午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、房地產開發業務征收企業所得稅政策房地產開發業務征收企業所得稅政策北京市地稅局企業所得稅管理處政策出臺的背景l由于房地產開發企業財務核算的復雜性，導致其在企業所得稅征收管理上存在以下問題：l1、預售收入大量存在而長期不結轉銷售收入l2、收入與成本費用的匹配缺乏科學合理的標準l3、成本與費用間缺乏合理的劃分標準。l國家稅務總局曾下發國稅發200383號，但在執行中也未難很好解決上述問題，所以總局重新下發了關于房地產開發業務征收關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知企業所得稅問題的通知 一、關于未完工開發產品的稅務處理問題 l采取預售方式銷售開發品，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出2、當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。l（一）預計計稅毛利率的確定：l1、經濟適用房項目不得低于3%；（我市暫定為6%）l2、非經濟適用房開發項目按項目所在地不同分為不得低于20、15%和10%等三個最低檔次。l我市采用20的計稅毛利率一、關于未完工開發產品的稅務處理問題l（二）預售收入的確認l1、范圍：房地產開發企業在取得預售許可證后，通過預售開發產品而取得的全部收入 l2、時間：收到款項的當天或銀行按揭到帳的當天 l（三）預售收入預計毛利額的申報l1、年度匯繳時，調整表36行反映l2、季度預繳時，通過納稅調增行反映完工開發3、產品的稅務處理 l（一）開發產品完工 的三個條件l1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；l2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；l3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。完工開發產品的稅務處理l（二）開發產品完工銷售與預售毛利的結轉l1、收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。l2、實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。l3、如納稅人不及時結轉收入，或調整銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額，主管稅務機關有權 進4、行調整操作實例l某房地產開發企業2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現銷售收入1000萬元，繳納流轉稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成本700萬元；04年開工B項目當年不具備完工條件實現預售收入200萬元，繳納流轉稅金11萬元。不考慮其它納稅調整因素，04年企業所得稅計算如下：利潤=1000-50-700-（55+11）=184萬元應納稅所得額=184+20020%=224萬元操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現收入2000萬元，繳納流轉稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將04年預售收入確認為當期收入，結轉銷售成本150萬元，05年期間費用60萬元。不考慮其它納5、稅調整因素，05年企業所得稅計算如下：利潤=（2000+200）-60-110-（1500+150）=380萬元應納稅所得額=380-20020%=340萬元完工開發產品的稅務處理l（三）結轉收入時的備案l1、開發產品完工后，開發企業應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。l2、備案的內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其6、實際銷售成本等。l為了統一有關資料的格式開發產品成本對象）完工情況備案表（一）、（二）完工開發產品的稅務處理l（四）開發產品銷售收入的范圍：為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。l1、開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；l2、凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。完工開發產品的稅務處理l（五）開發產品銷售收入確認的時間和金額l一次性全額收款方式，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。l7、2、分期收款方式，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現l3、銀行按揭方式，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。完工開發產品的稅務處理l委托銷售方式l（1）支付手續費方式，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。l（2）采取視同買斷方式，如果銷售合同中約定的價格高于買斷價格，按銷售合同約定的價格 確認收入；如果銷售合同中約定的價格低于買斷價格，按的買斷價格 確認收入l（3）基價并實行超基價雙方分成方式，如果銷售合8、同約定的價格高于基價，按銷售合同約定的價格確認收入；如果銷售合同約定的價格低于基價，則應按基價計算的銷售收入l（4）采取包銷方式，包銷期內參照上述（1）至（3）項規定確認收入；包銷期滿后尚未出售的應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入。完工開發產品的稅務處理l5、先租再售方式l凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；l凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。l兩者區別關鍵在于l轉作固定資產需作視同銷售處理，下月起可按固定資產計提折舊l兩種方式可9、由納稅人自行選擇三、開發產品預租收入的確認 l開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，l1、出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，l2、承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。四、合作建造開發產品 l合作開發項目是指：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司。l實質是外單位向房地產公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤l（一）分房，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結算計稅成本，則按視同預售10、收入處理。l （二）分利，開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，稅后分利。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，按投資所得做稅務處理 五、以土地使用權投資開發項目 l實質是外單位出地，房地產公司立項開發項目。出地的目的是換房或分利l（一）換房；在首次取得開發產品時，出地方將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務；開發方將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品和購入該項土地使用權兩項經濟業務l（二）分紅：出地方應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務；開發方可按投資交易額計算確認土地使用權的成本 操作實例lA企業將帳11、面價值2000萬元的土地投入B房地產開發企業用于開發，在開發過程中B企業共投入2億元，按照合同約定，項目開發結束后，A企業分得房產公允價值為1億元，其它房產歸B企業所有。lA企業，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬元，將所得計入分得房時的應納稅所得額征稅；2、取得的房產按1億元計價。lB 企業，1、按1億元作為開發項目的土地成本，加上其它成本構成開發成本；2、分給A企業的房產按銷售處理，銷售價格為1億元，同時結轉對應的開發成本。六、關于開發產品視同銷售行為 l開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人12、的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。確認收入的方法和順序為：l（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；l（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；l（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。七、關于代建工程和提供勞務 l（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。l（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材13、料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。八、開發產品成本費用的扣除 l（一）結算開發產品計稅成本的一般性規定l 1建造過程發生的各項支出，按權責發生制的原則計入成本對象l2、按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。l3、完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象 l4除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。l5、與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整 l6、開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計14、稅成本，不得提前或滯后 八、開發產品成本費用的扣除l已銷開發產品的計稅成本 l1、當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：l2、可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積l3、已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本 八、開發產品成本費用的扣除l開發產品成本 l1、發生額范圍包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等 l2、發生額的分攤l（1）成本對象完工前發生的，直接計入成本對象。l（2）成本對象15、完工后發生的，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。八、開發產品成本費用的扣除操作實例l某房地產公司在開發一個項目時，2006年按照設計要求建設一所幼兒園，共計發生支出400萬元，該項目包括A、B兩個開發產品，A產品可售面積2000平方米，2006年初完工當年已銷售1500平方米；B產品在建預計可售面積3000平方米。l按照可面積分攤，lB產品分得基礎設施建費=400（30005000）=240萬元，直接計入B產品的開發成本。l A產品分得基礎設施建費=400（20005000）=160萬元，在已銷和未16、銷間進行分攤。l已銷分攤部分=160（15002000）=120萬元，結轉銷售成本；l未銷分攤部分=160（5002000）=40萬元，增加到已完工產品的開發成本中。八、開發產品成本費用的扣除l應付費用。憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。l維修費用。對尚未出售的開發產品和對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。l設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的維修基金按規定于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。八、開發產品成本費用的扣除l配套設施 l1、范圍是指17、在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等 l2、扣除原則：l（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施費扣除；l（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。八、開發產品成本費用的扣除l輔助設施。包括在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施等l1、出售的，按建造開發產品進行處理；l2、出租的，按建造固定資產進行處理；l3、無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理18、。l注，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本。八、開發產品成本費用的扣除l售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。l保證金，不得從銷售收入中減除，但實際發生損失時可據實扣除。l三項與收入掛鉤的費用扣除l1、預售收入不得作為三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。l2、三項費用可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。八、開發產品成本費用的扣除l利息，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財19、務費用直接扣除。l特殊規定：l1、開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除 l2、開發企業將自有資金借給關聯企業的，借入資金金額超過其注冊資本50的，不得在稅前扣除；未超過的，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。八、開發產品成本費用的扣除l土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失在稅前扣除。l成本對象報廢和毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。l折舊，開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固20、定資產的，不得扣除折舊費用。九、征收管理 l（一）開發企業在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。l（二）不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。但稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。九、征收管理l由定率改查帳征管銜接措施由定率改查帳征管銜接措施 l一、原則：在定率征收期間已征稅的收入部分，不再并入會計核算確認收入年度的應納稅所得稅額，該收入部分對應的成本、銷售稅金不得扣除。l二、操作：l1、如果該收入部分實現的21、銷售利潤小于0，該銷售利潤部分通過“調增表”“其他納稅調增項目”中反映；l2、如果該收入部分實現的銷售利潤大于0，該銷售利潤部分通過“調減表”“其他納稅調減項目”中反映。十、適用減免稅政策問題 l根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。l以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業是指銷售（包括代理銷售）開發產品收入占企業收入總額50%以上的企業十一、適用范圍和執行時間l適用范圍：適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。l執行時間：自2006年1月1日起執行，此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本文件執行。