問題與限制分析封閉庭院/兩個(gè)沿街展示面庭院三重功能相互沖突停車/車流/消防通道人行空間/入口空間社區(qū)景觀綠化?需要?jiǎng)?chuàng)意的規(guī)劃策略整合組織庭院多種功能為產(chǎn)業(yè)社區(qū)創(chuàng)造標(biāo)志性空間Renovation Strategy 建筑改造策略分析主入口十字路口9、標(biāo)志側(cè)面入口外墻策略：標(biāo)志與功能結(jié)合圖標(biāo)：水晶盒子穿孔板入口大門十字路口裝置圖標(biāo)：景觀連廊共享空間內(nèi)院策略：景觀連廊/景觀花園規(guī)劃策略架空社區(qū)花園規(guī)劃方案61 個(gè)停車位節(jié)省造價(jià)一個(gè)空間三種功能共贏人車分流擁有完整連貫的社區(qū)公共空間Masterplan Strategy 規(guī)劃策略分析圖標(biāo)：入口大堂社區(qū)公共空間停車場(chǎng)車流線1層停車場(chǎng)2層架空社區(qū)花園頂視圖Renovation Policy 改造政策分析Addition 非經(jīng)營(yíng)性加建策略分析增加非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積（計(jì)容）功能面積/電梯及大廳連廊180 文化活動(dòng)室(公寓)70 門廳60 樓梯（屋面疏散）50總計(jì)360增加非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性面積（非計(jì)容）功能10、面積/架空社區(qū)花園1600因?yàn)楦脑焖瑁卷?xiàng)目總共需要增加面積1960平方米，占總建筑面積比例約8.8%增加非經(jīng)營(yíng)性建筑面積（計(jì)容積率）=360平米增加非經(jīng)營(yíng)性面積（非計(jì)容積率）=1600平米Masterplan 規(guī)劃總平面1棟2棟3棟（人才公寓）Circulation 流線分析1層人行流線2層人行流線停車場(chǎng)流線消防流線/架空平臺(tái)2F1F3-5FProgram功能布局圖標(biāo)：入口大堂眾創(chuàng)空間產(chǎn)業(yè)空間園區(qū)配套商業(yè)園區(qū)人才公寓休閑區(qū)電梯交通空間1層平面Plan 平面圖2層平面Plan 平面圖屋頂共享花園屋頂共享花園屋頂共享花園3層平面Plan 平面圖4層平面5層平面屋頂平面234567789101111、1112345678910111層共享大堂及眾創(chuàng)空間區(qū)特色眾創(chuàng)空間共享會(huì)議室多層次眾創(chuàng)空間眾創(chuàng)空間設(shè)計(jì)意向路演空間11234567823456787Renovation 改造后效果-3#樓（園區(qū)人才公寓）Apartment Inside Facade 公寓樓剖面123456入口大堂加建文化/健身/活動(dòng)室加建電梯庭院花園屋頂晾曬/活動(dòng)花園園區(qū)人才公寓12356624666666666Apartment courtyard 公寓樓庭院改造效果123456入口大堂加建文化/健身/活動(dòng)室加建電梯庭院花園屋頂晾曬/活動(dòng)花園園區(qū)人才公寓2345新安路立面Renovation 改造后效果拆除部分墻體更換鋁合12、金窗鏡面不銹鋼百葉空調(diào)機(jī)位新加觀景電梯新加平臺(tái)花園新加臺(tái)階鏡面不銹鋼發(fā)光凹縫(LED燈帶）凹凸鏡面不銹鋼盒子Renovation 改造后效果新安路立面新安路及創(chuàng)業(yè)路交接處Renovation 改造后效果Renovation 改造后效果新安路及創(chuàng)業(yè)路交接處發(fā)光燈帶鋁板發(fā)光標(biāo)識(shí)LOGO鏡面不銹鋼板Renovation 改造后效果新安路及創(chuàng)業(yè)路交接處拆除部分墻體更換鋁合金窗鏡面不銹鋼板鏡面不銹鋼空調(diào)百葉凹凸鏡面不銹鋼盒子鏡面招牌位/空調(diào)位發(fā)光標(biāo)識(shí)LOGO鏡面不銹鋼壓邊條Renovation 改造后效果1#樓Renovation 改造后效果-1棟白色穿孔鋁板新做玻璃窗拆除原墻體新做玻璃欄桿拆除墻體新做玻璃欄桿新加玻璃盒子Renovation 改造后效果-1棟Renovation 改造后效果-1棟+2棟1棟2棟Renovation 改造后效果-2棟+3棟（人才公寓）2棟3棟白色穿孔鋁板更換鋁合金窗戶拆除欄桿/新做玻璃欄桿外墻涂料標(biāo)識(shí)淺灰色外墻涂料外墻涂料Renovation 改造后效果-3棟（人才公寓）